北京公寓市场调研报告.docx

1、北京公寓市场调研报告北京公寓市场调研报告北京朝阳公园区域公寓调研报告第一部分 调研概况一、 调查范围此次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。因为此区域是北京最早一批外销房聚集之地,之后相继有不少新盘推出,因此我们将调研的项目分为两个部分,一个为95-99年推出的项目,我们称为第一代公寓,99年以后推出的项目我们称为第二代公寓,这两代公寓都极富特色,在其销售的时代里不乏在京城房地产市场领军的项目,但随着市场的发展,第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承,却也不断适应时代的发展具有了新的特色,这些变化也代表了北京高档公寓市场的发展特点。我们将调研的重点放在新项目上,将老项目的分析只是作

2、为一个参照系,两相比照,我们会更清晰地看出其发展的趋势。二、 调研目的因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚集地,在人们的印象中这里一直是高档公寓的天下,我们想经过此次的调查探寻出北京高档公寓发展的脉搏及趋势,从而给我们在以后的项目开发中以启示与参考,并吸取其中的经验与教训,运用到今后的项目操作之中。第二部分 区域状况分析要对一个区域的房地产项目进行研究,首先必须对此区域的状况进行深入的了解,因此在我们开始调研之前,先对该区域作一个清晰的认识与分析。朝阳公园地区作为一个新兴的区域,当前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施,既有居住区的生活便利性,又有环

3、境相对安静、交通方便的办公条件,已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。随着CBD高地价挤出效应的影响,这一地区的规模效应和聚集效应必将与日俱增。一、 文化亮马桥北侧正在兴建中的第三使馆区,当前德、日使馆已经入住,未来美国使馆和日本使馆也将兴建于此,这种使馆区的密集也带来了文化的聚集。除此之外德国学校、法国学校、世纪剧院、中日青年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。 底还将建成一所集幼儿园、小学合成的初级教育学校和拥有教学、研究、展示三位一体的高等艺术剧院。 二、 餐饮这里汇集了世界各地的餐饮,各种富有特色的主题餐厅与酒吧,带给人不同饮食文化的美丽与享受,如普拉纳啤酒坊

4、纯正的德国黑啤、”Friday”Hard rock”等美式餐厅、21世纪饭店旁边的日式消费区提供了享受不同风格异国风情的空间。三、商务这里有长城、昆仑、凯宾斯基、希尔顿、兆龙、21世纪饭店、亮马、燕莎等大型高级饭店,还有亮马大厦、京城大厦、鹏润大厦、现代盛世大厦、华鹏大厦、幸福大厦、发展大厦等高中档写字楼,为此区域营造了一种现代、高效的商务氛围,吸引了科勒、韩国现代、LG、东洋株式会社、爱普生、丰田、西门子、夏普、日立、戴姆勒.克莱斯勒等跨国公司,使其更具有国际商务吸引力。四、购物娱乐燕莎购物中心、莱太花卉市场等购物场所,堪称京城最有潜力的黄金消费区。滚石、三里屯、朝阳公园及大大小小富有特色的

5、名店构成了此区域富有特色的娱乐氛围。五、自然环境此区域以自然环境优越而著称。朝阳公园是北京规划面积最大的城市公园,面积320公顷,有2100亩的广阔湖面。市区内唯一的高尔夫球场朝阳国际高尔夫俱乐部,占地300余亩,郁郁葱葱。亮马河蜿蜒而过,平添几许浪漫与宁静。从 底,四环路两侧将建成各100米宽的景观绿化带,东四环段以秋色为特点,又为朝阳公园地区平添了几分自然的情趣。六、交通便捷朝阳公园地区拥有发达的交通运动线,东三环、东四环贯穿其中,路网方便快捷,建设中的东直门立体交通枢纽和与之毗邻的机场高速路使国际大都市空港效应发挥得淋漓尽致,快捷的交通是此区域发展真正的原动力。由三四环共同组合解决交通问

6、题,不会形成困扰其它区域的交通拥堵的状况。而离首都机场20分钟的距离,更提升了这一区域的交通便利性。拥有多条放射性道路与之相连接,道路交通网络系统比较好,与市中心区联系也很方便,已成为市区东部地区发展的区位节点。第三部分 调研分析一、 价格分析朝阳公园地区给人的感觉是一个高档的、神秘的地方,但这具体到这一地区却也象其它地方一样房价有高有低,它们之间既相互依存,又相互竞争。经过对各项目价格的分析,能够得出此区域项目的供应结构。 1、第一代公寓 物业名称物业地址售价(USD/m2)外销证号入住时间碧湖居农展馆南路1338起,1850均外9895.12景园大厦农展馆南路2800外03196.5龙宝花

7、园麦子店小区2200外04296.1京达花园农展馆南路1800外06596.10伯宁花园朝阳区麦子店1800外12396.3清静明湖农展馆路南1860起外15497.11三全公寓朝阳区麦子店北街只租不售外16097.8上表所列是各项目当时最早推出市场时的价格。景园大厦在95年推出时价格达到2800 USD/m2,这在当时整个北京市场中都是比较高的价位。而仅一墙之隔的京达花园、碧湖居单价格却相差近USD1000,这两个项目均采取了低价策略来争夺客户。在这三个项目中,景园大厦虽然售价最高,销售业绩却最好,因此能够看出在此区域购房的客户都非常有实力,不很在意价格而注重物业内在的品质。我们从当时的付款

8、方式也能够证实这一点。以当年的房价如此之高,购买者的付款方式选择却非常有限,或者采取一次性付款,或者采取银行按揭,而当时的银行按揭只有5成5年,最高的也只有6成7年,当时8成30年的银行按揭形式还未推出,因此能够说最初的这一批购房者属于高端客户。2、第二代公寓 物业名称物业地址售价(USD/m2)性质入住时间福景苑朝阳区亮马桥路USD2400外销 .7京达国际公寓农展馆南路13000外销 .3亮马名居亮马桥路11000内销 .8博雅园农展馆南路10000内销 .5棕榈泉朝阳公园南侧11000外销 .12瑞城中心小亮马桥路48号USD2800外销 .6富丽华园朝阳区农展南路3号9000均价内销

9、.3由上表能够看出朝阳公园区域的外销房市场已经被打破。在新推出的项目中,内销房的比例大幅度提高,占到总数的43%,这个区域不再由外销房独步天下,内销项目的入市使该区域的物业档次有所降低。随着内销房的入市,房价的降低也在必然,11000元/m2左右的价格已成为这个区域的主流。博雅园在 9月份推出市场时,起价只有7千多,而只有到 5月入住时价格才升到了10000,少数的板楼单元单价可达1 ,均价为8800,这样的价格能够说是颠覆了此区域的高价传统。由于几个内销房都申请了外租权,因此客户定位依然为周边外企的白领,但客户的档次相应也稍微有所下降。福景苑和瑞城中心虽仍采取高价路线,坚守这块阵营,但瑞城中

10、心的销售情况并不乐观,如此高价的项目风光不再,与几年前不可同日可语。当然瑞城中心的滞销一个方面有其销售策略不当的原因,但也客观地反映出了此区域的需求也在发生着变化。二、 物业管理费分析一个项目的档次除了应考虑其硬件配套以外,另一个最重要的方面应该是物业管理的水平,其直观的反映就是物业管理费的高低。1、第一代公寓 物业名称管理费(USD/m2.月)物业管理公司碧湖居0.7怡高物业管理公司景园大厦2.04怡高物业服务有限公司龙宝花园1.1成基房地产物业管理部京达花园1.32/伯宁花园1.3成基房地产物业管理部三全公寓4.2(含会所费、空调费)仲量联行作为京城外销公寓的发轫之地,当然会吸取国外物业管

11、理的先进经验与观念,不会忽略物业管理在项目中的重要作用,因此当时此区域的外销公寓的物业管理费都采取了高路线,均在USD1/m2.月以上,低于USD1/m2.月的项目占总项目数的17%,这在当时还没有物业管理概念的内地,能够算是开风气之先。而当时的碧湖居因为采取的低价策略,因此物业管理费也定在一个较低的水平。但经过5-6年的运营能够看出物业管理费高的项目因为维护得当,因此物业各方面状况良好,因此租售情况也较好。例如三全公寓,无论是硬件的保养和维护还是软件的服务都使其处在一个较高的档次,因此租金几年来一直保持在同一水平,没有大的起伏。而一些物业管理费低的项目租金却出现了明显的下滑。2、第二代公寓

12、物业名称管理费(USD/m2.月)物业管理公司福景苑USD2新加坡颖士格京达国际公寓USD1美国物业管理公司亮马名居3.8中海物业管理公司博雅园3.5开发商组建的物业公司棕榈泉5香港物业管理公司在第二代公寓中,除了较早入市的福景苑物业管理费为USD2/m2.月,由新加坡物管公司管理,京达国际公寓为USD1/m2.月,由美国物业管理公司管理之外,其它三个项目的物业管理费都大大低于USD1/m2.月,占到总项目数量的60%。而且这些项目均启用国内的物业管理公司。除了亮马名居和博雅园为内销相应采取低物业管理费外,外销的棕榈泉的物业管理费也只有5元/m2.月。因此此区域新推出项目除了价位下降外,物业管

13、理费水平也有向下的趋势。三、 租金分析一个项目的市场情况从其价格能够反映出来,也能够由其入市以后的租金水平反映出来,因此分析一个项目的租金情况,也能够得出其投资的价值是否体现出来。 1、第一代公寓 物业名称最初租金(建筑面积)(USD/m2.月)当前租金(建筑面积)(USD/m2.月)碧湖居246-8景园大厦3311-15龙宝花园276-7京达花园2710伯宁花园276-7清静明湖2110三全公寓21-30以上各项目在京城都是非常有名气的高档公寓,具有广泛的影响力,租务市场相当活跃。以景园大厦为例,164平米的2居租金达到USD5000/月,毛收益率高达21%。造就这一现象的原因是当时外资在华

14、投资逐年上涨,外籍人士在北京的数量越来越多,而适合这些人士居住的公寓却有限,因此市场需求与供应之间出现矛盾,造成这些公寓供不应求。如此诱人的回报率吸引了越来越多的人购置外销公寓作为投资。而当时的供应量不能满足需要量,因此价格高也在所难免。可是到了现在除了三全公寓还保持着当年的水平外,景园大厦勉强维持在USD 10 /m2.月以上外,其它项目都跌到了USD 10 /m2.月以下。这其中的一个重要原因在于由于供应量增大,新项目越来越多,客户可选择的余地大,因此整体租金下滑。再加之这些项目推出时间较早,各方面的功能出现老化,已越来越无法与新项目竞争,只得降低租金。2、第二代公寓 物业名称当前租金(U

15、SD/m2.月)福景苑24京达国际公寓未入住亮马名居未入住博雅园12棕榈泉未入住瑞城中心/富丽华园/第二代公寓较多的还未入住,但它们的投资概念与第一代公寓相比有所减弱,而自住的概念加强,棕榈泉就是这方面的代表。两个入住的项目是福景苑和博雅园,按当前的租金计算,福景苑的毛收益在12%左右;而博雅园的毛收益在14%左右,从这两个例子能够看出内销房的收益略高于外销房。五、 户型分析1、第一代公寓 项目名称标准层1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)备注碧湖居/67/101-142161-17724214种户型景园大厦2梯4/201/193/龙宝花园/104/119109/168162/15

16、4/241296/236/京达花园/98/124156/伯宁花园/79.8/97.597.5/124.8/112.2135.2151.5二室和三室为主力户型清静明湖2梯4户60-180/二十余种户型三全公寓2梯2户/112/120/由于投资概念盛行,第一代公寓的户型设计及户型比例结构都与此概念相适应,如面积偏小,多居室的户型比例少等,但在户型设计方面却有很多超前之外,有的设计到当前都不落伍,如三全公寓面向亮马河的大落地窗、景园大厦中套内工人房带卫生间等都体现了当时很高的设计水平,这是因为当时的客户都是有海外生活经验的,对生活品质要求很高,这些设计很好地契合了这些客户的生活特点。2、第二代公寓

17、物业名称标准层1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)其它(m2)备注福景苑3梯6户/177/179/194/190193/272/263/218263/354跃层5居381共238套,主打为2居京达国际公寓2梯6户83108177/180/182/184218/2665居365、跃层354/亮马名居3梯8户93/94143/136197/163/161/229/246/340/主打户型为2居和3居博雅园3梯8户/123/135 171/170/276主打户型为2居和3居棕榈泉2梯4户/130、140175-186330复式330户型标准偏大,适合纯居住瑞城中心2梯2-3户/27624

18、9-300复式500-800/富丽华园2梯6户/156174211跃层4居273/在最新推出的项目中,除了京达国际公寓外都没有设计一居室,而且户型面积普遍偏大,这一方面说明这些项目依然将实力雄厚的高级管理层作为自己的目标客户,另一方面也说明了自住概念在这些项目中有所增强。第一批外销项目推出时吸引了大批客户,但随着这些物业功能逐渐老化,再加上其它区域不断有新项目推出,因此分流了一批客户,例如有一些客户迁向嘉里中心等地,因此此地区新项目的推出对于留住这些客户起到了关键作用。在这些新项目中,更加注重了品质的提高,例如在层高方面来说,京达、博雅园、亮马名居的层高都达到了3米,在博雅园、亮马名居、京达、

19、瑞城中心都设计了落地大玻璃窗,对第一代公寓中的阳台进行了升级换代,因为对于多风沙的北京来说,阳台并不实用。在户型设计的其它细节方面第二代公寓也有所突破,例如更加注重功能的完备性,在宽大卫生间的设计之外更有步入式衣橱、厨房带独立过道不穿过客厅、设计有储藏间、卫生间做到干湿分离(洗手、如厕与淋浴分一)、客厅与餐厅分离各自独立、不但卫生间带飘窗而且浴缸镶嵌在飘窗里,这些细节的处理,更加提升了居住者的生活品质。五、配套设施分析1、第一代公寓 物业名称会所面积会所设施碧湖居/小区内有小型配套商场,有健身俱乐部、泳池、壁球、网球场、商务中心及酒吧等,喷泉广场、花园步道、网球场、儿童游戏场以及室内游泳池景园

20、大厦 游泳池、健身、娱乐、餐饮龙宝花园/中西食肆、商务中心,酒吧、桑拿及健身房京达花园伯宁花园清静明湖1500游泳池、娱乐设施、洗衣房三全公寓3000游泳池、健身、壁球、餐饮、高尔夫练习场、卡拉OK厅、商务中心在这些项目中都比较重视会所的建设。会所的设施可根据情况分为面向住户免费开放和对住户以一定幅度的优惠两种。虽然在朝阳公园地区各种生活服务配套齐全,但这些项目依然建有规模不小的会所,这也是高档房之因此高档的标志。 2、第二代公寓 物业名称会所面积会所设施福景苑 游泳池、健身房、台球、乒乓球、桥牌室、餐饮、阅览室京达国际公寓6500恒温泳池、儿童戏水池、健身房、超市、中西餐厅、咖啡厅、商务中心

21、、桑拿洗浴、美容美发、诊所、高尔夫果岭、棋牌室、儿童活动室、客房、台球室、阅览室、小剧场、洗衣房亮马名居 游泳池、健身博雅园3000游泳池、健身房、美容美发、餐饮、娱乐棕榈泉10000五十米长温泉游泳池、儿童池、酒吧、健身、中西餐厅、大型多功能会议中心及各种消闲设施,包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游艺室、阅览室、美容美发室等第二代公寓沿袭了第一代公寓注重提高生活内容的配套设施,但除此之外它们更加注重了对社区自然环境的打造,例如棕榈泉在社区中心设计有大面积的欧式园林,园林中不但有起伏,而且有流水飞瀑,为社区环境增添了不少的清新自然的气息;博雅园的园林当前已投入使用,也注重了水景与

22、绿色的结合,与第一代公寓纯平面的园林造型相比,有了不小的突破。六、 配套设施分析1、第一代公寓 物业名称装修标准设备配置碧湖居主体:钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。屋面为波形瓦檐口,外墙楼裙采用细蘑菇花岗岩贴面,配亚光铀面砖。门窗外门:雕花实心木门;内门:木门;窗户:中空保温玻璃窗配静电喷涂铝合金框架;地面:条形企口木地板加卫生间、厨房防滑地砖。消防安全配套设施:每单元配有烟感及可视对讲器,走廊、地下车库均有自动消防报警系统;卫星电视系统:CNN、NHK、亚洲卫视及国内频道及欧洲部分频道;车库出入门:电动车闸保险鉴别系统;通讯系统:两部电话预留线孔。双路供电,24小时循环热水,集中供暖。电梯:三

23、菱电梯。龙宝花园外墙:外墙装饰材料,裙房采用石材幕墙,外露柱包不锈钢饰面;内墙:多彩喷涂;天花板:喷涂;浴室:内墙采用铀面砖,天花板喷乳胶漆,地面铺砌防滑地砖,全部瓷盆洁具均采用进口产品;门窗:采用铝合金窗框;地面:卧室铺砌木地板,客厅餐厅铺砌大理石地面;厨房:地面为防滑地砖,墙身为铀面砖,厨房采用管道天然气,装设全套厨柜及洁具阳台:地面铺砌防滑地砖电话:IDD国际直拨电话系统;保安系统:先进电子闭路监查系统,专职保安人员二十四小时全日管理;公共电视天线系统:每户客厅及卧室均设公共天线插座,可接收卫星电视节目;电梯:OTIS电梯。伯宁花园外墙:面砖配铝合金门窗;入口大堂:地面为地砖;厅房:内墙

24、粉刷乳胶漆,饰以木质阴角线及墙脚线。户门采用木门,内门采用夹板门,硬木地板;卫生间:地面为防滑地砖,天花采用铝扣板,墙身铺砌彩色釉面磁片到顶,全套进口卫生洁具及五金配件;厨房:地面为防滑地砖,墙身为彩色釉面磁片铺砌到顶,天花采用铝扣板,采用管道煤气,送抽油烟机,灶台、调理台、吊柜及洗涤池。防盗系统:底层入口设电动锁防盗门,各户设有防盗对讲系统;供水系统:每户有独立水表,送独立煤气热水器;空调:冬天由中央供热,卧室送窗口式冷气机,客厅预留分体式冷气机位;电话:每户设IDD电话线;公共电视天线:每户起居室及卧室均预留天线插座,可接收卫星电视节目;电梯:奥迪斯电梯。2、第二代公寓 物业名称装修标准设

25、备配置博雅园公共部分外墙:外墙涂料;大堂:墙面中空保温玻璃幕墙,大理石贴面;地面花岗岩,天棚艺术吊顶;公寓单元内部外窗:铝合金中空玻璃保温窗,装设纱窗;户门:霍曼门;户内门:镶板门;客餐厅、卧室:墙面多尔士乳胶漆,地面实木复合地板;客厅顶棚:同墙面,设置环绕音响预埋管道;厨房:地面墙面罗马瓷砖,马可波罗橱柜,摩恩冷热水龙头,海尔燃气灶、抽油烟机;卫生间:地面墙面为罗马瓷砖,科勒洁具,主卫设有背景音乐预留口、悬挂式电视架及插口。通讯系统:每户预留IDD电话线2门,电话插孔及局域网插孔,宽带网络接入,与INTERNET高速连接,每户设有信报箱;电视系统:”亚洲3S”卫星节目(凤凰卫视中文台、卫视体

26、育台、卫视音乐台、卫视合家欢台、卫视国际电影台、CNN有线电视新闻网);”亚太2R”美国HBO等;空调、供热:约克、雷诺士空调,分户制冷,集中供暖均经过末端风机盘管吹送,厨房、卫生间装设森德散热器;供水系统:变频调速稳压卫生供水,24小时热水;保安系统:可视对讲系统,公共区域监控、周界防范等智能系统,24小时保安巡更;消防系统:自动消防报警联动系统,公共区域配备烟感报警、自动喷淋装置;四表:电表、水表、燃气表、热表四表户外远程抄送;电梯:三部三菱高速电梯。亮马名居公共部分外墙:亚光爱和陶面砖及进口涂料;窗户:粉末静电喷涂铝合金窗,配进口五金件及双层中空玻璃;大堂玻璃:落地钢化玻璃;大堂地面:大

27、理石、抛光砖、复合铝板、壁灯、装饰面或雕塑;天花:轻钢龙骨石膏板吊顶,环保涂料信箱:不锈钢信箱;电梯厅地面:抛光砖,花岗岩收边;电梯厅墙面:抛光砖及壁灯、大理石电梯门套;电梯厅天花板:乳胶漆;楼梯间地面:防滑条处理;楼梯间墙面及天花:涂料;照明:声控延时灯;走廊地面及墙面:抛光砖;走廊天花:乳胶漆;公寓单元内部地面:玄关为石材,厅及卧室为实木地板连踢脚线,厨房及卫生间为防滑地砖及石材门槛,工人间为地砖,观景阳台为岩板石,工作阳台为防滑地砖连去水位;墙面:玄关、厅及卧室为乳胶漆,厨房、卫生间为墙砖,观景阳台及工作阳台为乳胶漆;天花:玄关及卧室为造型天花涂立邦漆,厅为乳胶漆,厨房及卫生间为铝扣板吊

28、顶,观景阳台及工作阳台为乳胶漆;入户门:三防实心木饰面子母门,内置钢板连保险型门锁,配防盗眼;分室门:实心木饰面门,配小五金配件;窗台:石材。供水系统:变频调速稳压供水,24小时热水;供电系统:双回路供电,各级过载保护,双插座回路漏电保护;电视系统:每户均设有线电视插座两个以上;通讯系统:两条外线入户,每户起居室、卧室、主卫均设预留电话终端;信息系统:采用进口综合布线系统,设小区局域网,宽带入户,专线接驳INTERNET,支持远程教育、交互式游戏、VOD视频点播、网上交易、物业管理信息化、远程医疗等;安全保障:首层大堂、电梯轿厢内、地下停车场、首层电梯前室设闭路电视监控,各小区出入口设置门禁系

29、统,各户设置可视对讲系统、家庭防盗报警系统、天然气泄露自动报警系统,24小时保安、巡更系统、周界防范报警系统,一卡通系统;停车系统:智能化地下停车场管理系统,电梯直达地下,设有消防报警联动控制系统,自动水喷淋灭火系统,闭路电视监控系统;消防系统:设排烟系统、送风系统、自动喷淋系统,消防专用电话系统、消防广播系统、紧急照明系统、消防报警联动控制系统;燃气:管道天然气;供暖及制冷:中央空调;背景音乐系统:大堂、小区花园、公共走廊、地下停车场设有背景音乐广播系统;三表远传系统:电度表、冷水表、热水表、热能表、燃气表分户远程抄送;电梯:通力(KONG)智能化高速电梯,设隐蔽式闭路电视监控。京达花园公共部分外墙:底部花岗岩石材,墙面台湾”三荣”通体磁砖及玻璃幕墙;大堂:落地玻璃门,地面铺设大理石拼花图案,墙面大理石贴面,吊顶吊灯及筒灯;楼梯及前室:墙面、地面及门套均为进口大理石。公寓单元内部外窗:德国诺托氟碳喷涂铝合金窗及原装配件,中空热弯玻璃;户门:钟馗牌实木加钢子母门,韩国进口”凯特曼”电子密码锁;客厅及卧室:红檀实木地板,墙面和天花板为进口环保涂料,配”太平洋”石膏艺术造型阴角线;内门:钟