生态旅游度假园区建设项目可行研究报告.docx

1、生态旅游度假园区建设项目可行研究报告生态旅游度假园建设项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目概况 项目名称：生态旅游度假园建设项目；建设单位：盘山县众鑫生态养殖专业合作社；建设地址：盘山县吴家镇郭家村；建设投资：1590万元；占地面积：180亩，120006；建筑面积：82930。 1.2项目实施背景与依据 盘锦市委、市政府确立未来旅游产业的发展目标：即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立盘锦休闲度假旅游目的地形象，力争10年时间，将盘锦打造成为享誉世界的国际精品旅游区，最终建成“北国湿地，休闲之都，国际生态旅游名城”。针对盘锦市由观光型向休闲度假型旅游过渡的发展现实，盘锦市委、市政府

2、把“实施生态立市”作为五大发展战略的首要战略，把“精心打造百公里生态湿地旅游带”作为全市两大产业带之一，正在将红海滩风景区、鼎翔生态旅游度假区整合为国家重点支持的盘锦生态旅游基础设施建设项目，将其提升为5A级旅游区，被列为国家重点支持辽宁旅游基础设施第一名。鸭舌岛、辽河左岸湿地公园、辽滨水城，温泉养身休闲、湿地水上乐园等重点项目建设和设施配套正在实现新突破，以旅游大项目建设拉动相关经济的蓬勃发展，标志着盘锦市旅游产业正在转型升级。随着辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略，盘锦依托弥足珍贵的滨海湿地资源，已华丽转身，面向大海，全面开启了扬帆远航的新征程。辽宁沿海经济带发展规划中指出，“盘锦要依托

3、石油、湿地等资源优势，推进资源型城市转型，加快发展特色优势产业，建成具有北方水乡特色的石化城和环境宜居的滨海新城”。市委、市政府已明确表态：“我们一定要将盘锦沿海地带变成一条闻名世界的生态景观带、产业带。这是我们经济发展的重要支撑点，也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分挖掘湿地等旅游资源，科学规划，合理布局，打造个性鲜明的红海滩5A级景区、鼎翔生态风情小镇等一批特色景区，创建水上乘船游、湿地休闲体验游等精品旅游路线，提升旅游服务的国际化水平，使旅游产业跃上一个新的层次，向世界展现一个美丽的湿地休闲之都。 1.3项目区域概况盘山县吴家镇位于盘锦市东侧，西临兴隆台区三厂工业区，全乡总面积396

4、0公顷，总人口1.1万人，人均占有耕地面积为1.7亩。2010年全镇实现社会总产值517906万元，同比增长37.6%。其中：工业产值475647万元，同比增长40.5%；农业总产值15659万元，同比增长9%；第三产业产值26600万元，同比增长21%。农民人均纯收入13257元，同比增长6%。税收完成6350万元,同比增长96%。财政一般预算收入实现3026万元，同比增长101%。全口径固定资产投资实现126000万元，同比增长89%。向上争取资金5510万元，同比增长123%。 1.3.1抓住工业项目这个龙头，工业经济实力更加雄厚一是打造引擎，精细化工产业龙头作用初显。立足精细化工产业定

5、位，加快形成产业集聚，项目建设取得崭新成果。其中，中润特塑有限公司聚醚醚酮、中润芳纶纤维有限公司芳纶纤维项目取得重大进展，全年投资5亿元，完成厂区内科研楼、公寓楼、生产车间等建设，完成厂区环路铺设、绿化、亮化，完成生产设备吊装，即将投入试生产，并与美国、德国、日本等签订生产订单，市场前景十分可观。项目达产后，年可实现产值16亿元，创利税2.4亿元，有望成为我市乃至东北地区最大的特塑产业基地；二是搭建平台，积极做活精细化工产业链条延伸文章。努力克服我市行政区划、园区规划调整等各种不利因素，积极拓展园区规模，在郭家村规划了880亩土地，做为精细化工园区的扩展区，投资500万元，完成了园区的部分道路

6、铺设和场地整平，盘锦通域科工贸有限公司、盘锦动力电子科技有限公司、盘锦安保运输有限公司3家企业顺利入驻园区并开工建设；三是广招近引，招商引资工作硕果累累。制定完善了招商引资奖励新政策，明确提出招商引资成果乡村共享。组建了招商分局，将各村党总支书记、村委会主任全部纳为招商局成员，广泛借助各方媒介全员招商。一年来，主要领导亲自带队，先后赴广州、深圳、上海、北京、长春、温州等地开展招商引资，取得了丰硕成果，全年新上项目18个，签约、洽谈及对接项目近20个。 1.3.2打牢农业基础地位，群众收入增长更加快速打牢农业基础地位，有力地促进了农业增效、农民增收、农村发展。一是狠抓“中央一号”文件等一系列扶农

7、、支农、惠农政策的落实，每年的137万元粮食综合直补资金、17.5万元农机补助资金足额及时到户。近年来，全镇共动用土方160万立方米，完成全镇引排水总干以及排毛斗渠的清淤工作，保证了上下水畅通，做到旱能提，涝能排。投资450多万元，修建桥、涵、闸等各种水利设施45座，改造中低产田4500亩。其中投资170万元，重建双桥排灌站，更新提水设备，增强排灌能力，实现了节本增效的目的。2007年，吴家镇共减免群众生产电费近10万元。 1.3.3向小城镇建设投入完成了以镇政府为中心的小城镇规划与设计，镇里投资90万元，在盘海公路北侧和政府西侧铺设暗排管道1370延长米，安装欧式透体栅栏，实现了路宅分离，并

8、架设路灯68盏。完成了吴家供销社的开发，小城镇“十字街”架构已经形成。投资20万元，完善了乡农贸市场和出租车停车场的服务设施和服务功能，拓宽从业领域和经营项目；积极推进以瑞富园小区为重点的安居工程。经过14个月的紧张建设，瑞富园住宅小区一期工程于10月底竣工。一期工程总投资6600万元，占地面积24000平方米，建筑面积30000平方米，目前已有近350户家庭喜迁新居，过上了市民般的生活。投资300万元，完成1200平方米商业街的扩面开发。启动了吴家集贸市场综合开发项目，拆迁重建工程全面展开。 1.3.4以保障民生为重点，社会事业发展更加和谐从群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，着力抓好

9、民生改善与和谐稳定建设。在民生改善方面，共为群众办惠民实事6件：一是投资600万元，铺设郭家村、兴安村、双桥村、孙家村、西三家子村5条村屯路；二是投资120万元，进行村屯绿化和园区绿化，完成造林绿化面积580亩；三是为改善贫困户居住条件，协调上级部门，对13个贫困户及低保户进行了危旧房改造；四是投资100万元，有效改善卫生院医疗卫生条件，院容院貌焕然一新，病房舒适整洁，并且依靠国家药品价格补贴政策，实现了成本价购药就诊；五是推进社会保障建设。大力推广农村新型养老保险和企业职工基本养老保险，农村新型养老保险覆盖面达到100%，参保率达到100%，新型农村合作医疗参合率达到100%。新增加企业职工

10、养老保险130人，实名制就业804人，劳务输出482人，农村富余劳动力转移2300人；六是投资80万元，新建中心文化站，繁荣发展了文化体育事业。1.3.5发展前景2011年是“十二五”规划的开局之年，随着盘锦市城乡空间布局和行政区划的调整，全市上下进入了承前启后、继往开来的重要历史时期。吴家镇党委、政府决定围绕盘锦市“向海发展、全面转型，建设滨海新盘锦”这个主题和“沿海开发开放、城乡一体化发展、和谐盘锦建设”三大任务，围绕盘山县“生态立县、开放兴县、工业强县、城镇带县”四大发展战略和“省十国百”的奋斗目标，围绕吴家镇毗邻盘锦市区和盘锦石油化工产业园区等区位优势，确定总体工作思路是：以科学发展观

11、为统领，深入贯彻落实党的十七大和十七届四中、五中全会精神，以转型发展、创新发展、和谐发展为主题，以增加农民收入、壮大财政实力为目标，以招商引资和项目建设为推动，以“工业化、城镇化、市场化”为核心任务，以“工业强镇、产业富民、城镇一体、油地共建”为发展战略，突出抓好“工业园区、镇村规划、生态产业、和谐稳定”四大建设，努力把吴家打造成富庶和谐、产业鲜明、生态宜居、率先崛起的“盘锦东郊第一强镇”。1.4项目提出的背景改革开放以来，我国的农业得以快速发展，取得举世瞩目的成绩，特别是种植业，我们用世界上7的耕地养活24的人口。但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对农村经济发展贡献的比

12、重在逐步递减。党的十七大报告提出：“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级；促进经济增长由主要依靠第二产业带动向依靠第一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。” 国务院关于加快发展旅游业的意见，国发200941号指出，旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。改革开放以来，我国旅游业快速发展，产业规模不断扩大，产业体系日趋完善。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。为充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用。深入贯彻落实科学

13、发展观，进一步解放思想，深化改革开放，加强统筹协调，转变发展方式，提升发展质量，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。一项最新的调查显示，出门旅游的市民有近六成选择在本市，其中大多数人选择与家人同行，与朋友、同事出游。在组织方式上，自行组团旅游的市民高达84%。绿色、健康、休闲、娱乐的度假方式已经成为了现代都市人的旅游新时尚。平时工作繁忙，压力也大，在节假日或周末开着私家车，载着家人、亲戚、朋友，一起到郊区去放松一下是一个十分惬意的事情。在那里，吃农家饭、住农家屋、睡农家炕、亲自下田采摘果蔬，还可以一起烧烤、垂钓。很多人已经把这作为平时调节身心的一种方式。到郊区

14、去体验民俗文化不仅成为都市人黄金周长假所选择的旅游方式，而且已经发展成为越来越多的都市人利用周末短假期，避开人潮、车流，抛却快节奏的都市生活压力，尽情放松身心的一种生活习惯。更重要的是，应运而生的乡居民俗游，无论是服务或是硬件设施，也随着旅游发展的脚步，越发成熟和完善。近年来在部分农村地区，农民在平时忙完农活之余，就开始经营名为“农家乐”的休闲娱乐场所。这些以单个家庭农户经营的“农家乐”主要是吸引从城里到乡下度周末的人们，开办的旅游活动、娱乐项目很具有乡土气息。比如，养殖渔业的家庭在周末会把自家的鱼塘提供给游人垂钓；种植果林的农户会把自家的果园提供给游人采摘。这些实际上已成为当地开展乡间民俗旅

15、游的雏形。随着社会经济发展和人们生活节奏的加快，现代旅游者已不再满足于普通的观光旅游，希望获得一种愉悦的经历，强调一种参与，一种体验，使游客有机会亲身感受到农耕文化、乡土文化、民俗文化，满足旅游者的个性消费需求。 1.4.1整合资源开发生态旅游产业时序更迭、光阴荏苒。广袤辽阔的三角洲在自然界中无声的记录着吴家镇日新月异的变化，好风凭借力，送我上青云。近年来生态旅游度假村，这一商业模式取得了长足的发展。这个古老而又时尚、充满现代气息的休闲模式，给人们带来了全新的生活品味。厚天载物，适者生存。随着春华秋实的变幻，一片片稻田、一弯弯苇浪、一座座坑塘、一条条河流环抱的“一潭春水”，湖中观鱼跃、草底现牛

16、羊的盎然生机；为发展生态旅游度假提供了得天独厚的条件。该项目以临近盘锦市区经济带为依托，以生态种植、养殖基地为平台，为盘锦市生态旅游度假注入了新的生机和活力，从而成为盘山县农民新的财富增长点。吴家镇正在由相对独立的产业向综合开发产业链迈进，产业化链条明显延伸，市场网络进一步完善和规范，整体科技水平和综合开发能力显著增强。 1.4.2发展目标盘锦市“十二五”旅游产业发展规划提出，力争把盘锦打造成中国湿地休闲之都，国际生态旅游目的地。空间布局是：一个核心资源、两个滨海资源风光、三个湿地特色旅游景区、四季旅游促销主题、六条精品旅游线路、七项系统工程。“十二五”时期是盘锦旅游产业发展的黄金时期，盘锦旅

17、游在下步发展的总体思路上要由传统的观光型向休闲度假型过渡，提升基础接待设施，提升硬件设施和服务软件，深挖盘锦文化资源，努力把盘锦旅游做成环渤海地区和东三省的“欧洲风情小镇”。 盘锦旅游业发展的目标是要成为中国一流的旅游城市,成为世界著名的湿地温泉旅游度假区。让盘锦的知名度越来越高,让全中国乃至全世界来了解盘锦,来盘锦旅游。“十二五”期间,盘锦的旅游业将成为一个发动机产业,一个战略性产业。 1、定性战略目标： 把盘锦市建成北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城。旅游收入占GDP10%以上，旅游业成为市域国民经济支柱产业。 2、定量战略目标表1-1盘锦市旅游发展定量战略目标分阶段定量战略目标占GDP产

18、业地位2008年9-10先导产业2010年10-11支拄产业2015年12-14支拄产业2020年15以上支拄产业定量战略目标实现的特征包括：旅游发展速度高于市域国民经济8%的平均发展速度；2008-2010年间旅游收入平均增长速度达到25%；20102015年间旅游收入平均增长速度达到20%；20152020年预计保持15%的稳定增长态势；从而成为盘锦市产业结构战略框架的重要支柱产业之一。 3、各规划期旅游接待人数和收入指标根据对盘锦市旅游业“十五”、“十一五”期间旅游接待与收入历史统计数据的分析，应用时间序列预测法计算，并依据本市旅游资源与市场匹配程度作适当调整，预计盘锦市旅游业各规划期旅

19、游接待人数和旅游收入指标见下表表1-2 各规划期旅游接待人数和旅游收入 单位：万人次； ￥亿元年 份旅游接待（万人次）GDP平均增长旅游总收入平均增长国内海外总数国内海外（万美元）总收入2008年 9808.21988.2 76382878.7基期2009年145111.21462.248.7113.5540111748.7%2010年171012.01722501165229119.750%2015年342024.0344410023210458127100%2020年59854260277540618301407.875 1.4.3区域旅游发展背景在盘锦市建设生态旅游度假区项目，具有高品位

20、的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海口，冲积三角洲末端滨海沉积平原。特殊的地质构造、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽和水库，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。项目区周边拥有良好的湿地景观资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近盘锦北站的区位优势。盘锦市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于旅游产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。根据盘锦市委、市政府盘锦市旅游“十一五”发展规划，进一步发挥旅游产业拉动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、

21、发展速度快等特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、全力推进旅游业的发展，促进对外开放，将盘锦打造为“世界湿地休闲之都”。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，生态旅游度假园项目必然向一定的主题化发展。综观中外旅游特色景点已经成为集自然生态观光、精品购物、餐饮、娱乐于一体的风景如画的旅游基地。每个旅游俱乐部都是以自然观光、旅游度假、娱乐运动等为主题。这类旅游产品具有很大的市场需求、发展空间和开发潜力。生态旅游度假园项目充分利用当地水利工程、荒地、滩涂等低产业密度用地，开发建设生态旅游度假园及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。 1.4.

22、4区域社会经济发展背景2010年，盘锦市生产总值实现950亿元，同比增长18%；财政一般预算收入80.6亿元，增长49.7%；固定资产投资900亿元，增长65%；社会消费品零售总额 185亿元，增长18.5%；实际利用外资9.1亿美元，增长202%；外贸出口3.4亿美元，增长16.3%。主要经济指标增速走在了全省前列。2010年，盘山县国民经济继续保持高速增长，综合经济实力跨入全省中上游行列。生产总值实现180亿元，比上年增长42.7%；全社会固定资产投资完成180亿元，比上年增长100%；地方财政一般预算收入完成8.5亿元，比上年增长64%；全口径税收完成11.4亿元，比上年增长43.4%；

23、实际利用外资完成1.5亿美元，是去年的7倍；农民人均纯收入实现1.05万元，比上年增长24.4%。多项经济指标增幅位居全省前列，经济运行速度、质量、效益都有所改善和提高。2010年，吴家镇实现社会总产值517906万元，同比增长37.6%。其中：工业产值475647万元，同比增长40.5%；农业总产值15659万元，同比增长9%；第三产业产值26600万元，同比增长21%。农民人均纯收入13257元，同比增长6%。税收完成6350万元,同比增长96%。财政一般预算收入实现3026万元，同比增长101%。全口径固定资产投资实现126000万元，同比增长89%。向上争取资金5510万元，同比增长1

24、23%。 1.4.5生态旅游度假园的主体功能生态旅游度假园项目围绕吴家镇毗邻盘锦市区和盘锦石油化工产业园区的区位优势；依托生态农业，充分利用生态水资源；依托盘锦市与盘锦湿地旅游环线，以民风民俗、农家乐项目为起点，开发民俗城、桑拿、娱乐、客房、垂钩、餐饮、休闲为一体的具有民风民俗特色的综合性服务项目。可提供水上垂钩、商务会谈、休闲娱乐、亲友聚会等服务。 1.5投资方概况 盘山县众鑫生态养殖专业合作社成立于2009年，是一家主要从事生态养殖、种植、销售于一体的民营股份制企业。公司注册资金100万元。经过几年的经营，已经基本完成了原始积累的过程。根据企业的发展，拟扩大企业的经营范围。经过周密的市场调

25、研，拟在盘山县吴家镇郭家村投资1590万元，兴建生态旅游度假园项目。 1.6编制依据1.6.1相关法律法规国务院关于加快发展旅游业的意见国发200941号文件；中华人民共和国城市规划法；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国水法；中华人民共和国水污染防治法；中华人民共和国土地管理法。 1.6.2有关标准、规范中华人民共国旅游规划通则（GB/T18971-2003）；旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）；旅游资源分类、调查与评定（GB/189722003）；风景名胜区规划规范（GB50298-1999）。 1.6.3相关规划、计划东北地区振兴规划；辽宁沿海经济带开发建

26、设规划；盘锦市土地利用总体规划；盘锦市旅游总体规划；盘锦市“十二五”发展规划；盘锦市“十二五”旅游产业发展规划；盘锦市环境保护“十二五”发展规划 1.6.4其他相关材料建设项目经济评价方法与参数第二、三版；盘山县众鑫生态养殖专业合作社提供的有关资料和数据；新建项目的有关法律法规及政府文件；网络及其它公共渠道资料。 1.7编制原则 1.7.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。 1.7.2生态旅游度假园项目规划要与上级规划相协调，局部服从整体的原则。 1.7.3合理利用资源，规划建设经济合理。 1.7.4优化设计、合理布置、节约用地 、节省投资。 1.7.5优化流程

27、、节省人、财、物。 1.7.6合理配备公用设施，满足项目建设要求。1.8研究结论 生态旅游度假园作为一种社会现象，随着旅游业的不断发展、升温，生态旅游度假在旅游产业中的地位日趋明显。一个文化层次较高、服务设施完备、具有地方特色的生态旅游度假园必将为盘锦市旅游经济的发展起到非常重要的作用。 生态旅游度假园建设项目，抓住“十二五”盘锦旅游产业发展黄金时期的历史机遇，建设集桑拿、娱乐、客房、垂钩、餐饮、休闲为一体的具有农家乐性质的服务项目，必然在盘锦市的旅游市场占有一席之地。本项目以推进新农村建设为指导，以建设生态旅游度假园为目标，在建设生态观光旅游产业基地中，形成良性循环的生态产业链，提升产业经济

28、的附加值，带动相关行业向产业化经营目标发展，促使社会效益、经济效益和农民增收同步提高。通过对项目生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，此建设项目是可行的。第二章 市场预测 2.1市场状况2.1.1生态农业市场状况 目前国内的粮食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的市场供应多为污染超标的食品，在市场很难买到无污染的生态绿色食品。货真价实的生态食品那还是40年前的回忆，难怪过来人说：“现在啊，肉没肉味、果没果味、菜没菜味、鱼虾没鱼虾味”，过去的东西再也吃不到了。通过本项目的建设，就是要返回生态的人居环境、生态的饮食环境。根据城市不同层次抽样调查结果表明：经商的老板对生态绿色食品的需求和价位是：全部食用价

29、位可以高3倍；公务员和白领阶层的需求是：全部食用价位可以高两倍；一般市民的需求是：部分食用价位可以高1.5倍。红海滩过路旅游者：体验庄家院生活、观光生态农业，洗矿泉浴，吃生态食品还要买上带走价位可以高23倍。事实是通过食用生态食品，可平衡人体需求的各类维生素，无污染的生态食品可以杜绝引发各类疾病，食用无激素的肉食品可以杜绝引发少儿早熟和软骨病，并且生态食品味道纯正、甜美自然。虽然各旅游地的客源市场、游客行为和生命周期具有不同的特征，但总体来说，生态旅游度假园作为一种特殊的具有特色的旅游产品，其市场和产品特征具有一定的规律。 2.1.2市场定位没有哪一种产品能同时满足不同市场消费者的需求。因此，

30、分析旅游资源特点就成为开发旅游产品和定位旅游市场中的基本前提和重要环节。依据本地旅游资源特点，按照市场发展需求，准确定位旅游市场，开发适销对路的旅游产品，已经成为当前旅游营销体系中的成熟模式。细分定位旅游市场，开展有针对性的营销活动，完成从资源优势向产品优势转变，从而实现旅游经济效益的最大化。盘锦市定位为生态型旅游产业发展战略，建立在大体量的滨海湿地生态环境和多样化的生态旅游资源基础之上，目前红海滩风景区、鼎翔生态风情小镇、鸭舌岛湿地公园已初具规模。为规划和设计生态旅游产品提供了得天独厚的环境资源。因此，本市生态旅游发展定位于生态敏感型旅游群体，其中国内市场为主导市场，海外市场为重要市场。具体

31、为： 2.1.3国内主导市场 一级市场: 东北工业城市。 本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、辽阳、营口、海城、铁岭、朝阳、锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：工矿企业奖励旅游群体，工矿企业疗养旅游群体，企业会议旅游群体，城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体，政府和企业的公务与商务旅游群体等。 二级市场: 京津沪文化大都市。 本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。其中，京津唐大都市经济圈已经形成了以高新技术产业、电子、汽车、机械制造业为主导的产业集群，各具特色的产业带开始形成，并对河北、山东、山西及内蒙古产生着强大的向心引力和辐射力。