房地产开发项目的成本测算.docx

1、房地产开发项目的成本测算房地产开发项目的成本测算房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房 所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本， 相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如 要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发 生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产 品而发生的销售费用。1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出 让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照 政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、 用途、临街状况、建筑容积率、

2、土地出让年限、周围环境状 况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政 府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段 等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2.土地征收及拆迁安置补偿费。(1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补 偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土 地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人 使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因 出让土地使原用地单位

3、或个人造成经济损失，新用地单位应 按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安 置费和征收补偿费。3前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工 程费的 3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2) “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、 构筑物拆除费用、 场地平整费和通水、 通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑 工程费 (建筑、特殊装修工程费 )、设备

4、及安装工程费 (给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设 备及安装 )以及室内装修工程费等。 在可行性研究阶段， 建安 工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡 算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费。它又称红线内工程费， 包括供水、 供电、 供气、道路、绿化、 排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估 算法来计算。6公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生 的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度， 以上

5、述16项之和为基数，按3%一 5%计算。8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种 税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市， 这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据 当地有关法规标准估算。核算 房地产开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所 支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开 发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产开发成本 核算经过整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在 有序，规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了 必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，重点控 制房地产开发成本构成，严格控制各项

6、费用支出，并严格进 行房地产开发成本计算。成本分类 房地产开发成本核算就其用途来说，大致可分为三部分：1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容， 大致占总成本的 80%，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批 租费用、 动迁费用等。 房产商在决定是否开发一个项目以前， 必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过土地 面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房 所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性 评估。2、配套及其他收费支出。主要是指水、 电、 煤气、大市政和公建配套费， 学校、医院、 商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费

7、支出中有 些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以 全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由 垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套 及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的 10%15%.3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、 投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来 解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这 部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算，将起到 非常重要的作用。构成因素1土地使用权出让金； 2土地征用及拆迁安置补偿费；(1)土地

8、征用费(2)拆迁安置补偿费核算内容1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时， 象其他行业一样 .首先应该确定成本归集对象， 即成本核算单位。 对于小规模的开发， 如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将 全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但 是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地 确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象 不能过细 （如以单幢为单位 ），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算 单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚 至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，

9、失去其 在管理上的作用。应该以房地产开发项目的工程内容和工期 进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应 该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的 开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充 分发挥成本核算的作用。2、成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于 分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制 度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该 科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目， 并据此进行明细核算。 如何确定成本项目 ?笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应 尽量合

10、并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用” 明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独 设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是 土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算， 以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决 算提供资料。3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间 费用，直接计入当期损益。这样处理，对部分费用来说，有 悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以 及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益 对象明确，如果在受益对象实现销售之前

11、，就将其列入损益 类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地 反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明 确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后 者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发 产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。4、项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和 单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是 现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而 忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间性比 较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。

12、而项目决算 有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有 完成 （不影响销售 ），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，可以通过“预提费 用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按 计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由 于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小， 这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。核算步骤 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房 所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出 开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

13、开发产品成本 的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵 循的步骤和顺序。其一般程序1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同 的。必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核 算不能过细 （台以单幢为单位 ），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁 琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，而 其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成 本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以 为：对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费 用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。(1)在

14、项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户， 贷记有关账户。(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和 明细分类账户，贷记有关账户。(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类 账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集 在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中2、正确划分成本项目选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发 生的费用，应尽量合并。而对

15、金额较大、并陆续发生的费用 应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的 业务要求，设置下列账户：(1) “开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建 工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业 在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。(2) “开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产

16、品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门 (分公司 )设置明细账户。间费用，直接计入当期损益，这样处理，对部分费用来说， 有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和 与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认 和计量。3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将 其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品

17、”账户， 贷记“开发成本”账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。可是房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而 忽视项目决策，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因 为各种原因显得遥遥无期，或者押金的收回久拖不决等等， 这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科 目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按 计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小， 所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。成本控制 成本控

18、制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略 意义有时甚至比规模扩张更为重要。中国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因 外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能 本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产 开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房 地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于 40%的房地产项目不做， 而利润能维持在 12%左右就

19、算是好的项目了。由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的 不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随 着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对 土地市场的管理与整顿（如国土资源部第 11 号、21 号、71 号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之 嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地 使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、 招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约 化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控， 对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产 过度的市场消费需求；使得房地产开发企

20、业真正认识到以极 高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏 踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。随着中国加入 WTO 后房地产业的日益放开，一些资本实力 雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿 基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如 万科、万达、世贸等） ，房地产市场的竞争将更加日趋激烈， 在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下， 只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有 相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成 本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性 越发显

21、现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于 市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成 本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾 出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意 义。控制措施 房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程 中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶 段。一）前期调研在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要 求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于 个房地产项目的成败起着关键的作用，但是没有几个房地产 公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己 的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开

22、发企业从事项 目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是 要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分 析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理 会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容 量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程 是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的 容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就 可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺 利地进行下去。降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全 事半功倍的效果。因此，建设单位应以

23、对建安成本影响最大 的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：1 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委 托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞 选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以 根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完 全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以 将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织 进行招标或委托。2加强技术沟通、 实行限额设计。 设计单位在工程设计 要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通 过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话

24、。在设计时应 充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平 相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不 用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施 工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化 的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规 范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的 前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设 别是结构数据，如含筋量、砼量等，以方便对结构设计的造 价比较。3加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶

25、段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的 代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图 纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的 不足带到施工阶段。三）施工阶段 施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控 制：1合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设 单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按 洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工 程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保 洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应 根据合同规定及时办理

26、增减预算，审核应严格执行国家定额 及有关规定，经办人员不得随意变通。2严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索 赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索 赔额过大引起投资失控。3搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作， 合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质 量，不干预订货。 属于指导价范围的， 应实行“适当参与 （不 包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质 量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质 量的片面压价）”的原则

27、，设备采购实行招投标，确保质优 价廉。四）竣工结算阶段 凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工 验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应 做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差 及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原 标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的 规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真 实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。费用构成 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销 售费用和财务费用：1管理费用。可按项目开发成本构成中前 16 项之和为基 数，按 3%左右计算。2销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：3财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用 (如汇兑损失等 )。