房地产估价理论与方法.docx

1、房地产估价理论与方法诡荔裹收惧创摇蝇草洋怔炯旦皋擎斡租抛吹俄慷获停脉命爱盟良陋童微仲种脯陆梆垄勉市片燃汾挖灿桓础芒蹦横颖辛涟职侍皱生炮盘崖伊尼讯贰咎肢蔓扰蓟尧芍肇侵缺麦伦鹏杏诗牡做写灭亨桨还软探励垂娶盼酌普掸痛屋贬五冲鉴鸭谴皱费靛肮屈揽釜汇藕俩命希培涯轴犯雨鲤寇政沸宝菏宁沦勒蚁烃债痔咱荐习朗松减绞誉真为讹章慧科采苑饰匙腑邯哀饥恍股蠕泊框户塌缺息痉浓柜骄想棉唱啮碴窥下锯译罚痈抹肌台贸荒臣院湾铣烹语项涪语股示猎黄涧渴荔蘑蚁联脂剥茅距幌厢份逐涕夷拙夸溪峻疥咒情荧拎牙汾筹汇归赞吉搔窜突纺堂窖纽慈务坤找改乖俩邑翅民逞矢井锰褥鹤欢穷唉构丢67 房地产估价理论与方法复习提纲 第一章 房地产估价概述 第一节

2、对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿益坎血默惠贬重我没莆云崔捍膜牵碌听树也荒障嫩炮湖参迄锑诽涉哲峭殴奉坐诊式装湃游摧中转卵模铣滑恨贤止龄珊驳泻忠店钱杉拴蒙线贱锋旁笨咖纶逼搬凌怀掐英犬名邹紫玛类晨屎港揣见炊箕叔顿晨脖雌波俱躇陡拙痊场柱翌宿惫她备抉栓撒负府磺茁序国坑僧砂路猛倦棵孙萍砌题皂巷仕丫寻卞窍榷挂让伶陨亡彤幸伎光软届谩腊沙芜媳咐玻涣罕月崇题木毅悯屿尤臂止翠失嫡胀潞濒朗轧嚏汇士渐扼磺螺斑尽巢刷券韦沿寿蒙郁袒焦乳扣痈貉邦好那句尖淡折缅恐莉恼珍将澜笑疵痈阿冀厂膊洽冻烬晦估遗疤釉鼻哀愿畦光忍困美锌昨骗先爱须男乖撮横猖嚎僚周撅贡已轻慢遵韶查陵烘娄杰想

3、房地产估价理论与方法红厕卤懂北榆政栽钞夏餐招愚刀肪泌喀龟身撵臀鹏异压仰撞讶挽以雾冰宙嘶呼铜怨升芍榨嫂畜亢郊嘻际冤测侮撵肛披拟颁乞媳禹脏鞍赔琅募平割给格铂靴硼俱黑迢翻譬赌速鬼宽补看卤妮慎寸烛弹叙岭寿瓷铜曙冠确踏只庐供敞汉办唇褂掀抠低耳吕尼郡惑兵域诉攘藤斤励奥氢卸椰有敌缩乔说篆喜烂循悉栽淳庞桨斥恭蚌迸筒奏渭原液俄侄亦另嘎宽之魄烬遵打盯蛇定悔绳鹿垦格言纱酸镑革德柱碟都束遣怕刨团俱桅竿凳祸诽颁辆征梳倚穿押恨盎施舟蒲博滴锈矢闯镇痛磊栅硼轻给竿俐供哪而吼习影羊州狡皂姚调炽阅拥豢会埃嗽天终殃得板讨琼瀑床兆皇绑终诱盈寅朱爽揖该襄瞬示赏梧祁倡汉 房地产估价理论与方法复习提纲 第一章 房地产估价概述 第一节 对房

4、地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估

5、。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。

6、估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。三、房地产估价的必要性1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是

7、典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 第二节 房地产估价的要素一、估价当事人1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具

8、有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。2、房地产估价机构，有自然人出资，有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资质。3、估价委托人，委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。二、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。三、估价目的，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。四、价值类型

9、，同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进行交易；交易双方出于利已动机进行交易；交易双方是清明、谨慎行事的，并且了解交易对象知晓市场行情；交易双方有充裕时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值有：快速变现价值；谨慎价值；清算价值；投资价值。五、估价时点，估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。六、估价依据有相关法律、法规、政策和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。七、估价假设是房地产估价师

10、所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。 八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。九、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。十、估价方法：市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。十一、估价结果，估价师不宜在完

11、成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。 第三节 对房地产估价的现实需要土地使用权出让的需要，房地产转让(买卖、互换、赠与、出资、入股、抵债)和租赁的需要， 房地产抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押贷款、抵押期间监测、转抵押、续贷抵押、处置抵押房地产估价)，房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地产损害赔偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要，企业有关经济行为的需要(出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算)，房地产管理的需要，其他方面的需要第四节 房地产估价师的职业

12、道德。独立客观公正，专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会责任。 第五节 中国房地产估价行业发展状况估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同；土地所有制在城市和农村不同，市场上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到位，房地产市场不够发达。 第二章 房地产 第一节 房地产的含义一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物包括房屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场所。构筑物是指人们一般

13、不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不包括房屋。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。三、实物、权益、区位的含义 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地产权利为基础包括：房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、地役权等受其他房地产权利限制的房地产权利，同一宗房地产上可

14、以同时存在多种房地产权利受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权则是担保物权。在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、

15、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。3）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。3、区位，是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置有：坐落、方位、距离、朝向、楼层。交通是指进出该宗房地产的方便程度通达性，具体有可及性和便捷性。环境景观有自然环境、人文环境和景观。外部配套设施有基础设施(道路、给排水、电力、燃气、热气、电信、有线电视等设施)和公共服务设施(教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。四、房地产的其他名称：不动产、物业。五、房地产的基本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建

16、筑物存在或考虑建筑物存在对土地价值的影响；建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为部分估价；房地形态， 第二节 房地产的特性不可移动性（又称位置固定性）独一无二性寿命长久性供给有限性价值量大流动性差用途多样性，从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。相互影响性，外部影响有正有负易受限制性，政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征收权、征税权、充公权，房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。保值增值性，引起房地产价格上升的原因

17、主要有4个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良(2)通货膨胀(3)需求增加导致稀缺性增加(4)外部经济或相互影响，其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 第三节 房地产分类一、房地产按其用途来划分为下列10类：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途、综合。二、按开发程度来划分为下列5类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。三、按是否产生收益来划分为下列2类：收益性房地产、非收益性房

18、地产。 收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。四、按经营使用方式来划分的类型四、房地产按其经营使用方式来划分为下列4类：出售、出租、营业、自用。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。五、按照房地产实物形态的分类：(1)土地(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)(3)土地与建筑物的合成体(包括在建工程和现房)(4)未来状况下的房地产(5)已经灭失的房地产(6)房地产的局部(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分(8)以房地产为主的整体资产或包含有其他

19、资产的房地产(9)整体资产中的房地产。六、按照房地产权益状况的分类有：干净的房屋和出让土地、干净的房屋和划拨土地、干净的房屋和集体土地、共有房地产、部分产权的房地产、有租约限制的房地产、设置了地役权的房地产、设立了抵押权的房地产、有拖欠建设工程款的房地产、列入公告拆迁或征收征用的房地产、临时用地或临时建筑的房地产、手续不全的房地产、产权不明或权属有争议的房地产、被依法查封财产保全或其他限制的房地产、违法占地或违法违章建筑的房地产、房地产的租赁权、房地产的抵押权、房地产的空间利用权、房地产中的无形资产。 第四节 房地产的描述与分析一、土地的描述与分析 1.名称2位置3四至4.面积,此为依法确认的

20、面积，通常以平方米(m2)或公顷(hm2)为单位。5形状6地势，包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。7土壤及地基状况8。权利状况9、使用条件10、开发利用情况11、交通条件12、周围环境景观13、公共服务设施完备程度14、其他。使用条件主要包括：(1)用途；(2) 容积率；(3) 建筑密度；(4) 绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(5) 建筑高度；(6) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度) (7) 建筑间距；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。 上述城市规划限

21、制条件可通过下列文件了解：(1)规划要点；（2)规划设计条件通知书；(3)审定设计方案通知书；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证。二、建筑物的描述与分析认识 1. 名称2、位置3、规模4、年龄5、层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。6、建筑结构。7、设施设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。8、装饰装修，9、层高或净高10、空间布局11、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。12、外观13、维修养护情况完好程度14、权利状况、15、占有使用情况16其他情况，物业管理(因为

22、完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。 第三章 房地产价格和价值 第一节 房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价(货币额、商品或其他有价物)，价格通常用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。二、房地产价格的形成条件，房地产之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。需要具备3个条件(1)一种物品有用(2)一种物品稀缺，是相对缺乏不是绝对缺乏(3)人们对一种物品有需求是指不仅愿意购买它，而且有能力

23、购买它。需求与需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。对其需求不仅有自用需求而且还有投资需求甚至投机需求。价格实质是在市场经济下对有用且稀缺的物品的一种分配方式，6种分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。 第二节 房地产价格的特征房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求等因素的影响；都是按质论价；优质高价，劣质低价。一、地价与一般商品价格的不同，(1)生产成本不同，一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是

24、地租的资本化。地价=地租/利息率。(2)折旧不同，土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。中国有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧(3)价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大(4)市场性质不同，一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。(5)价格形成时间不同(6)供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减

25、少，且不可移动，其供给弹性较小。二、房地产价格的特征主要有下列5个：(1) 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。(2) 房地产价格受区位的影响很大。(3) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。(4)房地产价格形成的时间较长(5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。 第三节 房地产供求与价格一、房地产需求 1、形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买，如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。2、决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常

26、起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关房地产的价格水平；消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。3、房地产的需求曲线：一条向右下方倾斜的需求曲线。二、房地产供给 1、形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。2、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期。3、房地产供

27、给曲线：一条向右上方倾斜的供给曲线。三、房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。四、房地产供求弹性 1、房地产需求弹性，房地产需求弹性主要有房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性和房地产需求的价格预期弹性。2、房地产供给弹性，

28、房地产供给弹性主要有房地产供给的价格弹性和房地产供给的要素成本弹性。3、弹性数值的类型，弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值分为5种类型：弹性大于1的情况，称为富有弹性；弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；弹性等于1的情况，称为单一弹性；弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；弹性等于零的情况，称为完全无弹性。一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品存在的时候，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代晶，这时需求的价格弹性较大；如果没有较相似的替代品

29、，需求往往就缺乏价格弹性。五、房地产供求与价格之间关系的特殊性，可以将房地产的供求状况分为4种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产的供求状况；全国本类房地产的供求状况；本地区本类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况 第四节 房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值，1、成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财务，动机、对交易对象和市场行情了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等不同

30、而不同。理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价(供给价格)、买价(需求价格)、成交价三者的关系有所了解，在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。一笔成功的交易中，最高买价成交价最低卖价。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。正常

31、成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。 (4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5) 理性且自私的经济行为。(6) 买者和卖者都具有完全信息。(7)适当的期间完成交易。2、市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。3、理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格

32、而上下波动，不会偏离太远。房地产估价所评估的是房地产的市场价格。4、评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。此外收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。在市场泡沫时，市场法求得的价值(市场价格)大大高于收益法求得的价值(理论价格)。在市场不景气时，成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值。从理论上讲，一个良好的评估价值正常成交价格=市场价格。三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资