物业管理部设备管理作业指导书.docx

1、物业管理部设备管理作业指导书物业管理部设备管理作业指导书（一）消防设备管理工作制度1 全公司的烟感器每年由消防中心组织测检2次；2 自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和管工班组织排放检查一次；3 每季度由消防中心或水泵班放水检查一次公司内地上消火栓；4 消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次；5 油库的灭火装置每半年由消防中心检查测压一次；6 气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次；7 消防加压、送排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检查一次；8 消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次；9 公司的各种电器设备，每年联合进行一次检查；10备用发

2、电机，由工程部根据设备检查安排时间定期启动；11油库的固定泡沫灭火器装置，每隔一年至一年半由消防中心监督油库更换药剂一次；12各部位的轻便手提式10升、推车式65升100升的泡沫灭火器，每年由消防中心监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换；13公司建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所，楼层间、机房、电房、气站、油库、厨房、办公室等部位视不同情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经消防中心同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任。（二）消防设备保护须知1 每月

3、随机抽取不低于5%的烟感，试验被抽验烟感报警是否正常；2 手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；3 任选手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；4 室内消火栓每月逐个检查一次。检查栓门关闭是否良好；锁、玻璃有无损坏；箱内元件是否良好，有无脱落；栓内水枪头有无渗漏；水带仔细检查有无破损，如有，应立即替换；5 随机抽取消火栓破玻测试，消防中心应有正确的报警显示；6 定时检查出口指示灯，玻璃面板有无划伤或破裂现象；7 出口指示灯、电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；8 检查出口指示灯安装是否牢固；9 定时进行一次备用电池亮灯，使电池放电后再充电，延长电池寿命；10每半年进行一次

4、风机，消防泵定期保养检修；11每半年进行一次数喷淋报警阀门、压力表检查。（三）消防设施安全标识管理工作要求1 按照消防规范要求，小区配备各种消防设备、设施，标识安装在合适、醒目的位置上；2 各种标识不得随意挪为他用，责任部门应按照按月进行全面普查的规定认真落实，保证各种标识的完好性；3 标识名称及作用（1）公共设施的标识a. 楼层灯及楼层号码的标识，分别安装在各楼层电梯厅内，为上下人员提示其所在的楼层；b. 应急指示灯标识，分别安装在住宅楼各层通道及楼梯内，其作用，在火灾情况下可做应急照明使用，并提示人们所在区域的安全疏散的方向；c. 禁止吸烟标识，在小区公共场所及各电梯箱内安装有禁止吸烟标识

5、牌，其作用是提示人们在公共场所不许吸烟，做到文明办公防止火灾发生；d. 消防器材标识，在各层指向灭火器的方向分别安装有指示牌，其作用是，提示人们该方向设有灭火器材，一旦发生火灾及时使用；e. 火警电话标识，在各层通道内公别安装有火警电话标牌，其作用是提示大家时刻记住火警电话，发生火灾时及时报警。（2）消防设备系统的标识a. 消防供水管道的标识，在楼内的消防供水管，按规范要求全为红色，并在管道上有明确的编号，说明该管是消火栓系统或花洒系统供水的区域范围；b. 消火栓的标识，在小区所有消火栓的门上都印有“消火栓”字样，提示人们该处设有消火栓；c. 高层、中高层排烟系统标识，在各层的走廊一方设有一个

6、排烟窗，在相应的位置设有排烟窗控制装置，上面注有“发生火灾时，按下红按钮”的字样标识；d. 加压送风系统标识，在各层的消防电梯房，防火楼内梯设有加压送风百叶窗，发生火灾时可向该区域内送正风，避免烟雾火势进入，使人员顺利疏散；e. 消防电梯标识，在每层的消防电梯房内都标有消防电梯字样，表示该梯为消防电梯。（3）消防机房的标识a.消防水泵的标识，在各水泵上注有水泵编号、功率等字样标识；b.消防水箱的标识，在供水箱上标有消防储水量限位标识；c.排送风机的标识，在小区各消防风机上都标有，风机编号“P”、“S”，以及功率等字样标识；d.监控中心的标识，摆在监控中心的门口，挂有监控中心的标牌，在值班室内的

7、控制台上，显示有供电各系统信号指示，控制操作按钮等具体的字样标识。4 消防设施、设备管理的标识（1）消防设备检查保养记录标识；（2）消防设备试运行记录标识；（3）消防设备故障维修标识；（2） 监控中心有关消防的各种管理制度的标识；（3） 灭火作战方案及灭火指挥系统图的标识；（4） 消防管道及平面图的标识。（四）消防器材管理注意事项1 消防设施器材按照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设施器材经常处于良好备用状态；2 消防中心每年对消防设施器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档；3 消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态；4

8、温、烟感控制箱体，指示灯，开关、探头经常处于良好备用状态；5 消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次；6 消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好；7 定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态；8 消防用广播器材随时处于良好备用状态；9 消防扳手存放在显要位置，随时备用；10 加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理；11 消防设施器材禁止挪作他用及改变位置，严禁损坏丢失；12 因装修、扩建、改建消防设施故障需要暂停消防设施运行的，必须先到管理处办理消防设施停用手续后，按消防设施停用管理制度执行。（五）干粉灭火器使用与保养1使用（1）灭

9、火操作方法：a. 手持灭火器，先将灭火器上下翻转几次，将粉筒内的干粉抖松；b. 扯去铅封，拔出保险销，操作者立于灭火有效距离处，手握胶管，将喷嘴对准火焰根部，按下压把，干粉即可喷出；c. 同时适当摆动喷嘴，使粉雾横扫整个着火区，并逐渐向前推移；d. 如遇多处明火，可移动位置喷射，直至火焰完全熄灭，不留明火，以免复燃；e. 灭火完毕，松开压把，灭火器即可停止喷射。（2）使用注意事项：a. 灭火时，应站在上风处且不可冲击液面，以防飞溅；b. 灭火器一经开启使用，应重新灌气、装粉，才能保存使用；c. 使用时若发现干粉喷不出，应慢慢的拧松盖，让气粉喷出。2保养（1）月检：每月进行灭火器检查，检查压力表

10、指针应在红、绿、黄三色的绿色位置，如发现重量太轻，应立即替换。检验标识是否在有效期内；（2）年检：a.取下灭火器上下翻动几次，使粉筒内干粉抖松；b.检查插销有无生锈，是否能拔动；c检查每个灭火器指针位置，并抽取总数的10%测定重量，以验证压力表指针显示的正确性；d检查灭火器存放地点应干燥通风，切忌日光曝晒和强烈幅射，悬挂存放于防火区，环境温度应在-1045之间；e正常情况下，灭火器使用有效期为3年，过期的灭火器应及时更换；f检验合格后，张贴合格证。（六）消防水枪、水带操作1使用程序（1） 打开防火栓门，取出水带、水枪；（2） 检查水带及接头是否良好，如有破损严禁使用；（3） 向火场方向铺设水带

11、，避免扭折；（4） 将水带靠近消火栓端与消火栓连接，连接时将连接扣准确插入滑槽，按顺时针方向拧紧；（5） 将水带另一端与水枪连接（连接程序与消防栓连接相同）；（6） 连接完毕至少两人握紧水枪，对准火场（勿对人，防止高压水伤人）；（7） 缓慢打开消火栓阀门至最大，对准火场根部进行灭火。2使用与维护（1） 使用和存放时，应避免摔、撞和重压，以防变形而装拆困难；（2） 连接之前，应认直检查滑槽和密封部位，若有污泥和砂粒等杂物须及时清除，以防装拆困难，密封不良；（3） 存放时注意避免与酸、碱等化学药品等接触，以防金属件腐蚀和橡胶密封圈变质；3安全事项（1） 用消防栓灭火至少三人，两人握水枪，一人开阀；

12、（2） 防止水枪与水带、水带与阀门脱开，造成高压水伤人；（3） 使用消火栓应先检查是否断电，断电后方可进行施救；（4） 使用消火栓救火，尽量避免消防水流向电梯房。（七）手提灭火器使用1灭火操作（1） 手提灭火器，先将灭火器上、下翻转几次，将干粉筒内的干粉抖松；（2） 扯去铅封，拔出保险销，立于离着火点的有效距离处；（3） 手握胶管，将喷嘴对准火焰根部，按压使干粉喷出，适当摆动喷嘴，使喷雾横扫整个火焰根部并逐渐向前推移；（4） 如遇多处明火，可移动位置喷射失火点，直到火焰安全熄灭，不留明火为止，以免复燃；（5） 灭火后，抬起灭火器压把，即停止喷射。2安全事项（1） 灭火时，不可冲击液面，以防飞溅

13、；（2） 灭火器一经开启后，不能保存，要重新灌气、装粉后才能保证使用；（3） 使用时若遇干粉喷不出情况，应慢慢拧松盖，让气粉喷出。（八）手推式1211灭火器使用1使用规范（1） 手推式1211灭火器与手提式灭火器的适用范围相同；（2） 使用时，由两人操作，将灭火器推到火场，在距火场10米左右停下；（3） 一人施放喷射软管，双手紧握喷枪并对准燃烧处；（4） 另一个先逆时针方向拧盖数圈，使干粉向外喷射，对准火焰晃动。2保养规范（1） 每月察看喷枪、软管有无堵塞；（2） 检查压力表是否在正常范围内；（3） 检查轮子是否灵活。（九）消防栓保养工作1月保养（1）栓外检查：a. 检查栓门把手是否完好，栓门

14、开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏；b. 指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；c. 栓门是否完好。（2）测试：随即抽取消火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示；2年保养（1）完成月保养中的所有内容；（2）开栓门取出水带，仔细检查有无破损，发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补，清洗或更换；（3）将水带摺边后重新卷起；（4） 检查水枪头与水带，水带与水龙头之间的连接是否方便可靠，如有缺损应及时修复；（5） 将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈；（6） 将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门；（7） 逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。（十）疏散出口指示灯保养工作1检查出口指示灯玻璃板有无划伤或破裂现象；1 检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复；2 出口指示灯在交流电供电时应能常亮，若不亮，则检查修复；3 检查灯具安装是否牢固可靠；4 清洁灯箱外壳及显示屏表面；5 每月每盏灯备用电池两灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命；6 发现故障及时修理，每月检查一次。