房地产估价师执业资格考试《房地产开发经营与管理》真题答案及解析.docx

1、房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理真题答案及解析2004年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。）1仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。A更长的经济寿命B更显著的各异性C更强的适应性D更专业的物业管理2下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。A比较风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险3某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资的风险相关系统数为0.5那么，当前房

2、地产投资的折现率为（ ）。A3.5B5.17C7.75D8.594某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2那么，该市房屋均平均建设周期为（ ）年。A0.5B1.5 C2 D3 5下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有（ ）是不正确的。A供给非同质性B需求多样性C竞争充分性D交易复杂性6产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。A土地稀缺B城市化进程快C竞争充分性D交易复杂性7房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。A价格分析B市场分析C产品分析D成本分析8开发

3、商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ ）。A20B30C40D509由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设卫程规划许可证10房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法11对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。A潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B服务市场潜在市场服务市场合格的有效市场C潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D潜在

4、市场服务市场合格的有效市场有效市场12某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化13下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业B僵滞行业。C分块行业D专业化行业14已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。A12.55B12.68C14.75D15.0115某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2，则该

5、购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）元。A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.9 16购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10，则该项目的动态投资回收期（ ）。A小于5年B在56年之间C在67年之间D在78年之间17下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率建设工程教育网C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

6、18某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A7.5B8.3C12.5D16.719对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。A1.2B1.5C120.5D16.720若某房地产投资项目的表面收益为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项目房地产投资的实际收益为（ ）。A9.26B10C11.32D1221某开发商向银行申请了年利率6、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（

7、 ）万元。A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 22某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。A12B20C24D3023盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30、成本上升60时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20成本上升50，开发利润（税前）为0因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（ ）。A甲项目强于乙项目B乙项目强于甲项目C甲项目与乙项目一样强建设工程教育网D不能确定哪个项目强24房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风

8、险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用建设工程教育网D最大利润25下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。A容积率B空置率C，利息备付率D成本利润率26下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。A投资利润率B投资回报率C贷款利率D成本利润率27公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。A土地费用B前期工程费C房屋开发费D管理费用28某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一

9、年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。A10B11.27C14.18D22.5529下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。A土地购置贷款B土地储备贷款C土地开发贷款D建投贷款30下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ ）。A抵押贷款还本付息B管理人员工资建设工程教育网C公共设施维修费建设工程教育网提供D保险费31下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）。A企业信用等级越高，信用等级系数值越高B贷款期限越长，期限系数值越大C项目风险越大，风险等级系数值越大建设工程教育网D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵

10、押相比，贷款方式系数值较低32市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（ ）。A经营成本B物业档次C业主目标收益要求D同类型物业的市场供求关系33王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2那么，可出租面积应为（ ）m2 A33 B40 C43 D47 34物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A零售商的财务能力B零售商需要的服务C零售商组合与位营分配D零售商的声誉建设工程教育网35某单位拥有的一出租物业的原值为500

11、0万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（ ）万元。A42.0 B50.4 C60.0 D72.0二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ）等分析。A投资资金的安全性B项目定位的科学性C期望收益的可靠性D投资项目的变现性E资产管理的复杂性2房地产市场结构包括（ ）。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构3从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。

12、A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段4制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告设计及安排E租售价格确定5随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（ ）。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主建设工程教育网D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主6按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场7现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”

13、是（ ）。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点建设工程教育网8在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A折旧和摊销B投资回收C投资回报D未分配利润E权益融资9房地产置业投资的效果主要表现为（ ）等。A企业实力提升B租金收入C对社会贡献增加D物业增值E物业权益份额增加10房地产开发前期的规划管理包括（ ）。A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书11房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（ ）。A总投资估算表B现金

14、流量表C资金来源与运用表D损益表建设工程教育网E资产负债表12以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费13债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益建设工程教育网E股息14物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ ）。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩15影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。A

15、自然特征，如山地和河流等B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域建设工程教育网三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 （ ）2购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）3在进行风险分析时，期望收益的标准劳差值越小，表明该项目风险越大。 （ ）4通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ）5房地产空间市场决定房地产租金，资产市场诀定房地产价格。 （ ）6房地产市场自然周期的第

16、三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）7当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。 （ ）8在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）9开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（ ）10在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）11在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点

17、。 （ ）12假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 （ ）13个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。建设工程教育网 （ ）14虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）15租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 （ ）四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计划结果而无计算过程的，不得分。计算结

18、果保留小数点后两位。）1张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60来自银行提供的年利率为6、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2）问李某在新还款方案下的首次月还款额多少？（8分）2某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：建设工程教育网（1）项目建设

19、投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：建设工程教育网（1）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（2）若该开发商要求的目标收益率为15；计箕该投资项目的净现值。（所

20、有的投资和收入均发生在年末）（12分）参考答案一、单项选择题1C 2B 3B 4B 5C6C 7B 8B 9A 10B11C 12D 13D 14C 15A16D 17A 18A 19A 20C21C 22D 23A 24B 25B26C 27C 28D 29B 30A31A 32D 33B 34D 35D二、多项选择题1ACDE 2ABCD 3AB 4ACE 5AB6ABD 7ACE 8ABD 9BDE 10ABCD11BCDE 12BCE 13BC 14ACD 15ACDE三、判断题1 2 3 4 56 7 8 9 1011 12 13 14 15四、计算题1.第一种解法：已知：i=6 i

21、=6/12=0.5 s=0.2n=1512=180 m=512=60（1）抵押贷款额P=5060=30万元（2）张某月还款额第二种解法：已知：P=5060=30万元i=6/12=0.5n=1512=180（1）张某月还款额：A=Pi(1i)n(1i)n-13000000.5%（1+0.5%）180（1+0.5%）180-1 =2531.57（2）张某5年共还款：（3）2005年1月1日李某共欠银行款额：F2=p(1+i)n =300000(1+0.5)60 =404655.06元F3=F2-F1=228027.34元（4）略（同原答案）第三种解法：已知：P=5060=30万元 i=6/12=0

22、.5 n=1512=180（1）张某月还额：APi(1i)n/(1i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801 =2531.57（2）张某5年共还款额：A=2531.57元 i=0.5 n=125=60（3）张某拭欠银行贷款额：P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2.第一种解法：（1）借款需要量的计算见下表。年份内容12合计建设投资10008001800资本金400230630银行借款600570（2）借款还本付息表见下表。年份内容12345合 计年初借款累计0

23、6301291.5861.0430.5当年借款6005701170当年应计利息3091.5121.5当年还本430.5430.5430.5当年利息支付129.1586.1043.05年末借款累计6301291.5861.043050当年利息=年初借款累计+当年借款2年利率各年还本=1291.5/3=430.5（3）资本金现金流量表（税前）见下表。年份内容0123 456201.现金流租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053

24、.净现金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）净现值：第二种解法：（1）第1年银行借款1000-400=600万元第2年银行借款800-230=570万元（2）第1年利息(600/2)10=30万元各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15万元第4年利息=(1291.5-30.5) 10=86.10万元第5年利息=(861-430.5) 10=43.05万元（3）资本金现金流量表（税前）见下表。单位：万元年份内容01234562001.现金流入租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.