澳美论坛1金融与地产 澳洲的新金山.docx

1、澳美论坛1 金融与地产 澳洲的新金山澳美信贷与投资论坛 July，2002 September，2004澳美论坛1: 金融与地产 - 澳洲的 “新金山” 4澳美论坛2: 房产投资 - 专业人士的最佳选择 5澳美论坛3: 如何选择自住房与投资房 6澳美论坛4: 目前选哪种利率好？ 7澳美论坛6：你能贷出多少钱? 8澳美论坛7：优质低息 房产投资者的利器 9澳美论坛8：知己知彼 贷款预评估的重要作用 10澳美论坛9：只付利息( Interest Only) 让你轻松还贷款 11澳美论坛10：把房产变成你的银行 12澳美论坛11：赚钱第一，省钱第二 13澳美论坛12：房产的所有权与控制权 14澳美论

2、坛13：参加房产拍卖会需注意的事项 15澳美论坛14：贷款保险是否值得付 16澳美论坛15：贷款还款方式的选择 17澳美论坛16：加息之际的贷款策略 18澳美论坛17：时间诚可贵，机会价更高 19澳美论坛18：利率上升的对策 20澳美论坛19：利率上升的对策(继上期) 21澳美论坛20：新的一年，好的开始 22澳美论坛21：轻松投资，快乐赚钱 23澳美论坛22：上帝住在澳洲 24澳美论坛23：住房贷款-房产市场的晴雨表 25澳美论坛24: 盲人摸象与选择贷款 26澳美论坛25: 贷款重组(Refinance)的三大好处 27澳美论坛29: 能买房就不要再租房 28澳美论坛30: 首次置业者如何

3、成功申请贷款 29澳美论坛31: 我们的客户正在做什么 30澳美论坛32: 真假100%贷款 31澳美论坛33: 我生待明日，万事成磋砣 32澳美论坛34: 如何成功申请100%贷款 33澳美论坛35: 市场淡静下的机会 34澳美论坛36: 新才年利率和房价走势 35澳美论坛37: 房价还会继续下降吗？ 36澳美论坛38: 成功属于积极行动者 37澳美论坛39: 您需要一位常年贷款投资顾问 38澳美论坛40: 抓住机遇, 尽快买房 39澳美论坛41: 天堂里的对话 40澳美论坛42: 来自海外的信息 41澳美论坛43: 如何成功实现首次置业 42澳美论坛44: 来自银行的重要信息 43澳美论坛

4、45: 来自银行的重要信息（续上篇） 44澳美论坛49: 住房贷款与投资中的二八 论 45澳美论坛50: 可以自由选择的贷款产品 46澳美论坛51: 能借给你更多的HSBC 47联合国全球最佳居住地排名: 挪威第一澳洲第三香港屈居23位 48澳美论坛1: 金融与地产 - 澳洲的 “新金山”一百多年前，美国的San Francisco 和澳洲的Melbourne 先后发现金矿， 世界各地的淘金者蜂涌而至, 掀起淘金热潮，其中也包括大批华人淘金者。 为区别两个淘金地区，华人社会把先发现金矿的San Francisco 称做旧金山， 而把后发现金矿的Melbourne称做新金山。 华人中的淘金者堪称

5、第一批睁眼看世界的中国人。他们当中涌现出了不少日后的商界杰出人士。据华侨前辈李承基先生的回忆录记载，当年上海先施，新新等四大百货公司都由早年旅居澳洲的华人所创办，这一点很值得今日澳洲华人感到自豪，也说明最早来澳的华人中确实有很多人淘到了真金白银。淘金的热潮已成历史，今日澳洲还有当年那种机会吗？与来澳洲多年的朋友们聚会，常听到两种截然不同的说法：一种是在澳洲赚钱真不容易，另一种则是澳洲遍地是黄金。我认为这两种说法各有道理：财富从来都是靠辛勤工作创造出来的，在哪儿赚钱都不容易。另一方面，所有在澳洲的华人都是幸运的，澳洲包括自然资源在内的人均财富曾被核定为世界第一，主要城市悉尼，墨尔本均被评为世界最

6、适合居住城市，更是南半球最大的金融地产中心。生活在这种地方，当然机会无限。很多人正是靠在过去的若干年中，充份利用澳洲世界一流的金融资源与服务，通过在房地产市场上投资置业，不仅使自己和家人安居乐业，更使个人资产在百万千万以上。你知道他们成功的秘密吗？古希腊哲学家亚里士多德曾说过：给我一个杠杆和支点，我可以撬动地球。在澳洲房产投资中成功的人士，正是以澳洲活跃的房地产市场为支点，以信贷为杠杆，使自己手中的资金发挥以一当十的作用，达到四两拔千金的效果。 大凡在房地产投资中获的高额收益的人士，都有一个共同的秘决：充份利用金融资源，充份借贷，使自己财力倍增后，积极投资。在澳洲金融与地产蓬勃发展的热潮中创办

7、的澳美信贷与投资公司，就是以最佳融资方案，优质贷款产品，使您的投资能力最大化，帮住我们的客户，尤其是专业人士和房产投资者，在澳洲房产市场上大显身手。从本期起，我将通过澳美信贷论坛，把先进的投资理念，优质的贷款产品介绍给大家，帮助您利用金融杠杆，撬动澳洲房地产市场，创造财富，尽享澳洲美好生活。澳美论坛2: 房产投资 - 专业人士的最佳选择在以往的贷款工作中接触到大量客户并了解到他们的资产状况，其中相当一部分是具有中高收入的专业。比如有二百多名会员的澳洲清华校友会，其成员绝大部分是在各领域学有专长，颇有建树的专家学者，或是所在机构的业务骨干。个人年收入5万以上，家庭年收入10万以上的占了绝大多数。

8、这些人来澳洲时大多两手空空，硬是凭自己的聪明才智和埋头苦干，白手起家，在澳洲安家落户，买房置业，有些已拥有百万资产，超过土生土长的澳洲人的平均水平。他们每年纳税少则一二万，多则三五万，对澳洲社会贡献很大，成绩令人瞩目，但与一些成功的投资者相比却有明显差距。笔者的一位朋友十年前从中国来到澳洲，早期打工随后自营生意，尽管苦心经营但几年下来不过是赚到了一份较高的工资。5年前领悟到金融与地产是澳洲最容易赚到钱的”金矿”，便以当时已有的几十万房产做抵押，在金融机构的贷款支持下系统地投资于房产市场，几年下来名下已拥有价值数百万房产，如今这些房产不仅每年给他带来几十万的租金收入，更带来几十万的资产増值，从而

9、真正跨入富人的行列。以上两方面人士的差别在于金融意识的强弱，以及投资的眼光和魄力。大部分专业人士固专注于本职工作，无暇对投资事宜给予太多关注，或觉得自己不是商界人士不需要投资，或不了解自己的投资能力而错失投资良机。其实每个拥有稳定收入并有节余的人都有机会成为成功的房产投资者，因为在金融机构的支持下，你手中的资金或名下的资产可以以一当十，使你财力倍增。而各金融机构对具有良好收入的专业人士更有特殊支持，自住房的贷款比例可高达95%，还有大幅度利率折扣，因此房产投资是绝大多数专业人士的最佳投资选择。有感于此，澳美信贷专门侧重于为专业人士提供整体贷款与投资方案的安排，以我们在金融地产方面的专业知识，指

10、导客户学会充分利用金融资源，学会“以钱赚钱”，达到财务自由，也就是可以有钱随意花，不用工作也有足够收入进帐的最高境界。澳美论坛3: 如何选择自住房与投资房经常有客户问：我想贷款买房，买哪儿的合适？买哪种房型好？我会首先问客户是买自住房还是买投资房？如果是买自住房，那我的回答很简单：在你的财力范围内，买你最喜欢的房子。之所以这样回答，是因为我任为自住房首先是买它的使用价值。只不过在悉尼这样一个房产市场非常活跃的城市，购置房产还具有了投资意义。但对于自住房，投资价值尽管也很重要，但毕竟是第二位的。因此，对于准备购买自住房的朋友，我的建议是：如果一套房子，你自己非常喜欢并认为具有良好的增值前景，你就

11、可以尽自己的财力所能，毫不犹豫得把他买下；即使这套房子你很喜欢，但对增值前景不是很有把握，你同样可以买下。因为买自住房，主要是买一种生活方式：独立住房带给你的是宽敞的空间和与自然的亲密接触；公寓带给你的是生活的方便快捷；海边物业可以使你尽情享受澳洲享誉世界的沙滩文化。山区物业则会让你感到恬静安宁。享受到自己最喜欢的生活方式，在我看来花多少钱都值得。至于若干年后自住改投资，能有多少租金收入，卖掉能赚多少钱，那就等将来让市场去检验吧。你怎么能认定自己就一定没有房产投资方面独到的眼光呢？如果买投资房，就应该完全按投资做生意的眼光和思路来选择了。我建议首先考虑可出租性和租金回报率，其次是资本增值率；再

12、次是退税。投资房上述三方面的收益有时是有矛盾的，因为只有当你在房产投资中效益不时你才能少交甚至不交税；只有当你在房产投资中收不抵支，出现亏损时，你才能负扣税。如果把税务上的好处放在第一位，而忽略投资效益，想赚钱又怕交税，有时会另你无所适从，裹足不前。自住房主要考虑个人及家人的喜好，看中住房的使用价值；投资房优先考虑投资收益，不要搀杂太多个人喜好。因为总想面面俱到，有时反而会令你面面不到，错失投资良机。即然买投资房是一种生意，那就需要经验和专业知识。在这方面专门给客户提供整体贷款与投资方案的澳美信贷可以助您一臂之力！澳美论坛4: 目前选哪种利率好？各金融机构的贷款利率通常分两大类：固定利率与浮动

13、利率。前不久在储备银行未宣布调息的情况下，各大银行纷纷调高了各自的固定利率，所以最近有客户来电话询问是否应趁早选用固定利率？一般来讲，固定利率最大的特点就是其利率和还款额在预定的固定期内是固定的，不会因利率波动而变动。浮动利率的最大特点就是在整个贷款期内利率随储备银行利率调整和市场情况而浮动。固定利率是由各家贷款机构各自聘请的经济学家，金融专家在对今后几年利率变化趋势分析的基础上制订的，并会随着最新的市场变化趋势而不断调整。因此，各家贷款机构的固定利率在不同时间是不同的，只不过你一旦选定了某一天所公布的固定利率，在约定的几年内利率是不变的。利率固定意味着在此期间内利率变化所引起的风险是由借贷双

14、方共担的，金融机构为分散风险，对客户往往多加限制。比如固定转浮动，提前还款或转贷到别处等，客户都要承受相当数额的罚款。换句话说，利率的固定是以牺牲资金运用的灵活性为代价的。而按照澳美集团的金融与投资理念，资金的灵活运用是最重要的。因为我们通常不建议客户选用固定利率，而是根据客户自身情况，量体裁衣，选用优质低息的浮动利率，因为浮动利率要灵活得多，而且是各金融机构的主导产品，往往具有优越的产品功能。比如对符合条件的客户，我们可以帮助申请高达0.5%-0.7%的长期利率折扣，第一年更可高达1.28%，不仅节省利息成千上万，更可充份灵活运用资金，为下一步投资创造条件。澳美论坛6：你能贷出多少钱?想贷款

15、买房的客户问得最多的一个问题是：我能贷出多少钱？的确，在普遍采用贷款买房的澳洲社会，你的贷款能力在很大程度上决定着你能买多少钱的房子。贷款人的贷款能力主要由两方面因素决定，一个是你的房子值多少钱，金融机构用一个数据LVR - 贷款房价比来衡量，就是贷款金额除房价所得的百分比。对贷款机构来说，LVR 实质上就是所发放贷款的保险系数。这也就是为什么贷款机构首先关注你所申请贷款的比例。不同的比例审核程序及严格程度是不同的。一般来说LVR低于80%，金融机构认为风险较低，贷款较易批出且无须客户支付贷款保险， 这也就是为什么我们建议大多数客户贷款比例控制在80%，因为这通常是不用付贷款保险的最高比例。贷

16、款比例最高可以达到95%，但审核较为严格，且客户需要支付贷款保险。至于100%贷款的情况，只有两种可能，一是对某些高收入的专业人士，个别银行提供100%贷款，但因利率较高，审批条件极为严格，因此能获批准并且选用的客户很少。另一种情况是客户以另一个物业做抵押，共同贷出等于或超过新买物业的贷款额。但因总贷款额低于物业总价值，因此LVR低于100%。这也就是金融机构能批出这种贷款的原因。称其为100%贷款有误导之嫌，因此澳美信贷摒弃这种不准确的说法，而是逐个分析每个物业可能的贷款额，相加之和便是总贷款额，至于是其中一个物业价值的100%还是200%自然一目了然。另一个决定贷款能力的因素是申请人的还款

17、能力。也就是有多少收入，当然收入可以包括工资收入，经营生意的收入，租金收入等。一个有经验的贷款顾问，往往可以帮助客户以最简单的文件申请到所需贷款。决定贷款能力的另一个因素甚至是前提条件就是申请人的信用记录。如果你有不良信用记录且至今还没有消除，那你将贷款无方。对这样的客户我们都建议他们尽早行动消除不良记录，重塑个人信用。澳美论坛7：优质低息 房产投资者的利器“ 工于善其事，必先利其器”，意思是说要想把事情做好，必须要有好用的工具。对房产投资者来说, 贷款就是进行投资的工具, 因为房产投资是一种用钱来赚钱的生意。那么什么样的贷款对投资者最有帮助呢? 我的回答是: 优质低息。所谓优质就是贷款产品功

18、能优越, 尤其是让贷款人可以灵活使用资金: 有钱可以随便多还, 用钱时又可以随便取出。有些贷款产品比如固定利率, 常规定每年多还金额不能超过一定限额, 有些产品如基本利率, 通常每次从贷款帐号取款就要有$20 $50 手续费, 无形中限制了资金的灵活运用, 因此这类产品我们一般都不推荐给客户。而各大金融机构的标准浮动利率一般都具有优越的功能, 所以我们向客户推荐最多的就是标准浮动利率。所谓低息就是利率低, 在功能优越的前提下, 当然利率越低越有利节省利息, 提高投资回报。各大银行对外公布的标准浮息目前在6.57%左右, 功能很好, 但利率偏高。而我们会帮助客户向银行申请0.5% 0.7% 长期

19、利率的折扣, 第一年折扣更高达1.32%; 对一笔$50万元的贷款来说, 第一年节省利息多达$6600, 不仅节省金钱, 更为投资者今后的投资计划创造了条件, 增强了信心。综上所述, 选用优质标准浮息, 同时拿到大幅利率折扣, 使所用贷款, 既有优越的功能, 又有超低的利率。这种贷款产品无疑是房产投资者的最佳选择。澳美论坛8：知己知彼 贷款预评估的重要作用知己知彼, 百战不殆。在贷款买房过程中这一原则同样适用, 那就是: 了解自己, 了解对方, 充分准备, 才能确保成功。有些朋友准备买房便到处去看房, 好不容易看到自己中意的房子同时发现对该房子感兴趣者大有人在, 为了不错失机会便当即按地产代理

20、要求留下房价的0.25%作为留房订金, 高兴之余才发现贷款的事儿还没落实, 便急忙与贷款机构联系. 这才发现贷款并不是一件非常简单的事。贷款人需要提供身份证明, 收入证明, 资产状况等一系列文件, 贷款机构需在对这些文件核实的基础上评估客户的贷款能力, 然后确定所申请的贷款是否批出, 这些工作都需要时间。而按照买房规则, 地产代理会要求你在交纳完留房订金后就要签订购房合同, 合同交换后, 购房人最多有5个工作日的冷静期可以终止合同而只损失留房订金。冷静期过后,就不能随便废除已签字的合同。有些附加了W66 条款的购房合同甚至没有冷静期, 双方签字合同即生效并不可废除, 且客户有支付10% 购房定

21、金并履行合同的责任。如果因为贷款未落实等原因未能履行合同, 购房人不仅会损失掉留房订金, 而且可能损失掉10%购房定金, 更会丧失购房良机。因此澳美信贷建议客户在找房之前先办好贷款批准。而且澳美信贷会根据每个客户的不同情况, 不仅帮客户争取到最大的贷款额度, 更会为客户安排最佳贷款方案。澳美论坛9：只付利息( Interest Only) 让你轻松还贷款贷款产品和其他产品一样, 不仅仅是个利率高低- 产品的价格问题, 同样重要的还有产品的性能。就象汽车,并非最便宜就是最好, 而是符合你需要的, 性能价格比最佳的才算最好。因此, 与利率高低同样重要的是贷款产品的使用功能。在利率相近的情况下就要重

22、点比较产品性能, 其中最重要的是资金远用的灵活度, 与之有关的产品功能包括: 多还款的灵活度, 再取款有无限制和费用; 是否可以只还利息, 只还利息可以有多长时间和哪些限制。很多贷款客户尤其是初次贷款者常常忽视这一功能, 实际上只付利息的产品功能对所有贷款客户都有重要意义。对自住房贷款客户来说, 只付利息意味着把还款压力降到最低: 在若干年内, 你只需支付所用贷款的利息, 不用偿还本金。这无沂可以使首次贷款买房的客户倍感轻松: 所付利息和原来租房所付的租金相差无几。对买投资房的客户来说, 只付利息同样很有帮助。在只付利息期间内, 你只需支付目前6% 左右的贷款利息, 如安排得巧妙, 更可拿到首

23、年5.25%的特别优惠利率。如租金回报能达到5% 左右, 则投资者基本不用搭多少钱来养房子, 因为租金加上退税基本和利息持平, 这也就是为什么澳美信贷的很多客户可以拥有多套投资物业却感到很轻松。综上所述, 只付利息的产品功能最大的意义在于可以使贷款客户充分灵活。自由地运用资金, 而不是因贷款而倍感压力。因此澳美信贷几乎为自己的所有客户都选择和安排了最好用的可以只付利息的贷款产品。因为按照我们的投资理念, 贷款. 投资. 赚钱最终目的是实现财务自由, 不再承受财务压力。正是: 金钱诚可贵, 自由价更高。澳美论坛10：把房产变成你的银行住房抵押贷款是金融发展史上的一个里程碑，不仅为现代金融业的发展

24、开辟了一个广阔的领域，更使人类的居住文化实现了历史性进步：人们再也不需要辛苦一辈子，到老了才攒够钱买上属于自己的房子。有了住房抵押贷款，你只要有了20%甚至5%的首期款，并且符合贷款机构的其他条件，你就可以轻松拥有自己的住房。在澳洲这样一个经济稳步发展，房价持续攀升的社会，买方除了实现安居乐业的目标外，还具有了另一重要作用：为房主不断带来收益。我们的很多客户通过重组贷款(Refinance)或增加贷款额(Increasing loan)很轻易地从房子里多拿出少则几万多则几十万，房产成了很多家庭的“小金库”，下面就把他们的做法介绍给大家。陈先生用一套自住房和一套投资房，两套房子过去两年都有了可观

25、的增值，今年初陈先生通过澳美信贷重组贷款，不仅利率下降将近1%，一年节省利息几千元，而且手里立刻多处二十几万，受此鼓舞，陈先生三个月内连续买入一套现房二套楼花。用陈先生的话说：一套房子买好了，抵得上多挣一份工资了。按照澳美信贷的投资观念，十年二十年后一个人的资产状况并不取决于工资的高低，因为年薪5万余年薪8万没有什么本质区别，而是更多地取决于你现在能拥有多少优质房产。正是基于这一理念，澳美信贷不仅为我们的客户制定最佳整体贷款方案，更为客户在房产商投资创造条件：把你的投资能力最大化。澳美论坛11：赚钱第一，省钱第二以为客户提供整体贷款与投资方案著称的澳美信贷公司，在为客户制定贷款与投资方案时有一

26、个重要的指导思想：把客户的财力发挥到最大，帮组客户抓住有利的投资机会是最重要的。选用低利率，节省利息是最二位的。通过我们安排贷款重组，客户一年节省几千元利息是很普遍的，但与在房产上投资成功的收益相比， 毕竟只是零头儿。按照这一理念， 我们首先注重开发客户的投资潜力，帮助客户拿到一个尽可能高的贷款额度， 让客户手里有尽可能多的资金可以自由支配。其次帮客户安排的都是一些可以充分灵活运用资金的贷款产品， 使客户在发现机会是可以立刻出手抓住机会。再次是在可能的范围内，在保证产品功能优越的前提下选用尽可能低的利率以节省利息。这方面我们有很多成功的案例。有一位客户已有两套物业，让澳美信贷做贷款重组以便进一

27、步作房产投资。在我们的安排下，该客户完成贷款重组后帐上立刻多处二十几万可用资金，利率也降到5.29%。 受此鼓舞，该客户三个月内连续买入三套投资物业。因眼光独到，所选物业都是好地段，高质量的优质物业，有些物业在成交之日已是开始赚钱之时。澳美论坛12：房产的所有权与控制权拥有自己的房产很多人的理想，在澳洲同样被看作“澳洲梦”的主要内容，但随着时代的进步尤其是金融业的发展，“拥有自己房产”的含义也发生了变化：并不再居限于100%地拥有了房产的所有权，只要拥有了房产的控制权你就可以说拥有了自己的房产。这一观念的变化堪称一次革命性的进步，它不仅使所谓的“澳洲梦”比以往任何时候都更容易实现，而且使投资房

28、地产这一从前只有少数人才能涉足的投资领域大众化：你只要具有良好信用，一定资产和稳定收入，就可以在金融机构的帮助下在房产市场上一试身手。很多来澳洲10年以上的中国的大陆移民都有这样一类的记忆：当初因为在中国缺乏金融意识的熏陶，加之10多年前的澳洲信贷市场由银行垄断：利率高起，条件苛刻，不敢轻易借钱。往往是辛苦工作多年，攒够了房价的50%以上才贷款买房。贷款后也是尽快还清，以求尽早拿回房契，实现100%拥有房产的感觉。拿回房契后却赫然发现：当年与自己收入水平相当的人就是因为当初多贷了10万，5年下来房产增值比自己多出20万；更有成功走上房产投资之路的人士，几年前以和自己同样的几十万元资产起家，如今

29、已拥有十多套，总价值达几百万元的房产，俨然已成为房产投资家。为什么起点相同，收入相同，几年后资产状况却大不相同呢？我个人认为主要是观念不同：前者看重对房产的所有权，后者看重对房产的控制权。所有权指的是该房产完全属于你自己：使用，收益，处置等项所有者的权益没有其他机构与你分享。这种情况只有在你不欠任何贷款并拿回房契后才能实现。控制权是指绝大多数权益属于你，少数权益需要与别人分享。欠贷款的房产属于这种情况：该房产的使用权，收益权完全归你，只是处置权不完全归你。接受你抵押的贷款机构在你处置房产如卖掉或重建时，有权要求你履行贷款合同所规定的义务：偿还所欠本息和有关费用后余款归房主；由此可见，对一个具有

30、偿还能力的人，对房产的拥有权和控制权没有太大不同：还本付息本来就是借款人的义务，就是万一出现不能履行还款义务的情况，你完全可以主动卖掉房子，结束合同。完全不必等到房产被贷款机构拍卖。其实贷款机构最不愿意出现的也是发生呆坏帐而被迫拍卖房产，因为那不是贷款机构感兴趣的领域。通过以上的分析可以得出结论：拥有了房产的控制权就是拥有了房产的绝大多数权益，在享有使用权和收益权上更是没有区别，因此都可称为对房产的拥有权：无论你欠不欠贷款，只要在你名下，都可称作你拥有的房产。 但在两种不同指导下不同投资行为的效果是很不相同的：比如都是有100万元净资产，一个100万元房产不欠贷款；另一个贷款400万拥有500

31、万房产。每年在房产上的资本增值将相差几倍，10 年后二者差别将不言而喻。你会选择哪种呢？你是看重所有权还是控制权， 还是二者并重的拥有权？澳美论坛13：参加房产拍卖会需注意的事项澳洲的房地产市场经过一百多年的发展如今已经相当完善，并具有世界一流管理水平。而房产拍卖以其能更好地为房主争取利益，逐渐成为房产买卖的重要形式。尤其是房价具有增值潜力的地段，房主大多会选择拍卖售房。 那么作为买主，如何在令人眼花缭乱的拍卖会上购得自己理想的房产呢?一是要拿到合同，仔细审核。参加拍卖会之前首先应该向地产代理索要免费的购房合同复印件，然后仔细审核各项条款和附属文件，尤其是地契类型，设施权属，污水管道，地区规划

32、，建房限制等。如时间允许，最好请自己的律师帮助审核。有个别地产代理在你向他索要售房合同时以各种借口不愿提供，甚至让你先交份儿定金，这样的房产您最好放弃，即使真是喜欢也要格外仔细。因为根据笔者的经验，往往是有问题的房产，地产代理才会在提供合同的问题上躲躲闪闪或设置障碍。因为向感兴趣的潜在买家免费提供售房合同复印件是地产代理的义务。只有在确认合同所表明的房产各方面没有不可接受的缺陷时再做下一步工作。二是要调查研究，确定房产价值。这方面可做的工作很多。比如通过报刊杂志了解该地区类似房产近期的成交价格。自己对该房产作出估价，必要时请专业估价公司作出估价报告。如果是旧的独立房，最好做份建筑及害虫检测报告。但要注意，房产的价值是由土地价值，建筑造价，设施价值三方面组成。如果你看重所购房产的增值前景，那你在评估该房产的价值时应该首先考虑土地价值。因为只有土地是不断增值的，建筑及设施是不断贬值的。房产的增值表现主要取决于所属土地的地段和大小，这就是房地产界流行的一个说法：对房产投资最重要的第一