南通国际贸易中心裙楼招商推广策略.docx

1、南通国际贸易中心裙楼招商推广策略南通国际贸易中心裙楼招商推广策略南通国际贸易中心 裙楼招商推广策略 本报告是严格2保0密的11年03月07日 本报告是严格保密的 目录 1 项目概况 2 SWOT分析 3 项目定位 4 布局规划建议 5 招商思路与定价 6 推广策略 本报告是严格保密的 目录 1 项目概况 2 SWOT分析 3 项目定位 4 布局规划建议 5 招商思路与定价 6 推广策略 本报告是严格保密的 项目概况天时 南通经济飞速发展 南通城市重心南迁 南通新城区基建步伐加快 国家调控住宅使得商业地产投资迎来新一轮发展机会 本报告是严格保密的 项目概况地利 中南汇泉国际国贸中 心 中南汇泉广

2、场在建项目 中南在建项目 中南世纪城 本报告是严格保密的 项目概况地利 大环境 南通国际贸易中心位于南通市园林路与崇川路交界处，东接100万平方米的中南世纪花城、南通大学；南边紧邻250万平方米的中南世纪城、中南汇泉国际酒店；西邻人民银行结算中心及南通行政中心，紧挨南通购书中心；北倚南通市人民政府；国贸中心位于南通CBD中心位置3公里半径范围内，周围的楼盘有：中南世纪城、中南世纪花城、七星花园、苏建学府雅居地、绿城玉兰公寓、苏建国际城、海外联谊大厦等，地理位置十分优越。 小环境 偏靠行政文化办公区，周边多个项目尚处于规划建设中，被中南商业带所隔离，距工农路主干道相对较远，紧邻地块多为绿地，四维

3、街道之间受绿化带阻隔 本报告是严格保密的 项目概况人和 优势 南通国贸地标特征与香港保华知名品牌的人脉拉动 未来35年新区CBD核心圈的人脉影响力 劣势 项目周边现有人气不足，缺乏商业氛围 中南商圈对项目的挤兑明显 紧邻项目多为绿地，树林，书城，政府单位，学校，难以形成商业气氛 对面中南世纪城入住率较低，临近住宅项目多为在建状态且相距较远 工农路，世纪大道现有人流量，车流量均不高；园林路车流量相对较大， 但人流量有限 本报告是严格保密的 目录 1 项目概况 2 SWOT分析 3 项目定位 4 布局规划建议 5 招商思路与定价 6 推广策略 本报告是严格保密的 SWOT分析优势 项目高端商务的地

4、标性质明显 塔楼销售对项目的牵动性 项目为新的改造预留好空间 香港保华的品牌效应 本报告是严格保密的 SWOT分析劣势 项目象高星级酒店功能布局而非商业设计很不合理 项目得房率低公摊面积过大 周边项目同质化严重 大小交通均不利影响人流到达 项目面积较小难形成规模效应 项目周边正处于建设中培育到成熟周期较长 本报告是严格保密的 SWOT分析威胁 南通新城（崇川新城区和开发区）正在形成三层梯级分布商业热带： 文峰城市广场集群，中南体育会展中心集群，星湖101集群 威胁一：来自文峰城市广场集群 此集群中包括了文峰城市广场，藏珑，金融汇与南通大饭店，其周边商业业态比较成熟，人气和人流，车流量都很大，目

5、前，属于工农路繁华地段。 其中，文峰城市广场是集购物，美食，娱乐，休闲，居住，商务，旅游，运动八大功能为一体的大型商业主题街区。未来所将形成的威胁性很大。 威胁二：来自中南会展中心集群 以中南世纪城，中南体育会展中心为中心的商业集群势力范围庞大，紧邻本项目，七星商铺，中南老街商铺吸纳了本区域人气，对本项目的挤压明显。 中南汇泉国际广场商业组群以及会展中心附近商业组群正处于建设中，体量巨大，未来将对本项目构成直接威胁。 本报告是严格保密的 SWOT分析机会 南通高端商业主要集中在市区。 中南商圈业态规模，品牌较小，多以餐饮为主，娱乐和休闲项目档次不高。 文峰商圈内业态也多以零散经营状态出现，缺乏

6、强力主题型高端休闲，娱乐项目。 周边规划项目如文峰城市广场，中南汇泉国际广场商业组群多处于打桩，在建阶段，形成气候和威胁尚须35年时间。 迅速引入高端休闲，娱乐性项目，避开人气不足，抢占新区高端休闲商业文化的先手。 本报告是严格保密的 目录 1 项目概况 2 SWOT分析 3 项目定位 4 布局规划建议 5 招商思路与定价 6 推广策略 本报告是严格保密的 定位 4 总体定位 3 业态定位 2 品质定位 1 功能定位 客户定位 本报告是严格保密的 定位客户定位 塔楼写字楼高端商务人士 珀丽酒店及附近高星级酒店住宿高端人士 CBD区域高消费阶层 南通市高消费阶层 本报告是严格保密的 定位功能定位

7、 充分利用便捷的交通环境CBD核心 区域住宅建设开发，将提供 的地缘优势 越来越多潜在消费者 CBD高端休闲中心 符合消费者心南通商业环境理需求的商业的持续升温 业态组合 本报告是严格保密的 定位功能定位 CBD高端休闲中心 高档的集餐饮，休闲，娱乐，健身于一体的高端休闲中心 A、 以休闲、娱乐、高端餐饮为人流的主要引导，从而带动整体消费； B、 营造一个现代休闲的生活中心，融娱乐、休闲、健身一体的特色主题商业； C、 以高端性、综合性、集中性为布局主题，面向高阶层目标顾客群； D、 装修设计以特色，多变焕发魅力，表露出层次感，形成不同的千变万化的吸引力。 本报告是严格保密的 定位品质定位 ?

8、现代人追求高品质的生活方式，在市中心区域已经出现了诸如环濠河特色圈等多个休闲娱乐场所，但是南通新区板块该类消费场所仍然匮乏，为本项目的发展提供了广阔的空间。 ?本项目结合现代风格的建筑物，无论在装修还是整体的环境布局上，都力求体现项目独特的建筑风格，营造与众不同的商业氛围。因此，鉴于项目的整体布局，将力求创造具有独特品位、轻松惬意、高档消费的整体品质，并带动周边区域的消费水平的提高。 本报告是严格保密的 定位业态定位 项目业态定位指导思想 做旺临街铺面，强势拉动中央，从而形成热闹的商业氛围； 临街铺面即项目的主要交通出入口的商业业态；强势拉动中央指利用临街铺面超高人气，盘活项目中心的商业业态，

9、最终形成项目良好的商业氛围。 利用电影院制造吸引点 电影院能为商场带来大批人流，凝聚人气，作为核心，将带动商场整体商业环境升温 合理布局主力店，吸引人流平面流动； 引入南通市民喜欢的品牌店提升项目人气。 本报告是严格保密的 定位业态定位 负一层：酒吧街区 一 层：银行，咖啡厅 二 层：高端餐饮 三 层：健身休闲 四 层：电影娱乐 本报告是严格保密的 定位总体定位 综上所述，本项目的整体定位是成为未来 南通新区CBD高端休闲生活中心，与周边及未来规划的商业设施形成错位经营。 本报告是严格保密的 目录 1 项目概况 2 SWOT分析 3 项目定位 4 布局规划建议 5 招商思路与定价 6 推广策略

10、 本报告是严格保密的 布局规划建议 酒吧街区 铺面 面积（粗测） 平方米 1 970 2 440 店铺2 店铺1 本报告是严格保密的 布局规划建议 拟引入银行，餐饮，咖啡厅等项目 铺位 面积（粗测） 平方米 商铺5 1 173 2 319 商铺4 3商铺3 273 商铺1 4 100 商铺2 5 99 公摊 529 本报告是严格保密的 布局规划建议 高端餐饮 铺面 面积(粗测） 商铺4 平方米 1 215 商铺3 2 438 3 161 4 156 公摊商铺1 商铺2 730 本报告是严格保密的 布局规划建议 健身休闲 铺面 面积（粗侧） 平方米 1 263 商铺3 2 552 3 359 公

11、摊 539 商铺1 商铺2 本报告是严格保密的 布局规划建议 电影娱乐 商铺2 铺面 面积（粗侧） 平方米 电影院商铺1 2107 1 246 电影院 2 445 商铺3 3 182 公摊 759 本报告是严格保密的 目录 1 项目概况 2 SWOT分析 3 项目定位 4 布局规划建议 5 招商思路与定价 6 推广策略 本报告是严格保密的 招商思路 面临的问题 ?南通当地的商业意识还不是很强 ?周围的住宅如中南世纪城入住率并不是很高，人流量过于稀少，不能吸引一些老品牌的餐饮娱乐商家进驻 ?周边缺少大型商场，不能吸引中心城区的居民到新城区进行消费，商业气氛尚未形成 ?老街商业街的餐饮娱乐商家的经

12、营状况并不是很理想，商家观望状况很强 本报告是严格保密的 招商思路 通过前述分析了市场环境和商场定位，可以明显地看到，当前的招商环境和竞争是异常激烈的。 在目前的市场和竞争环境下，如何才能抢占先机呢？ 大规模品牌性商家免租1年 通过对大规模品牌性商家免租1年的优惠政策，我们可以抢先吸引品牌、大型、高端商家入驻，形成焦点效应，从侧面拉动国贸中心整体品牌和影响力的提升。 本报告是严格保密的 招商思路 免租1年 炒热招商良性运营 品牌商家进驻 商业利好 作响品牌 高额回报 更多商家关注 本报告是严格保密的 招商思路与定价 入驻门槛限制 符合商场定位 知名品牌性商家 本报告是严格保密的 招商定价周边项

13、目租金调查 中南世纪城商业街 中南世纪城商业街位于中南世纪城的中心地带，贯穿整个中央商务区 ，包含七星商铺和沿河老街。以便民餐饮娱乐休闲品牌旗舰店为主，目前入驻餐饮娱乐休闲商家包括南通餐饮巨头日月谈大酒楼、星岛咖啡、岚会所、龙泉温泉会所、金御一品，江浙汇等在内的商家 。 名称 租金价格 七星商铺 每平米每天24.5元 沿河老街 每平米每天1-1.2元 本报告是严格保密的 招商定价周边项目租金调查 星湖101&星湖街区 星湖101广场和星湖街区集休闲、娱乐、餐饮、商务、旅游、文化于一体，地理位置优越，位置 租金价格 占据沿江观光商务休闲带和商业核心枢纽位一楼 每平米每天1.5元（已满）

14、置，是南通RBD中心枢纽的城市商业地标、南通首座情景消费的城市商业地标以及南通二楼 每平米每天1.2元 首座情景消费体验之都City Living Mall，三楼 每平米每天0.7-1元 拥有现代风格的步行商业街，融汇全新HOPSCA商业理念、完善的功能分布和业态星湖街区 每平米每天0.80.9 组合创造全方位营商热点。一层已经没有商铺出租，目前星湖101余四套（限定做服装），星湖街区主街已满，后街基本空闲。典型的进场商铺有金陵能达酒店、丰创地会馆、皇家公馆、御膳海鲜美食膳坊、红楼美食会、品尚豆捞、欢唱量贩KTV等 本报告是严格保密的 招商定价各层定价 ?经过与上述项目的比较分析以及对国贸中心

15、层数 面积 租金 自身情况的分析，我们的裙楼的租金定价应该高于地处开发区的星湖101，而与中南世纪平方米 每平米每天 城商业街的租金接近，根据层面的不同进行区分定价负一层 1410 1元 一层 1495 1.8元 二层 1700 1.5元 三层 1713 1.3元 四层 3739 1.1元 本报告是严格保密的 负一层 招商定价各层定价 楼层 铺号 租金价格（元） 2 三层 负一层 1 1 2 1 1 一层 1 2 一层3 2 2.5 3 2 54 1.5 1 2 5 2.5 4 3 二层 1 1.2 1 2 1.5 2 四层 3 2 2 4 2 1三层 1 1.2 二层2 1.5 43 1.6

16、 3 四层 电影院 1 1 1 1 2 1 1 3 1 1 本报告是严格保密的 目录 1 项目概况 2 SWOT分析 3 项目定位 4 布局规划建议 5 招商思路与定价 6 推广策略 本报告是严格保密的 推广策略总策略 总策略 以渠道推广为主体，辅以媒介推广 逐步切入活动，比赛整合推广，拉动后续招商，并与塔楼销售形成互动 本报告是严格保密的 推广策略推广时间 推广时间 2011年3月2011年9月 为期6个月 本报告是严格保密的 推广策略三个阶段 后续活动形成长线 阶段 任务 推广核心 第一阶段 造势 推广形象的强势建立 第二阶段 助推 多样活动拉动销售 第三阶段 平稳 后续活动形成长线 本报

17、告是严格保密的 推广策略三个阶段 第一阶段：造势 时 间：11年3月11年5月 主 题：火热招商 工作内容：以渠道推广为主体，辅以媒介推广密集轰炸，火热造势 人力筹备：35人组成业务拓展小组，集中培训3天 物料准备：招商折页2万份 主要工作：搜集南通本地高端商家，投资客信息 逐一拜访，回访，传递招商诉求 媒体配合：报纸系列广告（火热招商） 电视形象广告 辅助媒体使用 本报告是严格保密的 推广策略三个阶段 第二阶段：助推 时 间：11年5月11年7月 工作内容：维护已进驻商家，寻求新的商家和投资客合作。 主要工作：跟进一阶段意向客户，联合已进驻商家举办多样化主题型活动，助推招商和销售，并与塔楼销

18、售形成互动 主题备选：某某银行高尔夫活动体验 联合银行召集业主联谊，传递招商信息，扩大影响 青年电影节 与影院联手有奖海评南通人最喜欢的三部电影，聚敛人气 （具体活动推广方案另附） 媒体配合：报纸系列广告 户外形象广告 辅助媒体使用 本报告是严格保密的 推广策略三个阶段 第三阶段：平稳 时 间：11年7月11年9月 工作内容：整体策划和运营商场，主导商家联盟，推动国贸与保华品牌在南通的持久深入 主要工作：策划多个商家联手做活动 媒体配合：报纸系列广告 户外形象广告 辅助媒体使用 本报告是严格保密的 推广策略渠道推广 组织人力对南通市高端休闲，娱乐，餐饮，文化类商家逐一拜访 利用现有人脉资源，扩

19、大渠道影响 与政府接洽，力争取得政府对新区CBD高端休闲文化的扶持 与塔楼销售联动进行 本报告是严格保密的 推广策略媒介推广 总思路 党报开路，幕墙打底，电视跟进 对裙楼招商火热造势侧面拉动塔楼销售 党 报 开 路 ：在南通党报南通日报或江海晚报投放广告 幕墙打底：在本项目塔楼楼体，裙楼楼体发布玻璃幕墙广告；在项目周边寻找适宜地带挂扯横幅，竖幅 电视跟进：在南通电视台信息频道信息、股市类节目档适度发布招商信息 本报告是严格保密的 推广策略媒介推广 党报 本报告是严格保密的 推广策略媒介推广 幕墙及横幅 本报告是严格保密的 推广策略媒介推广 电视广告及其它 电视广告 短信群发 本报告是严格保密的

20、 推广策略活动助推 前期通过举办特色活动，扩大影响，吸引商家 中期与引进项目相结合，与已进驻商家联合举办活动，形成影响力，继续拉动招商 后期整合进驻商家、品牌，将活动系统化，策划多个商家搞整体活动推广 【 费用】活动启动宜与商家联合进行，费用暂不做预算 以单次活动单独预算 本报告是严格保密的 推广策略排期表 排期表 电视 报纸 活动 户外 其他 第一阶段 第二阶段 第三阶段 本报告是严格保密的 推广策略费用合计 方式 项目 形式 主题 周期 频率 费用 人力 3个 招商 3个月 2万 渠道推广 折页 2万份 招商与销售 6个月 6万 渠道拓展 2万 报纸 江海晚报周前期招商 3个月 两周一次投

21、放642万 末版内页半版 后期销售 期 电视 南通电视台信息招商 2个月 3天1次15秒 8万 频道22:00档 投放20次 媒介推广 户外 塔楼裙楼 前期招商 6个月 8万 横幅 后期销售 短信群发 10万条 招商 0.5万 机动费用 2万 活动推广 活动推广费用另计，不做统计 合计 70.5万 本报告是严格保密的 推广策略费用合计 推广进程费用分配：总费用70.5万元 60% 34% 6% 423万 23.97万 4.23万 第一阶段 第二阶段 第三阶段段 本报告是严格保密的 推广策略费用合计 总费用70.5万，活动推广费用另计 项目推广费用分配 项目 费用 百分比 报纸广告 42万 59.57% 电视播放 8万 11.33% 户外 8万 11.33% 推广物料 6万 8.51% 人力 2万 2.84% 渠道拓展 2万 2.84% 机动费用 2万 2.84% 短信群发 0.5万 0.7% 本报告是严格保密的 汇报完毕！谢谢！ 本报告是严格保密的