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1、盐城商业地产调研报告 盐城商业地产调研报告前言 “什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”王健林商业地产一些心得1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶

2、段，它不想住宅运营周期短！这就要求开发商要有一定的经济实力2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别在规划方面先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。 一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式1、购物+餐饮+娱乐；2、专业店铺购物+餐饮+

3、娱乐1、金鹰奥莱城地址：人民南路开业时间：2012年5月18日主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌耐克、阿迪达斯、匡威定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便，给消费者一个精致、舒适的购物环境。主要支撑点外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔品牌效应：金鹰旗下打折店铺主力店面跟随：一线品牌提前签订业态分布专业店面+娱乐场所物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理目前经营情况客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因1、周边居住人员较少，它所吸引的客户为高端之下低端之

4、上的业主，这类客户本身的分量就比较少，2、业态分布比较单一，吸引点较少3、下线店面比较少，交通不方便销售价格 自持物业商铺有商家进行返点15-25%2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况投资公司金鹰商贸集团有限公司经营公司盐城金鹰国际购物中心有限公司基本情况盐城最高档购物中心总建筑面积62000平方米开业当天销售额400万停车位120个+100功能定位高级时尚百货店，突出生活时尚开业时间2009年1月16日业态分布以及分配比项目优势1、位于市中心最繁华的地段2、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响

5、项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！经营与管理1、人员都有金鹰公司内部招聘2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系3、物业都有金鹰有限公司持有4、租金在销售商营业额中返点15%-25%目前经营情况随着近今年的发展，金鹰注重了餐饮行业的投入，在地下负一层，做了临时小吃，效果不错。增加了营业额度。在盐城高端产品市场做的比较好3、五洲国际广场开发商：五洲置业有限公司建筑面积:约3万平方米定位：集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。业态分布一楼：品牌服饰店面为主+饭店二楼：餐饮三楼：餐饮四楼：电影院+游戏厅主要以

6、购物休息为主项目优势1、位于市中心最繁华的地段2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过600万平米3、拥有自己的一批跟随店面4、招商程度较好项目劣势 1、主干道比较比较拥堵销售价格 1F- 销售价格内街36000元/每平方米 外街50000元/每平方米（反点之后的价格） 优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除。 2F-销售价格25000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除 3F-销售价格18000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除 4F- 自持物业目前经营情况目前经营良好，特别是餐饮这个区域。4、宝龙城市广场开发商：盐城

7、宝龙置业发展有限公司建筑面积：3万平方米定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体一楼：百货+超市（永辉）二楼：餐饮+服饰店铺三楼：餐饮四楼：电影院+游戏厅主要以购物休息为主项目优势1、位于老城区和新城区结合点位置独特，2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。3、拥有自己的一批跟随店面4、招商程度较好项目劣势 服饰店铺经营不成规模，没有竞争优势。目前经营情况目前经营良好，特别是餐饮这个区域。5、先锋岛国际广场开发商：盐城国投置业建筑面积：3万平方米定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体A楼：百货+门店+（超市）B楼：电影院+娱乐C楼：周

8、边主力店面（主要为餐饮）主要以购物休息为主物业模式开发商持有物业项目优势1、盐城市政府主导的一个大型城市综合体项目 2、该地区大型零售业态较少，可以充分满足周边居 民购物、休闲、美食、娱乐的需求，极大地丰富周边 地区的商业形态 项目劣势 盐城市老城区西端，地理位置相对较偏，周 边配套还没完善 目前经营情况目前经营良好，内部餐饮情况理想；分析 上述地产商业开发商全部持有物业或者开发商持有部分物业，这种模式决定了整体的经营模式，再从它们的经营情况来看，始终是“温水煮青蛙”（除金鹰）导致这种原因的主要是问题有以下几点1、定位不够明确。2、商业街的发展需要一个漫长的阶段。专业店铺1、奥华家居城奥华国际

9、外立面奥华国际家居项目概况投资公司盐城奥华国际有限公司经营公司盐城奥华国际有限公司基本情况盐城家居建材购物中心总建筑面积约70000平方米停车位200左右功能定位家居建材，突出生活时尚开业时间2014年5月2、业态分布楼陈业态1F卫浴2F软装（沙发、墙纸）3F家居4F开发商持有（暂定）3、优势 专业市场比较强 交通交便捷：2条 BRT 离城北汽车站比较近，运输较方便 劣势周边：配套部成熟，大型超市以及餐饮设施为零客流量比较少，位置一般楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上观察出）周边没有大型产业以及新建成的小区招商品牌不够突出 标准层平面图合同签订方式1、签订10年

10、，反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议）2、签订3年， 反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议）目前销售动态面积在30-100平方米、1F价格在28000元/平方米；2F价格在10000元/平方米；3F价格在6000-7000元/平方米(以上价格都是反租价格）3年反租21%，房价中一次性扣除；第4年反7%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第5年反8%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第6年反9%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第7-10年租金9、1分成（业主那9、开发商拿1，以当时的实际租金计算）销售情况1F 销售率 20%2F 销售率 30%3F 销售率 60%4F 销售率

11、 0%销售时间4-6个月2、金鼎装饰城开发商：新洋置业有限责任公司建筑面积：22万平方米定位：建设装饰装潢材料营业用房，配置餐饮，休闲娱乐广场以及仓储区。业态分布楼陈业态1F卫浴2F家居3F待定合同签订方式1、签订5年，反租协议（暂定）目前销售动态5年反租35%，房价中一次性扣除；具体价格待定销售情况目前完成一部分招商销售周期为1年2F-3F 具体价格没有定，宣传3F起价为2880元，销售难度较大！ 劣势周边：配套部不成熟，大型超市以及餐饮设施为零客流量比较少，位置一般楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上观察出）周边没有大型产业以及新建成的小区招商品牌不够突出定位

12、不够明确，招商次序比较混乱分析1、上述两个项目据实地调研以及销售人员的反应，销售难度比较大。销售周期较长，一般在2年以上销售率达到40%-60%销售速度比较缓慢。2、周边没有相适应的的配套设施，特别是餐饮行业、百货、超市、较大范围的居民区等。这才导致这个区域不被认可！从而导致销售难度较大!销售上采用单一销售手段（小蜜蜂方式，即多人采取打电话方式），整体模式处于低层数阶段，让客户感觉不到项目的优越性。沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。 3、