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1、论文老小区民用住宅楼屋面大修工程探讨老 小 区 民 用 住 宅 楼屋面大修工程探讨作 者： 单 位： 专业方向：工 程 类目 录目 录 . . 1摘 要 . . 2关键词 . . 2引 言 . . 2第一章 老小区屋面渗漏及特点 . . . 3 1.1 老小区屋面，卷材防水使用广泛 . 3 1.2 建筑物年代久远的影响 . . . 4 1.3 外界环境因素的影响. . 4 1.3.1日照的影响 . . 41.3.2 温度的影响 . . . 41.3.3 降雨量（包括降雨和降雪）的影响. 41.4 施工方法不当的影响 . . 41.5 屋面本身构造的影响 . . 41.6 屋顶使用过程中，人为破

2、坏的影响 . 41.6 维修资金不足的影响 . . . 4第二章 屋面防水大修工程存在的问题 . . 5 2.1 防水材料质量不符合要求 .52.2 设计单位不重视防水设计 . . . 5 2.3 施工单位质量控制意识不强. 52.4 建设（监理）单位的行为不规范 .5 2.5 业主使用不当，物业管理单位管理不到位 . 5 第三章 提高防水卷材屋面质量的对策 . 6 3.1 提高设计质量 . . 63.2 防水卷材质量要求 . . . . 7 3.3 加强施工管理，严格把好施工质量关. 8第四章 防水卷材渗漏的常见现象与解决办法 . . 9 4.1卷材防水材料与基层的剥离 . . . 94.2

3、 防水卷材的鼓包 . . 104.3 卷材防水层的开裂 . . 10 第五章 案例. . . . 10 5.1普通平屋面大修. . . 10 5.2带女儿墙屋面大修. . 11 5.3带珍珠岩保温层屋面大修. . 125.4细石砼刚性防水层屋面大修. .12总结 .13 参考文献 . 13老小区民用住宅楼屋面大修工程探讨【摘 要】我国一些老城区、老小区民用住宅楼，由于建设时间比较早，近年来建筑物日益老化，屋面漏渗问题突出，严重影响着业主正常生活。如何治理这类现象，是工程中亟待解决的问题。（图 住宅楼原屋面，渗漏严重）如何提高屋面的施工质量，克服质量通病、保证不漏，一直是广大建筑工作者所研究的一

4、个课题。 本文根据老小区建筑物的特点，分析了当前住宅建筑防水存在的主要问题，并结合长期的实践经验，着重探讨屋面渗漏的影响因素、大修工程技术方案、现场施工措施，并就有关案例进行分析。【关键词】老小区；建筑物屋面工程；渗漏； 防水；案例。【引 言】 自改革开发30年以来，我国防水工程得到迅猛发展，目前我国防水材料己形成包括SBS改性沥青防水卷材、APP、高分子防水卷材、建筑防水刚性防渗和堵漏材料，包括高中低档品种和功能比较齐全的完整系列，并形成材料、生产备制造、防水设计、专业施工、科研教学、经营网络为一体的工业化体系。但是，与先进国家比较，我们在产品质量、应用技术、市场培育等方面还存在许多问题，尤

5、其高品质的产品所占比例较小，整体水平不高更为突出。这些都亟需我们建筑人做不断努力。屋面作为建筑物最上层覆盖的外维护结构，它的主要功能是用来抵御自然界的风霜雨雪、太阳的辐射及气温变化和其它外界不利因素的影响,保护人类生产、生活免受自然的危险。一直以来，防水卷材都是作为主要防水材料用于屋面防水。然而上述外界环境都会影响普通防水卷材的正常使用，尤其以日照、气温、降雨量影响最为突出，当然还有一些内在因素的影响如屋顶本身构造、施工方法不当、后期使用等造成了屋顶普通防水卷材的破坏而渗漏。以下就是屋面防水卷材存在的问题，影响防水卷材的主要因素及解决渗漏的施工工艺进行探讨。第一章 老小区屋面渗漏及特点这些年，

6、我国上世纪所建造的一批民用住宅，由于建设期较早，建筑物日益老化，屋面渗漏水问题相当突出，渗漏比例高达60%左右。随着屋面工程质量验收规范GB50207-2002的颁布以及新材料、新技术、新工艺的推广应用，全国性屋面质量通病已得到较好的控制。但是，老旧小区建筑物屋面渗漏原因还具有其自身特点：1.1 卷材防水屋面是我国老小区屋面防水工程中使用最广泛的一种，约占屋面总数的 80%以上。1.2 建筑物年代较久，屋面防水90%已过保修期，甚至卷材材料自身已超过其设计使用寿命。根据中华人民共和国建设部第80号令房屋建筑工程质量保修办法第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限：有防水要求的卫生

7、间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年。”屋面工程技术规范（GB503452004）3.0.1条规定：“屋面工程应根据建筑物的性质、重要程度、使用功能要求以及防水层合理使用年限，按不同等级进行设防，并应符合下表的要求。” 项 目屋面防水等级I级II级III级IV级建筑物类别特别重要或对防水有特殊要求的建筑重要的建筑和高层建筑一般的建筑非永久性的建筑防水层合理使用年限25年15年10年5年设防要求三道或三道以上防水设防二道防水设防一道防水设防一道防水设防防水层选用材料宜选用合成高分子防水卷材、高聚物改性沥青防水卷材、金属板材、合成高分子防水涂料、细石防水混凝土等材料宜选用高聚物改性沥青防水卷材、合

8、成高分子防水卷材、金属板材、合成高分子防水涂料、高聚物改性沥青防水涂料、细石防水混凝土、平瓦、油毡瓦等材料宜选用高聚物改性沥青防水卷材、合成高分子防水卷材、三毡四油沥青防水卷材、金属板材、高聚物改性沥青防水涂料、合成高分子防水涂料、细石防水混凝土、平瓦、油毡瓦等材料可选用二毡三油沥青防水卷材、高聚物改性沥青防水涂料等材料（表 屋面防水等级和设防要求）在实际使用过程中，多数住宅楼屋面防水已远远超过上表规定的设计年限要求。1.3外界环境因素的影响。温度变化、材料的收缩和徐变、地基不均匀沉降、地面运动等，均可造成防水层破损。1.3.1 日照的影响 日照对于柔性防水材料是不利的。太阳光线的能量使防水卷

9、材所含的沥青成分温度升高并且诱发化学反应，从而加速卷材的氧化、老化，使沥青韧性减少，脆性增加。对于可发生光化学反应的防水材料体系，情况更加复杂；在其应用初期，日照提供了化学交联反应所必须的能量，材料的强度和弹性有可能改善；但是随着时间的拉长，光照能量最终会导致并加速防水卷材的老化和断裂。 1.3.2 温度的影响 温度高也能够加快沥青材料的氧化与老化过程。对于一些加入了增加了增塑剂（增塑剂一般为沸点较高、不容易挥发、与沥青防水卷材有良好相溶性的低分子油状物，可以增加卷材韧性）的防水材料，温度过高还可以促进增塑剂的迁移，导致材料脆性的增加。这样，假如环境气温变化较大或温度较低时，材料发生断裂或龟裂

10、的概率将明显增加。此外，在高温状态下材料的粘流性很大，当材料受到外力所引起的应力作用时，容易产生塑性蠕变。低温可以使普通防水卷材材料的脆性增加，在一定时期内，材料在某一低温状态下假如防水材料的柔性不足，随着材料内部应力的慢慢积累可能导致材料的低温龟裂与变形断裂。 1.3.3 降雨量（包括降雨和降雪）的影响 一般说来，降雨量的大小对防水材料性能直接影响不是很大。对于存在耐水性问题的普通防水卷材来说，较频繁和长期的屋面积水，也会对此造成局部损坏。降雪过程伴随着降温和比较长的融化过程，也会增加普通防水材料的脆性。1.4 施工方法不当的影响施工方法不当也是引起屋面沥青油毡防水卷材的渗漏或破坏的原因之一

11、。例如屋顶基层凹凸不平或基层没有清扫干净，从而有杂土等灰尘混入形成隔离层；找平层强度低，质量差；分仓缝设置不合理；喷灯加热温度偏低，热熔不到位，造成粘贴不牢等等。1.5 屋顶本身构造的影响建筑物屋顶本身构造对于普通防水材料的影响比较大。例如结构的变形会导致防水层的开裂，当地基沉降变形时，屋面防水层的整体性受沉降变形与温差变形叠加的控制，总变形超过防水层的延伸极限就会造成开裂而漏水。再如屋顶面的坡度，如果原屋面坡度比较小，屋面降水不能够顺利排出屋面，增加了雨水与防水卷材的接触时间，也增加了防水卷材出现渗漏的机率。 1.6屋顶使用过程中，人为破坏的影响。正常使用中，由于检修屋面或者在屋面设置其他设

12、备造成屋面防水卷材被破坏。在上人屋面检修时，在不注意保护的情况下，屋面防水层很容易被踩坏，从而造成渗漏。另外，部分屋面人为破坏也比较严重：例如在屋面上野蛮安装太阳能，堆放杂物，燃放鞭炮、摔酒瓶，甚至种花、种菜，晒谷子、饲养家禽、信鸽等。这些都极大影响着屋面防水材料的使用寿命。1.7防水层年久失修；因为维修资金严重不足，只能小修小补，不能从根本上彻底解决问题。第二章 屋面防水大修工程存在的问题本人这些年来，一直负责小区住宅楼本体大修、更新改造工程。在工程管理过程中，对一些施工“现象”有着切身体会。据资料记载，我国在上世纪80年代以前施工的“二毡三油”屋面平均使用16 年不漏；90年代至2000年

13、间施工的屋面平均使用8 年不漏; 2000年以后施工的平均使用3年不漏，最短的甚至只有6个月。其主要症状有开裂、鼓泡、流淌、老化和施工不良、设计不到位、细部构造处理欠妥引起的渗漏等，影响使用功能，缩短使用年限，其产生原因分析如下：（图 屋面大修前后）2.1 防水材料质量不符合要求。目前防水材料市场的基本状况仍处于鱼目混珠、真假难辨、假冒伪劣产品屡禁不止的局面，且有进一步蔓延之势；特别是主导产品SBS 改性沥青防水卷材受到的冲击最大。本人所在的城市，市场上正规材料以山东、陕西生产的为主；但另有一些以周边襄阳、河南小厂为主所生产的廉价甚至是伪劣、假冒的产品，在市场上以比正规产品低60以上的价格倾销

14、，且市场占有份额较大，严重冲击着正规企业生产的正宗产品。2.2 设计单位不重视防水设计。防水层的选材本该由设计人员严格按规范要求进行设计。但因不少设计人员不熟悉防水材料的品质、使用要求，随意套用图集，现场施工时碰到实际问题又不能提出有效解决方案，设计、施工脱节，无法从技术层面保证屋面工程质量。2.3 施工单位质量控制意识不强。施工单位为顺利中标,常常采用压低中标价格的方法,这种情况下为谋取利润,只能使用价格较低的防水材料和不按正规的施工工序施工,因此质量难以保证。 2.4 建设单位的行为不规范。建设单位主导市场,多数建设单位一是认同伪劣产品并恶意压价,降低房屋成本谋取利润;二是对施工单位采购的

15、材料不管不问,没有起到监督管理的责任。 设计屋面防水应满足以下要求:1)屋面应形成连续的完全封闭的防水层;2)防水层不会因基层的开裂和接缝的移动而使防水层损坏破裂;3)防水层能承受因气候条件等外部因素引起的老化。2.5 部分业主使用不当，物业管理单位管理不到位。上章已探讨人为破坏对屋面的影响；如果物业管理单位放任不管，纵容只会对屋面造成更大的损害。第三章 提高防水卷材屋面质量的对策 为了解决上述问题，满足防水卷材屋面质量要求，屋面防水工程应从设计、施工、使用维护等多个方面采取综合措施。 3.1提高设计质量 3.1.1一般规定 屋面工程防水设计应遵循“合理设防、防排结合、因地制宜、综合治理”的原

16、则。根据工程特点、地区自然条件等，按照屋面防水等级的设防要求，进行防水构造设计，重要部位应有节点详图；对屋面保温隔热层的厚度，应通过计算确定。3.1.2屋面工程设计应包括以下内容：1）确定屋面防水等级和设防要求；2）屋面工程的构造设计；3）防水层选用的材料及其技术指标；4）保温隔热层选用的材料及其技术指标；5）屋面细部构造防水密封措施，选用的材料及其技术指标；6）屋面排水系统的设计。3.1.2 构造设计要求1）结构层为装配式钢筋混凝土板时，应用强度等级不小于C20的细石混凝土将板缝灌填密实，当板缝宽度大于40mm，应在缝中放置构造钢筋；板端缝应进行密封处理。2）单坡跨度大于9m的屋面宜作结构找

17、坡，坡度不应小于3%。当用材料找坡时，可用轻质材料或保温层找坡，坡度宜为2%。3）天沟、檐沟纵向坡度不应小于1%，沟底水落差不得超过200mm，天沟、檐沟排水不得流经变形缝和防火墙。4）卷材、涂膜防水层在保温层上的基层应设找平层，找平层厚度和技术要求应符合下表规定；找平层宜留设分格缝，纵横缝的间距不宜大于6m，分格缝内宜嵌填密封材料。类别基层种类厚度（mm）技术要求水泥砂浆找平层整体现浇混凝土10201：2.51：3（水泥：砂）体积比，宜掺抗裂纤维整体或板状材料保温层2025装配式混凝土板2030细石混凝土找平层板状材料保温层3035混凝土强度等级C20混凝土随浇随抹整体现浇混凝土原浆表面抹平

18、、压光（表 找平层厚度和技术要求）5）在纬度40以北地区且室内空气湿度大于75%，或其他地区室内空气湿度常年大于80%的，若采用吸湿性保温材料做保温层，应选用气密性、水密性好的防水卷材或防水涂料做隔汽层。隔汽层应沿墙面向上铺设，并与屋面的防水层相连接，形成全封闭的整体。6）多种防水材料复合使用时，应符合下列规定：a） 合成高分子卷材或合成高分子涂膜的上部，不得采用热熔法施工卷材或涂料；b）涂料与卷材复合使用时，涂膜宜放在下部；c）卷材、涂膜与刚性材料复合使用时，刚性材料应设置在柔性材料的上部；d） 反应型涂料和热熔型涂料，可作为铺贴卷材胶粘剂并进行复合防水。7）卷材、涂膜防水层上设置块体材料或

19、水泥砂浆、细石混凝土时，应在二者之间设置隔离层；在细石混凝土防水层与结构基层间宜设置隔离层。隔离层可采用干铺塑料膜、土工布或卷材，也可采用铺抹低强度等级的砂浆。8） 柔性防水层上应设保护层，可采用浅色涂料、铝箔、粒砂、块体材料、水泥砂浆、细石混凝土等材料；水泥砂浆、细石混凝土保护层应设表面分格缝。架空屋面、倒置式屋面的柔性防水层上可不做保护层。9） 屋面水落管的数量，应通过水落管的排水量及每根水落管的屋面汇水面积计算确定。10）高低跨屋面设计应符合下列规定：高低跨变形缝处的防水处理，应采用有足够变形能力的材料和构造措施； 高跨屋面为无组织排水时，其低跨屋面受水冲刷的部位，应加铺一层卷材附加层，

20、上铺300500mm宽的C20混凝土板材加强保护；高跨屋面为有组织排水时，水落管下应加设水簸箕。3.2 防水卷材质量要求3.2.1 防水材料质量控制方法主要是：严格检查验收，正确合理的使用，建立管理台账，进行收、发、储、运等环节的技术管理，避免混料和将不合格的材料使用到工程上。3.2.2 卷材防水层所用卷材及其配套材料，必须符合设计要求。3.2.3 高聚物改性沥青防水卷材的外观质量，应符合下表的要求。项 目质 量 要 求孔洞、缺边、裂口不允许边缘不整齐不超过10mm胎体露白、未浸透不允许撒布材料粒度、颜色均匀每卷卷材的接头不超过1处，较短的一段不应小于1000mm，接头处应加长150mm（表

21、高聚物改性沥青防水卷材外观质量）高聚物改性沥青防水卷材的物理性能应符合下表的要求。项 目性 能 要 求聚酯毡胎体玻纤胎体聚乙烯胎体自粘聚酯胎体自粘无胎体可溶物含量 g/mm23mm厚21004m厚29002mm13002mm厚2100拉力（N/50mm）450纵向350横向250100350250延伸率（%）最大拉力时，30断裂时200最大拉力时30断裂时450耐热度（，2h）SBS卷材90，APP卷材110，无滑动，流淌、滴落PEE卷材90，无流淌、起泡70，无滑动、流淌、滴落70,无气泡、滑动低温柔度（）SBS卷材-18，APP卷材-5，PEE卷材-10203mm厚，r=15mm，4mm厚，r=25；3S，180无裂纹r=15mm，3S，180无裂纹20mm，3S，180无裂纹不透水性压力(MPa)0.30.20.30.30.2保持时间(min)30120（表5.2.2-2高聚物改性沥青防水卷材物理性能）注：SBS卷材