房屋登记业务工作手册.docx

1、房屋登记业务工作手册 房屋登记业务工作手册（试行）目 录第一部分 相关法律、法规1、中华人民共和国物权法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、房屋登记办法（建设部第168号令）4、房屋登记簿管理试行办法（建住房200884号）第二部分 房屋所有权登记业务第一章 业务流程、各岗位工作职责和对外承诺时限第二章 房屋所有权登记业务所需要件第一节 国有土地上房屋登记所需要件1、房屋所有权初始登记2、房屋所有权转移登记3、房屋变更登记4、更正登记5、房屋注销登记6、商品房预告登记7、在房屋上设定地役权登记8、异议登记、注销异议登记9、房屋查封10、遗失补证与换发房屋权属证书11、领取房屋所有权证所需要件

2、第二节 农村集体土地上房屋登记所需要件1、房屋所有权初始登记2、房屋所有权转移登记3、其它登记业务第三章 相关事项的规定及说明第一节 申请登记的一般性规定第二节 具体业务的相关规定及说明第三节 商品房合同信息备案的规定第四节 房产档案的立卷归档原则第三部分 房屋他项权登记业务第一章 一般规定 第二章 房地产抵押权登记所需要件第三章 地役权登记所需要件第四章 抵押权预告登记所需要件第五章 其他规定第六章 房屋他项权利登记工作基本要求第四部分 申请书、登记簿、房屋权属证书（证明）式样及填写说明第一部分 相关法律、法规（略）1、中华人民共和国物权法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、房屋登记办法（

3、建设部第168号令）4、房屋登记簿管理试行办法（建住房200884号）第二部分 房屋所有权登记业务第一章 业务流程、各岗位职责和对外承诺时限一、房屋所有权登记程序流程图1、一般流程申请受理审核记载于登记簿缮证收费发证归档注：初始登记、注销登记在受理环节，工作人员应实地查看。2008年12月1日前（登记簿系统正式启动日）已经进行登记但还未建立登记簿的房屋，在办理转移登记、变更登记、更正登记等业务时，应当同时建立房屋登记簿；在办理抵押登记、地役权登记、异议登记、预告登记、查封限制、遗失补证、换证等业务时，应先行补建该房屋的登记簿，而后再办理相应的登记。2、依法只进行登记不发放房屋权属证书的房屋登记

4、流程申请受理审核记载于登记簿归档3、2008年12月1日前已登记房屋的登记簿补建流程受理人员从郑州市房地产信息综合管理系统（简称信息系统）提取系统信息，预建立房屋登记簿审核人员对相关信息进行审核，建立登记簿本手册如无特殊规定，所称登记簿应为电子登记簿。4、查封限制由受理人员直接在登记簿上予以记载。二、各岗位工作人员职责（一）房屋所有权初始登记受理人员职责1、指导申请人申请；2、校验申请人提交的登记要件齐全、符合法定形式。留存复印件的，应当在复印件上加盖“与原件相符”印章；3、申请人与申请文件记载的主体一致；申请初始登记的房屋与土地使用证明、规划许可证明和房屋竣工证明、测绘报告相符；4、核查该房

5、屋有无登记信息；确定是否符合初始登记条件；房屋占用土地已抵押的应要求其先行解除抵押；5、根据需要询问有关事项，并经申请人或代理人签字确认；6、实地查看；7、录入登记信息、打印受理单；8、签署受理意见，预建立房屋登记簿；9、建立初始登记档案；10、对登记申请不予受理的，应一次性告知不予受理的原因。（二）房屋所有权初始登记审核人员职责1、查看所需证件是否齐全、符合法定形式；2、核查该房屋有无登记信息，确定是否符合初始登记条件；3、审核登录信息与申请人申请事项是否一致；4、对符合登记条件的，签署审核意见同时通过信息系统将申请登记的房屋记载于登记簿；对不符合登记条件的，填写退件回执单，退回上一环节；5

6、、将审核后的房产档案和系统信息，按规定程序传递给下一环节。（三）房屋转移登记受理人员职责1、指导申请人申请；2、核查转让人是登记簿记载的权利人、受让人是有关证明文件载明的受让人；3、核查申请转移登记的房屋与登记簿记载一致；4、确定符合转移登记的条件；5、校验申请人提交的登记要件齐全、符合法定形式。留存复印件的，应当在复印件上加盖“与原件相符”印章；6、根据需要询问相关事项，并经当事人或代理人签字确认；7、录入登记信息、打印受理通知单；8、签署受理意见，预建立房屋登记簿；9、建立转移登记档案；10、对登记申请不予受理的，应一次性告知不予受理的原因。（四）房屋转移登记审核人员职责1、查看所需要件是

7、否齐全、符合法定形式；2、审核申请转移登记的房屋与登记簿的记载一致，符合转移登记的条件；3、审核登录信息与申请人申请事项是否一致；4、对符合登记条件的，签署审核意见同时通过信息系统将申请登记的房屋记载于登记簿；对不符合登记条件的，填写退件回执单，退回上一环节；5、将审核后的房产档案和系统信息，按规定程序传递给下一环节。（五）预告登记、变更登记、更正登记等其他登记受理人员和审核人员的职责参照初始登记、转移登记执行（六）缮证人员职责（一）缮证前应当对所接收的房产档案进行清点，做好接收记录。（二）统一使用微机进行缮证，核对登记编号，避免调出信息与房屋登记簿不符。（三）配图、用印。（四）校核所缮写证书

8、或证明内容是否完整、清晰、无误。所缮写证书或证明的存根由校对人员签章。（五）整理已缮写的证书或证明，核对证书或证明与房屋登记簿一致，打印汇总表一式两份，将汇总表与缮写的证书或证明转发证人员；将汇总表、房产档案资料转交档案人员，签字并注明日期。（七）收费发证人员职责分别计收交易手续费、房屋登记费等，并开具发票，按规定将房屋所有权证发放至所有权人或代理人。注销登记、属于登记机关登记错误而进行的更正登记等按照规定不收取费用的，直接发证。已设定抵押权登记、抵押权预告登记（按揭）的房屋将房屋所有权证转抵押管理办公室。（八）归档人员职责对接收的档案进行核对，查看接收的资料与信息系统显示的所收要件种类是否一

9、致。一致的进行分类、归档，不一致的及时返回上一环节。三、对外承诺办结时限（一）个人二手房转移登记5个工作日（受理1个工作日，审核2个工作日，缮证2个工作日）；（二）房屋初始、转移、变更登记20个工作日（受理8个工作日，审核7个工作日，缮证5个工作日）；集体土地上房屋初始、转移、变更登记40个工作日（受理20个工作日，审核15个工作日，缮证5个工作日）；（三）房屋注销登记5个工作日（受理2个工作日，审核2个工作日，缮证1个工作日）；（四）遗失补证、换证4个工作日（受理2个工作日，缮证2个工作日）；（五）异议登记1个工作日；（六）查（解）封记载即时办理；（七）预告登记10个工作日（受理3个工作日，

10、审核4个工作日，缮证3个工作日）；（八）更正登记、地役权登记10个工作日（受理3个工作日，审核4个工作日，缮证3个工作日）。注：房屋登记信息更正，不影响权利归属权利内容，不需要通知权利人的，要及时办理。公告时间不计入承诺时限。第二章 房屋所有权登记业务所需要件第一节 国有土地上房屋登记所需要件一、房屋所有权初始登记1、单位新建非商品房屋初始登记提交要件：（1）登记申请书；（2）申请人的营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）；（3）国有土地使用证（出示原件，收复印件）或合法的土地使用证明；（4）建设工程规划许可证及附图；（5）房屋已竣工的证明；

11、（6）房屋测绘报告及2份附图；（7）其他必要材料。2、私人新建房屋初始登记提交要件：（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）建设工程规划许可证及附图；（4）房屋已竣工的证明；（5）房屋测绘报告及2份附图；（6）其他必要材料。注：个人建房三层以下（含三层）可不收取第四项要件。3、新建商品房初始登记提交要件：（1）登记申请书；（2）房地产开发企业法人营业执照（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）；（3）国有土地使用证（出示原件，收复印件）；（4）建设工程规划许可证及附图；（5）房屋已竣工的证明；（6）房屋测绘报告及2份附图；（7）物业

12、维修基金缴存凭证；（8）其他必要材料。注：该类业务包括开发企业建设的经济适用住房。二、房屋所有权转移登记（一）房地产开发企业转让商品房提交要件：（1）登记申请书；（2）受让方有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证或商品房初始登记证明（商品房产权登记备案证）；（4）商品房买卖合同（联机备案的合同需提交备案信息表；非联机备案的合同，应经过备案）；（5）完税凭证（办证联原件）；（6）物业维修基金缴存凭证；（7）房屋分户平面图2份；（8）其他必要材料。注：受让方为单位的，第（2）项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）；经济适

13、用房、安居房提交购房审批表；港澳台及境外人士、机构购房还应提交安全部门批文；法院判决（裁定、调解）转移房产，需提交协助执行通知书及判决书（或裁定书、调解书）；买受人单方申请登记的，申请表应由开发企业在转让方盖章。（二）单位房屋1、单位房屋转让登记提交要件：（1）登记申请书；（2）转让方营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），经办人委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）；（3）受让方有效身份证件（出示原件，收复印件）；（4）房屋所有权证；（5）房地产买卖契约（合同）；（6）完税凭证；（7）物业维修基金缴存凭证（整幢房屋为一个产权人的暂不要）；（8）房屋分户平面图2份；（9）其他必要材

14、料。注：行政事业单位的房地产转让还应提交有批准权的政府部门（一般为财政部门）的批准文件；国有独资企业、国有独资公司的房产转让还应提交国有资产管理部门的批准文件；有限责任公司、股份有限公司的房产转让还应提交董事会（不设董事会的小企业为股东会）通过的决议；集体企业的房产转让还应提交职代会通过的决议；受让方为单位的，第（3）项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）；港澳台及境外人士、机构购房还应提交安全部门批文；法院判决（裁定、调解）转移房产，需提交协助执行通知书及判决书（或裁定书、调解书），可不提交第（6）项要件；划拨土地上房产转让的，转

15、让方还需提交有批准权的人民政府的批准文件。2、拆迁安置房屋提交要件：（1）登记申请书；（2）房屋拆迁许可证（出示原件，收复印件）；（3）房屋注销证明；（4）房屋拆迁安置协议和安置通知单；（5）被安置人有效身份证件（出示原件，收复印件）；（6）安置房国有土地使用证（出示原件，收复印件）；（7）安置房建设工程规划许可证及附图；（8）安置房竣工证明；（9）完税凭证；（10）物业维修基金缴存凭证；（11）房屋分户平面图2份；（12）其他必要材料。注：自2006年6月1日起，首次办理拆迁安置（交换）的需提交安置房的房屋所有权证或产权登记证明，（6）、（7）、（8）不再提交；被拆迁房屋未进行房屋登记或属在

16、1988年以前办理产权登记的，第（3）项可提供建筑许可证、原房屋所有权证或有效产权证明；被安置人为单位的，第（5）项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）。3、城中村改造安置房屋登记提交要件：（1）登记申请书；（2）村民（股东）大会或代表会议做出的对本村、组进行改造的决议；（3）市人民政府批文；（4）安置房屋的房屋所有权证或产权登记证明；（5）拆迁安置协议；（6）被安置人的有效身份证件（出示原件，收复印件）；（7）房屋分户平面图2份；（8）物业维修基金缴存凭证；（9）其他必要材料。注：被安置人为乡村企业的，第（6）项应提供其营业执照（

17、出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）；被拆迁房屋已办理过房屋所有权证的，还应提交房屋注销证明。4、国有（集体）企业改制房屋转移登记提交要件：（1）登记申请书；（2）国有土地使用证（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证；（4）审批机关的批准文件；（5）受让方营业执照（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）；（6）企业改制时的资产评估报告（房产部分）；（7）完税凭证；（8）房屋分户平面图2份；（9）其他必要材料。注： 该类房屋登记属单方申请。5、企业破产兼并房屋转移登记提交要件：（1）登记申请书；（2）国有土地使用证（出示原件，收复

18、印件）；（3）房屋所有权证；（4）审批机关的批准文件；（5）转让方与受让方身份证件；（6）法院下达的破产裁定书、终结书；（7）兼并收购协议；（8）完税凭证；（9）房屋分户平面图2份；（10）其他必要材料。注：转让方第5项应提供法院成立企业破产管理人（破产清算组）的法律文书，受让方第5项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）。6、以房产作价入股进行房屋转移登记提交要件：（1）登记申请书；（2）转让方与受让方身份证件；（3）房屋所有权证；（4）公司章程（工商局加盖查询章的复印件）；（5）入股协议；（6）完税凭证；（7）房屋分户平面图2份；

19、（8）其他必要材料。注：入股人为转让方，接受入股企业为受让方。以单位房屋作价入股的，入股人还应提交下列文件之一：行政事业单位提交有批准权的政府部门（一般为财政部门）的批准文件；国有独资企业、国有独资公司提交国有资产管理部门的批准文件；有限责任公司、股份有限公司提交董事会（不设董事会的小企业为股东会）通过的决议；集体企业提交职代会通过的决议。（三）私有房屋1、私有房屋转移登记提交要件：（1）登记申请书：（2）转让方与受让方有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证；（4）证明房屋所有权发生转移的材料（依照具体情况提交买卖契约、互换协议、私房赠与公证书、遗赠公证书当中的一种）；（5）完

20、税凭证；（6）物业维修基金缴存凭证（7）房屋分户平面图2份；（8）其他必要材料。注：受让方为单位的，第2项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）；港澳台及境外人士、机构购房还应提交安全部门批文。房改房、经济适用房转让的需夫妻双方到场共同申请；法院判决（裁定、调解）转移房屋，需提交协助执行通知书及判决书（或裁定书、调解书）；遗赠方式转让房屋的，还应提交赠与人的死亡证明，由受赠人单方申请。2、继承房屋提交要件：（1）登记申请书；（2）继承人有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证；（4）继承公证书；（5）物业维修基金缴存凭证

21、（6）房屋分户平面图2份；（7）其他必要材料。注：法院判决（裁定、调解）转移房屋，需提交协助执行通知书及判决书（或裁定书、调解书），不再提交第（4）项要件。3、离婚分割共有房屋提交要件：（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件及离婚证（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证；（4）离婚协议书或法院判决书（民事调解书）；（5）房屋分户平面图2份；（6）其他必要材料。注：离婚分割共有房屋可单方申请，申请人无法提交房屋所有权证的，可提交房产档案馆出具的该房屋权属证书的存根复印件或登记簿复印件；离婚协议书应加盖民政部门相关印章；经法院判决或调解离婚的，第（2）项可不提供离婚证，申请人应出示法院判决

22、书或民事调解书的原件并提交复印件。（四）单位优惠出售公有住房登记提交要件：（1）登记申请书；（2）房屋所有权证；（3）郑州市（省直）住房制度改革委员会办公室批准文件；（4）出售公有住房协议书；（5）购房人员登记表；（6）购买方有效身份证件（出示原件，收复印件）；（7）房屋分户平面图2份；（8）其他必要材料。注：省直房改房还需提供河南省省直单位出售公有住房（评估）审批表；房改房收回再出售应提交已登记的房屋所有权证和省市房改部门的批准证明。（五）拍卖房屋转移登记提交要件：（1）登记申请书；（2）转让方与受让方身份证件（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证；（4）国有土地使用证（出示原件，收复印

23、件）；（5）拍卖委托书；（6）拍卖成交确认书；（7）完税凭证；（8）物业维修基金缴存凭证（整幢房屋为一个产权人的暂不要）（9）房屋分户平面图2份；（10）其他必要材料。注：转让方或受让方为单位的，第2项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）；港澳台及境外人士、机构购房还应提交安全部门批文。三、房屋变更登记1、权利人的姓名或名称发生变更的，需提交要件：（1）登记申请书；（2）权利人变更后的有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）姓名或名称变更证明文件；（4）房屋所有权证；（5）房屋分户平面图2份；（6）其他必要材料。注：个人姓名变更的

24、，第（2）项需提交变更后的个人身份证件（出示原件，收复印件）；第（3）项需提交公安机关出具的变更证明原件。属单位名称变更的，第（2）项需提交新的营业执照或组织机构代码证（出示原件，收复印件）；第（3）项需提交上级主管机关的批准文件；另需提交委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）。2、房屋座落名称变更的，需提交要件：（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件（出示原件）；（3）房屋所有权证；（4）房屋所在地公安机关出具的房屋座落变更证明；（5）房屋分户平面图2份；（6）其他必要材料。注：申请人为单位的，第（2）项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件

25、（出示原件，收复印件）；受理房屋座落变更登记，应查明新的座落是否为他人所用。3、共有房屋按原约定分割的，需提交要件：（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证；（4）共有房屋分割协议书；（5）房屋分户平面图2份；（6）其他必要材料。注：该类业务应由共有人共同申请；4、同一所有权人分割、合并房屋的，需提交要件：（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证；（4）房屋分户平面图2份；（5）其他必要材料。注：申请人为单位的，第（2）项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件

26、，收复印件）。5、房屋面积发生变化的，需提交要件：（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证；（4）房屋分户平面图2份；（5）其他必要材料。注：属扩建房屋的，还需提交建设工程规划许可证及附图、工程竣工证明；申请人为单位的，第（2）项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）。四、更正登记提交要件：（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）房屋所有权证；（4）房屋分户平面图2份；（5）证明房屋登记错误的资料；（6）其他必要材料。注：申请人为单位的，第（2）项应提供其营业

27、执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）。五、房屋注销登记提交要件：（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件；（3）房屋所有权证；（4）拆迁许可证明（出示原件，收复印件）或房屋灭失证明；（5）其他必要材料。注：申请人为单位的，第（2）项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）六、商品房预告登记提交要件：1、申请预告登记：（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件；（3）已登记备案的商品房买卖合同；（4）当事人关于预告登记的书面约定；（5）其他必要材料。注：有预告登记约定，开发企业未按照约定

28、与预购人申请办理预告登记的，预购人可以单方申请预告登记；但开发企业与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。 开发企业出售已进行初始登记房屋的，还应当提供初始登记证明。申请人为单位的，第（2）项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）。2、注销与变更预告登记：（1）登记申请书;（2）申请人有效身份证件;（3）预告登记证明；（4）当事人同意解除（或变更）商品房买卖合同并且注销（或变更）预告登记的书面约定；（5）其他必要材料。注：经法院判决（调解）、仲裁机构裁决、公证等方式解除或变更合同的，可以单方

29、申请，应提交生效的明确解除商品房买卖的法院判决书、调解书或仲裁机构的仲裁裁决、公证书等法律文书，不再提交第（4）项材料。预购（现购）商品房预告登记同时设定有抵押权预告登记的，应先行注销抵押权预告登记，再办理注销预购商品房预告登记，并应提供抵押权已注销的相关证明材料。需变更预告登记内容的，应当在办理完手续后交由市抵押办办理抵押权预告登记变更手续，在市抵押办办理完手续后再将变更后的预告登记证明发放给购房人。七、异议登记、注销异议登记提交要件1、申请异议登记（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件；（3）生效的法律文书或相关的异议证明材料；（4）其他必要材料。注：申请人为单位的，第（2）项应提供其

30、营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（出示原件，收复印件）。2、注销异议登记（1）异议登记申请人申请注销的，凭申请人的身份证件和书面申请办理。（2）权利人申请注销异议登记的，应提交法院、仲裁机构不予受理或驳回等相应的证明材料和本人的身份证件。八、房屋查封（预查封、解封）提交要件：（1）公、检、法等部门的协助执行通知书及查封（预查封、解封）裁定；（2）执行人的工作证和执行公务证；注：预查封还应提交被执行人实际取得该房屋权利的证明。九、遗失补证与换发房屋权属证书1、遗失补证（1）登记申请书；（2）申请人有效身份证件（出示原件，收复印件）；（3）刊登遗失声明的整张报纸；（4）房产档案馆出具的房屋所有权证存根或登记簿（复印件）；（5）房屋分户平面图2份；（6）已抵押的需提交抵押权人和抵押登记机构同意的证明；（7）其他必要材料。注：申请人为单位的，第（2）项应提供其营业执照或机构代码证（出示原件，收复印件）