杭州西溪湿地案例分析.docx

1、杭州西溪湿地案例分析湿地公园优秀案例分析：杭州西溪湿地第一章：序言案例筛选理由大黄堡湿地位于京津发展轴上的武清区，是京津之间一处重要的生态湿地资源。该湿地具备地域广阔、水量丰沛、景观优美、交通便利等特性，大黄堡湿地公园的科学建设、合理发展对京津地区之间生态旅游产业的发展、融合具有非常重要的意义。西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，同样属于典型的位于城市边缘的次生态城市湿地。近年来该湿地的生态保护与旅游开发和谐发展的先进经验引起了极大关注。项目的科学规划、成功运营，在很好的保护了湿地环境的同时为杭州的旅游业发展起到了良好的拉动作用。该项目在湿地条件等各方面上的相似度上与大黄堡项目十分接近，且发展较

2、为成功。因此，经过考察研究，我们决定选取杭州西溪湿地作为湿地公园优秀案例。在此次案例分析中我们将在前三章详细阐述项目各期期发展概况的同时，在第四章对西溪湿地在湿地开发模式及尺度、湿地公园规划及开发方案、湿地保护与旅游产业开发和谐发展、周边建设控制规划等四方面的成功经验予以剖析总结，为日后大黄堡湿地公园的开发规划提供借鉴依据。第二章：项目概况一、项目概况（一）概况西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，为罕见的城中次生湿地。东起紫金港路西侧，西至绕城公路东侧，南起沿山河，北至文二路延伸段，总面积约为1164平方公里为保护区范围，共分三期建设，总投资88.4亿元人民币，建设期六年。在保护区界线以外为外围

3、保护地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积157平方公里；外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为50平方公里。距西湖不到5公里，是罕见的城中次生湿地。其生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，曾与西湖、西泠并称杭州“三西”，是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。（二）地理位置西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，文一西路、文二西路、天目山路、绕城高速、02省道、杭徽高速等主干道所架构起来的密集交通网络，让西溪板块四通八达，驱车5分钟之内即可进入杭州城区，从古墩路沿文一西路

4、向西至五常港河不到5公里。（三）周边环境西溪湿地为罕见的城中次生湿地，距离杭州市中心仅5分钟车程，交通便利，环境优美。区域自古文人雅士汇聚，周边仓前高校园区、浙江大学主校区等高校聚集。受西溪湿地公园开发的带动，目前该区域已成为杭州新的低密度高档住宅特点区域。在西溪湿地辐射区内政府实施严格的开发控制政策，使西溪周边楼盘有着鲜明的“低密度、低容积率、高绿化率”的特色。（后续章节将针对周边房地产发展状况做进一步详尽分析。）区域所拥有的人文、环境、交通、高尚居住环境等方面优势在杭州乃至全国均首屈一指。（四）总体布局分为东部湿地生态保护培育区（二期）、中部湿地生态旅游休闲区（一期）和西部湿地生态景观封育

5、区（三期）。（五）开发周期安排西溪湿地保护区规划总面积11.64平方公里。西溪湿地综合保护工程，共分三期。一期：3.46平方公里，2003年8月，西溪湿地综合保护工程正式启动，2005年5月1日正式开放；二期（东区）：4.89平方公里，2006年5月18日正式启动，2007年10月1日实现有限开园，2007年底基本建成三期（西区）：工程涉及五常范围内的3.353平方公里，2007年1月杭州西溪国家湿地公园三期工程控制性详规得到市政府正式批复同意。 2008年5月1日实现有限开园，2008年10月基本建成，2009年5月开园；二、规划方案（一）湿地公园一期一期保护工程约为3.46平方公里，总投资

6、15亿元。主要包括生态保护区1.71平方公里，生态恢复区1.54平方公里，历史遗存保护0.074平方公里，服务设施区0.136平方公里。详见下图：（二）湿地公园二期二期工程南起沿山河，北至文二西路，东接紫金港西侧绿化带，西侧与湿地公园一期（平方公里）范围及湿地公园余杭区块的东界相邻。规划总用地面积约平方公里，总投资30亿元人民币。规划布局根据总体规划，西溪湿地公园二期涵盖了湿地生态保护区、民俗文化展示区、曲水庵湿地景观区等。规划功能结构形态为“一堤三区”。“一堤”即花蒋堤特色景观带；“三区”即湿地生态保护区、民俗文化展示区、曲水庵湿地景观区。花蒋堤特色景观带：花蒋路位于二期范围的中心地带，是衔

7、接东西两个湿地生态区的景观带，全长2.3公里。景观带内将建设河渚古街、西溪民俗博物馆、水街水市、企业会所、俱乐部、休闲度假配套设施等。 生 态 保 护 区： 位于花蒋路东侧，保育现有的池塘、林地、植被、河汊港湾，拆迁农居，整合水系，在部分农居拆迁地贯通或开挖水面，创造良好的湿地生态环境，形成各类生物的栖息地。该区域将成为国际湿地研究中心、科研科普基地，是展示及研究西溪湿地生态系统的重要区块。不对外开放，仅针对科考人员及特殊人群。 民俗文化展示区： 位于花蒋路北段两侧，整合现有农居，降低建筑密度，营造良好的湿地农(渔)耕生态环境，恢复西溪湿地的历史及民俗文化景点。建立与生态旅游相适应的配套服务设

8、施，全面展示西溪湿地独特的民俗文化风情，开展湿地生态休闲度假活动。 曲水庵湿地景观区：位于花蒋路南段西侧，整合现有农居，大幅降低建筑密度，恢复西溪湿地的历史文化景点，如交芦庵、厉杭二公祠、曲水八景等，恢复种植传统湿地植物，以历史文化和湿地景观为主题。展示和研究西溪湿地独特的历史文化和湿地景观。 主要经济技术指标规划用地面积（西湖区区块）：平方公里。其中：“三区”湿地生态保护区：约.平方公里；民俗文化保护区：约.平方公里；曲水庵湿地景观区:约.平方公里（一期已建.平方公里）；“一堤”花蒋堤特色景观带：用地面积：约平方公里；宽度：米不等；花蒋堤长度：约公里。建筑容积率：约。（一）湿地公园三期（西区

9、）西溪湿地公园（西区）规划面积3.15平方公里，投资总额43.14亿元人民币。作为开发及投资力度最大的区域，三期分为西溪五常民俗文化村、农耕文化体验村、西溪艺术集合村和湿地大众休憩村四大功能区块。西溪国家湿地公园三期以绕城公路为界，北、南两侧分别为文二西路、五常大道，东侧衔接了西溪国家湿地公园的民俗文化区、秋雪庵湿地文化区等。三期范围内包括五常街道五常、友谊两个社区，共计23个自然村（组），加上部分配套发展区块和农居安置区块。三期工程涉及农户1800多户，常住人口近7000人，是拆迁量最大的一期工程。规划布局规划结构：一带、两片、多点“一带”是指以五常港为轴，分为西片与东片，西片为体现水乡风情

10、、五常文化的“水乡溯源”，东片为体现农耕、渔耕文化的“河渚觅渡”。 “多点”是指在西片范围内根据现状、旅游需要设置的多个景点及旅游服务点。西片：水乡溯源西片节点之一：田园风光位于西区北侧、文二西路以南地块。本节点以优美的田园风光与树木、渔塘为景观基调，以满足游人观光游览、劳作实践、自助旅游等需求。西片节点之二：五常风情五常风情之民俗村：位于荆源路与绕城辅道交会处。对本区块的建筑按传统西溪民居样式为基础进行改造，加强建筑空间的组合。村内以满足旅游服务为主要功能，设民俗馆、戏台、擂台、五常兵器陈列、武术表演等反映五常民俗文化的特色内容。村口设入口广场、牌坊，附设停车场，形成西溪湿地公园的西大门。五

11、常风情之洪园：洪园位于民俗村东北、五常港西岸，是三期主要的文化内涵。洪园规划以“洪园十景”的恢复为基础，结合园林建有宗祠、洪府、书院(藏书楼)、戏台等建筑。五常风情之龙舟竞渡：位于五常港原浜口桥地段，其南北两端分别为洪园与观音庵，可利用河道的长度约450米，本段也是五常港河道整治的重点地段。五常龙舟有深厚的历史渊源和独特性，每年的龙舟比赛就在浜口桥一带。因此可将龙舟竞渡作为反映五常风情的重要文化素材加以体现。西片节点之三：回龙农苑位于场地的最高端、龙舌嘴及西溪名园北侧。龙舌嘴的改造，包括建筑形象色彩的统一整治，可改造为家庭旅游接待点，以特色农家餐饮为主要内容。建设停车场、游客服务点等旅游配套设

12、施，结合龙舌嘴村的改造，建特色餐饮街。五常港以东部分，可辟为度假野营地，以休闲度假为主要内容。东片：河渚觅渡东片规划重点是与湿地公园核心保护区块(秋雪庵湿地文化区)的密切融合。区块内农居点全部外迁，拆除的建筑用地可利用为果林、菜地及其他绿化。规划考虑区块内设置零星散落布局的乡村建筑，主要沿五常港龙舟竞渡一线，满足节庆活动观看龙舟比赛的要求。通过局部水塘的串联、沟通，既满足地块内部水上交通的环线组织，形成开合有序的水上游线，又保证与西溪湿地公园其他功能区块的交通联系。河渚觅渡区块在文化内涵上，重点体现农耕文化、渔耕文化，体现乡村郊区的诗境、画境。第三章：项目投资收益分析一、成本构成（一）总体投资

13、西溪湿地占地11.4平方公里，总投资预计88.14亿元。一期一期工程占地2.63平方公里，投资15亿元。 二期二期湿地公园的面积将增加4.89平方公里，总体投资超过30亿元。三期三期工程占地面积3.15平方公里，预计总投资43.14亿元。其中三期工程直接费用20.6亿元，其中“前府后园”式的洪园、五常民俗村、西溪名园、风情水街、秋雪庵湿地文化区等工程费用合计8.22亿元，多层（高层）公寓安置10.03亿元；征地拆迁费用17.64亿元；建设管理费及其他1.715亿元；基本预备费3.196亿元。（二）拆迁安置西溪湿地拆迁规模较大，三期回迁户共涉及2600户，安置约18000余人，回迁安置面积共达3

14、00万平方米。一期西溪湿地农转居多层公寓一期（蒋村花园和西溪花园一期）回迁户涉及王家桥、包建村、周家村、深潭口村、三深村和东岳等，共有747户，安置3370余人，共计交房1642套住宅，其中蒋村花园为962套，西溪花园为680套，回迁安置面积共达16.8万平方米。二期西溪湿地国家公园二期综合保护工程需征用土地7500余亩，配套项目需征用约1600余亩，需拆迁农户约1836户、企事业53家，拆迁总面积约83万平方米，涉及蒋村乡11个村（社区），三期西溪湿地三期工程作为拆迁力度最大的一期工程，加上工程配套发展区块和农居安置区块，共涉及农户1701户，常住人口近7000人。规划建设动迁农户安置的多高

15、层公寓共有6处，总建筑面积将达到200万平方米，建成后可安置2万人。原三期湿地范围内79万多平方米的民居、企业等建筑被拆除，还绿还塘；50年以上历史的历史建筑则“应保尽保”，修复、改造建筑12.95万平方米，再现了高庄宸迹、河渚听曲、曲水寻梅等人文景观。二、收益分析西溪国家湿地公园生态服务功能价值评估研究报告结果显示，西溪湿地国家公园每年提供的生态系统服务功能总价值为11.32亿元/年。其中，西溪湿地纯生态物质生产价值占据比例较小，只有0.26%，仅体现了西溪湿地的生态价值；其次是西溪湿地的旅游价值，达到了37.64%；由于西溪湿地本身及周边生态环境的改善，西溪湿地对提升周边土地价值的贡献最大，达到了46.61，即每年5.23亿元。西溪湿地的建设的收益主要体现在周边土地价值的提升方面，随着湿地环境及交通的不断改善，周边土地及房地产市场价格迅速增长。2003年湿地改造之前，周边大华西溪风情一期排屋推出，均价仅4000元/平方米。至2008年3月，西溪风情一期排屋，二手房市场上至少每平方米在22000元左右。2008年年初开盘的西溪蝶园成交均价超过2万元/平方米。排屋部分，包括平层大宅，开盘价格则都超过3万元/平方米，留庄的成交均价达到330