最新房产测量规范.docx

1、最新房产测量规范最新房产测量标准1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与根本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。 其他地区的房地产测量亦可参照执行。 2、引用标准以下标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。 本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应讨论使用以下标准最新版本的可能性。 GB/T22601995中华人民共和国行政区划代码GB69621986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影标准GB/T1798622000 第二单元：房产图图式CH10031995测绘产品质量评

2、定标准 3、房产面积测算 3.1 房产面积测算的内容 311 面积测算 面积测算系指程度面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 312 房屋的建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围程度投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造结实，层高220M以上含220M的永久性建筑。 313 房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面程度投影计算。 314 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市

3、、县房地产行政主管部门登记确权认定。 315 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 316 面积测算的要求 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能到达相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至001。 32 房屋建筑面积测算的有关规定 321 计算全部建筑面积的范围 a) 永久性构造的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220M以上部位计算建筑面积。 c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅

4、，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊局部，层高在220M以上的，按其程度投影面积计算。 d) 楼梯间、电梯观光梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在220M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面构造屋顶高度在220M以上的部位，按其外围程度投影面只计算。 f挑楼、全封闭的阳台按其外围程度投影面积计算 g属永久性构造有上盖的室外楼梯，按各层程度投影面积计算 a) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围程度投影面积计算 b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围程度投影面积计算 c) 地下室、半地下室及其相应出入口，

5、层高在2.20m以上的，按其外墙不包括采光井、防潮层及保护墙外围程度投影面积计算 d) 有柱或有围护构造的门廊、门斗，按其柱或围护构造的外围程度投影面积计算。 e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围程度投影面积计算。 f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围程度投影面积计算。 g) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护构造的，按其高度在2.20m以上部位的外围程度面积计算。 h) 有伸缩缝的房屋，假设其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 3.2.2 计算一半建筑面积的范围 a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护构造外围程度投影面积的一半计算。 b) 独立柱、单排柱的门廊

6、、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖程度投影面积的一半计算。 c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护构造外围程度投影面积的一半计算。 d) 无顶盖的室外楼梯按各层程度投影面积的一半计算。 e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围程度投影面积的一半计算。 3.2.3不计算建筑面积的范围 a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c) 房屋之间无上盖的架空通廊。 d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安

7、置箱、罐的平台。 f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的局部。 g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 3.3用地面积测算 3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进展测算，包括房屋占地面积、其他用处的土地面积测算，各项地类面积的测算。 3.3.2以下土地不计入用地面积： a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。 b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。 c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。 d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记

8、载范围，经规划部门核定需要作市政建立的用地。 e) 其他按规定不计入用地的面积。 3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。 3.4 面积测算的方法与精度要求 3.4.1坐标解析法 A根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。 1nS=Xi(Yi+1-Yi-1)18 2i=1或1nS=Yi(Xi-1-Xi+1)19 2i=1 式中： S面积，； Xi界址点的纵坐标，m； Yi界址点的横坐标，m； n界址点个数i界址点序号，按顺时针方向顺编。 B面积中误差按下式计算。 1nms=mj8D2i-1,i+1i=120 式中： ms面积中误差，； m

9、j相应等级界址点规定的点位中误差，m； Di-1,i+1多边形中对角线长度，m。 342 实地量距法 A规那么图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规那么图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。 B面积误差按326规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。 343 图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进展两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定： S=00003MS.21 式中： S两次量面积较差，； S所量算面积，； M图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至

10、02mm。 4、变更测量 41 一般规定 411 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。 412 现状变更测量内容 A房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑构造、层数的变化； B房屋的损坏与灭失，包括全部撤除或局部撤除、倒塌和烧毁； C围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化； D道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化； E地名、门牌号的更改；F房屋及其用地分类面积增减变化。 附录B提示的附录成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 B1 成套房屋建筑面积的测算 B11 成套房屋的套内建筑面积:由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三

11、局部组成。 B12 套内房屋使用面积:套内房屋使用空间的面积，以程度投影面积按以下规定计算： a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c) 不包括在构造面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。 B13 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙包括山墙等共有墙，均按程度投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按程度投影面积全部计入套内墙体面积。 B14

12、 套内阳台建筑面积按82的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的程度投影面积计算。其中封闭的阳台按程度投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按程度投影的一半计算建筑面积。 B2 共有共用面积的处理和分摊公式 B21 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。 B22 共有共用面积的处理原那么 a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 b) 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进展分摊。 B23 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进展共有或共用面积分摊，按下式计算： Si=KSiSiK=Si 式中：

13、K为面积的分摊系数； Si为各单元参加分摊的建筑面积，； Si为各单元参加分摊所得的分摊面积，； Si为需要分摊的分摊面积总和，； Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，； B3 共有建筑面积的分摊 B31 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢效劳的公共用房和管理用房的建筑面积，以程度投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙包括山墙程度投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 B32 共有

14、建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 B33 共有建筑面积的分摊方法 a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，按照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两局部，即住宅局部分摊得到的全幢共有建筑面积和商业局部分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业局

15、部将所得的分摊面积再各自进展分摊。住宅局部：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅局部本身的共有建筑面积，按照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业局部：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一局部，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进展分摊。 1、 从功能上分，有构造梁，如根底地梁、

16、框架梁等，与柱、承重墙等竖向构件共同构成空间构造体系；有构造梁，如圈梁、过梁、连系梁等，起到抗裂、抗震、稳定等构造性作用。2、 梁按照构造工程属性可分为：框架梁、剪力墙支承的框架梁、内框架梁、梁、砌体墙梁、砌体过梁、剪力墙连梁、剪力墙暗梁、剪力墙边框梁。3、 从施工工艺分，有现浇梁、预制梁等。 4、 从材料上分，工程中常用的有型钢梁、钢筋混凝土梁、木梁、钢包砼梁等。5、 梁根据截面形式，可分为：矩形截面梁、T形截面梁、十字形截面梁、工字形截面梁、匚形截面梁、囗形截面梁、不规那么截面梁。6、 从受力状态分，可分为静定梁和超静定梁。静定梁是指几何不变，且无多余约束的梁。超静定梁是指几何不变，且有多

17、余约束的梁。7、 梁按照其在房屋的不同部位，可分为：屋面梁、楼面梁、地下框架梁、根底梁。所以梁很复杂。局部梁定义：1.地梁DL：地梁也叫根底梁、地基梁，简单地说就是根底上的梁。一般用于框架构造和框-剪构造中，框架柱落在地梁或地梁的穿插处。其主要作用是支撑上部构造，并将上部构造的荷载转递到地基上。2.框架梁KL：框架梁是指两端与框架柱相连的梁，或者两端与剪力墙相连但跨高比不小于5的梁。框架梁可以分为：a、屋面框架梁WKL：屋面框架梁指的是框架构造屋面最高处的框架梁；b、楼层框架梁KL：楼层框架梁指的是各楼面的框架梁；c、地下框架梁DKL：地下框架梁指设置在根底顶面以上且低于建筑标高正负零(室内地

18、面)以下并以框架柱为支座，不受地基反力作用，或者地基反力仅仅是地下梁及其覆土的自重产生，不是由上部荷载的作用所产生，这样的地下梁，称为地下框架梁。3.圈梁QL：圈梁是沿建筑物外墙四周及局部内横墙设置的连续封闭的梁。其目的是为了增强建筑的整体刚度及墙身的稳定性。在房屋的根底上部的连续的钢筋混凝土梁叫根底圈梁，也叫地圈梁；而在墙体上部，紧挨楼板的钢筋混凝土梁叫上圈梁。在砌体构造中，圈梁有钢筋砖圈梁和钢筋混凝土圈梁两种。4.连梁LL：在剪力墙构造和框架剪力墙构造中 ,连接墙肢与墙肢 ,连梁是指两端与剪力墙相连且跨高比小于5的梁。连梁一般具有跨度小、截面大，与连梁相连的墙体刚度又很大等特点。一般在风荷

19、载和地震荷载的作用下，连梁的内力往往很大。5.暗梁AL：完全隐藏在板类构件或者混凝土墙类构件中，钢筋设置方式与单梁和框架梁类构件非常近似。暗梁总是配合板或者墙类构件共同工作。板中的暗梁可以进步板的抗弯才能，因此仍然具备梁的通用受力特征。混凝土墙中的暗梁作用比拟复杂，已不属于简单的受弯构件，他一方面强化墙体与顶板的节点构造，另一方面为横向受力的墙体提供边缘约束。强化墙体与顶板的刚性连接。6.边框梁BKL：框架梁伸入剪力墙区域就变成边框梁。7.框支梁KZL：因为建筑功能要求，下部大空间，上部局部竖向构件不能直接连续贯穿落地，而通过程度转换构造与下部竖向构件连接。当布置的转换梁支撑上部的剪力墙的时候

20、，转换梁叫框支梁，支撑框支梁的柱子就叫做框支柱。8.悬挑梁XL：不是两端都有支撑的，一端埋在或者浇筑在支撑物上，另一端伸出挑出支撑物的梁。一般为钢筋混凝土材质。9.井式梁JSL：井式梁就是不分主次，高度相当的梁，同位相交，呈井字型。这种一般用在楼板是正方形或者长宽比小于1.5的矩形楼板，大厅比拟多见，梁间距3m左右，由同一平面内互相正交或斜交的梁所组成的构造构件。又称穿插梁或格形梁。10.次梁：在主梁的上部，主要起传递荷载的作用。11.拉梁：是指独立根底，在根底之间设置的梁。12.过梁GL：当墙体上开设门窗洞口时，为了支撑洞口上部砌体所传来的各种荷载，并将这些荷载传给窗间墙，常在门窗洞口上设置

21、横梁，该梁称为过梁。13.悬臂梁：梁的一端为不产生轴向、垂直位移和转动的固定支座，另一端为自由端可以产生平行于轴向和垂直于轴向的力。14.平台梁：指通常在楼梯段与平台相连处设置的梁，以支承上下楼梯和平台板传来的荷载。承重墙简单地说，楼板是支撑在承重墙、梁等构造构件上。在我们的房屋中，楼板的重量、家具的重量等等，要通过楼板传递给承重墙、构造梁，再通过承重墙、梁传递给下层承重墙或者构造柱，再传递给地基。形成整个房屋的构造骨架，就象人体的骨骼，对于整个房屋，是决定平安的重要局部。 大家都有些力学知识吧，至少在中学学过物理，承重墙对于楼板来说，是支点，构造设计叫支座，对于一块楼板来说，在板中间和支座处

22、的受力是不一样的，里面配的钢筋，上下都是反的，拆了承重墙，楼板没有了支座，后果很可怕。一旦出现楼板裂缝，会继续开展，裂缝会越来越大，直至断裂。实际受力状况会更复杂。 墙体是否是承重墙，关键看墙体本身是否承重。 建筑施工图中的粗实线局部和圈梁构造中非承重梁下的墙体都是承重墙。现场察验墙体上无预制圈梁的肯定是承重墙。非承重墙体一般在图纸上以细实线或虚线标注，为轻质、简易的材料制成的墙体，非承重墙一般较薄，仅做隔断墙体用。 一般地讲，砖混构造的房屋所有墙体都是承重墙；框架构造的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。当然详细到房屋构造本身，判断墙是否是承重墙，应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定。

23、 承重墙是经过科学计算的，假如在承重墙上打孔装修，就会影响地基的稳定性。 要注意了啊！区分墙体是否是承重墙，关键看墙体本身是否承重。墙体可分为横墙承重、纵墙承重、纵横墙混合承重和局部框架承重等。横墙承重多用在小空间建筑物中。纵墙承重时，上部荷载由纵墙承受，即楼板及屋面板均支撑在纵墙上，此时横墙为非承重隔墙。纵横墙承重适用于要求平面布置较灵敏的建筑物，如展览馆等。局部框架承重指房间面积大，外墙加内柱组合成半框架承重墙或底层为框架承重、上层为承重墙承重、用梁和柱代替局部承重墙的构造形式，如底层为商场的多层住宅。建筑施工图中的粗实线局部和圈梁构造中非承重梁下的墙体都是承重墙 个人装修时可以结合以下几

24、点简单地区分承重墙和非承重墙：1、从房屋构造上区分：一般地讲，砖混构造的房屋所有墙体都是承重墙；框架构造的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。2、从房屋档次上：一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混构造的。高档的都是框架构造的多。3、从墙砖的材质上区分：一般标准砖的墙是承重墙，加气砖的是非承重墙。4、从墙的厚度分：150mm厚的隔墙是非承重墙，如卫生间，厨房出现较多。5、根据梁与墙的结合处区分：采用的斜排砖的方法的一定是非承重墙。墙与梁间严密结合的可能是承重墙；6、通过声音判断：敲击墙体，有清脆的大回声的，是轻墙体，而承重墙应该没什么太多的声音。7、室内的墙角或墙体半中有柱子凸出的十有八九是框架构造与

25、剪力墙用钢筋混凝土墙板来代替框架构造中的梁柱，能承当各类荷载引起的内力，并能有效控制构造的程度力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和程度力的构造称为剪力墙构造。剪刀梯是一种比拟常用的楼梯类型。如今做高层住宅，18层以上的高层住宅每个单元需要两个楼梯间作逃生通道。一般为了节省面积，减少公摊面积与投资，会做成剪刀梯的形式。剪刀梯的一般做法有: 1、中间分隔墙做梁，梁支承于两边梯梁上，分隔墙采用砌块砌筑，楼梯梯板按单向板支承于梯梁上，这样受力明确，施工也较为简单，但假设楼梯间进深较大，那么分隔墙梁跨度较大，需要的高度较高，可能影响建筑净高关联着梯梁高度； 2、中间分隔墙做混凝土墙，楼梯梯板单向支承于两

26、边混凝土墙上，这种情况下，梯梁较小因为只支承平台板，节约混凝土和钢筋，但是需要在两边混凝土墙上预留斜向插筋，施工较为费事且施工质量不容易保证； 3、再一种是中间分隔墙做混凝土墙，楼梯梯板仍按单向支承在两边梯梁上，这样做，分隔墙可仅按构造处理，施工较为简便。对第三种方法，有的设计人员认为，因为混凝土墙总高度较高，又没有和楼梯进展拉结，在地震作用下会丧失稳定，其实大可不必担忧，因为毕竟每层的梯板斜板已经形成侧面的约束，而且由于不于主体拉结，分担的地震作用较小，不会因此而遭到破坏。各地应该因地制宜来采取合适的设计和施工方法，尽量做到经济节约，技术合理。能否开门抛开法律层面的约束，单纯从技术角度考虑，

27、当然可以开门，无非是要做好后续加固工作而已，通常采用的加固方法为粘钢或碳纤维等方式，但这个加固方案及撤除施工作业均必需要由具备相应资质的单位来完成，而且还要是在物业允许的情况下，但一定要嵌入槽钢，而且，门不宜过宽，但是建议还是不要敲动承重墙，因为邻居是有权起诉你并要求你恢复的。 墙体机构可以随意改动吗?装修中的墙体改造是不能损坏承重墙体的。 首先，因为损坏承重墙体即是破坏了所在建筑的抗震，所以根据建立部的?房屋建筑工程抗震设防管理规定?中第二十六条规定: 违背本规定，擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反响观测系统等抗震设施的，由县级以上地方人民政府建立主管部门责令限期改正，并对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1万元以上3万元以下罚款。不但应该恢复，而且会被处以罚款。 另外，各地都会有住宅物业管理规定，其中都会有关于承重墙的规定，比方上海的?上海市住宅物业管理规定?中第四十一条规定：“违背本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重构造的，由区县房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。按照此规定，破坏承重墙，不但必须恢复，而且还可能被处以高达20万的罚款。所以，承重墙是万万动不得的。