片区合作开发模式.docx

1、片区合作开发模式片区合作开发模式一、片区开发类项目的主要合作模式片区合作开发实际上包含了片区综合开发和片区特许开发、开发区委托 建设运营等不同的内涵，实务中有专家针对片区项口类型的不同情况将合作 模式分为：通过政府直投方式或股权合作开发（公益性）、购买服务方式（可 以纳入购买U录的）、特许经营权授予（可通过市场化运作，自求平衡的） 模式、与社会资本合作模式（可由社会资本投资建设运营的）等。1、 片区综合开发：实务中一些专家理解片区综合开发的含义是指：以 新型城镇化、产城融合、区域经济提质增效可持续发展为宗旨，以土地开发 利用和产业导入为基础，以项口、片区自求平衡和增量财力产出为关键，政 府与社

2、会资本合作，通过长期契约关系，在规划的封闭片区内进行统筹规划 设计、投资、融资、建设、运营维护，实现片区经济、社会、人文、环境、 公共基础设施和公共服务等全面发展。2、 片区特许开发：对片区特许开发的理解一般是指：在当地政府的授 权下，由片区开发主管部门将片区土地整理、基础设施建设、产业导入等社 会公共服务职能，采用竞争方式选择并依法授权至项U主体并以特许经营形 式加以实施：通过协议明确权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围 内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服 务，政府履行规则制定、绩效考核等职责，支付建设成本和运营费用的合作 开发模式等。3、 开发区委托建

3、设运营：该类模式主要是依据国务院办公厅关于促 进开发区改革和创新发展的若干意见（国办发（2017） 7号）的规定“（十 五）推进开发区建设和运营模式创新。引导社会资本参与开发区建设，探索 多元化的开发区运营模式。支持以各种所有制企业为主体，按照国家有关规 定投资建设、运营开发区，或者托管现有的开发区，乍受开发区相关政策。”， 采用政府和社会资本合作（PPP）模式进行开发区公共服务、基础设施类项 U建设运营，或通过混合型ABO进行的委托建设运营开发区筹资模式。二、 片区合作开发类模式的合规性要求无论哪一种模式的片区合作开发项LI,依法依规是根本，避免违规举债 和政府隐性债务风险是底线。依据国务院

4、关于加强地方政府性债务管理的 意见（国发（2014） 43号）、关于进一步规范地方政府举债融资行为 的通知（财预（2017） 50号）、关于坚决制止地方以政府购买服务名 义违法违规融资的通知（财预（2017） 87号）、关于做好2018年地方政 府债务管理工作的通知财预（2018） 34号）等规范性文件的规定：地 方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土 地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预 金融机构正常经营行为。金融机构为融资平台公司等企业提供融资时，不得 要求或接受地方政府及其所属部门以担保函、承诺函、安慰函等任何形式提 供担保以上规

5、定可以较为清晰地看出片区合作开发类项应符合的基本合 规性要求。三、 片区合作开发类项口的现状基于地方财政资金不足，PPP模式10%上限约束，严控地方政府隐性 债务的严峻形势，各地片区开发类项日大量出现，同时面临项H开发所需的 巨额资金，政府与社会资本双方都在积极探索各种不同的融资模式和路径。 但基于对片区合作开发项H融资方式的依法合规要求，在拟实施片区合作开 发类项LI时，首要的是应在规避违规违法举借债务以及政府隐性债务风险的 前提下，设计最符合片区实际发展情况的融资模式。但实务中，有的社会资本方为承揽政府项LI及盈利的需要，以为地方政 府投资建设及招商引资等的名义，签署动辄儿十亿甚至上白亿投

6、资内容各异 的“合作开发协议”，却未认真考虑协议内容的合法合规性以及中央及各部 委不断出台的严控地方政府债务风险的政策文件规定。笔者总结所参与服务 及审核过的片区开发类项U及合作开发协议，总结出在合作中存在的主要共 性问题：（一）合作内容存在违法违规部分合作协议内容违反预算法、招投标法、政府采购法、基础设施和公 用事业特许经营管理办法等：一是没有预算，未确定建设资金来源就开始签 署合作协议施工建设；二是未采用竞争性程序，直接与社会投资人成立项LI 公司，约定山项H公司承担片区开发的投资建设运营责任；三是约定社会资 本方中标后，直接指定由其全资或控股公司承担项目建设。如：“中标人可 指定中标人绝

7、对控股关联企业承继中标人在本协议项下的权利和义务，并与 甲方签订补充协议”；又如：“乙方指定其全资子公司具体负责园区的具 体开发建设” “中标人可引入其他合作投资者参与开发本项目及后续建设工 程，”的类似约定内容。四是合作协议中的部分子项LI约定了纳入财政预算 支出，但未走采购程序，直接指定实施主体等。（二） 回报方式存在政府违规举债及政府隐性债务风险在审核合作开发协议过程中发现，在社会投资人的回报方式上，有的要 求政府将还款来源纳入财政预算，有的约定给予固定回报，还有的要求政府 或所属国有公司变相担保等。如：在合作协议中约定“甲方为项目公司融资 之目的出具相关书面文件或办理相关手续等”；乂如

8、：在建设期内，由甲 方每年安排【亿元】的基础设施及配套设施的代建任务。” “甲方向乙方 支付基础设施及配套设施建设投资服务费”等，严重违反了财预201750 号文等规范性文件的规定。（三） 合作协议的主要内容缺失。多数项口的合作协议对合作项LI的风险分配机制、投资回报机制、履约 保障机制、提前终止补偿机制、项U投融资的具体计划安排，项U建设、运 营的主要边界及绩效评价相关内容等不进行约定或不明确约定。四、对片区开发类项口部分问题合规性的探讨（一）片区合作开发合作内容的合规性探讨1、能否将土地开发、土地整理投资事项等作为合作开发内容。一般合作开发协议约定合作内容为：项目合作区域内的工程建设：包括

9、 市政基础设施建设，公共、公益设施建设，非经营性建设项LI及其他建设工 程，产业的导入和发展等，有的也包括了：项U合作区域内的征地拆迁安置 补偿投资等：但大部分或基本上所有的片区开发类项LI的合作内容都包含土 地开发、土地整理投资服务等内容。依据土地储备资金财务管理办法的规定，地方政府在实施土地储备 项LI时可以将丄程和拆迁安置补偿服务分别通过政府采购和政府购买服务 预算实施。那么，如将土地整理投资服务直接纳入片区综合开发的合作范围 111社会投资人直接实施是否违规？合作开发项LI范围中能否包含征地、土地 指标报批、土地整理、土地平整、土地一级开发或一二级联动等内容？2、 能否约定：将项口范圉

10、内的建设用地出让金中地方政府留存款提留 后的剩余资金，作为支付项LI开发的费用，是否属于违规。3、 需釆用政府釆购或购买服务方式支付费用的项目，能否作为合作开 发内容写进合作开发协议中，直接约定由社会投资人实施？如：项目策划咨 询、投融资咨询、设讣、规划咨询、全过程建设管理服务、征迁投资服务、 工程代建等。4、 在合作开发协议中对甲方（政府或政府授权的国有或平台公司）职 责或义务的以下约定是否涉嫌违规：（1） 屮方为项公司融资之口的出具相关书面文件或办理相关手续等 内容。或：为乙方融资贷款所必需的文件。（2） 在建设期内，屮方为乙方安排不低于【亿元】的基础设施及配套 设施的代建任务。（3） 中

11、标人可指定所控股的企业或全资公司承继中标人在本协议项下 的权利和义务。（4） 甲方向乙方支付基础设施及配套设施建设投资服务费。（5） 甲方应保证乙方依据本协议从事土地整理投资业务并取得相应土 地整理投资服务费的合法有效性等。5、签署的合作开发协议中未约定项LI运营、绩效考核等内容，是否违规？（二）关于项目实施主体及工程建设主体确定的合规性？1、项H实施主体合规性探讨的问题：（1）是否可以不采用竞争性程序直接授权下属国有或平台公司直接作为项訂实 施主体？ （2）是否可以直接和社会投资人签订组建项口公司的协议，约定曲项 公司进行项LI范围内工程等的招标？（3）中标人能否有权让其控股企业或 全资公司

12、承继中标人在合作开发协议项下的权利和义务，并与屮方签订承继 或补充协议。2、 项LI工程建设施工主体合规性探讨的问题：在合作开发协议中一般约定：中标人与甲方共同出资设立项H公司，并 按照公司法及现代企业制度要求，订立公司章程及其他法律文件。项公司 作为本项口开发主体，承担合作区域内征地拆迁和补偿安置的资金投入，负 责完成合作区域内规划策划、建设工程以及其他相关合作事项。探讨的问题：（1）中标人如不具备施工总承包的资质，其关联或控股公司能否直接 施工等。（2）社会投资人在中标后，实施项的过程中，是否可以引入其他合 作投资者参与开发本项LI及后续工程建设？（3）中标人是否有权指定其全资子 公司负责

13、合作开发范围内具体项H开发。（4）所实施的项范围内涉及到的众 多子项口，主要指政府补贴或政府付费的项U,在具体实施时是否还需要招标？ 如不招标，是否带来无法通过审讣监督的风险？3、 招标的内容和釆购标的合规性探讨。主要涉及招标内容和釆购标的是否 明确？是否涉嫌固定回报或政府兜底？如仅涉及工程投融资与工程建设，是否会 被认定为违规举债和固定回报。（三）片区合作开发类项目社会投资人投资回报的合规性仁 能否约定“先预算后实施”的投资回报原则？对于符合政府投资条例（国务院令712号）的项目，“先预算后实 施”是一个基本原则，但对于片区合作开发类项目，政府采购的是投资人而 非施工人，是服务而非工程。对于

14、合作范圉内的项H如不符合政府投资条 例或政府采购法规定的工程或服务项H,但约定了实行“先预算后实施”， 是否会带来违规举债的风险。2、 能否在合作开发协议中约定采用“（融资）F+EPC”的融资建设模 式，既：社会资本方负责项LI建设资金的筹集与项LI设计、采购、施工总承 包，建设完成后政府平台公司按照合同约定的投资收益平均每年偿还社会资 本方的项H工程成本（含工程利润）+资金占用成本（含融资利润）。3、 能否要求政府对社会投资人的投资款项提供相关的保障，如：要求政府授权国资部门向平台公司出具不可撤销的增资百的承诺；要求 政府其他国有企业或平台公司为该平台公司提供履约担保等。4、 能否约定将政府

15、留存相关税收、非税收入部分，列入财政预算全额 拨付给甲方，作为甲方支付项口开发费用的资金来源，全额支付至项目公司。5、 能否约定将建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金， 作为支付项H开发的费用，全额支付给项H公司。6、 片区土地开发土地出让收入或收益分成能否作为项日还款来源。在财金（2019） 10号文实施之前，片区综合开发类政府与社会资本合 作项口基本均涉及土地开发领域，且都是把土地的整理和利用的收入作为政 府付费或可行性缺口补助的来源。10号文发布后，新签约项訂被禁止以包 含土地出让收入为主的政府性基金预算作为PPP项LI的财政补贴或预算支 出安排。那么，在不采用PPP模式的政府

16、与社会资本合作项目中，土地出 让收入能否作为项忖运营补贴支出来源？能否约定土地整理开发收益分成？ 其合规和违规性如何判断？（四）关于合作开发类项目的“运营”。1、无“运营”或不约定“运营”内容的项LI合规性如何判断。2、 约定的运营内容过于模糊或山政府方承担运营责任的项U合规性。3、 能否将运营成本或运营服务费纳入财政预算。4、 设立产业发展基金对产业导入，产业服务进行奖励的合规性，是否 符合产业政策，如何合规设立。5、 支付项U公司产业发展服务费并列入年度财政预算的合规性，能否 支付，是否需要绩效考核等？五、关于片区合作开发类项目的合作主体及参与主体政府或政府授权的行业主管部门作为片区开发项

17、LI的采购主体，在采用 与社会资本合作的模式时，对合作主体的确定以符合预算法、政府采购法、 招投标法、政府投资条例、基础设施和公用事业特许经营管理办法等相关法 律法规规定为前提。2020年10月23日国家发展改革委发布关于进一步做好v必须招标的 匸程项U规定和v必须招标的基础设施和公用事业项目范圉规定实施工 作的通知(发改办法规(2020) 770号)。通知对使用国有资金的项 目、项目与单项釆购的关系、招标范围列举事项、同一项目中的合并釆购、 总承包招标的规模标准等内容进行了更加细致明确的解释。为此应注意以下 儿点：1、 无论是选择社会投资人实施片区开发投资建设运营项目，还是实施 合作范用内的

18、子项H,均应当履行招标釆购程序，包括需要按照相关法律法 规走竞争性程序的，如需要纳入政府购买服务范围的项忖，应按照相关法律 法规的规定和要求执行，不能直接指定实施主体，否则存在程序违规或无法 通过审计的风险。2、 未采用竞争性程序，直接与社会投资人成立项LI公司，约定由项目 公司承担片区开发的投资建设运营责任，或约定社会资本方中标后，直接指 定其全资或控股公司承担项LI建设任务等，均可能造成合作协议被确认无效 的法律后果。六、关于片区合作开发类项目合作模式风险分析实务中的合作开发模式主要有：PPP模式、ABO模式、F+EPO模式或 投资人+EPC模式、片区特许（经营）开发模式、园区委托运营商模

19、式、片 区综合开发市场化融资模式等，无论哪一种模式的选择，均应依法合规且不 能带来政府违规举债及隐性债务风险。下面重点对以下儿类模式的合规性分 析如下：1、关于ABO模式ABO即授权一建设一运营，在片区开发被大力提倡并推广实施的当下，ABO无疑是备受关注也是最为热门的“关键词”之一，也是近期各领域专 家们讨论最为热烈的话题。实务中有人理解ABO：是III政府授权单位履行 业主职责，依约提供所需公共产品及服务，政府履行规则制定、绩效考核等 职责，同时支付授权运营费用的合作模式。也有人理解为：是地方政府通过 竞争性程序或直接签署协议方式授权相关企业作为项H业主，并山其向政府 方提供项口的投融资、建

20、设及运营服务，政府方按约定给予一定财政资金支 持，合作期满后将项目设施再移交给政府方的合作方式。在当下规范地方政府融资举债、防范金融风险的政策背景下，ABO模 式如何依法合规地应用？笔者建议如下：（1） ABO模式下授权项目业主应经过竞争性程序实务中有专家认为，ABO主要针对的是公共服务和基础设施建设领域， 实质上是一种“公公合营”模式。在授权国有平台或公司作为项U业务时， 采用政府直接授权的方式尚属可行，但如果是其他社会投资人参与，尤其是 民营资本参与，这种直接授权的模式必然存在巨大的法律与政治风险。为此 建议，任何涉及其他非地方政府所属国有或平台公司的社会投资人等其他主 体参与时，都必须坚

21、持采用合法合规的竞争性采购程序。如未通过竞争性程 序确定社会资本投资人，存在因程序不合法不合规而导致合作协议主体不适 格的法律风险，进而可能因合作协议违反政府釆购法等相关法律导致无效， 也将给合作各方主体带来不可估量的损失。(2)采用政府购买服务的ABO模式ABO 一般属于政府采购行为，履行了相关政府采购手续(服务或工程) 的ABO项目本身即是合规的，如果项口业主是平台或国有公司，其以自身 市场化主体身份进行融资时，如政府不承担兜底责任，应该视为是合规的。 但依据2020年3月1日生效的政府购买服务管理办法，政府采购法律、 行政法规规定的货物和工程，以及将工程和服务打包的项LI以及融资行为,

22、是不能纳入政府购买服务项目范围的。(3)采用特许经营的ABO模式不纳入政府购买服务范围的ABO模式，政府只是按照基础设施和公 用事业特许经营管理办法采购和授权特许经营权投资、建设和运营的主体, 没有对运营本身进行保底支付，政府并不承担支付费用的责任，实质上只是 授权特许运营，只是釆购项忖的特许经营主体。有专家观点认为：对于采用 财政补助的片区特许开发合作开发模式，在当某一部分未来财政支出责任被 固化下来，有可能成为受托开发机构融资的还款来源时，可能会存在违规举 债的风险。因此要求财政对社会资本或项U建设成本等不承担兜底责任，财 政部门仅承担依照既定财政预算和计划、专项资金管理办法等向片区开发主

23、 管部门拨付开发建设和经济发展等资金的责任，并不对合作项U的开发建设 成本和购买服务等费用承担兜底责任或支付责任。且付费要依据绩效考核的 结果，否则也会涉嫌“固定回报”。(4)通过ABO实施的委托建设运营开发区模式对片区委托开发依据的是国办发(2017) 7号文“推进开发区建设和运 营模式创新。按照国家有关规定投资建设、运营开发区，或者托管现有的开 发区，享受开发区相关政策”。有专家认为：通过混合型ABO进行的委托 建设运营开发区筹资模式，在实质上隔离了新增的政府债务负担，地方财政 增收则企业有收益，地方财政不增收则企业无收益。尽管模式较为复杂，但 因其政企债务的良好隔离，与城镇化的紧密切合，

24、可融资性的充分体现，而 使其通过独立或与PPP及地方债组合的方式，逐渐发展成为基础设施建设 的主要模式。2、关于“F+EPC”模式*实务中的“F+EPC”模式一般是某政府平台公司作为建设单位负责承建 和实施，社会资本方负责项忖建设资金的筹集与项LI设计、采购、施工总承 包，建设完成后由政府国有企业或平台公司按照合同约定的投资收益平均每 年偿还社会资本方的项忖投资及建设成本和一定的利润。可以看出其以下的 特征：（1） “F+EPC”模式是工程建设领域的融资模式。政府在建设期不需 要投入资金，项的资金均是投资人用自有或融资来的资金投入的且投资人 本身（或联合体成员）具有施工资质即施工企业，投资人同

25、时也是该工程的 施工总承包单位。（2） 该融资模式下政府许可允许带资承包或垫资建设，有悖政府投 资条例的规定和要求。（3） 该模式在规定的时间建成后不需要运营，山政府在一定期限内进 行回购，类似早被禁止的BT建设模式，涉嫌固定回报和违规举债，不符合 我国现行法律法规以及政策性规定。注：此处作者可能以讨论政府投资项目范围内悄况为主（七公注）。为此有专家建议，在合作开发项日合作方式选择时，应积极探索如何将 违规的“融资+EPC”模式，变为合规的“投资+EPC”模式，将社会资本 方的带资和垫资变为投资，将政府违规的到期回购变为以项U的经营收入和 政府的合规支持回收项目的投资和融资。七、关于片区合作开

26、发类项目的招标内容和采购标的实务中，大多数片区合作开发类项H采取的是“成本认定+合理收益” 方法确定和测算项目回报机制，项口的釆购标的一般为工程建安费下浮、工 程建设投资收益率上浮报价两部分，也有的把“年化收益率”、“固定资产 投资收益率”作为采购标的。有专家观点认为：片区特许开发或委托建设运 营类项口，如招标内容对应的工程建设、财务投资及征地拆迁等均无任何运 营内容，仅仅涉及工程投融资与工程建设，显然与片区综合开发机制核心内 涵的“增量财政、挂钩绩效和风险承担”的回报机制存在实质性的区别，根 据相关法律法规及规范性文件规定，一般会被认定为违规举债及固定回报。八、关于片区合作开发类项目的回报机

27、制项LI的回报机制是指社会资本或投资人取得回报的资金来源或方式，包 括使用者付费、政府付费、可行性缺口补助等方式，在确定合作开发类项目 的回报方式时，应严格执行国务院关于加强地方政府性债务管理的意见 (国发(2014) 43号)、关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知 (财预(2017) 50号)、关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违 规融资的通知(财预(2017) 87号)、关于做好2018年地方政府债务管 理工作的通知财预(2018) 34号)等规范性文件的规定，尤其谨防带 来政府违规举债及隐性债务风险。实务中应注意的问题：仁合作协议约定的“先预算后支付”原则，应仅针对符合政府釆购法

28、、 政府购买服务管理办法中规定的条件和要求，需要先预算后支付的项LI,对 于项LI的投资建设回报，不能约定此原则，即使约定亦属于无效并涉嫌违法 违规运作。2、对于合作范围内包含的使用者付费项LI或有运营收入的项U,全部 的运营责任均应山社会投资人或项LI公司承担，政府不应承担更不能大包大 揽。3、 对于符合政府付费或缺口补助的项目，应遵循“按效付费”的原则， 需经绩效考核后才能付费，否则涉嫌固定回报。4、 对社会投资人的融资或投资回报，政府方禁止也无义务提供相关的 保障，如：提供履约担保、出具相关手续，给予增资承诺等，否则带来政府 隐性债务风险。5、 在约定“将政府留存相关税收、非税收入部分，

29、列入财政预算全额 拨付给甲方，作为甲方支付项訂开发费用的资金来源，全额支付至项口公司”; 约定“将建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项 开发的费用，全额支付给项口公司”等内容时，应符合财政预算管理的相 关规定。但如果将上述资金作为偿还债务的来源，则涉嫌违规，不但投资人 将遭受巨大损失，政府方相关人员将被追责问责。6、 按照财预(2017) 87号的规定，储备土地的预期出让收入不能作为 项LI还款或投资回报资金来源，土地出让金的收益分成能否作为项LI还款来 源，应结合合作开发的模式以及财政部门预算管理的相关规定确认。九、关于合作开发协议及合作的范围和内容项H的合作开发协议是

30、整个合作项LI实施的关键和基础保障，对于 合作的范围和内容应从项H实施的运作方式、合作事项、融投资安排、回报 机制、风险分配、权利义务等方面进行充分细致的考虑和安排。特别是要充 分考虑政府支出责任的合法合规性和财政承受能力，以及项口付费机制的合 法合规性等方面，L!的是保证合作协议的合法有效以及双方在合作过程中的 可行性和实操性。但应注意以下几点：1、如需对项目的建设或运营投入一定的财政资金，在没有预算或未确 定建设资金来源，未履行政府决算手续及项LI前期立项审批等手续前，可以 签署合作框架协议(应在协议中约定“此协议只是合作意向，对双方均不具 有法律约束力”)，但不应签署具有实质施工建设类内

31、容的合同，更不能开 始实际施工建设，否则可能会因合同无效导致停工的法律后果。2、 如将“土地整理和公共基础设施建设”约定为项LI的合作范用和产 出标准，同时，既无运营内容乂依弟财政资金兜底或政府付费的片区合作开 发类项目，不但属于违法违规运作，实务中也不具有实操和可行性。3、 严防土地一级开发及土地整理服务的违规风险。不能利用土地一级开发违规举债。严控一级土地开发中的违规举债行为, 是地方政府债务监管工作的重点，2019年5月20日，财政部自然资源部出 台土地储备项目预算管理办法（试行）的通知（财预（2019） 89号）， 提出了 “土地储备项目从拟收储到供应涉及的收入、支出必须全部纳入财政

32、预算”和在预算中遵循“先收后支”的总体原则。这是主管部门加强土地收 支管理，规范土地一级开发行为的重要举措。显然，此办法实施后的土地一 级开发项口中，社会资本投资当中用于征地拆迁以供（政府）收购收回土地的 资金，必须列入地方政府财政预算，成为地方政府财政收入的一部分按照预 算管理的要求规范使用，而不允许从收入中直接偿还相应款项，否则属于变 相违规举债。4、 不能通过协议约定的形式直接确定子项LI的实施主体。在项LI合作范围内的需采用政府购买服务方式支付费用的项U和应通 过招投标的子项目，如：项口设计、规划咨询、全过程建设管理服务、征迁 投资服务等，应通过政府采购的程序选择确定实施主体，不能作为合作开发 的内容写进合作开发协议中直接约定由社会投资人实施，更不能约定政府方 有保证社会资本方取得上述服务的合同义务，否则存在审计无法通过的风险, 也将导致无法付费的后果。综上，片区合作开发类项目因其自身具有金额大、周期长、子项目类型 众多等特性，决定了项U融资及建设的巨大难度。但我们相