北京华联综合超市吴忠滨河广场店建设项目可行性研究报告.docx

1、北京华联综合超市吴忠滨河广场店建设项目可行性研究报告北京华联综合超市吴忠滨河广场店建设项目可行性研究报告第一章 项目概述1.1项目名称：北京华联综合超市吴忠滨河广场店建设项目1.2建设性质：新建1.3项目建设地点：吴忠市利通区明珠路1.4项目建设单位：北京华联综合超市有限公司吴忠分公司1.5项目联系人：闫秀霞1.6项目主管单位：利通区人民政府1.7建设期限：2011年8月2013年08月1.8项目规模与主要建设内容：1.8.1项目规模：总建筑面积20000平方米。其中：建设超市16000平方米，仓库4000平方米，配套完善信息服务平台。1.8.2项目建设内容：建设大卖场超市16000平方米，建

2、设商品仓库4000平方米，配备自动化立体货架、机械化搬运设备等设施，计算机、信息网络、数据库以及条形码识别、自动拣选、高货架库存、自动分配、全球卫星定位系统（GPS）、地理信息系统（GIS）等相关配套设施。1.9投资概算及资金筹措：项目概算总投资15000万元。资金来源为企业自筹和银行贷款等渠道解决。 1.10方案编制依据：1.10.1编制依据：1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、20062020年国家信息化发展战略中办发200611号；3、关于印发强化服务促进中小企业信息化意见的通知发改企业2008647号；4、建筑地面设计规范（GB/T50037-1996）;5、

3、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2001）;6、钢结构工程施工质量验收规范（GB50205-2001）;7、建筑设计防火规范（GBJ16-87）;8、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）。1.10.2 建筑工程概述：本项目的工程建筑根据项目自身的要求和管理的需要，统一安排确定。其中包括：超市、仓库、配送中心、管理设施、软硬件设备等。1.11 效益分析：该项目的实施进一步提高北京华联超市在吴忠的经营管理水平，即扩大了自身的仓储能力和配送规模，又完善了自身发展能力，通过管理信息系统的实施使公司快速、准确地收集和掌握门店的销售状况及库存信息，及时跟踪和监测企业的商品配

4、送、财务等运行状态，增强调控的主动性和科学性，提高经济运行质量。与此同时，由于管理和服务效率的提高，经济运行的效率也会相应的提高，其间接的经济效益是巨大和长期的。 第二章 项目背景与建设必要性超市是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、品种齐全、流通成本低、节约购买时间等优点，在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。我国超市行业开始于上世纪80年代初，随着改革开放的深入发展，现代化超市商业零售形态在中国大地兴起，并得到迅猛发展，并且逐步替代百货店等传统业态，其功能也日趋多样化、全面化。另一方面，连锁超市也大规模兴起，它把现代大工业、大生产的组

5、织原则应用于商品流通领域，提高了协调运作能力，实现了规模经营效益，成为中国最具潜力的流通方式，超市作为连锁经营的主力业态在现代商业流通领域中发挥出了巨大作用。随着我国经济的发展、人均收入的不断提高和城市化进程的加速，超市行业在中国以20%的增长率高速增长。2008年，我国超市行业限额以上企业的销售总额约4800亿元，约占当年社会消费品零售总额4.4%。超市连锁的门店数由2003年的11000多家增长到了2011年的近28000家，增长速度与销售额的增长速度接近，年均复合增长率达到了18.83%。在2009年中国连锁百强中，外资超市企业包括大润发、家乐福、沃尔玛等8家，2012年总销售规模为17

6、57.1亿，门店总数为785家。而中资超市包括联华、物美等31家，总销售规模为3913亿元，门店总数为23004家。由于我国城乡经济发展失衡,城市消费能力较强，众多的零售企业在城市展开了近乎残酷的竞争。随着台湾、欧美等零售巨头的不断加人，城市的竞争越来越激烈，利润空间越来越小，国内一些中小零售企业的发展变得举步维艰。物流是连锁超市发展的基础，决定了商品的可达性和价格。以前我国部分地区的物流环境非常恶劣，基础设施匮乏、物流网络不健全、物流成本居髙不下。面对这样的状况，很多零售企业不愿在三线以下城市开展业务，从而造成消费品不足，假冒伪劣产品横行。随着国家对“三农”问题的关注,城乡的物流环境获得了极

7、大地改善。越来越多的零售企业愿意到落后地区开展业务，为群众带来实惠的同时也实现了自身的发展。随着城乡经济的不断发展，绝大部分家庭有了固定电话或者手机，电视和电脑也走人了很多家庭。连锁超市必须建立客户配送体系，配送既是一种物流服务，又是信息流动的渠道。在配送的过程中，连锁超市可以把商品信息及时传递给群众，方便购买,同时拓展自己的销路。连锁超市销售的商品不仅仅有日用消费品和食品，还包括各种电子产品，如电脑、手机、数码相机等,这是今后消费的一个趋势。但是由于居民大都文化水平不高，专业知识匮乏，致使一些较为复杂的电子产品在购买后不能得到正确使用,影响了群众的消费热情和连锁企业的利润。为了改变这一状况，

8、企业可以在配送过程中提供附加的培训服务，即在配送时教群众学会正确使用产品，进一步拓展配送服务的利润空间，使之成为连锁超市一个新的利润增长点。专业完善的基础设施是配送开展的基本要求，也是目前我国连锁超市客户配送的软肋。要建设配送基础设施就需要大量的资金，这部分资金仅靠政府投人是远远不够的。作为配送体系的构建者，连锁超市的经营方应该成为资金筹措的主体,从多方面来融通资金，完善配送基础设施建设。一方面开展连锁经营的零售企业大都具有一定的经济实力，可以利用自有资金来建设一部分配送基础设施，如自用配送中心和直营配送节点的建设；另一方面企业可以利用国家和地方政府的优惠政策从银行获取资金或者由政府直接投资来

9、兴建投人大、投资回收期长的配送基础设施，如农村道路的建设;三是利用社会的闲散资金，企业可以在政府的监督下建立社会资金融通渠道采取分红或者给付利息的方式，利用广大的社会资金来建设配送基础设施;最后，企业可以联合地方政府发动农村广大群众筹措一部分资金，建设和农民生活息息相关的配送基础设施，如现代化仓库，既可以作为配送的节点，也可以储存农民的农产品,为广大农民创造时间效用。城市物流中供应链末端的客户配送大多是单纯的送而没有取，客户仅仅是消费者而不是生产者。连锁超市面对的客户也就是广大农民不仅仅是消费者，同时还是生产者，生产大量的农副产品。过去，由于流通体系不完善，农村的很多农副产品生产出来但卖不出去

10、，“谷贱伤农”、“菜贱伤农”事件频发，极大地影响了农民的生产热情和收人。通过建立送取结合的双向流通机制可以极大地改变这一现状，使农村的客户配送体系更完善。所谓送取结合就是指农村连锁超市在向农民配送商品的同时，利用配送车辆将农民生产的农副产品运回，作为连锁超市的商品上架销售或者利用超市已有的仓储设施为农民代存代储。这一机制的建立既可以充分利用连锁企业的物流力量，避免各种不合理物流现象的发生，又可以为农民解决农副产品缺乏销售渠道和无法长时间储存等难题，创造经济效益的同时也创造了社会效益。目前城市中针对供应链末端的配送，采取的主要方式有工商企业自营配送和第三方物流配送，企业追求的目标主要是配送的效率

11、。与城市不同，农村市场的消费者居住分散，很多地方交通不便,消费需求呈现出量小批多的特点。如果仍然由连锁企业自营配送或单纯依靠第三方物流配送，会给配送企业带来巨大的经营负担，即使能够满足客户的配送需求，成本也会非常高，超出农民的实际承受能力。针对这种情况，连锁企业可以采取多种模式相结合的配送方式，将自营配送、第三方物流配送、农民合作社配送等配送模式有机结合起来,发挥各自的优势。具体实施方法是，当农村连锁超市收到客户的配送请求，如果同一配送线路的配送量足够大，可由超市自营物流或第三方物流将商品配送至各村，然后由各村的农民合作社配送人户；如果同一配送线路的配送量太小则直接利用农民合作社进行全程配送。

12、这种混合配送方式既能发挥连锁企业和第三方物流配送专业化和规模经济的优势，又可以充分利用农村的剩余劳动力和运力资源。整个配送过程所追求的首要目标不是效率而是成本，即以尽可能低的成本满足农民的配送需求，使农民能够放心大胆地消费。物流、商流和信息流这三种流体在整个商品流通过程中是密不可分的，其中信息流又是物流和商流的前提和基础，没有信息流，商流和物流就无法有效地发生。信息流动不畅是我国很多地区的一个普遍情况，不仅抑制了群众的消费需求，还影响了整个流通体系的完善。连锁超市配送体系的建设必须要构建符合农村特点的信息平台，通过这个平台，连锁企业可以及时把商品信息传递给客户，激发广大群众的购买热情，同时可以

13、搜集群众的需求信息,利用完善的配送网络满足客户各种各样的需求。由于我国农村大量的留守老人和儿童不识字或识字非常少，很多现代化的信息沟通手段如网络、短信等在农村并不适用，因此必须采取符合农村特点的电视、广播、图片、人员宣传等方式。采取这些方式构建的信息平台虽然缺乏成本和效率优势，但是由于充分考虑了广大农民的信息接收能力，效果更好。短期投人的增加却能带来连锁企业利润的长远增长和配送体系的不断完善。随着城市快递业的发展和职业教育的普及，城市配送队伍的专业化水平越来越高，基本满足了行业发展的需要。与城市不同，为了降低成本，充分利用现有资源，连锁超市的配送体系吸收了大量的农民，这些农民由于缺乏专业知识，

14、难以适应岗位要求，容易造成配送效率的降低和配送成本的增加。如果不能提供令人满意的配送服务，可能会抑制群众的消费需求,从而影响连锁超市的生存和发展。首先，要通过培训扭转农村配送参与者的观念，让他们明白配送不是简单的送货，而是以科学合理的配货为前提的“配”和“送”的有机结合;其次，要让农村配送参与者了解基本的配送技术，学会使用常见的配送设备，如条码扫描、电子单据的处理等，这是提高配送效率，降低差错的关键；最后，要使农村配送参与者掌握所配送的专业产品的基本使用知识，在配送时，能够手把手教给农村消费者如何正确使用较为复杂的专业产品。在国家和地方政府的大力推动下，我国的农村连锁超市从无到有变得越来越多，

15、而完善的客户配送体系建设是农村连锁超市发展的助推器，能帮助超市向更深层次，更广层面进一步发展，在满足广大农村居民更高消费需求的同时实现企业利润的不断增长，创造更多的经济和社会效益。1、全面信息化：网络设施建设的目标为提高企业效益，连锁超市也纷纷开始了价格战。然而，盲目降价并不能从根本上解决库存不清、内部配送管理落后、单据流程不严格等种种问题给企业带来的经济损失。在激烈的市场竞争中，能否构建一个面向需求的信息化系统，成为连锁超市共同面临的瓶颈。据易观国际预测，2007年我国零售业在IT方面的总投资预计将超过100亿元。如此庞大的信息化投资有很大一部分将用于连锁超市内部的网络设施建设。一般来说，一

16、个完整的超市信息化系统包括超市管理系统、配送中心系统、门店系统、POS系统、查询分析系统等一系列模块。这些模块的设计和组合完全是面向需求的，连锁超市可以借此实现门店内部及不同门店之间重要信息的共享和实时控制。满足门店自身进行成本控制管理的需求，以及总店实现连锁经营的信息共享和物流配送需求。由此而形成的连锁超市信息一体化系统，不仅能够将库存的实时信息、每一家店铺缺货商品的调配信息等企业内部信息及时送达所需部门，而且还可以满足企业在销售旺季到来前的存货预警、热销商品及时补仓等关键节点的成本控制需求。2、门店管理：满足实时需求目前有不少热门技术应用在连锁超市的信息化建设上面，但大多数人首先想到的可能

17、还是RFID技术。这种智能的自助支付手段带给人们对未来商店的无限遐想。然而，RFID技术的应用目前还停留在一种理想化的阶段当中，主要原因是建设成本昂贵和缺乏通用标准。在RFID尚未普及之时，无线网络技术成为连锁超市供应链实时管理的捷径。通过无线终端和配套软件在门店卖场和仓库的应用，可实现购货盘点变价配送整条供应链上的精确管理，最终降低企业的经营成本。3、卖场：移动终端信息采集在家乐福超市卖场，无线移动终端的操作区域遍及卖场的各个角落，移动终端在卖场内部的任何地点都能和服务器主机保持实时通信。在进货过程中，验收人员则可以通过手持终端逐一检查对照物品编码、数量、产地、包装时间和保质时间等多种信息。

18、而在货位管理当中，通过在整个卖场内部署无线网络，手持终端的工作人员可以随时查询货架上物品在货区的具体位置及空间状况，通过分析历史数据更加有效地使用货位空间。变价管理方面也很灵活，工作人员只要扫描一下条码，就可以把信息传回到后端系统协助完成变价操作。整套无线实时管理方案通过在货品、货位、价格管理等各个环节实时的信息采集和传输，无形中加快了家乐福货物销售速度，增大了仓库吞吐量。这套由北京爱创科技有限公司提供的无线实时管理解决方案，主要是以商品条码技术为核心，充分应用自动识别技术、思科无线网络通信技术和无线手持电脑终端，结合C/S或B/S软件开发体系架构构建。整套系统包括收货管理、货位管理、盘点管理

19、、变价管理和价格检查管理等诸多功能。针对仓储管理的需求，系统的移动节点之间无须通信，而是采用无线网络拓扑结构作为节点连接方式。利用无线AP的网络扩展能力和无缝漫游特性，更实现了整个超市的信号全覆盖。4、仓库：配送中心管理上海华联超市有限公司以上海为中心开展了配送中心业务后，也利用无线通信网络和手持终端开展采购、管理与调配的集约化经营，保证为各个门店提供迅速及时的货物供应。这套配送中心系统采用Symbol公司提供的无线通信网络和手持终端，以及上海时运高新技术有限公司的配送中心管理系统软件。在实时模式下，从货物抵达仓库到盘点，再到配送全过程，都可以由相关人员利用终端扫描，通过无线方式与主机系统通信

20、。以配送过程为例，配送人员首先扫描代表各个顾客的标志条码，主机将针对该顾客做出的配送安排显示于手持终端屏幕上；然后，操作员逐项扫描商品条码，根据该商品条码，主机系统做出统筹安排，将该商品在仓库中的存放货位通知操作员，操作员根据系统安排的配送数量提取商品，完成整个商品的配送过程。5、生鲜：电子秤联网保鲜小白羊超市则将这种无线网络的实时性优势应用在了生鲜部门，通过成功地将清华同方TFW2000无线客户端嵌入到生鲜部门的电子秤里，实现了部门中的无线联网，确保了对生鲜物品数据真正意义上的实时性管理。电子秤联网后可实时下发数据，使价格的快速变更成为可能。同时还可以按需提取电子秤的销售数据，及时掌握库存的

21、变化情况，第一时间调整库存结构。6、企业网：实现信息共享在各个门店成功建设基础网络设施的同时，连锁超市总部还要建立起实现信息共享的企业网络平台。对一个多门店、大规模、跨地区的连锁企业来说，日趋连锁化、分散化的经营网络，特别需要配套的网络平台的支撑。作为家电连锁企业的苏宁电器，在将网络平台覆盖到了南京总部、全国200余家门店及其他下属单位的同时，还在不断拓展新的门店。新近开业的苏宁银河国际广场，就通过H3C的解决方案联入了统一网络。在该项目中，整个大厦的数据承载采用S8512万兆核心多业务路由交换机作为核心设备，而基础网络的智能化，则通过安置在汇聚层和接入层的S6506R和S3000系列交换机来

22、实现。解决了公司总部、分公司、门店、加盟店之间的联网问题，实现跨部门、跨地区的业务统筹管理。北京市大中电器有限公司信息管理部经理丁磊则提到了企业网的安全问题：“连锁超市基于分布区域广的特点，经常出现跨省市管理。所以对广域网建设要求比较高。除了网络稳定性外，公司局域网内部还要有比较严格的权限控制和网络使用安全监控机制，主要作用在于保护公司机密业务数据的安全。”大中电器的网络平台通过华为N20路由器和高端交换机以及Juniper SSG520防火墙，对企业局域网内400多台电脑进行严格的VLAN划分，随时监控各工作站使用互联网工作，以及发送和接收邮件等情况。另一方面，如何从企业的整体资源出发，及时

23、、准确地共享和管理信息资源至关重要。而要做到这种信息共享，其中一种方式就是将语音通信与IP网络融合，建立一体化通信网络。北电公司就专门为商业零售企业定制了这样的话音多业务通信系统。在易初莲花超市的IP电话的应用实践当中，我们看到这种高效、快速的沟通给超市带来的便利优势和成本效益。该方案不仅帮助易初莲花建立了跨地区一体化的语音通信网络，能够应对连锁配送、供应链管理中任何突发情况，而且还降低了门店与分中心之间、分中心与分中心之间的长途话费，在基于IP架构的开放平台上，实现了电话通信的最基本功能，并将语音信箱、语音邮件、电子邮件等服务集成进来。另外一个语音平台的例子来自武汉市的丽红超市，该超市基于路

24、由器VPN的建立，实现了各个门店与总部之间的VoIP实时通话及服务器数据的同步，使分店与总部沟通更方便，通话零话费，满足了公司对低成本运营的要求。在零售行业进入垄断竞争格局的今天，连锁超市要控制成本、提高效益，必须依赖信息化建设，这将使信息部门承担起更多的重任。第三章 项目选址及建设条件3.1项目建设选址：项目建设地址位于吴忠市市区内，场地周围无文化古迹、无国防工程、无高压线路、无河流桥梁，地势平坦，条件优越。3.2交通运输：项目场址距京藏高速公路（G35）出入口2公里、首府银川市65公里，宁夏河东机场50公里。通过国家主干道京藏高速公路（G35），可直达国内各地。3.3用地现状：本项目规划用

25、地面积60亩，建筑占地面积为20000平方米。3.4施工条件：项目场外运输依托公路等交通道路能够满足大型车辆的通过和大件物品的运输要求，场内场地平整、水、电、路网通畅。项目施工条件良好。3.5公用设施条件：给排水、供电、通讯、环卫等公共配套服务设施工程已纳入吴忠市城市市政统一规划建设，并且供给能力有保障，只需完善本项目相应设施，就能满足项目使用要求。 第四章 项目技术方案项目主要建设商品仓库20000平方米，配备自动化立体货架、机械化搬运设备等设施，计算机、信息网络、数据库以及条形码识别、自动拣选、高货架库存、自动分配、全球卫星定位系统（GPS）、地理信息系统（GIS）等相关配套设施。4.1

26、土建技术方案：项目主要建设超市、仓库20000平方米，完善电子信息系统。4.1.1地质条件：最大冻土深度 180厘米地震基本烈度 8度地基承载力 12-18吨/平方米4.1.2设计原则：建筑结构设计力求贯彻“经济、实用和兼顾美观”的原则，根据工艺需要，结合当地地质条件及仓储建设条件综合考虑。1、为满足工艺生产的需要，方便操作、检修和管理，尽量采取厂房一体化，充分考虑竖向组合，降低能耗，节约用地，减少投资。2、为加快建设速度，主仓库设计成轻钢结构，各层主要设备的悬挂、支撑均采用钢结构，加保温防火棉、彩钢板实现轻型化，并满足防腐、隔离等规范及有关规定；库房主体为砖混结构。4.1.3土建方案选择：根

27、据国家现行的标准规范选择建筑物和构筑物的方案。1、商品仓库：长75m，宽20m，结构为砖混结构，基础为钢筋混泥土独立基础。2、基础设施：砖混结构，钢筋混凝土基础。4.2绿化方案：本项目新建库房周围及硬化路面两旁，因地制宜地种植草坪及各种花草、长绿乔木。良好的绿化不仅能创造优美的环境，而且在防止大气污染和噪声污染，保护环境方面有特殊作用。4.3设施设备方案：配备自动化立体货架、机械化搬运设备等设施。购置计算机、信息网络、数据库以及条形码识别、自动拣选、高货架库存、自动分配、全球卫星定位系统（GPS）、地理信息系统（GIS）等相关配套设施。第五章 项目主要建设内容5.1土建工程：工程建筑根据项目生

28、产要求和管理的需要，统一安排确定，其中包括：超市、仓库、信息服务中心、锅炉房及厨房地面硬化及绿化等。（1）新建超市16000平方米、仓库面积4000平方米，结构为钢混结构，基础为钢筋混泥土独立基础；（2）建设信息管理服务中心480平方米，设计为框架结构；（3）建设锅炉房、厨房及餐厅70平方米，设计为砖混结构；（4）绿化300平方米，新建库房周围及硬化路面两旁，因地制宜地种植草坪及各种花草、长绿乔木；（5）硬化道路1000平方米，设计为水泥路面，路面厚度30厘米，基层用砂石水泥浇灌，上层3厘米用细沙水泥净面。5.2设施设备购置：配备自动化立体货架、机械化搬运设备等设施。购置计算机、信息网络、数据

29、库以及条形码识别、自动拣选、高货架库存、自动分配、全球卫星定位系统（GPS）、地理信息系统（GIS）等相关配套设施。第六章 项目投资概算及资金筹措6.1投资概算：项目总投资15000万元,其中:土建工程12000万元，设备及其他费用3000万元。6.1.1土建工程费用：（1）新建商品仓库面积20000平方米，每平米造价3000元，投资6000万元；（2）建设信息管理服务中心480平方米，每平米造价3500元（含装修），投资168万元；（3）建设锅炉房、厨房及餐厅200平方米，每平米2600元，投资52万元；（4）绿化300平方米，每平米造价2000元，投资60万元；（5）硬化道路（停车场）10

30、000平方米，每平米造价800元，投资800万元。（6）购买电动大门一套，投资20万元。6.1.2配送中心建设：（1）配备自动化立体货架、机械化搬运设备等设施。购置计算机、信息网络、数据库以及条形码识别、自动拣选、高货架库存、自动分配、全球卫星定位系统（GPS）、地理信息系统（GIS）等相关配套设施。投资4000万元。（2）配备商品配送车辆30辆，投资600万元；（3）空调、冷冻冷藏设施，投资300万元。6.1.3其他投资店内铺货和企业流动资金3000万元。6.2 投资测算依据和方法 ： 参照国家和自治区制定的建筑工程投资价格进行估算； 原国家发展计划委员会、信息产业部：电信建设管理办法； 信

31、息产业部通信建设工程投资估算指标（试行）； 信息产业部信规（2000第206号文件）：关于认真开展电子工程监理的通知 市场调研和报价。6.3 测算结果：吴忠吴忠华联超市建设项目总投资为15000万元。 6.4 资金筹措：项目总投资为15000万元，所需资金通过自筹等途径解决。第七章 进度安排本项目建设期为15个月，自2011年08月开始至2013年08月结束。2011年8月， 计划做好项目的报建工作；2011年9月2013年7月，开工建设、完善相关设施；2013年8月，自查总结，申请检查验收。第八章 项目招投标8.1招投标范围 该项目工程施工、工程监理等项内容公开或邀请具有相应资质的单位和具有

32、施工能力的企业进行竞标。8.2招标方式根据宁夏回族自治区招投标管理办法（宁政令第12号）和吴政办发200971号吴忠市人民政府办公室转发关于加强项目前期工作意见的通知，由项目建设单位委托有资质的中介机构全程代理服务，并在吴忠市发改委重点办备案。第九章 效益分析 9.1直接经济效益面对目前市场竞争越演越烈，国家对流通企业实行GSP认证等等因素，原有的物流管理模式也渐渐不能适应市场的竞争，而且物流成本居高不下，不能形成价格优势。目前，我们面临许多需要改善的问题，最严重的是流通过程中的物流管理滞后，如：各个流通环节分散、重叠，物流成本没有综合核算和控制。这严重阻碍了物流服务的开拓和发展，已成为商品流通业发展的“瓶颈”。通过建立商品配送及综合信息