我国房地产供求关系分析.docx

1、我国房地产供求关系分析我国房地产供求关系分析学院：测绘工程学院专业:土地资源管理班级： 10216302学号：1021630223姓名：曹 志 军指导老师：刘 红 芳2012年12月20日我国房地产供求关系分析摘要： 房地产行业作为国民经济的支柱型行业,(1）它既是主导产业又是先导产业。它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。其中房价的波动更是万众瞩目的焦点,房价与房地产市场的供求是相互影响的。因此对房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分有必要的。对大众商品来说，没有任何一类的产品价值量比房地产

2、大。然而影响房价和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响.本文从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。关键字：房价 影响因素 供求关系 Abstract：Real estate industry as the backbone of the national economy， industries， it is the leading industries and industries. Its running state of the national economy, health dev

3、elopment is an important influence。 It to the development of a major concern, as the housing market began to elevate, real estate market supply and also an obvious changes. One of the price fluctuations is also the focus of our property market and prices and supply to be mutual influence。 So in the

4、property market supply and demand conditions to analyze and study is very necessary。 To the public goods， any kind of product value than real estate. However, affect the housing and land prices factors are manifold, Land cost control factors and policies are not alone in the price fluctuation in a d

5、ecisive impact。 From the perspective of supply and demand， affect the property market supply and demand between the various factors which influence the price factor for Key Words:Housing price Influence factor Relation between supply and demand 绪论RICHARD-ELY曾经说过,“任何事物的下面都是土地”.（2）的确，房地产对于经济发展、社会进步和人民

6、生活来讲是非常重要的。房地产既是重要的生产资料,又是重要的生活资料，同时，它在社会总财富的占有率的比重也是想当高的，据美国Ibbotson协会在1991年的一份统计资料中显示，在1991年，美国房地产占社会总财富的比重为38.9,而世界的这个比例接近50%.一个地方的房地产业和房地产市场的发展健康与否，不仅会影响当地的商务成本,从而进一步影响到当地的竞争力,而且它还会影响当地民众的生活水平.（一)我国房地产供求问题研究背景 （3）我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体

7、制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖，它自然就不会形成产业.党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下,房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通。八十年代的中国，房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确.进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中

8、央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展.中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，（4）随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 房地产开发具有资金密集型和

9、生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质.但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营,综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。（5）到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理

10、楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。（二）中国房地产市场特征1、房地产的使用特征，所谓“衣食住行”四者,其中住房就是四特征之一的“住”，住房不像其它生活必需品需要用完后继续得购买，它的使用寿命是很长的，因此其购买的频率是相当的低。2、房地产的价值特征，一般对于一套房子而言，它的价值是很高的，可以住十年、几十年，甚至，一个家庭的存在可能就只购买一套住房。3、房地产供给的稀缺性，房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需求

11、也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的.4、房地产的不完全开发性,由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制,具有不完全开放性。5、房地产的市场特征,（6)在房地产市场整体中,住房就相当于商品而言了,它也符合市场的运行规律,受市场供求规律的控制。然而，从这几年来看，中国房地产已然处在了市场饱和的状态,其供求已失衡。（三）中国房地产供求失衡的表现 1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出了全面停止住房实物

12、分配、发放住房补贴、放开住房二级市场等要求，标志着房改主体的基本完成.我国进入住房购置货币化和住宅建设市场化的进程。此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁布，我国的房地产业取得了飞速的发展.但不可否认的是,房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。(7）房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本以及合理的开发利润.但是，我们应该认识到影响房价的因素还包括利率、汇率、心理预期等等。因此，不能简单的把房价的上涨归结于土地价格的快速上涨，也不能片面地认为是开发企业的暴利和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产

13、供求关系的因素入手。 我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势 在我国产业结构没有发生本质性的转型之前，房地产业仍将是我国国民经济的主要支柱，房地产市场的供求仍处于一个上升趋势。现在的80后将进入一波结婚期,住房的刚性需求大，但90后人口结构的变化,刚性需求将有所下降。但房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的.虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化,原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。目前国内投资渠道的丰富程度，如果流动性仍充裕,这样也会有一定的资金涌房地产市场。（四）影响房地产

14、市场需求的因素 1、居民人均收入对市场需求的影响 居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求的最重要因素。居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。(7)在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。一般说来,房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平,即国民收入水平有着密切的关系。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果. 2、经济基本面对市场需求的影响 GDP的增长导致了CPI的上涨，而适度的CPI的上涨又能促进GDP的增长.(8)针对房地产市场，利用Granger因果检验方法，可以清楚地了解到 C

15、PI是房地产价格上涨的直接的、主要的影响因素；而GDP和人均收入是房地产价格上涨的间接原因。 3、宏观政策对市场需求的影响4、 影响市场需求的政策主要是财政政策（包括税收政策和货币政策）。这些政策对房屋的自住性需求和投资性需求都有重要影响。通过实施恰当的财政政策，（9）例如给予财政住房补贴等方式，提高居民住房购买力,将巨大的潜在需求转化为显示的有效需求. 税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的税种，起到不同的调控作用。从短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机，稳定房屋价格；而从长期看，通过征收房屋持有环节的物业税,会降低房屋的投资价值，有助于抑制奢侈性和投机性的房屋

16、需求，有利于稳定房价。货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。根据目前的房地产市场现状,政府为建立结构合理的房屋供应体系,可充分运用贷款利率和贷款期限这两种有效手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达到政府在一定程度上干预房地产市场的效果，使市场逐渐趋于规范和良性发展。5、汇率对市场需求的影响 6、城市人口数量和结构对市场需求的影响 7、未来预期对市场需求的影响 对于以自住为主要目的的消费者来说，关心的是近期投入的最小化，而不是远期收益的最大化.因此，对房屋价格涨跌的预期，将直接影响房屋消费的购买行为。对于以投资为目的的房屋需求者来看，如果预期经济形势不好,则大部分的潜在需

17、求难以转化为有效需求。反之,更多的潜在需求转化为有效需求，刺激当前的房屋需求。 另外，房屋同其他生活消费品一样，在一般情况下，社会总需求量与价格水平之间存在着反向变动的关系.（五）影响房地产市场供给的主要因素 1、土地供给因素对市场供给的影响 土地的供应对房地产市场的供给具有重大的影响。从社会的角度来看，土地的自然供给缺乏弹性，经济供给必然受到自然供给的制约。短期内，城市的土地非常固定，所以土地的供给是非弹性的，实际上,在长期来看,土地的供给又是可以增加的。 2、土地成本对市场供给的影响 土地是一种不可再生的资源，但是除了土地资源的稀缺、土地供应的有限性等因素之外，地价还有其特殊的决定因素。（

18、9）土地总是按竞争为其提供的收益而发挥作用，土地价值随产品的价值派生出来，所以地价一定程度会受到土地上产品的价格影响。从长期来看,房价走势是地价走势的基本支撑；而是在短期内,两者存在相互影响的关系。房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨，地价是房价的结果，不是房价的原因。国土资源部2009年7月24日公布的一项调查报告，公布了全国620个房地产开发项目的土地成本,其中地价占房价最低比例为5。3，最高为58。6，大多数地价占房价比例在15%30之间。结合上述数据和以往的研究结论不难看出，土地成本的上涨并不能成为房价上涨的唯一理由,土地成本的波动短期内不会给整个房地产市场的供给带来很大的影响,但

19、长期来看，土地成本会影响房价进而影响整个房地产市场的供给. 3、房地产开发利润对市场供给的影响 在住宅的开发过程中，开发商在这一过程中投入大量的生产要素,这些生产要素价格发生变化势必影响房地产开发成本的变化。但是，开发成本的升降，并不一定能完全决定房屋供给总量的增加或减少.这主要是因为房地产开发的利润率相对较高，当开发成本增多而又未能使房地产的利润率下降到低于社会平均利润率时,进入房地产领域的投资便不会减少，房屋供给量也同样不会减少。只有在房屋价格不变而成本上升，或开发成本上升速度超过价格上涨速度,且房地产行业利润率低于社会平均利润率与行业风险报酬率之和时，开发成本上升才会使房屋供给量呈减少的

20、趋势。4、宏观政策对市场供给的影响 在房地产市场调控中，政府现在是通过房地产税收、对开发企业的财政补贴和政府投资等财政政策对房屋的供给进行调节。降低房地产业的税率，可以起到促进住宅投资、增加房屋供给量的作用；反之,起到减少房屋供应量的作用。而财政补贴可以看作是一种负税收,与税收的作用正好相反。同时，政府还可以采用货币政策对房地产市场的供给量进行调控，其手段主要是控制贷款规模、关注贷款投向、调节利率水平。房地产业是资金密集型行业，它的开发规模受到投资来源的制约。房地产企业发展的资金不可能完全通过企业自筹来解决，不同的金融政策将直接影响开发商通过金融市场筹资的难易程度和成本高低。 5、对未来的预期

21、对市场供给的影响 房地产行业的发展周期略领先于宏观经济发展周期.房地产开发商往往以宏观经济波动周期为重要依据，做出房地产开发项目的开工、建设、销售和竣工时间等的决策。(10)另外，房屋现阶段的价格波动是房地产市场供求关系变动的反映，它会影响下一时期的供给。这在现实中表现为房屋供给的滞后性：当市场供过于求，短期内表现为初始投入或开工的减少，在建工程缓建，经过一个建设周期后,才显现出供给量的下降；相反,房屋价格上扬，市场房屋供应量不会马上增加,往往在短期内只是引起一级房地产市场上的土地需求上升,经过一个建设周期后,才显现房屋供应量的增加。（六）环境因素对房地产供需直接及间接的影响 1、环境因素对房

22、地产需求直接与间接的影响 （1）环境因素通过购买者的效用选择与可支配收入，直接或间接作用于房地产需求 （2）环境因素对房地产需求是起正向或是反向的影响，随着人们收入的提高及市场价格的变化，对于那些密集型或环境质量差的住宅,一般来说环境因素对其需求起反向影响，而对于同样条件而环境质量较好如别墅型的住宅,环境因素对其需求起正向影响。这可以从随着广州市郊区房地产的兴旺发展，碧桂园等一大批别墅型郊区化住宅的兴起与热销中得到证明.另一方面,房地产项目作为城市的主要组成部分，是在城市环境质量背景下进行开发建设的，其大气、水体等环境不可避免的受到区域空气、水体质量及地理条件的影响。这也将对住房消费者的心理起

23、到极大的引导作用。 2、环境因素对房地产供给直接与间接的影响 首先，环境容量直接作用于开发供给成本，对房地产的供给量产生直接影响环保部门为了有效地控制和改善环境质量 其次，环境因素通过影响房地产价格间接影响房地产的供给。房地产价格与供给成正相关的关系，而环境因素对于房地产价格又有两方面的影响：环境因素引起房地产开发成本的上涨，造成房地产价格上升；同时，由于人们需求的扩大化及收入的增加使人们对于环境因素曰益重视，经济发达国家居民纷纷移居郊外、出现逆城市化现象，人们对于高品质住宅较高的价格的接受程度也随之上升.参考文献(1)皮舜 , 武康平：中国房地产市场与金融市场发展关系的研究，管理工程学报20

24、06年02期(2)（美）Denpis J.McKenzic.Richard。ELY；张友仁译。房地产经济学M.北京;经济科学出版社,2003，p3(3)王金明 高铁梅：对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析,中国软科学2004年04期 (4)魏巍贤 李阳:我房地产需求的地区差异分析，统计研究2005年第9期(5)袁文麟 吕萍：房地产市场的趋势与结构分析以北京市为例，价格理论与实践2007年第12期 (6)Geof Kenny： Modeling the demand and supply sides of the housing market: evidence from Ireland J

25、 Economic Modeling，1999， 16, 389409(7)Mueller，G.R： Real Estate Rental Growth Rates at Different Points in the Physical Market Cycle J。Journal of Real Estate Research,1999,18（1）:131-150 (8)Kelliber， C。F. and Maboney: Using Monter Carlo simulation to improve long-term investment decisions. J The Appraisal Journal 2000 No。44：44-56。 (9)武康平 皮舜 鲁桂华：中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析，数量经济技术经济研究2004年10期 (10)蒋太才 朱春兰 宋小敏；中国房地产业前景分析经济与管理06年04期(11)中国统计年鉴. http：/www。stats。gov。cn/tjsj/ndsj/2007/indexch。htm