物业服务测算分析与投标评估报告.docx

1、物业服务测算分析与投标评估报告第一章 物业服务收支测算02第一节 物业服务报价表 02第二节 经济标测算的原则 03第三节 物业服务费用收支测算表04第二章 物业服务测算分析 16第一节 收支平衡分析16第二节 改进经济效益的措施 17第一章 物业服务收支测算第一节 物业服务报价表空港乐园公租房物业服务收费标准序号类 型收费标准备 注1住宅1.03元/月.含公共能源费用2商业2.4元/月.3停车位55元/月.个4小学1.5元/月.5幼儿园2元/月.说明(1) 以上标准物业服务费中含电梯、水泵、柴油发电机组等大型设备的日常维修养护费用、电梯和共用专项设备运行的能源消耗费用。住宅含楼道灯、庭院灯照

2、明等公共能源费用。(2) 商业、车库免空置物业费。(3) 集中商业自通知交付之日起3个月内物业费优惠90%，大型集中商业酌情优惠90%。第二节 经济标测算的依据一、基础依据1.国家物业管理相关法律法规。2.重庆市物业管理相关法规。3.重庆市物业管理行业市场价格。4.同类项目经验值。5.项目的实际管理服务人员配置情况。6.小区总平面图、设施设备配置、设计总说明。7.物业服务费结算方式：包干制。8.测算基准期：正常管理期三年。二、合法性原则物业服务费用测算中，我们坚持质价相符的合法性原则，完全依照国家和重庆市的物业管理有关规定执行，符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。1.重庆市主城区

3、最低工资标准为1250元/月。（2013年底发布）2社保提取的费用基数，结合我公司实据情况，员工缴费基数按上年度社平工资的40%提取，以重庆市2013年养老保险基数1513元/月为参考依据。3社会保险比例32.2%（养老保险20%、失业保险2%、医疗保险9%、生育保险0.7%、工伤保险0.5%，）。4工资标准结合物管行业和我公司实际情况确定，包含基本工资、加班工资、福利费等。5重庆市物业行业营业税及附加按收入的5.6%。6. 住宅空置房按相关政策规定收取住户50%。三、相关性原则1经济测算中，凡是与物业服务没有任何直接关系的费用，均不纳入成本之中。2属于经营和公益服务的项目，其本身的服务人工费

4、、运行维护费均不计入物业服务成本之中。3.小区路灯、楼道（层）照明灯电费等按招标方要求包含在物业服务费中，已将这部分纳入成本测算。四、对应性原则我公司在尽可能提高服务质量的同时，结合项目实际，注重节约，严格控制成本，各项费用符合市场及行业标准。经济测算中，收入和成本是与本投标文件所承诺的物业服务内容及服务标准相对应的。同时，根据服务标准的不同配置对应的人、财、物，并进行相应的测算。五、合理性原则合理性原则贯穿于我们的整个测算过程，我们在充分考虑尽可能将服务水平提高的同时，严格控制服务成本，各项费用的主要技术、经济指标符合行业标准。1通过我公司多次查看现场，在人员和物资配置上，在保证各项服务品质

5、的前提下节省人力、物力，体现专业性、对住户的负责和社会责任。2员工工资收入水平在本测算中在重庆市同行业中属中等水平，我公司将通过挖掘内部潜力、提供特色服务等逐步改善员工待遇。3物业共用部位、共用设施设备在质保期满后，大中修及更新改造费用按照国家和重庆市有关物业专项资金管理办法规定执行。我公司通过以下测算，全面贯彻和执行以上四项原则。第三节 物业服务费用收支测算表一、物业基本情况序号项目计量单位数量备注1总规划用地面积平方米765729.72居住户数户2988878幢3总建筑面积平方米1844975.89（1）住宅建筑面积平方米1459009.27（2）商业建筑面积平方米177024.79（3）

6、小学平方米13267.44（4）幼儿园平方米12168.05（5）车库平方米144132.72（6）物管用房平方米5529.794停车位个5821（1）地上个1396（2）地下个44255绿地面积平方米276428.42绿地率36.1%6出入口个49(1)小区出入口个23(2)车库出入口个267电梯台2348柴油发电机台19300-600KW/台9专用配电房间2210化粪池立方米1683326个二、物业服务收入测算 1.收入测算编制说明（1）收入测算按照物业项目的市场规律，作三年的收入测算；（2）在实际收入测算中，考虑了入住率、空置房减免及优惠承诺减免。2.收入测算表项目计算方法金额（元/月）

7、（1）住宅物业服务费1459009.271.03元/月.1502779.55（2）商业物业服务费177024.792.4元/月.424859.5（3）车位物业服务费582155元/月.个320155（4）学校物业服务费13267.441.5元/月.19901.16（5）幼儿园物业服务费12168.052元/月.24336.1合计2292031.31备注：商业优惠额约为151200元/月三、物业服务成本测算(一)成本测算编制说明1根据标书要求和物业管理有关法律法规；2根据重庆市现有物价水平及周边同类型物业水平；3根据物业地理位置及总体功能定位；4根据住户消费水平5如实际情况与招标书有较大差异，双

8、方应予以协商，再作相应调整。（二）物业服务成本测算表1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；序号项目人数工资标准月费用备注（一）工资1管理处主任110000100002行政人事专员1300030003财务人员2300060004档案员1230023005库管员1210021006文化活动策划1250025007客服主管1550055008工程主管1550055009秩序主管15500550010环境主管15000500011文员12400240012客服员3325008250013工程班长335001050014资料员12300230015弱电工程师13200320016土建技

9、工23000600017综合维修人员2628007280018维修值班人员2226005720019秩序班长432001280020形象岗828002240021秩序维护员121245029645022车管班长22600520023车管员2420004800024保洁、绿化班长425001000025保洁工152160024320026绿化工18165029700合计433952050（二）加班费43600预估,含法定假日、年休假、延时加班等（三）社会保险433492213036按2013年五险基数1513元计算，比例按32.5%计算,共433人（四）员工福利1高温补贴4332510825按7

10、、8、9月每人每月100元计算,共433人2年终奖及过节费43310043300按每人1200元/年计算,共433人合计1262811注：人员具体配置情况见附表12、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；序号项 目计算方式月费用（元）备注电梯（共234台）1+2+3+43469801电梯电费及运行费2341000=234000234000按小区电梯平均层数，预计每台每月电费1000元2电梯维保费300元/月.部234部70200专业维保，按300元/月.台计算3年检费 204023412=3978039780根据各楼层平均数(含每两年检查一次变速器)，按每台2040元/年计算4日常维

11、修、保养、材料费3000根据经验预估供水、排水设施1+2+395601供水、排水设施、水泵电费及运行费5000预估2潜水泵维护178台17820=35603560根据经验按20元/台月测算3排污泵、管道等日常维修维护1000预估消防系统 1+290001消防系统维保 8500012=70007000专业维保，按8.5万元/年2日常维修、保养、材料费2000预估柴油发电机 (共19台)1+287001发电机运行及柴油消耗 3000根据经验预估2柴油发电机维保36001912=40005700按每台3600元/年公共照明系统材料费3000根据小区规模预估生化池清掏26个约15000立方米16833

12、1012=1402714027专业公司进行清掏，每立方米按10元计算突发应急及日常维修、维护费1+2+3+4+511300含土建、设施、设备，根据小区规模预估1土建及房屋本体1500根据小区规模预估2公共娱乐、休闲等设施1500根据小区规模预估3供配电系统4500根据经验测算4避雷装置92套9225=23002300按经验25元/套月测算5智能系统维护1500工程人员工作服、随身工具800元/人5524=15121833服装冬夏各2套，按250元/套，工具300元/套，共55人，2年折旧能源费1+2+31256081物业办公用房能源费3000预估2设备房、门岗、车库、环境及消防用电18000按

13、小区规模预估3公共能源费29888户298883.5=104608104608根据公租房小区实际，按每户3.5元计算；合计5272313、物业管理区域清洁卫生费用；清洁工具及用品费18000撮箕、扫把、尘推、百洁布、清洁剂、毛巾、垃圾袋、提水桶等除四害消杀费3000每月一次清洁用水2000按经验预估保洁工服装费400元/人154242567服装冬夏各2套，按200元/套，共152人，2年折旧合计255674、物业管理区域绿化养护费用；绿化养护（补苗、化肥、农药等）4000按经验预估绿化用水4500按经验预估绿化垃圾转运费1350每月3车，每车450元绿化工服装费400元/人2024333服装冬

14、夏各2套，按200元/套，共20人，2年折旧合计101835、物业管理区域秩序维护费用；秩序维护装备800各种警械等秩序维护员服装费600元/人150243750服装冬夏各2套，按300元/套，共配置150套，2年折旧秩序人员大衣180元/件6024450配置60件，每件180元，2年折旧车管人员反光背心30元/件402450配置40件，每件30元合计50506、办公费用；通讯费、宽带费用2000预估交通费2000管理人员外出办事办公用品耗材等2000预估招聘培训费1500预估管理人员服装费（含客服部人员）1200元/人45人24=22502250服装冬夏各2套，按600元/套，共45人，2年

15、折旧社区文化活动4200012=35003500按全年4.2万元测算合计132507、物业管理企业固定资产折旧；办公设施、宿舍用品、工程、保洁、绿化工具及设备53179748=1107911079见附表2，按使用4年分摊物业收费管理软件1028软件费用25000元，每年维护费4000元，按3年折旧合计121078、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；公众责任险(车库设施)4000合计4000成本18项合计1862976（三）营业税（收入的5.6%）2292031.31元5.6%=119886.55元。附表1：人员配置序号岗位人员配置人员总数备注（一）服务中心111管理处主任12行政人

16、事专员13财务人员24档案员15库管员16文化活动策划17各部门主管4（二）客服部341文员12总台客服员63客服员(住宅)224客服员(商业)5（三）工程部551工程班长32资料员13弱电工程师14土建技工25综合维修人员266设备运行值班人员47配电室值班人员18（四）秩序部1591秩序班长42形象岗83固定岗464巡逻岗365中控室86消防巡查67车管班长28车管员249轮休25（五）环境部1741保洁班长22保洁(住宅)783保洁(商业及外围)364垃圾转运85车库86保洁员轮休227绿化班长28绿化工18合 计433附表2：主要设备、机具、办公用品配置序号名称用途数量参考价格（元）总

17、价（元）一办公设备 1电脑办公室日常使用303000900002文件柜办公室日常使用2040080003复印机办公室日常使用1800080004传真机办公室日常使用1100010005空调办公室、岗亭用302500750006饮水机办公室、岗亭用820016007办公沙发接待业主使用1套150015008保险柜财务用1400040009办公桌椅办公室日常使用50套3501750010电话办公室日常使用15100150011会议、培训桌办公室日常使用1套2000200012会议椅办公室日常使用100505000合计：215100二安全管理装备 1对讲机保安使用55600330002手电筒保安使用

18、20204003疏散引导箱（配件）消防人员使用1060060004消防战斗靴、消防战斗服、消防安全帽、消防武装带消防人员使用根据情况定120012005消防斧、消防扳手、铁钩、警戒带消防人员使用根据情况定5005006疏散指示牌、消防四个能力图牌、消防重点分布图牌、消防标示、标牌消防人员使用根据情况定12000120007自行车日常工作、巡逻105005000合计：58100三清洁工具、设备 1垃圾车(手推)运送垃圾使用8辆60048002高压水枪冲洗小区地面、暗沟1台500050003垃圾桶（150升）楼层、商业网点配备每层1个/2380层431023404玻璃刮（14#）清洁玻璃用8套（包

19、含玻璃刮、毛套头、3米伸缩杆）60/套4805机械背负式喷雾器蚊蝇消杀1台200020006各类告示牌清洁工作使用50个15/个7507铝合金梯（2m、3m）阳光棚、高架灯清洁使用2米、3米各一部200/3505508水桶保洁使用150203000合计：118920四绿化工具、设备1剪草机日常绿化养护使用1台300030002打药机日常绿化养护使用2台150030003高支剪日常绿化养护使用7把，每3人1把250/把17504塑料耐压软水管（70米3分管）日常绿化养护使用20圈，每人1圈300/圈60005抬剪日常绿化养护使用20把，每人1把35/把7006砍刀日常绿化养护使用7把，每3人1把

20、15/把1057尖铲日常绿化养护使用7把，每3人1把15/把1058两用锄头日常绿化养护使用7把，每3人1把18/把1269两用镐日常绿化养护使用7把，每3人1把18/把12610喷雾器日常绿化养护使用2部8016011手锯日常绿化养护使用2把4080合计：15152四维修器材、设备 1下水管道疏通机维修工具3个50015002冲击钻（220V）维修工具2个4008003手持电钻（220V）维修工具2个2004004指针式万用电表（MF47）维修工具2个1803605钳型电流表（DM62866）维修工具2个1603206摇表（500兆欧）维修工具1个2502507电焊机维修工具1个140014

21、008热熔器维修工具2个1202409绕线盘维修工具3个400120010试压泵维修工具1个10010011小潜水泵维修工具2个30060014楼梯，1.5米。2米。3米.6米维修工具各3部150,200,350,800450015电吹风维修工具2个10020016钢钎维修工具3根6018017拉帽枪维修工具2个8016018手工钜工维修工具3个206019切割机维修工具2个40080020割磨机维修工具2个20040021圆盘锯维修工具2个500100022水平尺维修工具3个154523通断仪维修工具2个12024024套筒扳手维修工具3套700210025绝缘鞋、手套劳保用品20套1503

22、00027砂轮机维修工具3700210028黄油轮维修工具2190570合计：22525五员工宿舍生活用品 1床60300180002床上用品100300300003风扇5810058004空调65000300005宿舍家具根据情况定10000100006洗衣机2160032007热水器225005000合计：102000总计：531797第二章 物业服务测算分析第一节 收支平衡分析根据第一章第三节预算可知，当小区住宅、商业、车库入住率和收费率达100%时，每月盈余为157969元。但根据实际情况，收入很难达到100%。根据对公租房的调研，空港乐园公租房分两期分别是2014年和2015年交付，结合项目实际情况和住宅小