卓越美丽新城项目可行性研究报告.docx

1、卓越美丽新城项目可行性研究报告 “卓越美丽新城”台资信息园安置房项目可行性报告一、项目概况1、 项目名称：“重庆高射炮师新营区临街地块建设”2、 项目开发单位：机电公司3、 项目开发单位简介重庆卓越房地产开发有限公司，于1998年8月经重庆市工商局、重庆市建设委员会批准成立，注册资本10250万元人民币，主要经营房地产开发，资质等级二级；法人代表：宋晓平。主要股东：宋晓平出资8900万元，持股86.8%，陈安忠出资额980万元，持股9.6%；宋成富出资235万元,持股2.3%,李永兰出资135万元,持股1.3%,公司注册地址：重庆市沙坪坝区汉渝路123号，企业类型：有限责任公司。公司经营范围为

2、房地产开发及销售。二、项目的地理位置及周边基本状况1、基本概况 该项目位于重庆市大学城曾家组团内，地理位置优越。曾家位于沙坪坝区西南部，东邻陈家桥镇，西靠璧山县璧城镇、狮子镇，南接九龙坡区金凤镇，北连重庆市大学城（虎溪镇）。曾家镇辖10个行政村和2个社区，89个农村合作社，总人口2.4万人城镇规划面积3.22平方公里，建成区面积1.4平方公里，建成区常住人口1.96万人，城镇化率82%。2009年度，全镇实现生产总值3.02亿元，农民人均纯收入5972元。今年以来，曾家镇以打造“三大园”（台资信息产业园、西部新城后花园和万亩现代都市农业园）为载体，抓住中心镇建设和西部新城建设契机，有力的推进了

3、“西部新城经济强镇和生态宜居的环境优美乡镇”建设。2、地块条件2.1. 地理位置新的租赁地位于新修的长新路边，紧靠渝中区的总部经济园不到一公里，今年渝中区将大力打造大坪的时代天街，未来大坪地区是重庆新的高端消费商业中心，在虎头岩和长新路，新建和将建的汽车4S店有78家， 34年后这里将成为重庆新的汽车一条街。2.2.交通未来五年内，提到重庆主城核心商圈，当属将新增的“大坪CBD”渝中总部经济园。随着政府将总部经济园区纳入提案，为了升级与总部经济园的交通配套，目前已经开始修建几处线路： 连接渝州路歇台子与虎头岩的歇虎路，这条路将连通总部经济的新商圈龙湖时代天街和英利七牌坊。 而在虎头岩龙华4S店

4、背后，将再建一条虎头岩双向四车道支路（大化路），该路建成后，化龙桥将与高九路直接相连，届时阿卡迪亚的业主们可以一车抵达总部经济的休闲名片瑞安重庆新天地。 在总部经济园南区，还将规划修建一条永年路，将虎头岩与高九路相通，连通总部经济的商务核心集群。同时，总部经济园北区将与即将开建的红岩村大桥相通。 轻轨5号线从园区地下穿过，在总部经济园南区入口有轻轨车站，紧邻协信阿卡迪亚重庆中央别墅区。 在不远的未来，现代化、高效率的交通服务将让生活更便捷。总的来说，人们一直关注的“行”的问题，一定能变好，也一定会变得越来越好！2.3.已有4S店规模虎头岩这一路段是城市快速干道，连跨主城六个区域，是嘉滨路、长江

5、路以及嘉华大桥的枢纽路段。属于重庆渝中区CBD繁华中心。这里地理环境和交通条件非常优越，在这新建的汽车4S店已有三四家，几年后这里将成为重庆新的汽车一条街。重庆龙华实业集团龙奥汽车销售服务有限公司位于渝中区经纬大道777号（高九路虎头岩转盘）。它是由是由重庆龙华实业集团于2011年投资2亿元，按一汽-大众奥迪公司标准修建的4S服务站。它建筑规模5层楼，占地15亩，总建筑面积21154多平方米，其中维修服务区营业面积约1万平方米。龙华一汽大众众华高九路4S店位于渝中区经纬大道777号（高九路虎头岩转盘），该店投资上亿元，占地5338.5平方米，具有五层楼的总建筑规模，建筑面积达到12931平方米

6、。重庆龙华实业集团沃华汽车销售服务有限公司位于重庆市渝中区经纬大道777（大坪高九路虎头岩），是经营长安沃尔沃,沃尔沃品牌的，主要以销售新车为主，同时也为用户提供配件、维修等服务。黄记华泰4S店位于重庆市渝中区高九路虎头岩转盘处（协信总部城旁） ，汇集了汽车销售、售后、维修等全套服务的标准4S店。它分为3层楼，总占地面积超过3000平米。其中3楼为办公区，1楼为展厅、2楼为售后维修车间。完善的维修设施以及熟练的技工是黄记汽车的优势。3、规划指标该项目5个地块总用地面积88291，建设用地面积：88291，总建筑面积307789.80，地上建筑面积：298280.23，地下建筑面积：9509.5

7、7。4、区域规划渝中区“十二五”规划明确提出在大坪片区打造都市新核心，再造一个解放碑的构想。撬动渝中半岛大坪板块经济的“发动机”占地约500亩、总投资47亿元的渝中总部经济园位于高九路虎头岩沿线，计划3年建成。“园区地处主城核心，依托交通、城市配套、资源要素聚集等优势，定向吸纳世界500强、大型及规模以上企业共300余家入驻园区，实现每年财政税收达7.8亿元。同时，今年还将配套建设占地面积达200亩的虎头岩生态公园，并建三条城市道路为园区交通配套。5、经济水平：全年实现生产总值 3.02亿元，同比增长 10 %。其中，第一产业0.56亿元，增长10%；第二产业2.1亿元，增长12.9%；第三产

8、业0.36亿元，增长20%，农民人均纯收入5972元，增长10.2%。三、汽车4S店项目产品市场分析（一）西部新城住宅物业现状特点： 拆迁安置房：因西部新城的开发建设导致政府主导的拆迁安置房开发规模较大，同时存在较大供应缺口，目前仅大学城拆迁尚存1000多户未安置； 违规建房：到目前为止，整个西部九镇仍然存在大面积的违规建房（无用地许可，无规划许可），并且销售情况不错。而且，以前的城镇居民的住宅也多为违规建筑，因历史原因保有居住权，但是，因无产权而无法成为流通性资产。现在，许多居民已意识到了这个问题，所以，本项目作为具备完全正规合法手续的物业，势必受到重视。 经济适用房：在西永、陈家桥、青木关

9、等镇已经出现小区式的经济适用房开发（初步调查在建总量在15万方以下），随着西部的城市化进程发展和国家鼓励经济适用房的政策引导，其开发量将会迅速扩大。 普通商品房：在西永土主、虎溪陈家桥组团内（不含大学城）范围内，目前尚无普通商品房（出让地性质）供应。 农村小产权房：因城镇化及还耕需要，农村宅基地住房被征用时，将实施周边城镇就地拆迁安置的办法。(二) 西部新城住宅物业未来发展趋势： 拆迁安置房将会继续开发，但政府会更多的在地产商手中去采购房源，以满足安置需要； 随西部建设的加快，为满足西部广大低收入城镇人口及外迁入低收入人口的住房需要，本区域经济适用房建设和低端普通商品房建设将会有较大发展，年供

10、应量将回迅速攀升到百万方量级。 按西部新城70万常住人口的规划、人均住房27平方米要求、结合都市副商业中心/高科技产业中心/教育中心的城市功能定位所应涉及的旧城镇拆迁改造需求、外来商贸配套服务流入人口增加等各方面因素来判断，该区域未来十年内的住宅需求面积在2000万平方米以上，具有广阔的房地产开发的市场空间，是未来重庆市的住宅开发热点版块之一。 在西永土主、虎溪陈家桥组团内（含大学城）范围内，规划居住用地以一、二级为主，按2.5的容积率计算，仅大学城内在未来若干年内就将有700万方以上的普通中、高档商品房住宅供应。 该区域未来住宅物业开发将呈现品质层次丰富的态势：A、 大学城中心区的高尚住宅区

11、以富力、龙湖开发的城市别墅、花园样房、高品质多层/高层住宅为代表，主要以外来高质人口、本区域高端人口为销售对象；B、 围绕大学城周边的西永、陈家桥组团将以中、低端普通商品房和经济适用房开发为主，物业形态将以高层、小高层为主，主要以外来中/低质人口、本区域一般城镇人口、周边工业产业人口为销售对象；C、 在周边自然景观资源较好的地块，将出现类似蓝湖郡弗拉明戈这样的高尚别墅-洋房区；D、 另外就是拆迁安置房的建设会持续若干年。（三）统筹城乡发展战略及一圈两翼战略对本项目的机会价值分析在统筹城乡发展战略及一圈两翼战略的大背景下，本项目的机会价值不能用静态的观点来看。关于西部的市场机会价值，我们要站在企

12、业发展战略的高度，去解读政府对西部的发展战略规划，从而找到企业在未来十年内的一个重要战略版块。人口规模：其中：两大片区和三个外围组团的人口分布为： （单位：万人） 西永土主虎溪陈家桥青木关凤凰回龙坝曾家总计近期4.019.52.02.01.529.0远期25.032.05.06.02.070.0整个片区的近期人口达29万,远期人口达70万,从人口规模来说，具备很大的市场容量，相当与再造一个沙坪坝，使本项目具备坚实的市场基础。用地规模：本区域最大建设用地规模控制在120 平方公里以内。西永土主虎溪陈家桥青木关凤凰回龙坝曾家总计近期5.017.21.81.51.527.0远期30.628.46.2

13、12.62.280.0有眼光的各大房地产开发有限公司都在该区域积极进行进行土地的战略储备。1、 城市功能：虎溪陈家桥片区：以大学园区为主要职能，以发展教育科研产业和相应的配套产业为主的文化中心。西永土主片区：以高科技产业为主导的产业基地，现代物流中心及重庆市西部新城（西永组团）的中心服务区。中南部以襄渝铁路为界，铁路以东：高科技产业园区；铁路以西：以行政、商贸、服务为主等的第三产业综合服务曾家组团移民安置及城区扩建。2、 居住用地： 该区域的规划有如要求： 住宅建设以达到康居水平为目标，提高住宅的舒适性、安全性，增强住宅的多样化和可选择性，远期人均居住用地面积达到27平方米左右。 城镇已有的居

14、住用地以改造、改善环境质量为主，降低建筑密度。 新开发的居住用地以一、二类居住用地为主，必须按小区标准成片开发，移民安置区可根据实际情况适当降低至三类。 规划城市建设区内现有的农村居民点，纳入城市规划统一管理，严格控制建设用地及布局，逐步改造为城市居住区，避免“城中村”现象。 规划城市建设区外的农村居民点：建议在基本农田保护区内保留原住区，不再增加规模；在其他农业区域，采用就地发展控制其规模的方式。在上述的规划要求中，鲜明的提出了康居的居住标准及人均27平方米的居住面积要求，规划了一、二级用地的主流方向，同时提出了避免“城中村”现象，从中可以明确的看出该区域将会被建设成一个真正的“大城市”，而

15、非大乡镇，也可以看出该区域的农村人口城镇化规模将会很大，这为房地产开发提供了极大的发展空间。3、 商业金融用地：规划在西永土主片区东西向景观带两侧安排市级商贸金融中心；将陈家桥改造为虎溪陈家桥片区商业服务次中心；曾家组团规划为市级旅游服务接待中心；其余各组团按规定配套设置商业服务设施，用地按城市组团级、居住小区级两级布置，结合基层商业服务网点，形成完善的商业服务体系。专业市场：虎溪陈家桥片区：人才市场1-2处，科技市场1处；西永土主片区：科技市场1-2处，金融、保险、信息、劳动力、房地产等无形要素市场在商务区内设置；本区域将拥有繁华的商业设施和商气，所以，本项目的商业物业不能用单纯的社区商业角

16、度来进行规划，必须充分考虑“陈家桥片区商业服务次中心”给本项目带来的有利影响，定位出合理的商业物业体量、商业建筑形态、商业业态配置规划和商业营销运营策略，方可实现本项目的价值最大化。 对外交通：依托高速公路、铁路和城市骨干道路组织对外交通。客货并重，加强公路与铁路的转换，强化对外交通设施建设，完善对外交通体系。过境道路网络布局：包括东西向、南北向的两条高速公路和两纵两横的城市骨干道路组成该区域的对外交通框架。 将原定的遂渝高速公路和重庆市二环高速公路走向由经过陈家桥地区调整至两山一侧。 将重庆市二环城市快速干道调整至土主、西永一侧，在白市驿与成渝高速公路立交。 东西向：南部预留大学园区南端城市

17、主干道穿过寨山坪和歌乐山，直接与梨树湾和站东路相连；中部在土主打通中梁山隧道，东接井口、北部新区和寸滩港，西接土主集装箱节点站、大学园区和壁山县；北部在回龙坝设穿过中梁山的隧道，跨嘉陵江，与北部经开区和寸滩港相连。 南北向：利用大学园区内的虎曾路，向南延伸到九龙坡的金凤和西彭，向北延伸到青木关和北碚的歇马。 区间交通：解决两大片区三个外围组团之间的区间快速联系。虎溪陈家桥片区和西永土主片区之间以四条城市主干道相连：东西向景观带南北的中北线和中南线两条城市主干道和北线、南线城市主干道。两大片区在西北利用现有道路扩建与青木关凤凰组团联系；向南依靠南北向西线城市主干道与曾家组团相连；东北依托南北向的

18、城市中环快速道路与回龙坝组团相通。青木关凤凰组团与回龙坝组团之间依托现有公路扩建进行联系。 城市公共交通： 沿城市主干道设置公交线路，按不少于500800米同侧距离设置公交车站。公共交通密度应达到2.53.5千米平方公里。 公交枢纽站及调度中心：在土主大型交通枢纽站内设立调度中心；分别在虎溪以北、土主、西永以北和大学园区的中心位置设立四个公交枢纽站。 公交首末站场：规划在片区外围的曾家、青木关、回龙坝及西永的边缘设立四个公交车辆一般站场。 公交车辆保养站：规划在曾家和青木关以南设立两个公交车辆保养站。 出租车采用定点服务与路抛制结合方式，营运站附设于长途客运站、火车客运站。 各组团繁华地段，对

19、外交通枢纽和大型公建区的道路应设出租车停车道。 城市轨道交通： 线路规划：轨道交通的道路接口设在土主隧道，东接井口。其走线由土主隧道进入，先后分别沿北线主干道、东线主干道、中北线主干道、西线主干道和北线主干道进入壁山境内。 轨道交通站的设置：规划在土主以西设立枢纽站。解读：本区域拥有高速公路、铁路和城市骨干道路、区间公路、公交运输、轨道交通，形成立体化构架。该区域近期重点建设一览表：城区建设设虎溪陈家桥片区1大学校园2陈家桥商业区扩展3大学园区文体共享区4虎溪及陈家桥移民安置西永土主片区1西永城区扩展及商业中心区起步区建设2移民安置3科技产业园区首期建设回龙坝组团1回龙坝城区扩展2移民安置3加

20、工工业园区一期建设青木关凤凰组团1青木关凤凰城区扩建2青凤工业园区一期建设曾家组团移民安置及城区扩建基础设施1遂渝高速公路及配套中梁山隧道2重庆市二环高速公路3铁路集装箱节点站一期4东西向景观带5重庆市中环快速路6近期建设范围内及各组团之间主要城市主干道7近期建设区内的城市次干道8污水处理厂（陈家桥）9规划为近期建设的高位水池、变电站及其他工程管线项目10垃圾处理场一期生态环境1重庆西湖一期建设2白鹭保护区3寨山坪生态植物园一期 由于重庆市基础交通建设的飞速发展，三个版块在未来三年将穿越两山一江的阻隔而成为一个完全无逢连接的整体。 三个版块都位于重庆市“一圈两翼”战略中的“一小时都市经济发达圈

21、”中。 历史上，三个版块的制造产业就从未分离过，比如壁山青杠、青木关凤凰地区的汽、摩配件制造流向沙坪坝的双碑，九龙坡的双山工业园等。 历史上，西部区域和渝西走廊是成渝两个核心都市圈的最重要物流、人流、商流通道。我们可以预测：未来若干年内，西部及渝西走廊将会成为一片统筹发展的新兴都市集群，其繁华程度不会亚于今天的沙坪坝。我们的目标就是通过本项目的开发，在西部地区塑立具备市场号召的“西部”住宅的产品牌线，成为统筹城乡发展的样板示范项目，并且迅速的复制推广，这将给公司未来发展开辟广阔的空间。西部住宅物业的普遍性问题：规划布局散乱,小区不封闭；建筑外立面设计粗放、品味差、功能不齐；入户单元及梯道设计及

22、为粗糙，用材粗糙，做工粗糙；谈不上园林景观设计，仅为社区基本绿化；公共功能配套设施极为简陋；基本没有物业管理，保安状况差；社区商业配套业态十分单一，仅满足最低层次的生活需要；综上所述，西部现有的开发住宅物业是根本达不到“康居”要求的，仅为满足城镇最低质人口的住宅需求。随着城市的发展，广大中质、中偏低质人口的住宅供应会出现供应的市场空白状态。这是本项目的重大市场机会点，正是因为这样的市场空白存在，才会出现目前该区域内“茂余花园”项目预登记客户迅速超出开发供应量的局面。 同时，由于西部住宅的原始起点水平太低，给本项目提供了太多的“付出有限成本即可得到极大反响”的突破点，只要我们以“精心设计，控制成

23、本、提供西部康居住宅典范样本”的理念来运作本项目，将会获得诸多的回报。五、本项目的定位一、 核心概念定位：“锦绣新城，锦绣生活” 没有一个锦绣新城（指西部新城），本项目的区位价值便无从体现。 本项目的基本建造理念是：在一个锦绣新城里，建造一个康居的锦绣花园住区，为新城人民提供一种全新的锦绣生活模式。从而建立一个西部的锦绣品牌。 本项目的主题广告语：“锦绣新城，美丽生活” 本项目的建筑文化：“现代建筑，美丽生活 本项目的园林文化：健康、绿色、欢乐 本项目的精神价值：生机蓬勃、面向未来、自信自强二、 项目目标客户群该项目属 我公司为重庆共享工业投资有限公司代建的重庆台资信息产业园安置房，并全部由重

24、庆共享工业投资有限公司回购，并不面向市场销售。三、建筑风格定位：建筑风格建议定位为现代简约主义。在不影响户型品质的情况下，建筑立面构成力求线条简洁明了，利落干净。建筑色彩以复合灰调色为主，避免过于饱和的色彩体系（原色、间色），主色相度控制在90度以内，明暗对比度在40-80度区间。窗户、阳台栏杆、空调位的设计考虑了与建筑外立面的整体协调性。四、可参与性社区功能性配套设施定位定位关键词“健康、经济、适用、普遍性”从关怀住区居民的生活及成本控制双向考虑，我们的配套设施不能单一、要丰富；不能昂贵、但要适用。五、户型组合定位在满足70/90规定的范围内，以“康居、人性、功能、尺度”为定位关键词。康居：

25、要求我们的户型设计不能太差，要做出品质感人性：要求我们的户型在采光、通风、动线、健康生态上关怀居者功能：要求我们充分考虑目标客群的家庭结构和生活特性尺度：要求我们精心把握尺度，不浪费空间，有效控制总面积户型配比（建面面积）：60平米两房两厅- 10% 80平米两房两厅- 20% 100-105平米三房两厅- 40% 118130平米三房两厅- 20% 140-153平米四房两厅-10%六、价格定位 以重庆市物价局核定的价格为准。七、物业管理费定位：以重庆市物价局核定的收费标准作为物业管理定位的基准。七、规划设计方案的基本原则、要点和确定1、 项目的平面布置（见规划设计方案的总平面图）2、 项目

26、建设规模及技术指标：本项目占地总面积为88291平方米，总建筑面积约为307789.80平方米,其中:地上建筑总面积为298280.23平方米；地下建筑面积：9509.57平方米。配套、公建、物管2734.95平方米,车库14774.3平方米（停车位：674个）。其中：(1)T1-1/03地块：地块面积：29052平方米覆盖率：27.51%容积率：3.48%绿化率：49.71%建筑面积：107479.7平方米(2)T3-1/02地块: 地块面积：9055平方米覆盖率：22.85%容积率：2.45%绿化率：55.24%建筑面积：22214.46平方米(3)T3-3/03地块: 地块面积：2361

27、1平方米覆盖率：14.78%容积率：3.48%绿化率：55.92%建筑面积：85378.19平方米(4)T71-1/03地块: 地块面积：12566平方米覆盖率：15.17%容积率：3.48%绿化率：51.45%建筑面积：43757.02平方米(5)T71-2/03地块: 地块面积：14007平方米覆盖率：14.5%容积率：3.49%绿化率：54.94%建筑面积：48960.43平方米八、投资估算和资金筹措整个项目开发建设资金的投入采取分批投入的方式，即根据工程进度和实际需要，分次贷款分次投入，并强化营销推广，实现先期强势销售，保证快速回收房款，以加速资金周转，加快工程进度，减少资金占有时间和

28、数量，提高资金使用效率，最终实现快速、高效完成整个项目的建设，实现开发的预期经济效益。 该项目预计静态总投资84658.85万元，其中自筹资金25397.65万元，向银行申请贷款5500万元，滚动销售投入4261.19万元。 九、经济效益预测（一）销售收入预测1销售收入估算如下：本项目总建筑面积307789.80M2，按不同销售单价分别计算其销售收入：销售收入合计：93904万元，其中车库按10%销售率估计。(二)成本估算1开发成本： 项目开发成本合计83179万，总建筑面积307789.80平方米。 2.税费及其它费用：（因本项目系代建安置房，税费及营销费用暂不计算）3、银行贷款利息：三年贷

29、款利息=55000万元8.9688%3年1479.85万元4.成本总计：1+2+3=83179+1479.8584658.85万元。(三)收益估算：该项目利润总额:销售总收入-总成本=93904万元-84658.85万元=9245.15万元.十、偿贷能力分析与投资回收根据前面章节对本项目销售收入的预测，按较保守的测算方法，其销售收入能达到93904万元，在此，也仅以较保守的方法预测其偿贷能力及投资回收期 (一)偿贷能力分析1.销售分析本项目工程建筑面积为307789.80m，可销售面积为307707.83m，其中高层住宅293704.6m，商业用房4365.76m(其中一层2982.88m,二

30、层1382.88m)，车库9637.47m.能实现销售收入期望93904万元，能实现利润9033.15万元。该楼盘是安置房，其楼盘住宅售房可达100%。项目具体销售回款计划如下：2据此编制收入、利润及贷款偿还表如下：资金来源及贷款偿还表通过上述相关分析，还清全部贷款时间为2016年（即4年零7个月，含建设期）。 为了增强其可靠性和置信度，以上还款测算期是采用的最保守的测算方法，其理由如下： 综合以上相关因素，可见还款期限为4年零7个月（含建设期）是采用的最保守的方式测算出来的，保证了本项目的低风险性。十一、财务数据评估本项目在其建设经营期间，共计实现收入93904万元，成本84658万元(其中财务费用1479.85万元)，净利润约为9245万元，由此可测算出其主要财务核算指标：1、投资利税率为9.8%，高于经