旧城改造可行性调研报告分析.docx

1、旧城改造可行性调研报告分析创天华项目万丰村旧城改造可行性调研报告分析深圳润鼎盛商业管理有限公司年四月二十日提纲第一部分投资环境分析第二部分土地价值分析第三部分市场价值分析第四部分建议与测算投资环境研判沙井区位及交通自然资源及城市化宏观经济发展水平产业布局十一五规划未来城市发展空间政府对旧城改造项目的扶持投资环境研判基本结论：投资环境改善，投资潜力大投资环境研判沙井区位及简介：工业重镇与来料加工的大本营投资环境研判交通便利，海陆空四通八达投资环境研判城市化水平不高，自然优美人口及城市发展：年沙井总人口大约为万，其中，户籍人口约为万，外来人口约为万。到年则在万左右，其中，户籍人口约为万，外来人口约

2、为万。、城市性质：技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。、城市定位：珠三角经济产业重要发展节点、地方性专业化服务中心、深圳西部工业组团主中心。、战略目标：把沙井建设成为经济繁荣、环境优美、社会文明、现代产业综合发展的，具有岭南风格的技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。、空间格局：四通八达路路通，东西工业促发展，十字相交接中心，两翼齐飞筑新貌。旅游资源：海上田园旅游区的十大景区：基塘田园景区、农家风情寨景区、欢乐天地景区、水乡新邨景区、生态文明馆景区 、田园广场景区、生态度假村、桃林苑景区、生态科普雕塑、红树林实验基地；沙井将成为深圳西部工业组团中以制造业为特色的卫星新城，并将作为深圳

3、制造业的重要支撑点。投资环境研判经济总量：增长快，工业产值所占比重仍大，第三产业仍有较大发展空间本地生产总值： 年沙井约为亿，年约为亿。工业总产值：年，工业总产值约达亿，年约达亿。预算内财政：年，沙井的预算内财政收入约达亿左右，年约达亿左右。社会消费品零售总额：年，沙井社会消费品零售总额约达亿，年约达亿元。三大产业结构：预测在年，沙井三大产业的比重可能处于：的水平，而到年，三大产业比例大致为：。投资环境研判居民生活：收入平稳增长，居住面积稳步增加沙井城镇居民收入增长快且稳定，年居民集体经济人均分配收入元，增长。年居民集体经济人均分配收入元，增长年，深圳市人均居住面积达平方米，大大超过我国小康课

4、题组确定的城市小康住房标准(人均居住面积平方米)。由深圳市政府首次制定的建设规划出台，到年，深圳市人均居住面积将达平方米。投资环境研判沙井产业格局：工业主导，房地产商业做出重大贡献沙井经济结构中第二产业为主导，近年来，更加突出了第二产业的主导地位，工业在经济发展中依旧占据绝对比重，第一产业比重有所下降，城市化进程推动了第三产业比重的提升。沙井最近几年高新技术产业发展也相当迅猛。日本、三洋株式会社、台湾兰欣、台湾鑫英、桥本、吉田、宝兴、耀星、亿东阳等一系列规模大、效益好、科技含量高的工业项目纷纷落户沙井，极大的提高了沙井高新技术产业尤其是电子信息业在整个工业中的比重。沙井的工业化进程是靠“三来一

5、补”的工业启动的，金属制品、五金制品等传统工业有相当的基础，这些工业吸引了大量的外来工人，占用了相当多的土地等资源。对这些工业要进一步的提升与改造，继续发挥它们对地方经济发展的作用，确保产业结构演变有序进行重点发展行业、积极培育商贸物流业、精心做大旅游业、稳步发展房地产业、全面提升金融业、加速完善信息服务业、大力发展社会文化事业投资环境研判十一五规划：居民收入目标提前完成，城市化提升空间大投资环境研判 城市规划1、 居住用地目前沙井的居住用地主要集中在沙井大街、新沙路沿线地区。随着新中心区的发展，与中心大道沿线地区将开发大型商住小区。西部海上田园风光旅游景区是深圳西部最大的生态旅游区，这里环境

6、优美，交通便利，建成后能极大的促进周边房地产开发。政府应制定相关政策合理引导该区的房地产开发，将建设成为生态型的高尚住宅区。在工业区建设的同时，应加强与工业区相邻的配套工人居住区建设，建立居住区和工业生产区良好的绿化隔离带，注重休憩空间的营造，并配置一定的公共服务设施，满足工人日常生活的需要，创造一个健康、舒适的生活环境。居住房重要性： 为了加快经济结构转型，提高城市化质量，率先基本实现现代化；旧城改造是必然的结果，也是迫在眉急的事件。 随着产业的升级，商业的快速发展，越来越多的高技术人才 白领 商人 公务员的涌入，对沙井的城市现状也提出了更高要求；城市基础设施建设，住房条件改善，生活水平的提

7、升都是留住人才必不可缺的要素 沙井商业的快速发展主要是依托越来越多的消费群体，只有好的居住环境，才能吸引更多的人选择沙井。 住宅产业是拉动居民消费需求、推动沙井当地经济发展的一个新的增长点、工业用地遵循“工业进园”的原则，加快对分散的旧工业区的改造，对工业用地作全面调整改造。位于二级水源保护区内的工业用地只能发展无污染的一类工业；在靠近居住区、商业中心区的地段，以及城市主导上风向处，原则上只能发展一类工业；在靠近城市外围及主导下风向处可以适当发展二类工业；不再发展三类工业。沙井未来工业区将主要集中分布在城区东西两片。西片依托南部机场形成高新技术产业体系，主要布置为高新技术产业基地，西北部通过对

8、原有工业用地的拓展整合，以及对现状微污染企业的环境监控和管理，发展成为西部高新技术区的后备地区；东片则结合现有的工厂企业，有序整合用地，提高土地效率，并培育发展空港相关配套产业，规划布置为传统产业的改造更新区。因此未来几年要把城区内沿街发展的工业厂房进行功能置换，改造为商业用途，特别是新沙路两旁和上南工业区的旧厂房，应制定规划加快改造，以提高城市土地利用率和经济效益。重点做好西部工业园、高新技术产业园和同富裕工业园的规划建设，加快园区内水、电、路等基础设施建设，协调工业区与周边配套居住区的用地问题。、公共服务设施用地沙井未来主要的公共服务设施用地集中在沙井传统中心区和新桥新中心区，地理位置上则

9、主要分布在新沙路、沙井大街和中心大道沿线。对于传统中心区，主要布置公共服务设施的商业用地。对于新中心区，其定位是集文化、金融、商贸、物流、休闲娱乐为一体的现代商贸中心。它与传统中心区相邻，在地理分布上呈连续性。投资环境研判旧城改造：形象工程、民生工程、土地零收益、规费减免土地价值研判土地价值研判基本结论：区位价值显著本案具体位置：土地价值研判项目现状：为拆迁，旧城改造，可利用自然环境一般本项目周边的环境：图片一 图片二 （本项目拆迁范围） 图片三图片一 图片二 图片三地块现状：项目待拆迁，还没有开发内部资源：较少周边环境：以旧厂房，农民房为主，房屋不高，道路需要翻新，严重影响了城市形象。土地价

10、值研判道路交通：较为便利土地价值研判商业服务配套设施：较为齐全相关配套相对集中，解决居民平时实际生活需要不成问题教育配套：金源小学万丰小学万丰幼儿园丽莎花都幼儿园商业：沙井天虹商场苏宁电器华润万家佳华商场国美电器麦当劳肯德基金融机构：中国银行工商银行农村商业银行医疗机构：万丰医院沙井人民医院壆岗医院药店其他机构：中国移动中国联通中国电信万景楼市民广场海上田园政府机构：水务管理中心计划生育服务站中国南方电网劳动司法大厦沙井自来水有限公司工商行政管理（国税）沙井人民法庭沙井税务所（地税）上南派出所市场价值研判市场价值研判基本结论：由于城市规划的必然性，市场的需求，房地产发展空间大，升值空间大。市场

11、价值研判房地产市场布局：以沙井中心路，新沙路，民主大道附近为主沙井中心路开发的楼盘有棕榈堡，丽莎花都，景盛豪庭，新沙路：西荟城，与对面壆岗统建楼。民主大道附近：民主丰泽园，西海岸花园，百利城，濠景城，濠景时代本项目与以上楼盘没有区域竞争，在本区域内新开发的楼盘数量少，显得很稀缺。市场价值研判房地产开发投资：高速发展，需求性强未来三年内，仅沙井开发的商业住宅楼将超过万平方米。沙井过去两年入伙的楼盘面积达到万平方米，目前已报建项目有万平方米。同时沙井街道投资的旧村改造大型社区工程也在紧锣密鼓地进行市场价值研判年沙井土地交易低于龙华，高于松岗 公明 石岩，房地产发展快，市场需求大市场价值研判商住宅在

12、售项目：春和雅苑：宝安大道以东名称春和雅苑入住户数多户住宅层数层住宅售价元平方米商业层数二层商业售价万左右楼盘销售情况已售完使用年限年车场一楼小区投资公司沙民实业股份有限公司民主丰泽园：民主大道与锦程路交汇处名称民主丰泽园入住户数多户住宅层数层住宅售价元平方米起价商业层数二层商业售价只租不售楼盘销售情况已售完使用年限年车场负一楼投资公司蚝三村股份合作有限公司，民主村土地锦程路：西海岸花园名称西海岸花园入住户数多户住宅层数层住宅售价元平方米商业层数二层商业售价只租不售楼盘销售情况已售完使用年限年车场负一楼投资公司蚝二村股份合作有限公司民主大道：濠景城名称濠景城入住户数多户住宅层数层住宅售价年售价

13、元平方米商业层数一层商业售价年售价格元，目前元楼盘销售情况已售完使用年限年车场负一楼投资公司蚝一村股份合作有限公司市场价值研判住宅市场走势：进入调整期，但房价仍然上涨由于消费以当地客群为主，因此市场规模不大，随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来年沙井房地产存在一个快速发展期。市场价值研判商业项目：多数新楼盘一楼商铺出售，二层以上整层产权保留，如宝安大道旁边春和雅苑，民主大道濠景城；也有整个商业物业只租不售，如锦程路西海岸花园，民主大道：民主丰泽园，上星村中星大厦，星际大厦，这些楼盘的出租管理统一交给投资公司打理。市场价值研判 商业分布：以沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道最为集中，也是房

14、地产开发比较集中的路段。市场价值研判沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道商业分布沙井大街西边：麦当劳餐厅蒙自源过桥米线君好中西餐厅钟爱一生婚纱安踏李宁匹克雅诗乐服装卖场其他服饰经营面积总合通讯类经营面积总合沙头宾馆金岛休闲会所柴禾湘菜在建的沙头商业楼沙井大街东边：凯乐宫商务酒店常德钵子馆湛江家乡菜好兄弟潮味馆轩程宾馆上岛咖啡金榜发社麒麟山景大酒店农村商业银行裕客隆百货广场特步乔丹安踏其他服饰经营面积总合 其他餐饮经营面积总合。中心路西边：万景楼文化长廊万丰医院无限美纤体美容钙骨王巴黎婚纱龙波手机愉心中西餐厅银阳烧烤八方快捷酒店西岸会所西岸花园酒店中心路东边：时代中心商务大厦星河大厦国美电器星际大厦中星大厦市民广场上星商业街上君悦豪庭桑达棕榈堡丽沙花都农村商业