最新衡阳市南岳国际大酒店项目可行性研究报告.docx

1、最新衡阳市南岳国际大酒店项目可行性研究报告衡阳市南岳国际大酒店项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目提要(1)项目名称：衡阳市南岳国际大酒店工程项目(2)建设单位：湖南祥顺置业有限公司(3)项目单位法人代表：(4)建设地点：衡阳市南岳区祝融南路与广济路交界处西北角(5)项目单位所有制形式：民营企业(6)项目建设性质：新建(7)项目建设总投资：8800万元(8)项目建设期限：旅游业是国民经济具有重大拉动作用的支柱产业。国家、省、市都对旅游业的发展制定出了许多鼓励政策。历届中央领导对旅游业的发展作出了重要指示，邓小平同志指出：“旅游事业大有文章可做，要突出地搞，加快地搞”。江泽民同志也明确指

2、出：“必须采取有力的政策和扶持措施，加快信息、文化、教育、旅游、社区服务和中介服务的发展。”2002年7月，国家旅游局将南岳衡山风景名胜区的生态环境问题专题报告了朱镕基总理，朱总理在报告上批示：“重新规划，重整山河，旅游业才有真正的前途。”为了落实中央领导同志对旅游业发展的指示精神，衡阳市政府贺仁雨市长在2002年12月28日的政府工作报告中提出：衡阳市要以“开发南岳为龙头的大旅游”为目标，加快发展全市旅游业，用五年的时间，把衡阳市建设成优秀的旅游城市。五岳独秀的南岳衡山，可谓聚天地之灵气，集佛道文化于一体，自古以来游人如织，留下了无数骚客文人的墨宝和真迹，有着厚重的历史底蕴和文化内涵，为了提

3、升南岳旅游品位，进一步贯彻落实中央和省、市领导对南岳做出的“重新规划，重振山河”和“显山、露庙、见秀”的指示精神，全面贯彻执行南岳风景名胜区总体发展规划，经南岳区委、区政府研究，决定对南岳古镇分步实施全面改造。作为2003年度南岳区五项重点工程之一的四星级豪华宾馆建设项目被提上政府工作的重要议事日程。该宾馆建成将极大地提升南岳旅游服务设施的档次和总体水平，具有较大的经济效益和社会效益。对衡阳的经济社会发展起到积极的促进作用。1.2 编制的依据和范围1.2.1 编制的依据(1)衡阳市人大常委会通过的衡阳市城市总体规划（20022020）；(2)衡阳市人大常委会2003年6月27日通过的关于加快民

4、营经济发展的决定；(3)国家和地方制订的有关法规、规范和标准；(4)南岳国际大酒店用地现状图；(5)国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；(6)建设单位提供的有关资料。1.2.2 编制的范围 (1)调查、了解建设项目及项目区现状；(2)对项目建设的必要性、有利条件进行分析，确定建设规模；(3)提出项目建设的指导思想，建设的原则、目标，建设的内容及方案；(4)对项目招标的范围，招标的形式，组织机构及定员做出说明；(5)拟定项目建设进度；(6)对项目建设总投资进行估算，对效益进行分析；(7)对项目的可行性提出结论性意见和建议。1.3 主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1-

5、1。表1-1 主要技术经济指标序号项 目 名 称单 位数 据备 注1总投资万元88002建设用地面积亩1073建筑面积40000其中：宾馆面积21931豪华配套用房面积180694容积率0.515建筑密度%20.36绿地率%457营业收入万元40778利润总额万元18279税金总额万元22410财务内部收益率%20.26全部投资11投资回收期年6.57全部投资12财务净现值万元3967.94全部投资13财务内部收益率%28.32自有资金14投资回收期年7.11自有资金15财务净现值万元5502.85自有资金16投资利润率%19.6417投资利税率%22.1818盈亏平衡点%38.30第二章 项

6、目区域概况2.1 项目区域概况2.2 建设单位简介第二章 项目区域概况2.1 项目区域概况(1) 地理交通衡阳市位于湖南省中南部，因居南岳衡山之南而得名，它北背衡岳，南面五岭，西连黔滇，北通鄂豫，距广州约600公里、长沙近200公里、桂林300余公里，素有“南北要冲、两广咽喉”之称，是湖南省第二大城市；全市1.53万平方公里，人口712万人，其中市区面积374km2，城市人口75万多人，现辖衡南、衡阳、衡山、衡东、祁东五县和耒阳、常宁两市及珠晖、雁峰、石鼓、蒸阳、南岳五区。衡阳市是我国南方的重要交通枢纽，京广、湘桂线交汇于市区，境内通车里程250公里，有火车站33个。公路纵横交错，四通八达，北

7、京至广州的京珠高速公路、衡阳至广西、衡昆高速国道、连接湘赣闽三角的“三南公路”贯穿全境。全市100%的乡镇、88%的村通了公路，通车总里程7643公里。其中，高等级公路3140公里，高速公路149公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭、耒水、蒸水等一级支流四季通航。(2) 社会经济 近几年来，衡阳市的经济有了较大的发展，2003年全市经济发展速度明显加快。据统计，2003年全市实现地区生产总值444.18亿元，按可比价格计算，比上年增长10%，为1998年以来增长最快的一年，比上年快0.6个百分点。2003年，全市经济结构有了明显改善，经济运行总体质量和效益不断提高。二、三产业在全市经

8、济中的比重上升，农业的比重下降；规模以上工业占全市工业的比重上升，主导产业、优势企业发展势头强劲；民营经济总量占全部经济总量的比重上升，私营、个体经济不断发展壮大。2003年全市实现财政总收入21.45亿元，按可比口径计算，比上年增长11.07%，高于GDP增长1.07个百分点。2003年衡阳市城市居民人均可支配收入为7205元，比上年增长10.41%，农村人均可支配收入2999元，比上年增长4.78%。2003年全社会完成固定资产投资110.71亿元，增长19.96%，投资规模的扩张在近几年来是少见的。(3) 气候概况本项目属亚热带半湿润季风大陆性气候，夏季炎热干燥，冬季严寒湿润，冬季少雪，

9、基本雪压0.4KN/m2，年最低气温出现在2月份，极值为-7；夏季平均温度在28，最高平均气温在39左右。本区主导风向受季风控制，冬季多北风和东北风，以东北风最强；夏季多南风和东南风，以东南风为盛行风，全年平均风速3.5M/S，最大风速东北风，风速可达15M/S，基本风压W=0.35KN/M2。(4) 南岳简介南岳衡山，位于湖南省中部偏东南，素有“文明奥区”、“五岳独秀”、“宗教圣地”、“避暑天堂”之美育，是全国著名的风景名胜区，现称为湖南的中心花园。南岳区以南岳古镇为中心点，东至衡山城15公里，南至衡阳市区51公里，西至邵阳市170公里，北至长沙市区146公里。对外交通依靠107过国道、京珠

10、高速公路道路和京广铁路，衡山火车站距南岳仅15公里，由长沙黄花机场经京珠高速公路到南岳两个小时路程，衡阳市到南岳约40分钟；全区下辖3乡1镇，31个行政村、358个村民小组，5个居民居委会，17个居民小组；总面积181.5平方公里，总人口52312人，人口密度185人/k，其中南岳镇人口31459人，人口自然增长率为7.72%；全区国民生产总值35025万元。南岳衡山，人杰地灵，钟灵毓秀，拥有许多得天独厚的旅游资源。尤以“佛道并存，共荣一山（庙）”和“五岳独秀，秀在其林”的特色，而被广大海内外游客称诵。2001年中国南岳寿文化节暨庙会期间，新建的中华万寿大鼎项目，同时创造了三项新的吉尼斯纪录,

11、更加巩固了南岳衡山“寿岳”的至尊地位。1982年成为首批荣获由国务院命名的“国家级重点风景名胜区”称号的地区之一，先后被国家授予“4A级旅游区”、中央文明办授予“文明风景区示范点”等殊荣。2.2 建设单位简介湖南祥顺企业(集团)公司现有员工1500余人，90%为大专以上学历，其中硕士生5人。公司拥有湖南祥顺置业有限公司，湖南云峰酒业有限公司，湖南小酒仙酒业有限公司，武汉小糊涂仙酒业有限公司，江西小糊涂仙酒业有限公司，广西小糊涂仙酒业有限公司，湖南金嗓子喉宝药业有限公司，江西金嗓子喉宝药业有限公司，河南金嗓子喉宝药业有限公司等九家控股子公司。公司资产1.2亿元，净资产8000万元。公司自成立以来

12、，始终坚持以创新和发展为核心，以至诚至信为宗旨，以“创造客户，注重效益，以人为本”为企业经营理念，牢固树立“服务意识、创新意识、市场意识、团队精神、敬业精神、求精精神”，取得了优良的业绩。2002年公司销售额突破2亿元大关，产生了良好的经济效益和社会效益。湖南祥顺置业有限公司是一家注册资金1000万元的专业置业公司，现有固定员工30人，高级工程师有3人，经济师及会计师各2人，同时聘请了优秀的房产、法律、旅游、酒店管理等方面的专家作为公司顾问。公司90%以上的员工是本科以上学历，公司自成立以来，充分利用人才，狠抓企业内部管理，在人才开发利用、销售组织、信息管理等方面建立了一套有效的管理制度，并在

13、实践中不断完善和强化，建立公开、平等、竞争的用人机制，培养了一支高素质的专业技术队伍。第三章 项目建设的必要性及有利条件3.1 项目建设的必要性3.2 项目建设的有利条件第三章 项目建设的必要性及有利条件3.1 项目建设的必要性(1)是提高城市旅游服务建设的需要南岳衡山自设立风景区以来，旅游服务设施得到了较大发展， 至2001年，全区有宾馆招待所70多个，床位6500个，家庭客栈有床位4500个，在香期最多能够提供11000个床位，基本上满足来南岳游客的住宿需求。通过对南岳区现有宾馆招待所服务设施和生产经营情况进行分析，我们发现：南岳的宾馆服务设施主要以中低档为主，只有南岳电信宾馆为三星级宾馆

14、，为南岳区目前最高级别旅游服务住宿物业，仅有高档床位252个，占南岳所有床位不足3.9%。绝大多数的家庭客栈、宾馆设施水平较低，服务质量较差，特色服务较少，“城市化、商业化” 问题严重。为了改变这种状况，2002年，南岳区人民政府委托中国城市规划设计院制定了新的南岳风景名胜区总体规划，规划中明确提出了加强四星级宾馆以上服务设施的建设，使风景名胜区高端旅游服务设施保有率达到1015%的经营建设目标，与此相应，南岳区人民政府2003年政府工作报告亦明确提出了今后五年旅游服务设施建设的重点是规划建设好游客服务中心、四星级以上宾馆，同时提高招商质量，狠抓合同履约率、资金到位率和项目开工率，争取全年兴办

15、内资企业3个，实际到位资金5000万元，实现外资企业税收入库260万元。为了抓住这一有利的历史发展契机，提升南岳区旅游总体实力，提高南岳旅游服务设施总体水平，为南岳经济的快速发展做出应有的贡献，经多方论证，湖南祥顺置业有限公司决定在南岳区投资建设四星级大酒店。(2)是建设优秀旅游城市的需要旅游业是促进经济增长方式转变的先导型产业，是一种无烟工业。加快发展旅游产业，有利于充分发挥其在经济活动中的催化剂作用。市委、市人大和市政府根据衡阳市的实际情况，“重整山河”制定了新的衡阳市城市发展规划（2002-2020），规划中提出了“极化一点，构筑一圈”的城市总体目标，目标确定用5年的时间把衡阳市建设成国

16、家级园林城市和优秀的旅游城市。要求各级政府树立大旅游观念，要加强旅游基础设施建设，健全旅游综合服务体系，走健康和谐旅游产业发展之路。在硬件方面，决心加大对城市建设的实质性投入，围绕“敞口、拓城、秀内”的总体思路，拓展城市通道，拉开城市骨架，完善城市功能，打造城市亮点，加快中心城区建设。加快雁峰公园、古樟公园、珠晖公园和三江风光带的改造和建设，使城市“显山、露水、见秀”。同时还着手加快解决宾馆、饭店、地方产品购物中心及旅游产品加工企业的建设等有关问题。要建设优秀的旅游城市，没有高档次的酒店是不行的。因此，兴建南岳国际大酒店是建设优秀旅游城市的需要。 (3)是扩大就业促进稳定的需要就业是民生之本。

17、旅游业是扩大就业、促进稳定的重要支撑产业。旅游业其社会性、综合性很强，涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素。大力发展旅游业，可以极大地带动这些相关产业的发展。据统计，旅游业直接收入每增加1元，商业、饮食、交通等第三产业产值就增加10-20元；旅游业直接就业者每增加一人，社会间接就业者至少可增加5人。由于旅游业是综合性很强的行业，其经营范围涉及国民经济的许多部门。因而发展旅游业，使其他有关联的产业都随之得到发展。根据世界旅游理事会发表的年度报告显示，旅游业每年可为全世界提供1.2-1.5亿个就业岗位，本项目建设可提供近160个岗位。因此，兴建衡阳市南岳国际大酒店，是扩大就业促进稳定的需要。3.2

18、项目建设的有利条件(1)政府及其各有关职能部门的大力支持。南岳区大力优化经济发展环境，进一步规范政务服务中心办事程序，积极推行开展“一站式”服务、实行“一口式”收费、开通“一条服务热线”的“三个一”工作制度，并出台了关于加强南岳经济发展若干政策规定，并在2003年度政府工作报告明确提出今后五年旅游服务设施建设的重点是规划建设好游客服务中心、四星级以上宾馆，力争2003年完成兴办内资企业3个，实际到位资金5000万元，实现外资企业税收入库260万元的工作目标，所有这些都表明了政府对四星级宾馆的重视和坚强决心，为项目的实施打下了坚实的基础。(2)自然环境优美、地理位置极为优越。南岳五星级宾馆项目选

19、址地处南岳镇正在大力开发的新城区南端；位于祝融南路以西，广济路（拟建）以北，北与即将搬迁过来的党委、政府、人大、政协“四大家”办公区毗邻，南与规划拟建的天子山森林公园隔广济路相望，可以说是自然环境优美，地理位置极为优越。(3)交通条件十分便利。新的107国道环绕整个祝融南路地段，项目所在地为游客出入南岳的必经之路。由项目所在地通往新107国道，东南走万福路为1200m，西南走广济路为900m；通过新107国道可十分便捷的达到京珠高速、衡枣高速、潭邵高速与衡大高速；北至长沙1小时，南下广州6小时，直达衡阳只需30分钟，投资这一区域，项目增值潜力及人气将得到极大提升。(4)周边配套设施齐备。从南岳

20、区祝融南路街区修建性详细规划来看，项目土地范围目前已经做到通水、通电、通路及通讯的畅通，甚至保持了适度超前，规划建设中的天子山森林公园及山下的城市广场隔广济路与五星级宾馆相映成趣，娱乐中心、休闲中心、网球场、游泳池、咖啡厅等均匀环绕项目周围，一系列大型商业楼，综合楼等坐落在项目附近，有充足的购物场所及金融服务设施，附三医院及其医药大楼所在地步行在五分钟之内。周边市政配套设施的规划建设较为完备，为今后五星级宾馆的经营提供了极大的便利。(5)超前的设计、豪华的设施将为宾馆的发展提供广阔前景。除南岳电信宾馆（三星级）外，南岳区目前还没有一家真正意义上的高档豪华宾馆，以致相当部分高消费游客宁可投宿衡阳

21、、长沙等中心城市也不愿意留宿南岳，这与南岳在全国旅游界的地位极不相称，五星级宾馆的兴建能最大程度的满足相当部分高消费游客的住宿需求和当地中高收入阶层的享受需求，对目标客户具有极大的吸引力；(6)项目规模较大，规划自由度较高，创新的规划设计理念和较高的绿化率，可在当地率先开创面向中高阶层的理想生活模式。(7)土地购置成本较低，易于发展商追求前期的规模和素质，从而形成良好口碑，树立品牌，达到良好的社会效益；(8)南岳旅游前景十分看好，游客数量及旅游消费呈现不断扩大的趋势。根据“衡山游览，南岳住宿；以需定量，渐进调整；利用现状，合理布局；尊重环境，绿色高效”的基本规划原则。绝大部分原来住宿南岳山上的

22、旅客将只能在山下或外地住宿，在岳游客停留时间将有可能由原来的1.19天延长至2天以上，加上每年270万的游人、60%以上的宾馆入住率，使在南岳兴建四星级宾馆有了可靠的客源保证，作为实力雄厚，床位数只占宾馆床位总数10%的豪华高档宾馆，床位将更是供不应求。(9)南岳区社会经济发达，人民生活富足；国内生产总值（GDP）、银行居民储蓄分别以每年10. 56%和17.74%的超常规速度增长，也为项目建成以后提供了强大的消费基础。第四章 市场调查报告4.1旅游业的市场环境4.2 衡阳市旅游业发展概况4.3 酒店市场的发展趋势4.4 衡阳市酒店的市场研究第四章 市场调查报告4.1旅游业的市场环境从1999

23、年开始，每年出现2个旅游“黄金周”，城市人的全年法定公休假日有14天，如果加上各类其他旅游休闲时间，总休闲时间将会加长。这意味着旅游业迎来了一个新时代休闲时代，也意味着一个新的产业的形成休闲产业。项目业主之所以在南岳地区新建酒店，并且计划在异地进行宣传，就是对未来旅游度假这种休闲产业蓬勃发展的心理判断及市场潜力的默化，以旅游消费的日常消费作为开发的出发点。我国大城市居民收入在不断提高的同时，用在旅游的花费也不断增加。在国家统计局针对2000年10大城市收入、消费情况调查中，深圳市居民家庭人均可支配收入达2.1万元；广州市、上海市、北京市、厦门市居民家庭人均可支配收入已达1万元以上。深圳市人均旅

24、游支出也超600元，上升13.5%；天津居民在假日期间外出旅游人数大幅上升，家庭人均旅游消费支出增长21%；哈尔滨居民2000年人均自费旅游支出增长63.8%；广州市居民旅游消费成了“假日消费”新亮点，外出游览名胜古迹甚至出境领略异国风情，成了广州居民假日消费的重要内容；武汉、西安等城市旅游消费也有不同程度的增长。4.2 衡阳市旅游业发展概况4.2.1 2002年衡阳市旅游业有迅猛的发展。全市旅游业得到社会各界的支持，呈现出产业规模不断扩大、行业管理日趋规范、产品特色更加鲜明、旅游品牌日益彰显、假日经济蓬勃兴起的良好发展势头。全年共接待国内外旅客456.8万人，旅游总收入33.23亿元，分别比

25、上年增长17%和12.1%。4.2.2 假日旅游经济高潮迭起。春节旅游黄金周，全市共接待国内外游客27.27万人，旅游总收入7890.13万元，分别比上年同期增长13.8%和16.3%，游客人数和旅游总收入跃居全省第二和第三位。“五一”旅游黄金周，全市共接待国内外游客34.02万人次（含城区一日游），旅游总收入9458.1万元，过夜游客数和旅游总收入分别居全省第三位，比上年同期增长23.45%和25.6%。4.2.3 衡阳市政府依法治旅游步伐加快。衡阳市编制了旅游产业发展规划，市政府先后出台了旅游质量监督管理办法等旅游行政法规，使衡阳市旅游行业管理步入了依法治旅的轨道，旅游环境明显改善。4.2

26、.4 “创建”工程圆满完成。“五一”黄金周期间，南岳举办山地车攀登赛。“十一”黄金周期间，南岳举办寿文化节。通过举行挑战基尼斯记录竞赛、明星足球赛等形式多样的活动，吸引国内外众多媒体的注意，国内外游客纷至沓来，使雁城之旅寿岳之旅品牌得到凸显，“十一”黄金周期间南岳共接待游客15万余人次，旅游总收入4314万元。通过几年积极“创建”，衡阳市南岳风景名胜区通过了AAAA级旅游区的认定。4.3 酒店市场的发展趋势4.3.1 酒店在服务行业中有着特殊的地位，特别是在以旅游为龙头产业的城市和区域性经济中心城市，它是反映当地（区）的经济发展的晴雨表和当地的消费水平。现代的酒店业，它除了提供客户基本的住宿外

27、还充分考虑了酒店的附加值和品质的提升，如配置好的“中西餐厅、咖啡厅、商务会所、休闲馆”等功能配套，从而大大提升酒店的附加值和酒店品质。酒店最早的原始雏形为当时的兵站，后进一步的转化脱变都是酒店每一次走向成熟，截止今日，在全世界乃至世界上每个角落都有各类酒店物业的身影，酒店作为一个传统的产业仍经久不衰，欣欣向荣，这个具有千年历史的行业，正在迸发着生机。4.3.2 经济的发展，人们生活水平的提高，更加速了酒店的发展，这时单纯的传统守旧的酒店业也开始受到了市场的冲击，传统的酒店行业有以下几个特征：(1) 经营风格及模式守旧，缺乏科学化、规范化的管理；(2) 经营人才的缺乏，缺少软件上的支撑；(3)

28、建筑设计风格、规划设计、环境、配套设计陈旧，造成酒店品质低下；(4) 酒店配套功能的缺乏，使之缺少现代酒店应有的特征。4.3.3 现代的酒店不仅要在门面上作足功夫（设计、配套、规划），且应在管理上、经营上下足功夫，这也是我们通常所讲的硬、软件。而现今，中国的酒店行业除了一些经济发达城市特为注重硬、软件建设外，如北京、上海、深圳、广州、大连等地，其它地区（内陆地区）则没有较大的特色。4.3.4 酒店是一项投入较大的行业，它一共分为两大部分，前期投入即建造阶段，二期投入即运营阶段，在这过程中两者皆不可缺，且在运营中，经营的风险存在，根据目前市场测定一般酒店前期运行阶段（一般为二至三年）是亏损的，之

29、后，酒店才会转盈，当然，我们也不能排除其它因素，市场是变动的，我们只能去按市场之规律进行调控，但却不能从根本上控制，故现代酒店业是一个投入较多、风险也较大，但收益也较高的行业。根据市场有关报道，一般酒店（宾馆）只要经营了二、三年以上，就可确定其开始赢利，更不用说酒店的投资回报率有时高达100%以上。4.3.5如何减去投资投资的风险，特别是减少前期投入风险是现代发展酒店业的投资者所关注的问题：“既要赚钱，又要减少风险”怎么去做呢？这时一种新型的酒店投资浮出水面，闪亮登场，成为大家关注的焦点“一种以旅游为嫁妆，又同房地产相结合的酒店新产品正式出台产权式酒店”，产权式酒店出现的背景：(1) 中国的经

30、济高速发展，各项配套、基础设施的逐步完善，带动相关产业的发展；(2) 人们生活水平的提高，消费空间增长，房地产从只有满足居住条件发展到以投资为主的多用途房地产新开发模式。(3) 中国顺利的加入WTO，经济一体化，带动全球人气转移；(4) 假日经济的热旺及中国成为世界是最大的、最受欢迎的旅游国家。4.4 衡阳市酒店的市场研究衡阳市在酒店建设方面还属于比较落后。大部分酒店经过星级评定后，上规模、上档次的酒店不多。在经过星级评定的几家酒店当中最好的是“雁城宾馆”和“神龙大酒店”评有四星级酒店，另外三星级酒店八家。按照严格的评定规定，这两家四星级酒店也不能完全符合标准。其他的酒店都是按三星级酒店配置或

31、者是对外称相当三星级的酒店。按照四星级标准兴建的酒店在衡阳地区可以说是还没有，所以对居住条件要求比较高的客人只能在这酒店当中选择。因此外国游客、港澳台游客和一大部分国内经济比较好地区的游客入住都基本上选择这些有星级评定或者在居住方面具备星级酒店条件的酒店。在政府加大对衡阳旅游产业开发和建设的环境下，可以预见，衡阳市的游客将不断增加，游客对居住条件的要求将不断提高，因此在衡阳市南岳区兴建有规模和上档次的酒店是相当有必要的。第五章 建设的原则与条件 5.1 项目建设的指导思想5.2 项目建设的原则5.3 项目选址5.4 项目建设的主要内容和规模5.5 工程设计初步方案5.6 项目地质条件第五章 建设的原则与条件 5.1 项目建设的指导思想本项目按四星级标准设计、参照五星级标准修建的南岳国际大酒店除应在满足客户住宿、休闲娱乐功能需要的同时，还应结合南岳当地的地域特征和自然、人文背景，尽量吸收南岳本地的、民俗的风格以及该区历史所遗留的种种文化痕迹，以使其具有极强的可识别性。重点需关注三个主要因素：