第四部分 房地产估价案例与分析.docx

1、第四部分 房地产估价案例与分析第四部分房地产估价案例与分析第一章房地产估价文书写作考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对主要房地产估价文书写作的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产估价文书概述一、房地产估价文书的种类及作用（一）估价委托书（二）估价委托合同（三）估价项目来源和接洽情况记录（四）估价作业方案（五）估价所需资料清单（六）估价对象实地查勘记录（七）估价报告（八）估价报告内部审核表（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（十）估价报告交接单二、房地产估价报告写作的文字要求（一）对词义的要求1.用词准确2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可3.用词不可带有较强的感情色彩

2、4.用词标准、简练，不堆砌、不生造（二）对语句的要求1.句子简洁，概括性强2.搭配得当3.逻辑严密（三）要防止错别字和错漏第二节房地产估价报告写作一、房地产估价报告的构成要素二、房地产估价报告的写作（一）封面的写作1.估价报告名称2.估价项目名称3.估价委托人4.估价机构5.注册房地产估价师6.估价作业日期7.估价报告编号（二）目录的写作（三）致估价委托人函的写作（四）注册房地产估价师声明的写作（五）估价假设和限制条件的写作（六）估价结果报告的写作1.标题2.估价委托人3.估价机构4.估价对象5.估价目的6.估价时点7.价值定义8.估价依据9.估价原则10.估价方法11.估价结课12.估价人员

3、13.估价作业日期14.估价报告使用期限（七）估价技术报告的写作1.估价对象实物状况描述与分析2.估价对象权益状况描述与分析3.估价对象区位状况描述与分析4.市场背景描述与分析5.最高最佳利用分析6.估价方法适用性分析7.估价测算过程8.估价结果确定三、房地产估价报告示例第三节其他主要房地产估价文书写作一、估价委托合同（一）估价委托合同内容构成（二）估价委托合同写作示例二、估价所需资料清单（一）对房地产价格有普遍影响的资料（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（三）相关实例资料（四）反映估价对象状况的资料三、估价作业方案（一）拟采用的估价技术路线和估价方法（二）拟定资料收集渠道（三）

4、预计需要的时间、人力和经费（四）估价作业步骤和时间进度安排四、估价对象实地查勘记录（一）住宅房地产实地查勘记录1.住宅房地产实地查勘内容2.住宅房地产实地查勘记录表示例（二）经营性房地产实地查勘记录1.经营性房地产实地查勘内容2.经营性房地产实地查勘记录表示例（三）工业房地产实地查勘记录1.工业房地产实地查勘内容2.工业房地产实地查勘记录表示例（四）在建工程实地查勘记录1.在建工程实地查勘内容2.在建工程实地查勘记录表示例五、估价报告内容部审核表（一）估价报告内容部审核表内容构成（二）估价报告内容部审核表示例考试要求要求考生掌握本章内容。第二章不同类型房地产估价考试目的本部分的考试目的是测试应

5、考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响素的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节居住房地产估价一、居住房地产及其特点（一）单宗交易规模校小，但市场交易量十分巨大（二）具有较强的相似性、可比性（三）不同类型住房价格内涵差异明显二、影响居住房地产价格的因素（一）影响居住房地产价格的主要区位状况1.位置2.交通条件3.生活服务设施4.教育配套设施5.环境质量（二）影响居住房地产价格的主要实物状况1.建筑结构、类型和等级2.设施与设备3.建筑质量4.装饰装修三、居住房地产估价的常用方法（一）市场法（二）成本法（三）收益法四、居住房地产估价的技术路线及难点

6、处理（一）商品房估价的技术路线及难点处理（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理第二节商业房地产估价一、商业房地产及其特点（一）商业房地产及其种类1.百货店业态结构特点2.超级市场业态结构特点3.大型综合商场业态结构特点4.便利店业态结构特点5.专业店业态结构特点6.专卖店业态结构特点7.购物中心业态结构特点8.家居中心业态结构特点9.仓储商店业态结构特点（二）商业房地产特点1.收益性2.经营内容多，业态多样3.出租、转租经营多，产权分散复杂4.装修高档且复杂5.垂直空间价值衰减性明显二、影响商业房地产价格的因素（一）影响商业房地产价格的主要区位状况1.地段繁华程度2.交通条件3.临

7、街状况4.楼层（二）影响商业房地产价格的主要实物状况1.建筑品质及内部格局2.净高3.面积4.装修5.无形价值三、商业房地产估价的常用方法（一）收益法（二）市场法（三）成本法四、商业房地产估价的技术路线及难点处理（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理1.出租型商业房地产2.运营型商业房地产（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1.整幢商业房地产估价2.整层商业房地产估价3.同层商业房地产不同铺面估价（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理第三节商务办公房地产估价一、商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产及其分类（二）商务办公房地产的特点1.所处区位好，规模

8、大2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理二、影响商务办公房地产价格的因素（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况1.集聚程度2.交通条件3.周边环境4.楼层（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况1.外观形象2.内部装修3.设备、设施4.智能化程度5.物业服务水平6.租户类型三、商务办公房地产估价的常用方法（一）收益法（二）市场法（三）成本法四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理（一）商务办公房地产租金的求取1.租约问题2.租金构成内涵问题3.租金支付方式问题4.地下车库租金问题（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理1.单纯

9、型商务办公房地产2.商住型商务办公房地产3.综合型商务办公房地产第四节旅馆房地产估价一、旅馆房地产及其估价特点（一）旅馆房地产及其特点1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点2.旅店、招待所及其特点（二）旅馆房地产的估价特点1.转让少且一般为整体转让2.功能多样3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大4.价值主要体现在接待客户类型及其能力二、影响旅馆房地产价格的主要因素（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况1.交通条件2.周围环境（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况1.设备设施和用具2.经营管理三、旅馆房地产估价方法的选用（一）收益法（二）市场法四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理（一）星

10、级酒店不同功能用房收益的测算（二）星级酒店净收益的求取第五节餐饮房地产估价一、餐饮房地产及其估价特点（一）地段选择的差异性二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理第六节工业房地产估价一、工业房地产及其估价特点（一）涉及的行业多（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大（三）要区分设备和建筑物的造价（四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大二、影响工业房地产价格的主要因素（一）影响工业房地产价格的主要区位状况1.交通条件2.基础设施3.地理位置（二）影响工业房地产价格的主要实物状况1.用地面积与形状2.地质和水文条件3.房地产用途三、工业房地产估价的常用方法（一）成本法（二）市场法（三）收益法四、工业房地产估价

11、的技术路线及难点处理第七节 特殊用途房地产估价一、停车库的估价（一）地下停车库特点（二）地下停车库的价格特点（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线二、加油站的估价（一）加油站房地产估价的一般特点1.位置极其重要并且分布离散性较强2.经营的个性差异显著3.存在成品油特许经营权带来的超额利润（二）加油站常见的估价方法和技术路线考试要求 1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 3.掌握商务办公房地

12、产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 6.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。第三章不同目的房地产估价考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的

13、作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节建设用地使用权出让价格评估一、建设用地使用权出让价格评估的特点（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择（一）市场法（二）假设开发法（三）成本法（四）基准地价修正法第二节 房地产转让价格评估一、 房地产转让价格评

14、估的特点二、 房地产转让价格评估常用方法（一） 市场法（二） 假设开发法（三） 成本法（四） 收益法（五） 基准地价修正法第三节房地产抵押价值评估一、房地产抵押价值内涵及评估实质二、房地产抵押估价的法律规定（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求（二）不得设定抵押的房地产（三）其他限制条件（四）与房地产抵押估价有关的规定三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法（一）完全产权房地产（二）不完全产权房地产（三）部分（局部）房地产（四）在建工程房地产（五）乡（镇）、村企业房地产四、房地产抵押估价的注意事项（一）估价目的（二）估价时点（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产（四）合理确定假设前提

15、和限制条件（五）把握市场风险防止高估（六）估价中的谨慎原则（七）市场变现能力分析（八）说明与风险提示（九）其他第四节房屋征收评估一、房屋征收补偿内涵二、房屋征收评估特点（一）估价数量大（二）涉及面广，社会影响大（三）估价对象复杂，需要协调各种关系（四）补偿价格关联性强三、房屋征收评估的相关规定（一）房屋征收评估对象（二）房屋征收评估目的（三）房屋征收评估范围（四）房屋征收评估的时点（五）房屋征收评估价值内涵（六）房屋征收评估标准（七）房屋征收评估因素四、房屋征收评估方法和结果确定（一）房屋征收评估方法（二）房屋征收评估结果确定五、房屋征收评估技术路线（一）市场法评估技术路线1.收集和测算类似房

16、地产价格2.修正类似房地产价格3.确定被征收房屋价格（二）收益法评估技术路线（三）成本法评估技术路线（四）假设开发法评估技术路线1.测算续建完成后的价值2.测算续建成本和费用3.测算在建工程价值六、房屋征收评估工作流程（一）评估机构选定（二）评估机构业务承揽（三）评估委托（四）评估准备和业务开展（五）实地查勘（六）初步评估结果公示（七）提交评估报告（八）解释说明（九）资料保管七、房屋征收复核评估和鉴定1.申请复核评估2.复核评估3.评估专家鉴定第五节房地产强制拍卖估价一、房地产拍卖的相关法律规定二、房地产强制拍卖估价的特点（一）强制处分（二）快速变现（三）市场需求面窄、推广力度小（四）消费者心

17、理因素（五）购买者的额外支出三、房地产强制拍卖估价的技术路线四、房地产强制拍卖估价的类型与方法（一）商品房（二）行政划拨地上的房产（三）在建工程第六节房地产损害赔偿估价一、房地产价值损失的原因及种类（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失（三）因环境污染造成房地产价值损失（四）

18、因工程质量缺陷造成房地产价值损失（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失二、房地产损害造成的损失分析（一）房地产损害的分类1.按照房地产受损害的部位划分2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分（二）房地产损害的赔偿金额三、房地产损害赔偿估价内涵及特点（一）房地产损害赔偿评估内涵（二）房地产损害赔偿评估价值定义（二）损害赔偿估价的特点四、

19、房地产损害赔偿估价方法选择（一）修复费用法（成本法）（二）损失资本化法1.净收益减少收益年期不变型2.净收益不变收益年期减少型3.净收益、收益年期减少型（三）赔偿实例比较法（四）损害前后价差法五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点处理（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理第七节企业各种经济行为涉及的房地产估价一、企业各种经济行业涉及的房地产估价类型（一）房地产权属发生转移（二）房地产权属不发生转移二、估价的假设前提三、估价方法的选用（一）房地产权属发生转移的估价（二）房地产权属不发生转移的估价考试要求1.掌握建设用地使用

20、权出让价格评估；2.掌握房地产转让价格评估；3.掌握房地产抵押价值评估；4.掌握房屋征收评估；5.熟悉房地产强制拍卖估价；6.熟悉房地产损害赔偿估价；7.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。第四章 房地产咨询顾问服务考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产市场调查研究一、房地产市场调查研究类型（一）整体房地产市场调查研究（二）住宅房地产市场调查研究（三）商业房地产市场调查研究（四）写字楼房地产市场调查研究（五）酒店房地产市场调查研究（六）工业房地

21、产市场调查研究二、不同类型房地产市场调查研究报告内容（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析2.房地产市场发展现状和趋势分析3.客户分析4.竞争分析（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析2.商业房地产发展现状及趋势3.商圈（区域）分析4.消费者消费习惯分析5.客户分析（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析2.写字楼房地产市场发展状况和趋势3.商务圈（区域）分析4.竞争、典型项目研究5.写字楼客户分析（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析2.酒店房地产的发展现状和特点3.酒店消费者分析4.酒店市场竞争分析5.酒店经营者分析第

22、二节房地产投资项目可行性研究一、房地产投资项目可行性研究特点二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容（一）项目总论（二）项目概况（三）项目投资环境分析（四）项目区域环境分析（五）房地产市场分析（六）项目市场定位（七）项目规划与建筑设计方案（八）项目开发建设进度安排（九）投资估算与资金筹措（十）项目经济效益分析（十一）项目风险分析（十二）项目社会效益分析（十三）项目可行性研究结论与建议第三节房地产开发项目策划一、房地产开发项目策划的特点（一）地域性（二）系统性（三）前瞻性（四）市场性（五）创新性（六）多样性二、房地产开发项目策划报告主要内容（一）项目背景（二）开发项目地块分析1.地块的自然条件分

23、析2.地块周边的经济及社会条件分析3.地块的环境条件分析（三）开发项目市场调查与分析1.市场环境调查与分析2.市场需求容量调查与分析3.消费者和消费者行为调查与分析4.竞争隋况调查与分析（四）开发项目SWOT分析1.开发项目的优势分析2.开发项目的劣势分析3.开发项目的发展机遇分析4.开发项目的的威胁分析（五）开发项目的市场定位1.消费群体定位2.项目形象定位3.规划设计及建筑形象定位4.户型定位5.价格定位6.物业管理定位（六）开发项目的产品策划及规划建议1.项目总体规划设计建议2.建筑个体设计建议3.环境景观设计建议4.户型设计建议（七）开发项目的定价及价格策略1.开发项目定价目标2.开发项目定价方法选择3.开发项目价格策略选择（八）开发项目广告策划及销售1.开发项目广告设计2.开发项目广告媒体选择3.开发项目销售计划及策略制定第四节房地产贷款项目评估一、房地产贷款项目评估的含义二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定三、房地产贷款项目评估的特点（一）综合性（二）科学性（三）专业性（四）特殊性四、房地产贷款项目评估的内容五、房地产贷款项目评估的注意事项（一）评估的侧重点（二）动态与静态分析（三）项目风险评估（四）项目市场评估考试要求1.掌握房地产市场调查研究；2.熟悉房地产投资项目可行性研究；3.熟悉房地产开发项目策划；4.熟悉房地产贷款项目评估。