房地产估价师考试改错题应试大全.docx

1、房地产估价师考试改错题应试大全房地产估价师考试改错题应试大全最近有部分学员反映，在复习房地产估价师的改错题时找不到感觉。网校名师分析为考生们在考“改错题”时并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确丢了很多分，结果阅卷者觉得非常惋惜，考生感到非常痛心。经过老师总结丢分的情况主要表现在如下几个方面：(1)考生虽然指出了很多错误，其中有很多也指对了，甚至有的考生指出了全部正确的错误，但因为同时在前面也指错了不少错误，结果得分很低。例如某个考生在13行的答卷纸上指出了18个错误，其中前面的8个指错了，而且占据了8行答题位置。后面的10个指对了，则该考生只能计5条正确的答案，即只能得15分;如果相反，即

2、指对了的10个错误排在10前面行上，则该考生可得30分;同样的答案由于位置排列不同，分手却相差“千里”。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。(2)把本属于两条或多条的正确答案写在一行而丢分。例如：某考生指出了19条错误，期中前面的13条指对了，后面的6条指错了。如果该考生未把13行全部填满，则缺一个空行可增计1条行分。如果该考生13前面条正确答案占据了7行，后面的6条错误答案占据了4行，则该考生可计9条正确的答案，即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行，后面的6条错误的答案占据了6行，则只能计7条正确的答案，即21分，虽然正确答案全部答出，但得

3、分却只有满分的一半多1分而已。(3)把本属于一条的正确答案分成了两条，占据了两行的位置，即浪费了一行的位置而丢分。例如：在市场比较法中，B、C的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条，即B的区域因素修正有误，C的区域因素修正有误，仍然只计1条答案的分，整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。针对上述丢分的情况，结合评分标准，网校老师就改错题提出以下考试方法。使大家知道怎样在13行的答题排列出自己的答案，知道如何界定一条错误，该分的时候分开，该合的时候就合。在这里网校老师再给大家三条建议：1考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面

4、，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。2如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。3如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。4在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。如何复习房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析这门课程比其他三门课程的要求要高一些，但也没有想象中那么难，其实

5、只要掌握了正确的学习方法，了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到感到心里踏实，从而顺利通过这门课程的考试。(1)要对房地产开发经营与管理、房地产基本制度与政策、房地产估价理论与方法三门课程特别是后两门课程的有关内容进行深刻了解，要把估价理论与方法以及相关的法律法规应用到案例与分析中去。相当一部分考生单独考估价的理论方法或法律法规一点问题没有，但应用这些知识到案例分析中时就考不出来，因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作，不知道哪些知识是和实践密切结合的。这个时候考生应该多思考多咨询一些有经验的工作者，试图站在出题者的角度去解决每一道案例分析题。(2)要

6、进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，把这些都详细的列一个表，一目了然。复习时，一定要在理解的基础上进行记忆，特别是房地产估价规范中的一些内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到胸有成竹。这样在指错题的考试中才能做到有的放矢，提高答卷的速度。(3)部分考生可能会觉得房地产估价案例与分析与前面三门课程，特别是与房地产估价理论与方法有不少不一致的地方，那么考试的时候该怎么办，哪个才

7、是对的呢?这个问题其实非常简单，本门课程的考试以本门课程的教材和房地产估价规范为准。 最后环球网校祝愿所有考生在2009年房地产估价师考试中取得好的成绩!专家教您解读房地产估价报告2009-2-11 17:01:00来源：环球网校频道：房地产估价师在房地产估价师考试中，房地产估价案例与分析题型分为：问答，单选，挑错，改错四种，要考好这门课程解读和掌握好房地产估价报告是至关重要的，同时在经济生活中，我们经常会出于各种原因比如，租赁、抵押、保险、课税、拆迁补偿时接触到房地产估价报告。下面环球网校为大家作简单介绍，以便今后能更充分地复习和利用房地产估价报告。一、房地产估价是指专业估价人员根据估价目的

8、，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。二、估价报告相关要素估价报告中应指出委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的，为个人的姓名和住所;估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级，以及参加估价人员的姓名、估价资质或职称，并由本人签名、盖章。还要写明本次估价所依据的估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料;并概要说明估价对象的状况。估价报告中的价值定义是指本次估价所采用的价值标准和价值内涵，也是某种估价目的特定条件下形成的正常

9、价格。估价报告应用的有效期指本估价报告应用的有效期，可表达为至某年某月某日止，也可表达为多长年限，如一年，而估价作业日期是指本次估价的起止年/月/日。附：房地产估价报告样本.doc三、估价报告容易出现的错误1、估价报告内容不完善2、用词用句不恰当3、逻辑不严谨2009年房地产估价师考试时间：10月17、18日，如果大家在考试复习当中遇到什么困难，欢迎访问房地产估价师频道和房地产估价师论坛，那里有更多最新资讯和经典复习资料试题。最后预祝大家在10月的考试中取得优异的成绩!房产估计师备考：案例分析解题思路（发布时间： 2008-11-28 14:26:00来自：环球网校编辑整理）2009年全国房产

10、估计师考试时间是：10月17、18日两天，环球网校为广大考生提供了大量的复习资料和试题，也会及时的为考生们提供最新的全国各地房产估价师考试动态，在房产估计师考试中，案例分析是很重要的一门，对于案例分析题应当如何去做，通过网校老师汇总，得出以下几点案例分析题目的解题思路。希望能给考生们带来一定的帮助。案例分析中的题型有：问答，单选，挑错，改错。一、问答及单选题答题技巧：:1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。2、另外，问答题一般每题都有35个小点，在数量上也要有个底。3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：二、挑错题答题技巧1、

11、指错题指出的错误根本不只13处，这样的情况下应该如何取舍?这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!2、揣摩评卷人的心理3、先理草稿，再答题三、改错题答题技巧(一) 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果(二) 错误类型1、不全面。缺有效期、价格内涵、资质等;假设限制条件;估价依据、基准地价、估价人员现场调查;估价结果。2、不规范。术语不规范; 表达方式不规范(带

12、有感情色彩、模棱两可如可能大概);错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。 时间修正未说明市场状况分析。 比准价格的未说明理由。如加权、平均。 各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。结果报告与技术报告不一致;两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应;前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;推理说明与结论不一致。5、 不正确。每一项描述不正确(评估目的);推理分析不正确(与常理相悖);方法选用不正确;技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)以上几点是在房产估价师案例

13、分析考试过程中的答题的几个小技巧，当然在答题的过程中各人也有各人的答题方式，环球网校希望考生们都能认真备考。如何全面认清三大基本估价方法2009-2-25 14:01:00来源：环球网校频道：房地产估价师有部分学员反映在房地产估价考试复习时总感觉到采用成本法或收益法的估价结果偏低很多，因此只要能用市场法就尽量采用市场法。按理说分别采用三大基本估价方法只要操作合理其估价结果不会有很大的差异。所以只有分析其原因，并正确对待，才能客观公正合理地进行估价，才能规避估价的风险。今天环球网校就来教您全面认清三大基本估价方法。一、三大基本估价方法的不同点(一)理论依据的不同市场法主要基于替代原理，成本法主要

14、基于生产费用价值论，收益法主要基于预期原理。它们毕竟是有区别的。(二)估价思路的差异市场法是利用实际上已经发生且已被市场“检验”的类似房地产成交价格作为可比实例，分别将各可比实例与估价对象进行比较分析，通过建立价格比较基准后，再进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正与调整而求的估价对象的比准价格。成本法是将估价对象的重置价模拟房地产开发(或建设)的过程，根据房地产价格构成，分别求取估价对象房屋(建筑物)的重置价、房屋折旧及土地使用年限对地价的调整，从而求得估价对象的积算价格。收益法是将估价对象视为一种收益性房地产，分别求取其有效毛收益、年运营费用、报酬率，选用适当的收益公式，将估价对

15、象未来各期的净收益折算到估价时点后相加来求取估价对象的收益价格。三种基本估价方法的操作步骤及内容不尽相同。因此三种不同估价方法所评估出的价值也不尽相同。(三)经济属性和市场内涵的差异从经济属性上分析市场法是属于“商品”属性;成本法是属于“产品”属性;收益法是属于“投资品”属性。从市场内涵上分析市场法求取的比准价格与房地产的市场供求状况直接相关;成本法求取的积算价格与其历史开发(建设)成本直接相关;收益法求取的收益价格与其预期收益直接相关。由于三种估价方法在经济属性和市场内涵的差异，造成其评估价不尽相同。(四)估价方法时间着眼点的差异虽然三种估价方法所求取的估价对象的估价结果都是在估价时点的这一

16、特定时间的特定估价目的的价值，然而三种估价方法本身的时间着眼重点却是不相同的。我们必须注意到，市场法的时间着眼点是“现在”;成本法的时间着眼点是“过去”;收益法的着眼点是“未来”。在市场机制比较完善的条件下，市场法看重的是现时市场上的房地产正常交易价格，它认为现时交易实例的有关信息最能反映房地产的价值;成本法看中的是过去开发(建设)所花费的成本，它认为过去所花费的成本信息已经完全包含了人们对价值的认可;收益法看中的是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益的现值之和才是该房地产的价值。这里需要澄清一个问题，有人认为“成本法”也是求取估价时点的重置价，那么它的着眼点也应该认为是“现

17、在”，而不应认为是“过去”。这个问题应该这样理解，成本法在求取重置价时它仅仅是“成本”的时间点是现在，但建安工程的市场状况不一定完全与房地产市场状况合拍，从“量”上说也不一定完全相吻合。房地产估价师考试需要注意的10个重要区别 相信大家都已经开始复习09年的房地产估价师考试了吧，那么在复习中大家有没有自己归纳一些定义的区别呢？环球网校今天帮大家整理了10条需要注意的重要区别，以便在复习中更好的记忆。 1、保修期的区别：住宅质量保修书中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期是从竣工验收合格之日起计算，二者从计算的起始日上市有区别的，在保修时间持续长度上也是有区别的。2、住

18、宅和非住宅的保修期约定的区别：商品住宅的保修期不得低于承包商对建设单位出具的质量保修书约定的存续期，存续期低于规定中确定的最低保修期限的以最低保修期限为准;非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。3、项目资本金的区别：开发经营条例规定的项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，而关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知中这一比例由20%提高到35%;而在开发经营与管理一书中，却是这样规定的：资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础，国家对房地产开发项目的资本金的比例要求是30%。4、估价的假设和限制条件：这一条在案例与分析中是作为估

19、价报告的单独向出现的，与封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件共同组成了估价报告的八大部分;但在理论与方法中却是作为估价结果的一个组成部分共同组成了结果报告的15个分项。5、不同性质城市总体规划和近期规划的时间区别：城市的为20年和5年，建制镇的为1020年和35年。6、建设资金落实情况的区别：工期为一年内的为原则上不少于合同价的50%，工期在一年以上的为30%。7、位置表示的区别：在理论与方法中，关于区位描述中牵涉到的距离有三种，分别是空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离，但人们最为重视的是交通时间距离而不是空间直线距离;在制度与政策中关于广告的约定是：项目

20、位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干线的实际距离表示，不得以所需时间来表示。8、登记发证时间的区别：初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记为30日;注销登记为15日。9、申请登记时间的区别：新建房屋初始登记和房地产转移登记为90日;其他登记皆为30日。10、权属证书的区别：房屋的有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证;土地为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权证。房地产估价师考试教材中重点时间归纳在房地产估价师复习时大家都会遇到一些需要注意的时间，网校特意整理归纳了一些重点时间，希望对大家有所帮助：5日1、 拆迁当事人对估价结果有异议的，在收到估价结果5

21、日内，申请复核;2、 原估价机构收到复核申请5日内答复;7日1、 拆迁估价：估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构申请复核估价，或另行委托估价机构估价，估价机构自收到复核申请起5日内给予答复，结果改变的，重新出具报告，未改变的出具书面通知。另行委托的，受托机构10日内出具估价报告。仍有异议，自收到复核结果或另行委托估价报告5日内，向估价专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会10日内出具书面鉴定意见。2、 房地产权属登记，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记，不予登记的，应当书面通知权

22、利人(申请人);3、 登记机关对符合抵押登记条件的在7日内核准登记并颁发他项权利证书;4、 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料5、 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间，地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。10日1、 房屋拆迁管理部门在收到拆迁延期申请之日起10日以书面形式给与答复;2、 征地，在收到征收土地方案后，10日内以书面或其他形式进行公告。3、 物业管理企业发生变更时，代管

23、的维修资金帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起10日内送房地产行政主管部门和业主委员会备案。4、 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款5、 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人;买受人在接到通知之日起15日内，作出是否退房的书面答复。15日内未做出书面答复的，视同接受。6、 不良行为纪录以企业

24、自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10内将有关信息直接报系统管理部门。7、 不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见。15日1、 需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前15日，申请延期; 拆迁部门10日内给答复，延长暂停期不得超过1年。2、 拆迁行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日3、 房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人。4、 登记发证时限：注销登记：15日;5、 当地建设行政主管部门及其授权机构，在收到建设工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证;不符合条件的，自收到申请之日起15日内通知建设单位，并说明理由。6、 拆迁行政裁决，终结裁决：作为自然人的申请人死亡，15日内没有近亲属或近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的。20日1、估价机构一级资质审批，建设部自收到初审意见和材料之日起，20个工作日内作出决定，因故经分管部长批准可延长10个工作日，做出行政许可决定。