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1、07年以来房地产政策解读房地产法规大作业冷shunan 工程管理081班200811008108房地产法规大型作业冷shunan200811008108一、历年房地产法规政策解读：07年房地产政策2007年1月 建设部标准经纪行业。2007年2月1日开始清算征收土地增值税政策07年1月23日，建设部、央行联合发布了关于加强房地产经纪管理标准交易结算资金账户管理有关问题的通知，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、标准的轨道中运行。评析：该政策的出台对于二手房交易而言，提供了实质性的操作标准，对

2、行业具有划时代的意义；土地增值税的纳税方房地产开发商，对开发商的影响也会或多或少地传递给房地产置业者，所以就会出现“羊毛出在羊身上”的情况，但是，虽然开发商无论从经济本性还是从人的本性上来说，选择这种成本后推的战略，外表上看可以获得利益最大化的效果，使本来由自己承担的增值税成本转移给购房置业者，但从实施上来看却给开发商带来巨大的风险。3月16日，中华人民共和国物权法通过，物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，并规定了物业税等方面条例。评析：物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满

3、的，自动续期”这一条消除了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；还有就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义夜也是很大。2007年8月 国发200724号 回归保障 央行称，2006年以来，人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收流动性，取得一定成效。近几个月货币信贷增长有所放缓，但宏观调控成效的基础并不牢固。由于国际收支持续顺差，银行体系过剩流动性又有新的增加，贷款扩张压力较大。适应当前流动性的动态变化，人民银行再次提高

4、存款准备金率，以稳固调控成效。评析：人民银行将继续执行稳健的货币政策，引导货币信贷合理增长，保持经济平稳运行。 住房问题是重要的民生问题。政府主调控房地产供求结构具体：引导住房需求结构调整；通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低单套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供给机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。07年调控政策对市场的影响：对07年的调控政策进行分析时不得不提到06年的房地产市场背景。2006 年以来，我国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006 年5月国务院

5、提出了促进房地产业健康发展的六项措施国六条，新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整；通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低单套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供给机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问

6、题。本阶段的宏观调控政策密集出台，政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场，但对房地产价格的抑制作用不大，效果不太明显。2007年调控重点是重点解决资金流动性过剩、房地产投资过热、房地产价格上涨过快。2007年央行连续5次加息、10次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策。相关数据：2007年，四大城市一手住宅价格迅速上涨，其中北京、深圳房价涨幅超过40%。北京住宅供不应求现象相当突出，加上开发商的捂盘和恶意炒作，住宅价格不断上涨。上海住宅市场自2007年初全面复苏，刚性需求带动房价上升，引发投资需求进入，房价进一步推高。广州、深圳由于受2005年宏观调控影响较小，大量投资性需求转向两地，加上住

7、宅供给的不足，造成两地楼市房价上升。但值得注意的是，9月27日的房贷新政致使房价不断上涨态势暂被终结。8月，深圳率先进入观望期，成交量大幅萎缩；北京、广州、上海相继陷入“有价无市”的僵局，成交量萎缩，房价涨幅放缓。据调查数据得，2007年初，北京、上海、广州、深圳二手住宅价格突飞猛进，但是第三季度开始，央行的5次加息、第二套房首付及利率的提高以及物业税试点等一系列政策的实施，使得北京、上海、广州二手住宅价格涨幅趋缓，深圳二手住宅价格甚至出现下滑。08年房地产政策2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知2008年3月12日，建设部发布的住

8、房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须到达开发总面积的70%以上。评析：该政策的出台易于空竹房地产开发市场，合理引导标准房地产市场结构。此时的房地产市场出现了严重的供求结构不平衡。房地产经济适用房的供给量十分的缺乏，相反大量商品房的建设供给不断。商品房供给量不断增加，商品房价格不断上涨。而真正的刚性需求存在于对经济适用房的大量需要上。这种情况的出现导致房地产市场得不平衡。极易导致房地产市场的泡沫出现。所以这条政策的是从根本的供需情况下来调整房地产市场平衡。2008年3月21日，住房和城

9、乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。 2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行 土地阀门再度把紧 监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发违反土地管理规定行为处分方法，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年；土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。 评析：政府再度把紧阀门，从房地产土地方面来进行房地产市场的调控，防止捂地囤地进而抬高房价的情况。众所周知，由于我国土地是国家所有的，并且由于土地的稀缺既不可再生性，等他的经济价值特征，是导致中国特有的房地产土地市场的一种状况。因此政府有责任根据房地产市场的供求变化及价格的涨落来调节土地的出让计划。通过变动

10、土地出让数量及出让方式，影响房地产市场的供给结构和供给数量，从而调节房地产市场的供需平衡。提高土地的市场机制，有效调控及分配土地，实现土地的公平透明性。也是合理更好的控制好土地市场的一种方式。2008年6月10日,税务总局：企业为个人购买房需征收个人所得税 关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题，日前，财政部和税务总局明确批复：企业为个人购买房屋或其他财产需征收个人所得税，同时在批复中对具体的征收方法作出了规定：企业为个人购买房需征收个人所得税。评析：这条政策的出台明显是在针对房地产的买方市场，意欲控制房地产买方市场的投资过热情绪。从中国的房地产市场来看，这几年的发展，中国房地产市

11、场总体上是一个充满着投资投机需求和价格泡沫的市场, 培育出一批毫无社会责任感的财产暴富者, 另一个需求发展为我国国民经济产生带动和奉献的市场。而这条政策的意义与目的是降低房地产市场中的投机行为热情，引导健康良好的市场氛围。2008年7月14日,国土部表示：小产权房不给宅基地证。2008年9月15日，央行宣集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。 2008年10月12日,十七届三中全会：土地或可转让抵押继承 小产权房有望破题。 7月14日国土资源部今日出台文件，开展集体建设用地流转试点和个集体建设用地整理，必须首先完成

12、宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。10月9日到12日，中国共产党十七届三中全会将在北京召开，关注新土改政策，土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题。评析：此政策是为了更严格标准国家房地产市场，面对全国各地愈演愈烈的小产权房，国家防止房地产市场的不良竞争以及房地产市场的无秩序化，从房地产的产权制度上来说，小产权就不符合国家相关法律规定，小产权的存在对国家相关法律制度的执行以及对其他房屋产权的界定和其他小产权房屋的出现发展乃至扩大都有很大的影响。小产权的出现的异议源于我国规定房屋所有权包括建筑物所有权以及土地使用权，二小产权是在宅基地的土地上面

13、建立起的房屋，对于土地不享有使用权。但基于宅基地的土地性质，又很难对小产权房进行定论为违规建筑。之所以就有了一次又一次关于小产权房的规定，07年国家队小产权房的要求降低了许多。似乎有松口的趋势，而今年根据房地产市场有进一步严厉了对小产权的标准。但是，转眼间，至于08年下半年，国家对小产权房的政策又有了新的规定至于这个小产权房的权属问题，至今也没能有一个很好的定论。但总的来说，小产权现在是不合法的，要通过某些规定制度才能真正的使之合法化。2008年8月11日,国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标 国务院总理温家宝1日签署第530号国务院令，公布民用建筑节能条例，评析：房地产开发企业销售商品房

14、，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。这样的制度保障了消费者的合法权益，在中国房地产的现状中，有一个很不合理之处就是房地产信息的不完善，不公开，对于许多房地产商掌握信息而不公开，从中获取利益。但是对于消费者则是一个不公平的现像。2008年8月14日,3部委联合印发2008年廉租住房工作计划 计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年，新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户

15、)，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将到达350万户。 评析：2008年廉租住房工作计划国家希望真正改善人民的居住质量，保障城市低端收入人群的居住问题。因此大量修建廉租房。要想有一个结构合理的房地产市场，廉租房计划是一个重要的保障措施，但是对于此远远不够，目前在住宅供给中，占人口总人数70的中低收入者所需要的经济适用房的新开工面积以及投资完成额占比小且逐年降低，而别墅、高档公寓的新开工面积以及投资完成额相对来说占比大，且逐年增加。所以两租房的建设之外还需要大量的经济适用房才能稳定平衡市场的供需结构。2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理 中国人民银行、银监会

16、联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，通知要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款；严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。严格农村集体建设用地项目贷款管理。 2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降。2008年10月9日，西方央行联手降息 中国打出降率免税组合拳受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。央行宣布我国银行存款准备