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1、某游客服务中心项目建议书DOC 32页游客服务中心项 目 建 议 书（代用地申请可行性研究）第一章 总论1.1概述1. 项目名称：度假区游客服务中心。2. 主办单位：有限公司。3. 单位简介：1. 编制依据国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）；国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431号）；中国旅游业“十二五”发展规划纲要；省“十二五”旅游业发展规划；省政府关于进一步加快发展旅游业的意见；市旅游发展规划（20032020）；市旅游业发展“十二五”规划及2020年远景目标纲要；市休闲度假旅游发展规划（20102020）；省环地区旅游开发管理暂行办法；国家现行的有关法

2、规和规定以及市的有关规定；2. 编制原则项目建设必须遵守国家有关经济建设的法律、法规，贯彻国家发展旅游事业的方针政策，正确处理现状与发展，需要与可能的关系。符合国家及市建设规划和旅游事业发展规划的要求，充分利用现有旅游资源，避免重复建设或过于集中。对项目一次规划，经批准后，根据需要和财力、物力等条件的不同，可一次或分期实施。符合国家现行的有关标准、规范和定额、指标的规定。根据市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、市城市总体规划（20042020）、市旅游发展规划（20032020）、市休闲度假旅游发展规划（20102020）等文件的总体要求，指导和促进市旅游业在“十二五”期间实现新的跨越和

3、又好又快的发展，将会加快推动旅游业转型升级，将市建设成为旅游强市和华东一流、全国知名的休闲旅游目的地。市区旅游产业发展的重点，是依托市等旅游度假区，开发山水度假精品，建立游戏文化标杆，借鉴国际先进的理念与做法，依托7公里临湖岸线资源，将建设成为国内首家以国际水准进行开发和管理的地区时尚的湖滨旅游度假胜地，力争将该区域创建成为省级旅游度假区。目前旅游度假区已初具规模，在地区已经颇具影响力，顺应这个良好的发展趋势，需要建设旅游度假区游客服务中心，进一步做好旅游资源整合工作，为前来度假区的群众提供良好的服务，以适应这个极具市场潜力的旅游度假区的高速发展。项目建成后，将成为集游客接待、旅游导航、休闲娱

4、乐于一体的综合性游客服务中心，营造一个生态、时尚、创意、智慧的游客服务氛围，给前来度假区的游客非同凡响的服务体验。以此带动度假区，成为以国际水准进行开发和管理的地区时尚的湖滨旅游度假胜地，力争将该区域创建成为明星旅游度假区。本可行性研究的主要范围如下：项目建设背景及建设的可行性、必要性；建设内容、规模、地点；环境保护及节能；建设工期和进度安排；劳动定员；投资估算及资金筹措。1.2报告简要结论旅游度假区游客服务中心是响应国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见政策背景下，旅游度假区业态必不可少的配套服务设施项目。项目的实施主要可以为游客提供优质的综合性服务，同时起到生态保护和环境改造、加快旅游业转

5、型升级的作用，使旅游业真正成为人民群众满意的现代服务业。项目建成后，将成为集游客接待、旅游导航、休闲娱乐于一体的综合性游客服务中心，营造一个生态、时尚、创意、智慧的游客服务氛围，给前来度假区的游客非同凡响的服务体验,力争将该区域创建成为明星旅游度假区。因此项目的建设是必要的。本项目符合国家和产业战略政策，有利于生态环境保护，推动市旅游休闲产业的发展；同时项目具有较好的经济效益和社会效益，市场前景良好，因此项目可行。项目的各种建设条件较好，资金来源有保障，建议项目实施。本项目用地。项目尚未拿地，建设条件尚不完备。项目需进行用地申请。本项目用地。主要建设游客服务中心用房。同步实施环境绿化、地面停车

6、场地及水、电、气等配套设施。序号项目指标单位1用地面积2总建筑面积3建筑占地4建筑层数5机动车位其中小车车位大车车位1项目总投资：万元。2资金筹措：有限公司自有资金、金融机构贷款。2017年7月2018年6月。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景我国旅游业是第三产业中最具活力和增长最快的行业，其产业规模已位居世界前列。据世界旅游组织预测，到2020年将成为世界最大的旅游目的地国和第4大客源输出国。我国旅游产业正处在转型升级和建设旅游强国的重要历史阶段。国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）首次将发展旅游业提升为国家战略，明确提出要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和

7、人民群众更加满意的现代服务业。在“十二五”期间我国旅游业继续处于高速增长阶段，同时国内旅游成为产业发展的基础，旅游业迎来新的黄金发展机遇，将进入战略提升时代、旅游强国时代、全民旅游时代、休闲旅游时代、品质旅游时代和旅游国际化时代。作为我国最重要的旅游目的地和客源产生地，地区的旅游业将继续呈现蓬勃发展的态势。区域旅游需求快速增长，将率先进入休闲时代；区域旅游合作不断深化，产品共建和市场共拓的局面正在形成；旅游产品加快升级、旅游产业加快转型，旅游业态不断创新；区域旅游市场需求的趋旺和消费市场的转型，特别是休闲度假迅速兴起，形成新的区域旅游发展形势。区域旅游竞争力和旅游国际化水平不断提高，也为市旅游

8、业发展带来了新的机遇。根据市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、市城市总体规划（20042020）、市旅游发展规划（20032020）、市休闲度假旅游发展规划（20102020）等文件的总体要求，指导和促进市旅游业在“十二五”期间实现新的跨越和又好又快的发展，推动旅游业转型升级，将市建设成为旅游强市和华东一流、全国知名的休闲旅游目的地。市将大力开发休闲度假旅游产品，构建以满足市民日常休闲为基础，满足外来游客休闲需求为主导，以城市休闲区、环城游憩带、乡村休闲区、旅游度假区为空间支撑，以观光休闲、娱乐休闲、文化休闲、美食休闲、商务休闲、购物休闲、康体休闲、教育休闲、养生休闲等为主要功能，各类专

9、项休闲度假有机补充的休闲度假旅游产品体系。国务院总理李克强在2014年7月2日主持召开国务院常务会议中，确定了促进旅游业改革发展的政策措施；会议认为，旅游业是现代服务业的重要组成部分，带动作用大。加快旅游业改革发展，是适应人民群众消费升级和产业结构调整的必然要求，对于扩就业、增收入，促进经济平稳增长和生态环境改善，意义重大。要着力推动旅游业转型升级，使旅游开发向集约节约和环境友好转型，旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，旅游服务向优质高效提升。会议强调，要以改革开放增强旅游业发展动力，推动旅游市场向社会资本全面开放，提升旅游产品品质和内涵，让国民享受更加便捷安全、多彩快乐的旅游之美。一直以来，

10、“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”是旅游业发展的指导思想，但在国务院确定旅游业改革发展三大政策措施和意见中，旅游业被定位为是现代服务业的重要组成部分，这就意味着适用于现代服务业的政策规范，可以适用于旅游业，这为正确认识旅游业的经济社会功能、正确认识旅游业的作用定了调，并为我国旅游业的转型升级指明了方向。国务院洞悉中国民众消费需求的变化，从关注民生、提升民众幸福感的角度，顺应经济社会发展的客观规律与趋势，把促进旅游业改革与发展提到了重要议事日程上来。旅游业发展到今天，国内出游人次已经超过32亿，作为旅游消费者的中国民众更加强调旅游的品质，不再满足于简单的走马

11、观花，细分旅游市场理所当然地应该受到高度的重视，随着改革开放带来的民众生活水平的快速提高，民众对于旅游的消费需求与日俱增，甚至形成了出游需求的“堰塞湖”。面对急速增长的民众需求，国务院常务会议指出要提升旅游产品品质和内涵，用创意设计创新旅游产品，让游客享受更加便捷安全、多彩快乐的旅游之美。”这些要求在意见中再次被强调、细化。区旅游产业发展的重点，是依托市等旅游度假区，开发山水度假精品，建立游戏文化标杆，借鉴国际先进的理念与做法，依托7公里临湖岸线资源，将建设成为国内首家以国际水准进行开发和管理的地区时尚的湖滨旅游度假胜地，力争将该区域创建成为省级旅游度假区。目前旅游度假区已初具规模，在地区已经

12、颇具影响力，顺应这个良好的发展趋势，需要建设旅游度假区游客服务中心，进一步做好旅游资源整合工作，为前来度假区的群众提供良好的服务，以适应这个极具市场潜力的旅游度假区的高速发展。项目建成后，将成为集游客接待、旅游导航、休闲娱乐于一体的综合性游客服务中心，营造一个生态、时尚、创意、智慧的游客服务氛围，给前来度假区的游客非同凡响的服务体验。以此带动度假区，成为以国际水准进行开发和管理的地区时尚的湖滨旅游度假胜地，力争将该区域创建成为明星旅游度假区。综上所述，旅游度假区游客服务中心项目正是在国家和地区旅游业规划发展的大背景下所需要的。2.2项目建设必要性国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发20

13、1431号，以下简称意见）正式出台，成为继国务院41号文件关于加快发展旅游业的意见、国民旅游休闲发展纲要、旅游法之后的又一旅游业重要纲领性文件，显示了国家旅游战略的新规划。一直以来，“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”是旅游业发展的指导思想，但在国务院确定旅游业改革发展三大政策措施和意见中，旅游业被定位为是现代服务业的重要组成部分，这就意味着适用于现代服务业的政策规范，可以适用于旅游业，这为正确认识旅游业的经济社会功能、正确认识旅游业的作用定了调，并为我国旅游业的转型升级指明了方向。国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议中，确定了促进旅游业改革发展的政策措

14、施。会议强调，要以改革开放增强旅游业发展动力，推动旅游市场向社会资本全面开放，提升旅游产品品质和内涵，让国民享受更加便捷安全、多彩快乐的旅游之美。因此，集游客接待、旅游导航、休闲娱乐于一体的综合性游客服务中心，将可以营造一个惬意的游客服务氛围，是响应国家旅游战略规划和转型升级的需要。长期以来，国人的旅游观念还是停留在走马观花式的到此一游，没有培育出真正的休闲游的概念，休闲旅游文化长期缺失。休闲旅游是一种可持续性发展的新型旅游形式，是国家旅游规划倡导的发展方向。发展休闲旅游，一要走集群化产业创新路子，改变眼下低、小、散的状况，加大旅游资源整合力度，加快产业转型升级，形成一批集观光体验、休闲度假为

15、一体的旅游集聚区。二要走差异化产品开发路子，发展各具地方特色的休闲旅游。三要走现代化设施建设路子，用创新的理念推进旅游配套设施建设。因此，尽快建成配套的休闲旅游服务设施，是更好地服务游客、适应游客休闲的需要。旅游业本身具备极强的低碳环保属性，而我国传统文化正在成长为旅游业的核心内涵，有着广泛的群众基础和鲜明的民族特色。为使我国旅游资源得到有效保护和合理利用，引导旅游业走可持续发展的低碳经济之路，倡导全社会为自然环境和传统文化保护而共同努力，规划以“宜居、宜业、宜游”与“产城融合、景城一体”的思想，统筹试验区城镇建设。突出城镇地域文化特征，充分提炼地域文化内涵，促进城镇旅游化建设，形成文化旅游产

16、品生产区与市场服务区。因此，旅游配套服务中心是积极开发休闲旅游、提升旅游服务体验、实现旅游低碳经济发展的需要。围绕市旅游业转型升级和建设旅游强市的要求，遵循“整合与开发并重，优化与创新同步”的旅游产品开发方针，全市发动，发掘旅游大资源，集中力量，培育旅游大亮点，积极调整旅游产品结构，推动旅游产品转型开发和品牌提升，构建完善的旅游产品体系，形成以观光旅游为基础，以休闲度假为主导，以文化旅游为特色、商务旅游及其它专项旅游共同发展的旅游产品格局，全面提升我市旅游产品的吸引力和竞争力。区旅游产业发展的重点，是依托市等旅游度假区。目前旅游度假区已初具规模，在地区已经颇具影响力。顺应这个良好的发展趋势，建

17、设旅游度假区游客服务中心，是进一步做好旅游资源整合工作、为游客提供良好服务、适应旅游度假区高速发展的需要。随着旅游度假区快速发展，同时周边嬉戏谷景区、生态露营地景区的开发，旅游配套设施明显滞后。项目建设接待中心、停车场可以规范旅游接待业，提高交通承载能力，提高游客停留时间和促进旅游消费，有利于提高旅游承载力和旅游服务能力，改善旅游环境，打造特色旅游休闲度假业，增强旅游吸引力和市场竞争力，促进旅游经济发展，实现旅游综合开发。旅游业作为正在培育的支柱产业，被喻为“朝阳产业”、“无烟工业”，是当前推动经济持续发展的新增长点。本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向，坚持旅游资源开发与保护并重的原则，

18、区域经济协调发展的原则，对于推动旅游业发展，繁荣旅游市场，促进旅游经济均有重要的意义。旅游业的发展对促进当地经济发展也有着十分显著的作用。据测算，旅游业一人就业可带动相关行业5人就业，通过旅游开发能带来直接的旅游收入和相关旅游业服务收入，也能改善当地经济结构，活跃地方经济，有效地带动地方各项事业的发展。因此，本项目的建设是提高旅游承载力、促进旅游经济发展的需要。第三章 项目市场与需求分析3.1项目市场分析据有关统计资料显示，二十多年来我国的国内旅游业得到了突飞猛进的加速发展。从1994年起，旅游人数年增长率都在6%以上，旅游业收入年均增长20%以上。旅游业作为国民经济新的增长点地位，不断得到巩

19、固加强，如此高的发展速度在也是世界罕见的。因此，世界旅游组织的预测，今日十几年内中国将在世界旅游市场发挥重要的作用，到2020年将成为世界最大的旅游目的地国和第4大客源输出国。目前，我国居民的出游方式也在悄然转型，正由传统的观光型向休闲度假型转变。休闲度假是经济社会发展、文明程度提高的必然趋势。众所周知，发展休闲度假最关键的要具备两个基本条件。第一，是有钱，有支付能力。第二是有闲，既有旅游的时间。随着小康社会建设的全面推进，经济社会的持续发展和文明程度的全面提高，我国公民可自由支配的收入大大增加，旅游已成为大家满足温饱之后的一种新需求。特别是经济发达地区公民的旅游形态开始向休闲度假旅游转化升级

20、。据统计，目前中国主要客源产出地的三大经济区域，、珠三角、精进环渤海达到休闲旅游以成为这些地区居民更高层次的旅游消费。二是我国已经形成了较为完善的休假制度的实行，标志着制约休闲度假旅游的“有闲”问题也将逐步得到解决。它不仅使我国节假日的分布更合理，同时使光大居民得到更多休闲和出游的时间，形成了两天双休日、三天小长假、七天黄金周的科学合理、分布均衡的假日体系。从节假日的总天数看，全年法定休假日达到115天，已接近西方发达国家的水准。尤其是法定的职工带薪休假条例出台，机关部门、企事业单位强制实行休假制度，会激发更多的工薪阶层加入到休闲旅游队伍中来。因此项目市场前景具有较大潜力。3.2项目需求分析随

21、着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，将转而追求更新的旅游方式。人们外出旅游，再有了一定的旅游经历之后，更渴望身心测底的放松与休闲的生活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离城市的喧闹在大自然中与家人享受天伦之乐。度假旅游市场业已形成一定的规模，都市周边的周末短期度假和节假日度假以初期雏形，整体上正在由观光旅游向度假旅游转。根据国际通常的发展规律和我国社会经济发展状况，有关专家指出度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国3-5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这以市场的形成和扩大，将

22、为旅游业创造出旺盛的需求。根据查机构调查，在今后的旅游产品开发上，对休闲度假产品的开发展第一位，生态环境产品占第二位。顺应这种发展趋势，建设集游客接待、旅游导航、休闲娱乐于一体的综合性游客服务中心，营造一个生态、时尚、创意、智慧的游客服务氛围，给前来度假区的游客非同凡响的服务体验，以此带动度假区，成为以国际水准进行开发和管理的地区时尚的湖滨旅游度假胜地，将会是一个极具市场潜力的发展机会。第四章 项目建设规模与功能分布4.1项目概况本项目主要建设游客服务中心用房2972。同步实施环境绿化、地面停车场地及水、电、气等配套设施。4.2建设规模本项目用地12894，约19.34亩。主要建设游客服务中心

23、用房2972。4.3项目经济指标表序号项目指标单位1用地面积2总建筑面积3建筑占地4建筑层数5机动车位其中小车车位大车车位4.4项目规划示意图第五章 项目建设地址及条件5.1项目区域现状项目位于旅游度假区。位置示意图如下：5.2项目地块现状本项目用地12894，约19.34亩。项目尚未拿地，建设条件尚不完备。项目需进行用地申请。5.3项目区域建设条件市地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区。气候温和湿润，年平均气温15.4；雨量丰沛，年平均降水量1071.5毫米；日照充足，年平均日照时间2047.5小时；无霜期长，年平均227.6天；常年主导风向东南偏东。春夏秋冬，四季分明。地区的河

24、流属长江水系平原水网区，北有长江，南有和鬲湖，京杭大运河由西向东斜贯中央，形成一个北引江水，汇流运河，南注两湖的自然水系。建设场地未发现滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷、地面沉降、地裂缝等不良地质现象。根据建筑抗震设计规范（GB500112001），场地抗震设计烈度为7度，设计基本地震加速度值0.10g，按0整平后，场地土层厚0.788.94m，按不利条件考虑，为类建筑场地。特征周期值0.40s，为可进行建设的一般场地。1. 市区位条件得天独厚，北临长江，南濒，与上海、南京两大都市等距相望，是中国“大上海经济圈”的重要城市；同时与苏州、无锡联袂成片，构成中国最富庶的“苏锡常地区”。京沪铁路、沪宁高

25、速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。国家一类开放口岸长江港拥有万吨级通用码头、集装箱码头和石化专用码头；民航航班可通达国内10多个大中城市。现辖金坛、溧阳两市和、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五区，总面积4385平方公里，常住人口459.2万人。历来经济发达，是江南重要的商品集散地，也是我国重要的区域经济中心城市之一，荣获“中国投资环境百佳城市”、“中国大陆最佳商业城市”、“国家科技兴贸创新城市”、“国家知识产权示范创建市”等称号，城市综合实力名列全国第20位。2. 区位于长江三角洲平原西北部，濒，衔湖（西），东邻江阴、无锡，南接宜兴，西毗金坛、丹阳，北接城区、新北区，总面积1246.6平方千米

26、。境内平原宽广，地势低平，河网稠密。平原占总面积的99%，其中水域占总面积的27.4%，是典型的“江南水乡”。全区有耕地4.07万公顷。是吴文化的发源地之一，拥有5000多年的人类文明史、2700多年的古城建设史和2500多年的文字记载史，自古人文荟萃、英才辈出，先后诞生了19位帝王、9名状元和1546名进士，为全国县级之最。境内的春秋淹城遗址是我国最古老、保存最完好的地面城池，属国家重点文物保护单位。文化发达、人文荟萃，历史上这里曾形成“阳湖文派”、“恽南田画派”、“词派”。改革开放以来，经济迅猛发展，综合实力不断增强，经济和社会发展水平在全国县级区域经济中始终处于领先地位。在历届“中国农村

27、综合实力百强县（市）”评比中均名列前10位，是“中国明星县（市）”、“中国首批小康县（市）”之一。本项目附近有沪宜S48高速公路、S342省道、S232省道，交通四通八达，十分便利。1. 供水：由旅游度假区既有市政给水管供给，生活与消防泵房另据详细规划确定。2. 供电：由周边道路电缆接入，地块内按供电部门要求配置变电所。3. 通讯及闭路：由周边道路电缆接入，地块内按有关专业部门要求配置通信机房及有线电视机房。第六章 项目建设方案6.1设计依据1. 市城市规划管理条例；2. 建筑设计防火规范(GB50016-2006)；3. 民用建筑设计通则(GB50352-2005)；4. 国家现行的有关法规

28、和规定以及市的有关规定；5. 甲方提供的设计要求及相关资料。6.2设计指导思想1. 依托原有地形与道路，充分利用原有植被，不破坏原有生态状况，加强生态保护。2. 满足使用功能的要求。项目的工程内容、体量面积和配套设施应满足项目的使用要求，让使用者满意和舒适。3. 适应已选定的场址。在已选定的场址范围内，合理布置景观和构筑物，以及地上地下管网的位置。4. 符合工程标准规范要求。设施的基础、结构和采用的建筑材料，应符合政府部门及专门机构发布的技术标准、规范要求，确保工程质量。5. 经济合理。工程方案在满足使用功能、确保质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金。6.3规划设计原则1. 提高品质原则：

29、确立以人为本的设计理念，尊重人的生活行为特征，体现对人的关怀，倡导先进的消费理念，加强可持续发展意识，创建健康的消费场所，营造一个自然美的生态旅游中心，打造都市中的怡然栖息之地。2. 增值增益原则：充分挖掘经济效益与社会效益的统一，在保证优良品质的前提下遵守节约集约资源原则，以体现良好的社会效益。3. 个性化思维原则：空间环境与建筑单体设计充分体现面向二十一世纪的人类理想建筑的高起点、高水平、高质量、高标准的特点，项目规划设计因地制宜，突出个性，充分利用总体平面的优化布置，合理有效地利用土地。通过活泼且具有鲜明个性的设计手法，以生态的理念布置绿化、水景，通过植被的多样性，营造优美的环境和个性鲜

30、明的建筑，形成鲜明的个性。4. 以人为本原则：充分考虑人们的生理和心理需求，创造丰富的、适宜的具有个性的不同层次活动空间，实行环境空间系列对不同行为方式的支持，塑造富有活力的整体空间环境。5. “均好性”配置原则：以道路为骨架组织全区的空间秩序，并在规划的各个层面诠释收放有序的空间形态，体现建筑景观的均好性，通过合理的布局，为人们营造良好的休闲环境，长远规划，充分考虑实施的可操作性。6.4项目定位项目定位为集游客接待、旅游导航、休闲娱乐于一体的综合性游客服务中心，营造一个生态、时尚、创意、智慧的游客服务氛围，给前来度假区的游客非同凡响的服务体验。以此带动度假区，成为以国际水准进行开发和管理的地

31、区时尚的湖滨旅游度假胜地，力争将该区域创建成为明星旅游度假区。第七章 资源利用7.1资源利用本工程非资源开发类，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水、森林等自然矿产资源进行开发，故不对资源开发及综合利用展开分析，只简要介绍如下。本工程不属于资源开发类项目，对资源开发方案不予论述。本工程建设过程中需要耗用的自然资源及原材料为：钢材、水泥、木材、混凝土等。材料在有其生产的企业，可以就近取材。钢材与水泥在当地有生产企业，本工程就近取材，可节约建材采购费用和运输费用。7.2资源节约措施建设资源节约型的社会如今已成为全国上下的共识，建设行业是民生性、社会性很强的行业，在节约型社会的建设中具有举足轻重的作用。项目建设单位将认真落实科学发展观，在