工程部承接查验全程指南doc.docx

1、工程部承接查验全程指南doc一、承接查验概述以及内容和依据1、 什么是承接查验？物业的承接查验是指物业服务企业对接管物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型是。新建物业的承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。物业管理机构更迭时的承接查验，是指根据签订的物业服务合同，新接管的物业服务企业协助物业的产权单位、业主委员会与原物业服务企业，对已入住的物业共用部位、共用设施设备进行查验和接管。2、 承接查验的主要目的和意义是什么？在物业

2、竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住前，对物业进行承接查验。其目的是：规范物业承接查验行为 ，明确交接双方 （建设单位与物业服务企业）的责、权、利关系。 其意义主要是：确保物业具备正常使用功能，充分维护业主及物业服务企业的合法权益，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。3、 承接查验有什么特点？物业的承接查验是物业管理中一个十分关键和重要的环节，其工作质量对后期物业管理服务至关重要。物业承接查验完成是物业开始投入使用、物业管理服务工作全面启动的标志。物业承接查验具有覆盖面广、技术含量高、时间紧、任务重等特点。（1） 覆盖面广，涵盖规划设计列时的物业共用部位、共用设施设备三大方面，主要包括

3、：1 共用部位：一般包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。2 共用设备：一般包括电梯系统、给排水系统、防雷系统、消防系统、公共照明系统、电视系统、发电系统、变配电设备、供暖及空调系统、智能化系统、安防系统、网络及通讯系统、中水处理设备等。3 共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、游泳池、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。（2） 技术含量高，需要工程技

4、术人员具有丰富的实操经验，掌握一定的专业技能，熟练操作检测工具设备。 （3）时间紧、任务重，承接查验工作一般在物业交付业主使用前一至三个月陆续进行，在此期间，物业服务企业对房屋接管验收以及物业交付前期准备工作同时展开，因此承接查验对物业服务企业来说，时间相对紧张，任务较重，物业服务企业需根据承接查验计计划及物业交付方案合理安排，确保承接查验工作按计划顺利推进行。4、 承接查验一般采用什么方式？承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是物业服务企业在竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料进行接收，包括有关单位验收报告，物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套的相关合格证明材料；同

5、时对物业公共部位配套设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并应督促建设单位及时解决发现的问题。查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。物业服务企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷、影响正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。物业的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查检。（1） 观感查验：是对被查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方式进行。（2） 使用查验：是指通过启用设施

6、或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。（3） 检测查验：是指通过运用仪器、仪表、工具等对被检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。（4） 试验查验：是指通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设备、设施的性能。5、 如何组建承接查验的团队？其工作职责包括哪些？物业承接查验是物业服务企业承接物业前的重要一环，物业承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业服务企业在承接查验前应根据承接物业的类型、特点、项目面积大小等因素组建承接查验团队。其团队组建主要包括以下要点：1） 组建时间要提前。承接查验团队组

7、建应在物业承接查验前三个月完成，使整个团队有一个充分的磨合期，同时通过开展培训和熟悉现场，便于承接查验工作的衔接和开展。2） 人员构成要全面。承接查验团队成员一般应涵盖项目负责人、客服人员、工程人员、行政人员、保安人员、清洁人员等。人员构成要全面，满足承接查验工作需要。承接查验团队成员要求具有一定的工作经验和较强的业务能力。团队成员人数可根据接管物业的规模而定。因此团队成员最好由其他项目抽调具有一定工作经验和业务能力的员工组成，同时，该团队成员应考虑作为今后项目管理服务工作启动后的骨干力量。3） 组织架构要合理。6、 承接查验工作计划与方案应包含哪些要点？1） 物业承接查验项目清单；2）承接查

8、验小组人员分工；3）承接查验工具的种类；4）承接查验的基本方法及注意事项；5）承接查验时间节点安排；6）四方（建设单位、监理单位、施工单位、承接查验小组）工作协调机制的建立；7）承接查验发现问题的处理流程。7、 承接查验前的准备工作包括哪些？1） 计划准备：与建设单位就承接查验的日期、进度、验收标准等，制订房屋、设备设施承担查验实施方案，派出工程技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做准备。2）人员准备：物业服务企业在承接查验前，应就承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加，以便有针对性地编制验收计划。3）技术准备：主要包括对现场情况的勘察和了解，对相关技术

9、资料的熟悉，提前参与物业竣工验收和共用设备设施的安装调试，做到心中有数。4）工具准备：在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据情况提前准备好所需要的检验工具。5）资料准备：在物业的设备设施承接查验中，须做必要的查验记录，因此在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料的准备，制订查验工作流程和记录表格。8、 承接查验一般涉及哪些流程？（1） 相关图纸资料移交流程： 否工程建筑产权资料A：规划图纸、项目批文、用地批文B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料、丈量报告工程技术资料A：红线图、总平面图B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C：工

10、程合同、工程预决算D：工程设计变更通知及技术核算单E：竣工图：1. 单体建筑、结构、设备竣工图 2. 附属工程及地下管网竣工图F：房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、弱电、消防验收证明书G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书H：新材料、构配件的鉴定合格证书I： 供水、供电、消防等设备的检验合格证书、供水、供电、消防等设备技术资料J： 砂浆、混凝土块试压报告K：绿化工程竣工图L：其它技术资料接管验收资料A：接管验收手续B：接管验收设备确认凭证C：接管验收物业本体确认凭证（2） 承接查验现场处理流程：（3） 确认查验结果流程（4） 物业交接流程 否 是9、 户内工程验收的主要内容是什么？毛坯房工程

11、验收的主要内容包括：（1） 墙体、空调孔、窗台、木门窗、烟道。（2）户内给排水系统、阳台坡度、雨水管。（3）护栏、铝合金门和窗。（4）安防、火灾报警器、弱电系统、智能化系统等。户内带装修工程验收的主要内容包括：（1）墙体、空调孔、抹灰、墙砖、马赛克、地砖、大理石墙身。（2）窗台、木门窗、阳台坡度、护栏、铝合金门和窗、木地板、橱柜。（3）户内给排水系统、雨水管、淋浴间、卫生间配套设施、烟道。（4）入户电路及电气、安防、火灾报警器、弱电系统、智能化系统。（5）配套家具、家电等。10、 公共区域工程验收的主要内容是什么？（1） 楼宇内消防通道、楼梯。（2） 楼层大堂、窗、护栏、楼宇外墙、楼宇天面设施

12、。（3） 园林绿化、亭园小筑、观景鱼池、水景。（4） 道路、大门、停车场及配套设施、游泳池及配套设施、会所、活动中心、娱乐设施。（5） 物业配套用房、设备用房等。11、 设备设施工程验收主要包括哪些系统？（1）电梯系统。（2）消防系统。（3）高压供电系统。（4）低压配电系统。（5）发电机系统。（6）楼宇内供配电系统。（7）空调系统。（8）通风系统。（9）公共智能化系统。（10）公共安全防范系统。（11）会议系统。（12）公共广播系统。（13）无线对讲系统（中继系统）。（14）给排水系统。（15）中水系统。（16）废（污）水处理系统。12、 物业承接查验的法规依据是什么？物业承接查验工作主要是依

13、据中华人民共和国住房和城乡建设部2010年10月14日 颁布的物业承接查验办法。该办法是为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的相关规定而制定。13、 物业承接查验的原则是什么？ 根据物业承接查验办法规定，为充分保障物业业主的共同利益，确保物业项目质量、明确建设单位、施工单位、物业服务企业和业主间的权责，物业承接查验应当遵偱诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。14、 物业承接查验的指导和监督主体是谁？根据物业承接查验办法规定，国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物

14、业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。15、 承接查验活动中，建设单位、物业服务企业及业主间的关系是什么？（1）物业承接查验办法鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。（2）建设单位与物业买受人签订的商品买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和装修标准。（3）建设单位制定的业主临时管理规约，应当对物业服务企业承接查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。16、 建设单位与物业服务企业应如何共

15、同实施物业承接查验工作？（1） 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。对不能达成补充协议的，可以按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行。（2） 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完善、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 （3）建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业守成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。17、 实施承接查验的物业，应具备什么条件？（

16、1） 建设工程竣工验收合格，已取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。（2） 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公共设施设备已按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。（3） 教育、邮政、医疗卫生 、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划要求建成。（4） 道路、绿好和物业服务用房等公共配套设施已按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。（5） 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等，共用设施设备已取得使用合格证书。（6） 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。（7） 法律

17、、法规规定的其他条件。18、 实施物业承接查验的依据是什么？（1）商品房买卖合同。（2）业主临时规约。（3）前期物业服务合同。（4）物业规划设计方案。（5）建设单位移交的图纸资料。（6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。19、 物业承接查验协议应如何签订，其内容和意义是什么？建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，并根据承接查验结果签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利及义务、违约责任等事项作出明确约定。 物业承接查验协议应作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

18、物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承接违约责任。20、 物业交接手续应如何办理？建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。21、 物

19、业承接查验的费用如何结算？物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同或物业承接查验协议中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。承接查验费用计算通常采取以下两种方式：（1）按物业建筑面积为单位计取。（2）按物业服务企业投入实际成本+服务酬金计取22、 如何进行物业承接查验备案？物业服务企业应当在物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（1）前期物业服务合同。（2）业主临时管理规约。（3）物业承接查验协议。（4）建设单位移交资料清单。（5）查验记录。（6）交接记录。（7）其他与承接查验有关的文件。 建设单位和物业服务

20、企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。23、 物业交接后，建设单位和物业服务企业的责任如何界定？物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承接相应的法律责任。（相关连接：承接查验办法第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。物业管理条例第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物

21、业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。） 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的，法律法规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。二、承接查验方法及注意事项24、

22、 如何进行户内装修工程查验的顺序安排？（1） 查验人员首先把卫生间及淋浴房，分别储水10mm左右，对上述区域进行闭水试验，然后查验人员从入户大门开始查验，进户门后自左向右（或自右向左）按顺序查验天花、墙面、地面、配套物品，进入房间或独立区域后按上述方法进行查验，避免漏查。（2） 对给水管时行试压，在条件许可的情况下，应将冷、热水管连通。（3） 检测水电表读数及水电设施、智能化对讲系统、消防报警系统、安全报警系统。（4） 最后检查卫生间及淋浴房地面是否积水，并记录给水管压力读数。25、 如何进行户内土建工程查验？（1） 如何进行墙体空调孔、抹灰查验？查验墙体有无裂纹、渗漏、倾斜、使用2m靠尺测量

23、，靠尺与墙体之间间隙不大于4mm。用90。角尺测量墙体阴阳角，误差应在3。以内。空调孔必须外低内高，避开落水管，孔洞周围抹灰整齐，配有装饰盖。查验抹灰是否平整、涂料薄厚是否均匀，是否存在漏刷，表面有无脱皮、缝隙、污渍、霉渍、外墙渗水水痕、划痕、刮痕等。（2） 如何进行墙砖、马赛克、地砖查验？ 查验墙砖、地砖应用橡皮锤敲击，听声音是否空鼓，粘贴是否殷实不空鼓，表面有无缺棱角、裂痕。砖缝应不大于3mm，匀缝应平整。查验马赛克时应特别注意不能留有尖锐的砖刺等，底灰水泥标号一定要达标，用橡皮锤敲击不能有脱落、松动现象。（3） 如何进行大理石墙身、窗台查验？ 查验大理石表面有无破裂、破损、棱角是否锋利，

24、有无大面积空鼓，表面有无色差等问题。大理石铺贴是否水平、光滑，整体观感是否完好。如果大理石是多块拼凑形成，应特别注意大理石面有无高低不平、装饰槽尺寸不一等情况。 另外大理石与窗户的对缝应严密，窗户的保护膜须清理干净，大理石与墙面接合处须整齐，不要留有间隙。（4） 如何进行烟道查验？ 查验烟道与排烟管是否密封完好，排烟管固定是否牢固、密封。检查主烟道时可在楼顶用铅坠测试，畅道无阻为合格。26、 如何进行户内装饰装修工程查验？（1） 如何进行木地板查验？查验木地板对缝是否严密，表面有无色差、划痕、凹坑、发霉、发黑等现象，四角处是否空鼓；用脚践踏不能上下颤动，高度不能高于房间外地面。地脚线要紧靠墙面

25、，固定牢固。（2） 如何进行橱柜查验？查验橱柜安装是否牢固，与抽油烟机配位是否合适，橱柜是否密闭，柜门对缝是否均匀、互不刮蹭，高度是否一致，表面有无脱皮、划痕、裂缝，灶台水平且不能高于墙台。抽油烟机与橱柜镶嵌是否整齐，补胶是否均匀。（3） 如何进行木门查验？查验木门时，先目测门和门框整体是否存在色差，如存在需要进行补漆处理。然后测量地面是否水平，再用水平尺测量门与门框的水平度，把90。角尺的两边靠在地面与门（门框）之间，角尺的两边与门框在一个平面上可测量竖直充，角尺一边垂直门框所在平面可测量铅垂度目测门与门框表面有无划痕、钉孔、脱皮、胶块、裂痕、殘缺，是否凹凸不平，是否光滑。查验门框内外四个角

26、对缝是否严密，门与门框的缝隙距离应在2mm3mm之间，门与地面的距离应在3mm5mm之间，门框四周装饰板与墙面距离应不超过2mm，并且须用墙灰修补整齐。查验门锁与档片是否稳固，有无划痕，凹入门（门框）内的周边有无缝隙。开关门时检查门锁舌是否顺滑无阻塞，门板是否顺滑。查验时应适当用力多次开、关木门，看门锁舌是否伸缩自如、门板是否有小裂缝、门框是否松动、门与门框的多处补灰是否掉灰。同时应注意提醒各分包方在维修时须做好门板的保护措施，清洁开荒时应注意用水量，预防因水浸泡门框，导致门框、门板变形变色。木窗用材要平滑无裂纹，刷漆均匀，玻璃要稳固不晃动。27、 如何进行户内给排水系统查验？查验给水管时，一

27、般情况下须在卫生间水龙头处加压到6KG压力，30分钟内保持5.8KG压力以上或24小时内保持5.5KG压力以上为合格（具体试压参数须根据设计参数确定），卫生间沐浴水龙头保持水平且与墙面平行。 排水管道与管件应为同一品牌，以免因膨胀系数不同而渗水。在穿过水泥地板处应做特殊防水密封处理，以免渗水。阻燃管应刷防护漆，存水弯在存水位高度在50mm以上。地漏要安装平整密封，周边水泥要平滑且略高于地漏。马桶、面盆、地漏放水2分钟以上，排水畅通即为合格。 重点检查阳台雨水管与天花、地面接合处，以免渗水。28、 如何进行户内五金、铝合金门窗工程查验？（1） 如何进行护栏、铝合金门和窗查验？查验阳台护栏立杆是否

28、宽度在11cm以内，高度在110cm以上。焊接是否平整、固定牢固、漆面完好。窗户护栏是否固定牢固不颤动，喷漆是否完好无变形、无凹坑。查验铝合金门、窗是否推拉顺畅无摩擦，密封垫是滞完好并能防水，落地窗锁上后推拉行程是否在1mm以内，喷漆是否完好无变形、无凹坑。查验窗户是否安装防坠落措施，周边封胶是否整齐无断点。（2） 如何进行卫生间及配套设施查验？ 查验马桶安装水平（应做到冲水时无渗漏、排水畅通、马桶盖安装牢固），面盆柜与墙之间应封胶完好，柜门开启灵活、不错位，并注意面盆柜内水管与面盆柜接口处是否安装饰盖。面盆柜开孔是否太大。梳妆镜是否有残缺、裂痕，固定装饰盖螺丝是否生锈。卫生间插座是否有防水功

29、能。沐浴房玻璃门框是否牢固，玻璃门是否密封防水，推拉是否顺畅无异响，地砖缝是否补灰严密、无渗漏隐患。卫生间及沐浴房分别储水10mm左右，然后放水，查验地面是否有积水。29、 如何进行户内电气电路工程查验？（1） 如何进行入户电路及电气查验？查验户内电箱各个空气开关与标识的空调、照明、插座是否相符，动作电流30mA，动作时间0.1s，用绝缘电阻测试仪测量相相、相地、相零等各线之间绝缘电阻应0.5M。用接地电阻测试仪测量接地线接地电阻应1.电箱内接线是否牢固，各个插座要使用专用的插座测试仪进行测试。开关按钮方向应统一。各房间灯具开启关闭正常，吸顶灯应安装固定架，避免仅靠玻璃胶单一固定，存在安全隐患

30、。（2） 如何进行安防、火灾报警器查验？查验安防、火灾报警安装是否牢固、完整，报警器在模拟动作后监控中心是否即时报警并显示住户楼号、层号、房号等位置，双向复位后能否恢复正常。30、 如何进行户内弱电及智能化设施工程的查验？（1） 如何进行电视线、电话线、网线查验？使用网线测试仪对电话线、网线在层间弱电井内分线出口端与入户线箱进线端测量是否有断线，在入户线箱出线与各个房间出线之间测量是否有断线。（2） 如何进行门禁系统查验？在大堂使用主机呼叫，在房间内查验能否打开图像、对讲、开门，图像是否清晰，对讲有无噪音，固定是否水平端正，使用功能是否符合设计规范要求。31、 如何进行户内配套家具、家电查验？

31、查验家具表面有无脱皮、划痕、裂缝，整体有无变形、开裂，如果柜门是开启式，则要查验合页固定是否牢固，开关门时有无异响。如果是推拉门则要查验滑道与滑轮固定是否完好，滑轮调到最低时柜门能否顺利取出。 查验家电通电后能否正常使用，有无异常杂音，保修凭证、发票（或发票复印件）、说明书是否齐全完好。32、 如何进行房屋建筑工程查验？（1） 如何对楼宇内消防通道、楼梯进行查验？查验楼宇内消防通道地面、楼梯有无水泥残留块、通道内有无消防管、落水管等阻碍物。防火门是否开启灵活、油漆完好。查验楼梯扶手焊接是否平整，固定是否牢固，表面漆面是否完好，立杆是否宽度在11cm以内，高度在110cm以上。（2） 如何对楼层大堂、窗、护栏进行查验？查验楼层大堂地砖、墙砖粘贴是否牢固、空鼓，表面有无缺角、裂痕、划痕等，对缝横平竖直沙灰是否饱满。砖缝应不大于3mm，勾缝平整。天花抹灰是否平整、涂料厚薄应均匀不漏刷，表面无脱皮、缝隙、污渍、霉渍、划痕、刮痕等。楼层窗推拉是否顺畅无摩擦