信阳市钢材现货交易市场建设项目可行性研究报告.docx

1、信阳市钢材现货交易市场建设项目可行性研究报告信阳市钢材现货交易市场建设项目第一章 总 论1.1 项目提要1.1.1 项目名称：信阳市钢材现货交易市场建设项目1.1.2 项目建设单位：上海晟三物资有限公司1.1.3 建设性质：新建1.1.4建设单位概况：上海晟三物资有限公司成立于200年，公司主要经营建筑钢材：螺纹钢、线材、盘罗和工业用钢：型材、板材等。公司在上海松江、嘉定，苏州等设立了办事处，与山东日照、江苏沙钢、安徽马钢等钢铁企业建立了长期稳定的供销业务，并与上海绿地建设发展有限公司、上海华亮建设发展有限公司，河南申宏建筑工程有限公司等30余家大型企业建立了长期稳定的合作关系。公司资产3.6

2、亿元，公司2010年主营业务收入6.283亿元，营业利润1282.5万元，所得税350.6万元，净利润1213万元；2009年主营业务收入5.356亿元，营业利润1053万元，所得税280.5万元，净利润967.3万元。1.1.5 项目提出的理由与过程“十一五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在“十一五”资源综合利用指导意见中指出：“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一。全市生产总值达到975亿元，按可比价格计算，比上年增长12.8%，高于全省2.1个百分

3、点，居全省第5位，“十一五”以来首次跃居全省前列。地方财政一般预算收入28.02亿元，增长12.1%，财政实力进一步增强。城镇居民人均可支配收入12047元，农民人均纯收入4618元，分别增长9.3%和8.1%，增幅分居全省第2位和第4位。为加强钢材现货交易市场的规范管理，大力发展循环经济,提高资源利用率,支持地方经济建设，提出“信阳市钢材现货交易市场”的建设。项目拟选地址为信阳市金牛开发区，项目占地面积300亩（约200010平方米）。项目主要建设信阳市钢材现货交易市场、配套五金机电城，同时建设商务酒店、酒店式单身公寓、员工住宿楼、仓储物流区、办公楼、等生活配套综合生活区，市场总建筑面积21

4、.08万平方米，项目总投资5.8亿元，建成后可入驻钢铁贸易企业1000多家，每家注册资本平均500万元，将引进资金50亿元，预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。1.2 可行性研究报告的原则、依据与范围1、编制目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。（5）对项目决策及其实施提出优化建议

5、。2、编制依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国城市房地产管理法；（4）中华人民共和国环境保护法；（5）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（6）建设项目经济咨询评估指南；（7）“十一五”资源综合利用指导意见；（8）国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知；（9）河南省物流业发展“十一五”发展规划；（10）国务院关于加强节能工作的决定；（11）河南省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见；（12）信阳市城市总体规划（2008-2020）；（13）业主提供的其它有关资料。3、编制范围本可行性研究报告主要对信阳市钢材交易市场

6、建设项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、市场分析及市场、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。1.3 项目概况 1.3.1 拟建地点项目拟选地址为信阳市金牛开发区，项目占地面积300亩。信阳市辐射地区广阔，钢铁材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。1.3.2 主要建设条件1、政策条件“十一五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在“十一五”资源综合

7、利用指导意见中指出：“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一，而且“十二五”期间，信阳市提出一方面要构建起现代产业体系，我们要培育发展新兴产业，改造提升传统产业，加快淘汰落后产业；另一方面要打造产业平台，以平台来支撑经济总量实现翻番。2、区位条件信阳市产业集聚区南距武汉200公里、广州1000公里，北距郑州300公里、北京890公里，东距合肥340公里、南京500公里、上海760公里，西距西安530公里，位于中原城市、武汉城市圈和皖江城市带三大经济圈中心位置，处于陇海经济带、长江经济带之间，是信阳宁西工业走廊的龙头，具备承

8、接东、南部产业转移、实现中部崛起、进军西部的天然区位优势。2、交通条件信阳市产业集聚区西临107国道和京广铁路，南北向的京珠高速公路、在建的时速达350公里的京广高速铁路和东西向的宁西铁路、312国道、沪陕高速公路交叉穿越，出入口和车站均设在集聚区内，向东还有大广高速公路、106国道、京九铁路等交通运输大动脉。距武汉天河机场120公里，距郑州新郑国际机场200公里。淮河航运便利。1.3.3 项目建设规模及建设内容本项目建设规模总占地面积为300亩（约合200010平方米），功能分区及用地面积如表1-1所示：功能分区用地面积一览表表1-1A区综合配套服务设施60B区公共停车场20C区钢材现货交易

9、区120D区仓储物流区50E区五金机电城50合计300本项目规划为5个区，分别为A、B、C、D、及E。主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为2-3层;酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为9层；员工公寓35700平方米；酒店式公寓单身公寓楼17300平方米；仓储用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。建筑面积一览表表1-21店铺用房127600平米2酒店及综合配套服务设施15200平米3员工公寓楼35700平米4酒店式单身公寓楼17300平米5仓储用房13200平米6物流管理用房1200平米7公厕、垃圾中转站、设备用房600平米

10、商户1000户员工公寓（住宅）306套酒店标间180间单身公寓308间合计210800平米1.3.4 项目建设进度安排项目建设期为一年，建设时间为2011年6月至2011年6月1.4 项目总投资、资金筹措及收入测算1.4.1 项目投入总资金及资金筹措本项目项目总资金为固定资产投资、流动资金之和。本项目总投资为58000万元。（见表1-3）1.4.2 项目总投资构成分析项目总投资构成分析表表1-3 单位：万元序号费用名称投资额占项目投入合计总资金%1固定资产投资5000086.21.1建设投资静态部分5000086.21.1.1 建筑工程费35028.860.41.1.2 设备及工具购置费656

11、211.31.1.3安装工程费用656.21.131.1.4工程建设其他费用46528.021.1.5基本预备费23814.11.2建设投资动态部分1.2.1 涨价预备费01.2.2 建设期利息03流动资金800013.8项目总投资(1+2)100.00%1.4.3 资金筹措本项目总投资为58000万元，全部通过企业自筹解决。1.4.4 营业收入测算（1）店铺租金收入店铺总建筑面积为127600平方米，平均租金为80元/平方米*月，经测算该项收入每年为13780.8万元。（2）酒店营业收入共180间套间，平均每间的收入为220元，经测算该项收入为每年1445.4万元。（3）仓储费收入仓库总建筑

12、面积为13200平方米，仓库的租金每个月为40元/平方米*月，测算该项收入每年为633.6万元。（4）酒店公寓 共有酒店公寓308间，平均每间每天收入为150元，经测算该项收入每年为1686.3万元。（5）员工公寓共有员工公寓306间，平均每间每天的收入为150元，经测算该项收入每年为587.52万元。营业收入估算表收入来源金额（单位：万元）店铺租金收入13780.8酒店营业收入1445.4仓储费收入633.6酒店公寓1686.3员工公寓587.52合计18133.621.5 项目社会效益评价1.5.1 项目建设有利于钢材资源的综合利用，节约资源城市大建设，导致钢材品种及数量需求日益增长，信阳

13、市现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从河北、山东、湖北等地长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，而且对美化城市环境起到促进作用，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。1.5.2 该项目经济带动能力强，能够促进信阳市经济发展本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前信阳地区及周边地钢材交易量测算，本项目建成后预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。因此该项目经济带动能力强，能够促进信阳经济的

14、发展。1.5.3 项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进信阳地区社会经济协调发展有良好社会效益，而且对富裕和谐、美丽的新信阳建设这一战略目标具有积极的促进作用。1.5.4 项目直接或间接带动大量人员就业建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。同时本项目能入驻近1000家企业，预计能直接或间接带动近五千人的就业。1.6 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单

15、位数量备 注1项目占地面积亩300 合2000102用地性质商服用地3建筑面积m22108004容积率1.055绿地率25%6建筑密度35%7建筑层数多层8商户户10009员工公寓（住宅）套30610酒店标间间18011单身公寓间10812建筑耐久年限年5013建筑结构耐火等级级一14屋面防水等级级三15建筑抗震设防类别类丙16抗震设防烈度度617结构形式框架结构18建设期年119定员人6020建设总投资万元5000021年营业收入万元18133.6222年总成本费用万元3967.223年利润总额万元11849.6224净利润万元8887.2125财务内部收益率%22.44所得税前%17.06

16、所得税后26净现值万元30475.39所得税前万元14566.19所得税后27投资回收期年6.39所得税前年9所得税后28总投资利润率%20.41.7 可行性研究的结论与建议1、可行性研究的结论信阳市钢材现货交易市场项目的建设，是信阳市经济发展的需要，是维护市场经秩序、改善城市场环境和提高城市市场服务功能的需要。市场的建设可为信阳市钢材生产企业提供市场销售平台，为信阳市的使用企业提供具有价格优势和质量有保证的产品，可促进信阳市本地企业更好地发展。市场建设后，预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元，解决近五千余人的劳动就业问题。本项目的建设，最终将实现产业化升级和行业

17、可持续健康发展的目标，是拉动经济增长，实现市场繁荣的重要举措，是一个百姓得实惠，企业获效益，政府赢民心的项目，对信阳市经济社会发展具有重大意义。综上所述，我们认为本项目是切实可行的。2、建议1、项目总投资5.8亿元，投资较大，需加强融资，确保资金按时到位，顺利完成项目建设。2、项目需吸引近1000多家商家入驻才能保证预期的效益，因此，必须加强项目招商，指定一个切实可行的策划方案，确保项目的收益。3、加强项目管理，资金控制，合理安排工期，确保项目及时实现经济效益。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 建设节约型社会政策的落实，促进资源综合利用2005年3月，中央人口资源环境

18、工作座谈会12日上午在人民大会堂举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话。他强调，全面落实科学发展观，进一步调整经济结构和转变经济增长方式，是缓解人口资源环境压力、实现经济社会全面协调可持续发展的根本途径。要加快调整不合理的经济结构，彻底转变粗放型的经济增长方式，使经济增长建立在提高人口素质、高效利用资源、减少环境污染、注重质量效益的基础上，努力建设资源节约型、环境友好型社会。为全面落实科学发展观，加快建设资源节约型、环境友好型社会。把河南省经济切实转入全面协调可持续健康发展轨道，根据国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知（国发【2005】21号）、国

19、务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发【2005】22号）和国务院关于加强节能工作的决定（国发【2006】28号）文件的精神，信阳将建设成一批符合循环经济发展要求的示范企业，建成一批资源节约型、环境友好型城镇和产业园区，进一步形成低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的经济市场发展格局。2.1.2 市场的需求为本项目创造了条件钢材企业用户涉及各行各业，市场容量大，信阳市钢材现货交易市场的建设，有利于实现生产企业、销售商家、资源产业的联体跨越式发展，形成具有一定规模的信阳经济市场园区。因此，信阳市钢铁材料行业要实现跨越式发展，需要营造一个完善、规范、具有一定规模的综合交易市场作为支撑平

20、台。2.1.3信阳市发展规划对市场建设的要求信阳市“十二五”发展规划对于市场建设的要求为：以商促农，以商促工，按照现代化商品的流通要求和国际流通业发展趋势，积极探索新型业态，提高流通业效率。推行连锁经营、特许经营、代理配送、仓储式批发、多式联运、电子商务等现代流通组织形式和营销方式，改造和提升传统商贸业和运输业；加快商品市场网络体系建设，完善流通设施，合理布局重要商品市场。进一步加快以市区市场为龙头，县城市场为骨干，集镇市场为支点，边际市场为衔接的市场网络。本项为钢材现货交易市场，建成后市场年交易额将达到150亿元，符合信阳市“十二五”发展规划的要求。2.2 项目建设必要性2.2.1 是整顿与

21、规钢材销售市场的需要城市大建设，钢材品种及数量需求日益增长，现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从河北、山东、湖北等地长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。2.2.2 是促进信阳市经济发展的需要本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前信阳地区及周边地钢材交易量测算，本项目建成后预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。因此该项目经济带动能力强，能够促进信

22、阳经济的发展。2.2.3 是完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象的需要本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进信阳地区社会经济协调发展有良好社会效益。第三章 市场分析及市场预测3.1 市场分析3.1.1 国内市场现状钢铁材料产业作为整个国民经济各行各业提供装备产业，提供生产设备和生产工具的产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大。在我国制造业的发展中，要成就一批全国一流

23、、国际领先的企业和企业群，最重要的决定因素之一就是服务企业的市场系统和市场规模，高层次、高效率、高质量的金属材料市场体系的建立成为工业化进程中一个地位特殊、非常关键的步骤。一个辐射全国的钢铁材料市场的建立，相当于把原料采购和销售市场开到了企业的门口，对于钢铁材料生产企业的作用无疑是积极和有力的。有世界1/5人口的中国的经济建设和人民消费的巨大内需是首要动力。若干年内中国经济可能“一枝独秀”于世界，随着中国人生活水平不断提高，汽车、机械、房地产业的持续发展，钢铁材料产品的需求将明显上升，档次也将提高。中国巨大的内需市场，成为被外商看好的所谓“世界上尚待开发的最后一个大市场”。 3.1.2信阳市钢

24、铁材料市场状况目前信阳市还没有比较规范的钢铁材料市场，规模效应明显和对产业带动力强的批发市场几乎没有，形成信阳市钢铁材料市场“散、小、乱、差”的局面，也增大了管理难度。不少批发市场的硬件、软件配套建设跟不上，几乎没有象样的服务功能，市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上，不利于经营户成长壮大，也阻碍了市场自身的积累与发展。市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式，市场间低水平竞争、价格战竞争激烈。市场管理人员和交易人员素质低。管理人员对现代流通模式和现代企业管理方式了解得少。市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益，缺乏长远的发展眼光。数目众多但

25、是规模都很小，经营水平参差不齐，市场提供的交易方式比较原始，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法，经营户主要的进驻方式仍是短期租赁。这种市场结构容易导致经营户短期行为，低价倾销、无序竞争严重；市场假冒伪劣充斥，甚至出现一些产品和企业“优汰劣胜”的所谓“逆向选择”，不能建立规范、高效、系统的市场体系，严重影响我市钢铁金属产业向高质量、高水平、国际标准发展。3.2 市场前景分析随着国民经济的迅速发展，在国家大力发展基础设施的同时，伴随汽车、机械、家电等制造行业的蓬勃发展，对各种板材、管材、特殊钢材、不锈钢材等高附加值产品的需求增加较快。实现城市化、建成“世界制造中心”、以汽车、住房为代表的新的消费升

26、级，是全面建设小康社会的主要目标，而这些都需要大量的钢材作为支撑。近年来，信阳地区钢铁行业及建筑等相关行业近年来增长迅猛，发展势头强劲，预计在未来还有更大的发展空间。这些发展和增长，使得行业和社会对钢材的需要会随之加大。与金属有关的原料、半成品和产成品等货物需要各种物流服务功能，于是钢铁行业的增长对物流服务功能的广度和深度都将提出更高的要求，因而对于与此相关的配套物流设施和服务需求将有很大的市场空间。由于受我国房地产行业热升的影响，信阳地区的建筑业从其目前的发展势头来看，建筑业对于建筑用钢以及建筑用器械设备等的需求也会继续上升，因此由于建筑业的快速发展而导致对于金属材料相关需求的增大的趋势将会

27、越来越明显。第四章 项目建设条件分析4.1 项目选址项目拟选地址为信阳市开发区，项目占地面积300亩。4.2 项目建设条件4.2.1地理交通条件信阳全市共有京广、京九、宁西三条铁路，京港澳、大广、沪陕三条高速，106、107、312三条国道，分别形成“双十字”交叉，交通区位优势明显。本项目建成后，辐射区域广阔。便利的产通条件使项目区物资的进出运输成本低廉，使市场的产品与其他各地市场产品相比更具价格优势，可有效降低信阳本地企业和百姓的采购成本。4.2.2信阳经济状况全市生产总值达到975亿元，按可比价格计算，比上年增长12.8%，高于全省2.1个百分点，居全省第5位，“十一五”以来首次跃居全省前

28、列。地方财政一般预算收入28.02亿元，增长12.1%，财政实力进一步增强。城镇居民人均可支配收入12047元，农民人均纯收入4618元，分别增长9.3%和8.1%，增幅分居全省第2位和第4位。第五章 项目建设规模及建设内容5.1 建设规模项目主要建设内容：信阳市钢材现货交易市场聚商检监管、产品贸易、仓储配运、综合管理、配套生活住宅五大功能，形成信阳地区具有一定规模的“国内先进型、生态环保型、管理集中型”的贸易生态市场园区。项目建设主要分A、B、C、D、E五大区域： 功能分区用地面积一览表表5-1A区综合配套服务设施60B区公共停车场20C区钢材现货交易区120D区仓储物流区50E区五金机电城

29、50合计300A区：占地60亩，为综合配套服务及员工生活住宅设施，主要完成产品商检监管、综合管理等功能。B区：占地20亩，为公共停车场，主要为市场内提供停车服务，同时兼具物流平台的功能。C区：占地120亩，为钢材交易区。D区：占地50亩，为仓储物流区。E区：占地50亩，为五金机电城。预计项目建造后，可入驻钢铁贸易企业1000多家，据初步估计，项目全部建成后，将将引进资金50亿元，预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。可提供销售服务、综合管理岗位近五千人左右。项目建设规模：整个项目规化用地300亩，总建筑面积计划在21万平方米左右（建筑密度为35%），建筑规划符合国家产业政策。项目总投资资为人民币5.8亿元。5.2 建设内容本项目规划为五个区，分别为A、B、C、D及E。主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为2-3层;酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为9层；员工公寓35700平方米；酒店式单身公寓楼17300平方米；仓储用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。见“表5-2 建设内容一览表”。建筑面积一览表表5-21店铺用房127600平米2酒店及综合配套服务设施15200平米3员工公寓楼35700平米4酒店式单身公寓17300平米5仓储用