碧水苑住宅楼项目可行性研究报告.docx

1、碧水苑住宅楼项目可行性研究报告项目负责人：XX注册咨询工程师 编 制 人 员：XX注册咨询工程师 XX注册咨询工程师XX中国注册会计师咨询单位：*资质证号:*编制时间：二一一年五月五日至二一一年六月十日声明:本项目建议书_XXXX_投资咨询有限公司制作，所有建议均非最终咨询建议。 文中涉及部分双方商业机密，仅供本次咨询项目融资借款使用和借贷双方参与此次融资活动的人员阅读。未经双方同意，本项目建议书所有内容不得向第三方透露。第一章 总 论1.1 基本情况(1).项目名称：碧水苑住宅楼建设项目,以下简称本项目(2).项目性质：新建(3).建设地址：本项目位于重庆XXXX区滨江景区FD-100-01

2、1(4).项目业主：重庆*有限公司(5).业主地址：重庆XXXX区大道68号(6).法人代表：(7).建设规模及内容：总用地面积2000平方米（约3亩），总建筑面积28236平方米，其中住宅建筑面积24815平方米，公共活动用房855平方米，商业面积1711平方米，地下车库及设备用房855平方米。(8).项目建设工期：20个月（2010.42011.12） (9).总投资:项目开发建设总投入11714.72万元，其中：开发建设成本费用8143.52万元，运营费用1812.66万元，经营税金及附加857.24万元，经营期利息20.00万元，土地增值税881.30万元。1.2 业主简介本项目的业主

3、是重庆*有限公司，该公司成立于2002年8月，由北京中恒讯视科技发展有限公司董事长和长源房地产开发有限公司董事长_XX_合资组建。注册资本金3000万元人民币，建设开发资质为二级。公司组织机构健全，下设总工办、开发部、财务部、办公室、报建部、预算部等部门，是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。是XXXX区具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一。1.3 项目经理简介 项目经理（承包人）：朱 * *，男，现年51岁

4、，身份证号码 xxxxxxxxxxxxxxxxx，市XXXX区人，家住XX市XX区XX路88号8幢8一8。多年以来，朱 * *曾任城市建设工程有限公司总经理和市希翼建设工程有限公司、市希翼建筑劳务有限公司总经理，二级建造师，一直从事民用建筑、公路、桥梁及其他工程项目建设，其工程质量均为合格以上，在建筑行业内具有一定知名度。承包人信用状况较好，据调查了解，朱 * *社会信用较好，无银行不良信用记录，无违法、民事、刑事案件记录。1.4 编制依据及研究范围1.4.1编制依据（1）、XXXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）、投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）、建设项目经济评价方法

5、与参数（第三版）；（4）、XXXX区国土房管局文件；（5）、XXXX区统计局和房地产协会的相关数据资料；（6）、本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等；（7）、市建筑安装装饰工程概预算定额。（8）、XXXX区城总体规划（府文200458号）及市政府批复（X府20051号）。（9）、委托方提供的包括区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件原始资料及有关基础性数据等。1.4.2 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.5 主要

6、技术经济指标附表1-1 主要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积2000约3亩2居住人数人794每户按3.2人计算3总建筑面积28236100%3.1住宅建筑面积24815全部对外销售3.2商业面积1711全部对外发售3.3管理与公共活动用房8553.4底下车库及设备用房8554停车泊位个384.1地面个104.2地下个285容积率3.56绿地率357建设工期个月20二主要经济指标1项目开发建设总投入万元8142.281.1其中：自筹资金万元20001.2银行贷款万元6000 2销售收入万元12698.153销售税金及附加万元780.934利润总额万元2224.

7、181.6 简要结论滨江公园景区东西贯穿全城，绿化面积达21万平方米，宜雅宜闲，既是一个长达3.7公里的绿化走廊，也是一个集绿化、健身，文娱于一体的休闲公园。是最适宜居住的“天然氧吧”居住地，具有丰富的住居元素。而本项目用地位于公园景区东段中心位置，距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。项目建成后可近距离观看长江风光，视野开阔，观景遥江效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。项目周边已有建成的居民区，是新县城休闲健身的中心地带。本项目地块水电配套和通讯条件优越。用地一侧紧临滨江大道，是县城中心区的主要干道，交通条件和出行情况优越。地块周边配套完善、交通便利

8、、居住环境优越，休闲、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。本项目建设规模较小、但基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将大幅度提高入住居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升XXXX区的城市形象做出一定贡献；有利于促进体育广场周边风貌协调，美化城市核心区周边形象。因此本项目具有较好的经济效益和社会效益。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 基本概况XXXX区位于市版图中心，东

9、经10728031081237，北纬293318301625之间，呈西北东南走向分布，南北长87km，东西宽54km，幅员面积2901km2。长江横穿县境47km，水上距离重庆主城区172km、陆上150km。东依石柱土家族自治县，南接武隆县、彭水县，西靠涪陵区，北邻忠县、垫江县。全县辖31个乡镇340个行政村，总人口79.5万人。全县属亚热带季风气候，具有气候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。 是著名的旅游名城，周属巴国，曾建“巴子别都”，东汉和帝永元二年（公元90年）建县，以“XX”扬名海内外，被誉为东方“XX之乡”。境内有名山、XX洞两个4A级景区和国家级森林公园双

10、桂山、鬼王石刻等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区、龙河流域自然风情旅游区、新县城旅游综合服务区三大旅游景区，2005年全县旅游直接收入8500万元。是一个典型的移民大县，四期移民搬迁完成后，大力加快发展经济和城市建设。 “十一五 ”期间在经济建设方面，国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长，增速均保持在13%以上。2008-2010年间的平均增幅更是达到17.06%，超过GDP同期平均增幅。经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。 在城市建设方面，XXXX区城总体规划提出了“一城、二片区、三区域、四组团”的城市规划布局结构。近几年，为加

11、快实施“五个重庆”工程，全力建设宜居，让老百姓住得更舒适，生活更方便，环境更优美，城市更具魅力，将城总体规划“一城、二片区、三区域、四组团”修改完善为 “一城、二片、六组团” 的城市空间布局，按照“东拓、西进、南扩、北优”的城市建设发展思路，以城市升级改造工程为抓手，着力实施“绿化、亮化、净化、美化”四大工程，加快完善城市功能，城市“四化”建设取得了明显成效。2.1.2XXXX区空间结构规划为更好地维护和发展特有的“一城、二片、六组团” 的城市空间布局结构，一个以王家渡组团为中心，向东、西、北三面辐射的城市格局已经形成。随着名山组团、镇江组团、丁庄溪组团、水天坪组团、龙河东组团的拉开，城市建成

12、区面积由1992年的1.42平方公里发展到了现在的10平方公里，是老县城的10倍，城市人口达到12万人， “一城、二片、六组团”的城市格局初步形成了。近年来，城市基础建设进行了四个方向的扩展，1.向东拓展跨过龙河大桥向东拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为10多平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有港口码头、城市公交车等交通枢纽，区位条件良好，但龙河东区域用地地形以丘陵为主，用地相对较破碎。继续东扩至水天坪工业园区，可依托水天坪工业园区的政策优势，有较强的发展动力，且继续向东用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能

13、力，能够辐射市域东部双路和兴义两大乡镇。 2.向西拓展跨过斜南溪向西，发展丁庄溪码头、建设中的火车站之间区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为5平方公里，西部城镇也由此而生。西部用地条件虽略差于东部，但可拓展用地也较大，同样具有区域辐射能力，能够辐射市域西部湛普镇及加强与涪陵和重庆主城方向的联系；但跨山发展，城市基础投入相对较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今迎宾（滨江）大道已通，与县城中心连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶段，未来可依托火车站的发展建成的宜居中心和物流集散地。3.向北拓展跨过正在建设的长江二桥向北，发展名山街道，向东发展镇江化工工业园

14、区之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为5.5平方公里。处于县城中心河对岸和水天坪河对岸区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展旅游业和工业，但跨江发展，交通投入较大。尤其是名山风景区以东的地区，由于该地区远离城市中心，且位于原镇江镇的化工工业园区，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在原镇江镇场镇所在地区域。4.向南拓展跨过县城四环路，发展四环路以南至原汇南乡场镇沿线。可发展区域的适宜城市建设用地约为2平方公里，直接与县城中心连成一遍。目前，世纪花城基础设施已全面动工，但此区域用地不多，可建成城市未

15、来的后花园。另斜南溪沟谷回填至火车遂洞口区域约2平方公里，介于县城滨江大道与四环路之间，用地不大，但可美化城市，提升城市形象，有效拓展城市空间。因此，在未来5-10年内的，城市建设将强力带动整个区域的经济发展和城市的提升。2.1.3本项目提出的理由为进一步提高改善人民群众的生活居住条件，促进城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，城市形象得以美化。根据的经济发展状况而提出的本项目建设。本项目地块位于XX市XXXX区XX城滨江大道东段中心位置，距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。项目用地在XXXX区滨江景区东端。项目用地面积12542平方米，东邻恒安江城1号楼，南临滨

16、江大道，西临港口休闲广场，北邻百舸争流的长江港口码头，项目建成后可近距离观看长江风景，视野开阔，观景效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。本项目建成后，一方面可满足市民日益增长的物质文化生活需要，另一方面，可提升城市环境风貌，促进城市建设的提档升级。因此，该项目的宏观建设背景十分利于项目的推进。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目的建设，利于提升城市形象本项目地块在新县城滨江休闲公园规划范围内，地块位置特殊，一方面紧邻滨江大道，一方面处于长江港口河提之边，根据发展规划，重新科学合理建造具有城市气息的标志性建筑，将使整个地块面貌焕然一新，融入整个新县城的风格之中，会极大

17、提升城市建设形象。2.2.2可以大幅度改善、提高居民生活、居住条件本项目可以改善目前XXXX区城中心对总价要求在35-80万，单位面积在55-120左右平方米的高品质的休闲度假生活小区地产产品的市场需求量。为县内外所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。本项目左右侧是新建休闲、健身、娱乐公园景点，现已绿树成荫连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏江景风光。从而极大提高居民生活质量和居住条件2.2.3有利于充分利用土地资源通过项目产品品质的提升，进一步提升XXXX区中心城区的房地产项目档次。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀

18、缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，有利于促进房地产市场消费的多元化发展，大幅度提升其原有城市土地的价值。综上所述，本项目的建设是非常必要的。2.3项目建设的有利于条件2.3.1气候条件XXXX区属丘陵地，呈“四山”夹“三槽”地形，海拨118.5米至2000米，属于中亚热带湿润季风气候，常年气候温和，雨量充沛，四季分明，热量丰富，立体气候较明显。年均气温18.5，年均降水量为1123.4毫米，无霜期318天，日照时数1311.8小时。这种气候对房地产开发施工影响是较小且有利的。2.3.2 生态条件XXXX区紧紧围绕建设资源节约型和环境友好型社会目标，以建设国家级生态示范区试点县和创

19、建市环境保护模范县为载体，多年来开展“蓝天”、“碧水”、“绿地”、“宁静”行动。加快库周绿化带、水土保持、国土整治、生态家园建设，着力推进库区整治和溪河流域治理。主要污染物总量减排任务达到国家标准。县城城区大气达国家二级标准天数100%。县城集中式饮用水源水质达标率保持在95%以上，乡镇集中式饮用水源水质达标率保持在65%以上。工业废水处理达标率达74.2，城镇生活污水处理达标率达到59.9%，森林覆盖率达39.09。XXXX区是中国著名旅游城市。近几年来，全县共投资数十亿元建设名山、X桂山、“XX神宫”、“XX街”、 XX仙境、XX石刻和四坪森林公园，三抚原始林场，龙河风景区、南天湖景区及世

20、界著名的大溶洞“XX玉洞”。名牌景区。以“名山”为代表的历史人文景观已蜚声海外，堪称一座巧夺天工的生态园林和道教、佛教、宗教文化精品；以绝佳自然条件著称的南天湖旅游度假区正在开发之中，梦幻般的自然风光，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。 本项目地处XXXX区城中心区域。2010年统计数据显示，新县城中心区城市园林绿地面积达到202万平方米，绿地率达到35.4%，绿化覆盖率达到38.6%，人均公共绿地面积达到11.9平方米。本项目所在地自然资源得天独厚，推窗见绿，出门游园，伸手健身，呈现出一幅“城在林中、水在城中、人在景中”的住宅美景图，环境优美、生活方便、居住舒适、更是无与伦比。本项目左右

21、两侧是滨江公园，邻近港口移民广场，与公园内休闲、娱乐、健身景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步最美滨江长廊的美丽风景。2.3.3 交通条件. XXXX区位于四川盆地东南边缘，境跨长江两岸，地处长江上游，上距重庆172公里，下游距宜昌476公里,交通十分便捷通畅，从整个重庆的版图上看，位于腹心地带，临靠涪陵区、垫江、忠县、石柱县、武隆县等四县，交通战略位置显著。根据重庆相关政策，2012年将融入“四小时重庆”，打破交通瓶颈，加快的经济发展。目前渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。未来交通(三峡水路航道、高速公路、铁路等)条件将非常优越。.市内交通主要有公交车和出租车。出租面包车和的士车都很

22、多，也很方便，从本项目区域起步不要打表5元就可以到达中心城区的任何地方。目前，县政府已规划组建一家公交公司，进一步完善城区公交体系。本项目邻近长江港口，南临滨江大道，陆路、水路交通十分便捷。地处公交体系的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。第三章 项目市场分析3.1 项目定位3.1.1项目目标定位鉴于竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。碧水苑项目是目前XXXX区城在滨江大道上的第一高层中、小户型项目，具有标志性。高层观景

23、楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天、绿水、观景的人来说，本项目是不错的居家选择。3.1.2项目业态定位主要的客户群体为私营企业主、白领职员、以及国内有条件老人易地养老，且思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活，的对象等等。本项目住房档次定位中等稍偏高档次。消费人群主要为有较高的文化层次，观念较新，且有一定的经济实力的投资型和提升居家质量型的需求型客户3.2 项目前景分析项目周边是一块人口密集，视野开阔，观景遥江效果极佳的土地。用以开发中高档次住宅，是非常珍贵非常稀缺的风水宝地。随着对城市进行提档升级，本地段正逐渐成为新生的高档住宅区域之一。项目建

24、成后，无论是从天上看，还是从地面望，你都可以领略到这座中高档住宅身在绿地之中。这无疑成为本项目光明市场前景的稳定保障。3.2.1项目临街商业市场前景分析项目所在地商业基本上集中在滨江大道沿线。其商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品和批发供农村市场使用的各类商品等，商业面积有一定规模，但档次中偏低。基本饱和了中低消费市场，使得该区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次、少体量的商业放量提供了大好机会。本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺，旺盛的健身休闲人气加交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消费人群与很多商业有明显的不同，其所拥有的休闲、旅游

25、人流量、交通、地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，保证了本项目日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资与经营者前来。因此本项目的商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其他一般商业比起来，发售更为容易。综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。3.2.2项目住宅前景分析根据我们的市场调查分析，本项目的不存在销售问题。其理由如下：. 尽管国家强力调控房地产市场，但临江和城市中心区的高层观景住宅仍处在热买上升过程，观景高层和临江楼盘的最大优点是视野开阔，因此，景观是本项目的最大卖点。. 本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足购买者需求心理。. 据调查发现，有60%

26、的潜在客户人群仍有购房才具投资保值升值的心理。. 物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查分析得出：消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在1.001.50元左右，占总调查人数的八成。结合市调市场需求和项目特征，将碧水苑定位为中高档观景性的标志性建筑，建成该区域中高品质的观景高层楼盘是可行的，销售不存在任何问题。第四章 建设内容与规模4.1 建设内容本项目是滨江长廊上的中高档次宜居工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以中高档次住房建设为主，辅以少量商业门面。4.2 建设规模总用地面积2000m2（约3

27、亩）。总建筑面积28236m2（地上建筑面积26525 m2，地下建筑面积1711m2），其中住宅建筑面积24815平方米，小区管理及公共活动用房855平方米，商业面积1711平方米，地下车库及设备用房855平方米。修建小区道路及活动场地1200 m2小区绿化1500 m2。项目开发建设总投入8142.28万元，其中：自筹资金2000万元，银行贷款 6000万元 。第五章 项目场址条件5.1 建设场地现状拟建地点：位于重庆XXXX区城滨江公园东段中心位置。场地描述：本项目所在地位于XXXX区城滨江公园东段中心位置，具有丰富的住居元素，是最宜居住的“天然氧吧”居住地。项目建成后可近距离观看长江风

28、光，视野开阔，观景遥江效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。该地块总用地面积2000m2（约3亩），地理位置十分优越，北眺长江风景，南临滨江大道，西临港口移民广场，东邻“恒安江城”1号楼。具有很好的交通、供电、给排水、通讯等基本条件，地块周边配套完善、能够满足本项目建设的需要；地块周边交通便利、居住环境优越，人气氛围较浓。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，场地上无废弃建筑物和其他杂物，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。5.2 场地建设条件.地形地貌本项目建设场地开阔、平坦，施工地带比较安全，能避开可能发生的自然灾害。场地四周无各种污染源及其他易燃易爆物品等，符

29、合国家相关规定，对组织施工有利。.地质构造本工程地块属泥岩、沙岩，地下水量较少，场地岩石地基基本稳定，场地内无断层及构造破碎带通过，场地内构造裂隙不发育。但场地多为长江河提岸回填土较多，场地基础投资会相对增加。.地质灾害危险性评估根据调查结果表明：拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质现象，现状稳定；工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小中等，危险性小中等。用地范围适宜本项目建设。.气候气象XXXX区内属亚热带湿润季风气候区。四季分明，雨量充沛。特点是春旱冷暖多变，夏季炎热多旱，秋凉多绵雨，冬冷无严寒。全年最热为79月，年均日照时数为1312小时

30、，以7月、8月最多，1月、12月最少。全年雨量充沛，年降水量为1087毫米。由于山地地貌的垂直差异，时空分布不均，光照少，云雾多，灾害性气候时有发生。根据XXXX区气象站多年来常规气象资料监测结果气象参数为：年平均气温 18.5C极端最高气温 42.8C极端最低气温 2.6C平均相对湿度 81年均降水量 1087mm年均日照时数 1311.8小时无霜期 318天平均风速 1.6m/s静风频率 17.5冬夏两季主导风频为 22主导风 N-NE.水文XXXX区境内主要河流有长江、龙河、渠溪河、碧溪河等。长江横贯中部，流程47公里，年径流量4258亿立方米。渠溪河、碧溪河、龙河等支流汇于长江。地表水系以长江干流为主，南岸有源于石柱向西的最大支流龙河，北岸有向西的渠溪河。它们在县境内构成三大水系，分水岭为背斜山脉；各水系的常年性分支冲沟大致垂直干流方向彼此平行展布。区内长江多年平均流量4258108立方米，龙河等支流及溪沟的多年平均水量110.25108立方米，全县地表径流量17.16108立方米。地下水主要分为三大类，即松