某地区基础设施建设项目可行性研究报告.docx

1、某地区基础设施建设项目可行性研究报告第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：*南区基础设施建设项目（二）项目业主：*市*建设开发有限公司（三）项目地址：*市北碚区蔡家岗镇、童家溪镇（四）项目性质：新建（五）项目建设目标、内容及规模项目建设目标：通过基础设施建设，完成对*南区范围内的土地整治，便于挂牌出让。项目建设内容：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；以及*南区范围内的土地平整。项目建设规模：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯

2、、绿化、防护工程1.5公里；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程3.1公里；园区支路6.5公里。*南区范围内的土地平整2平方公里(除道路外约3000亩)。（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资31000万元，其中：工程费用25750万元，工程建设及其他费用2387万元，基本预备费2251万元，建设期利息612万元。2、资金筹措方式：业主自筹资金11000万元，占总投资的35.48%；银行贷款20000万元，占总投资的64.52%。（七）建设周期：两年，2009年7月至2011年6月。二、业主简介*市*管理委员会，成立时间为2004年。其性质为北碚区委、区府下设的处级事业单位。

3、*市*建设开发有限公司为*市*管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。是北碚区政府按现代企业体制建立的一个投融资平台。*市*建设开发有限公司下设办公室、财务处、征地拆迁处、建设管理处、招商服务处、工程处等职能部门。现有员工35人，其中中级以上技术经济职称占员工总数的40%。，是一个精良干练的经营团队。三、研究内容与目的（一）研究内容1、研究地区经济发展趋势。2、研究项目区功能定位。3、研究项目区土地市场需求。4、根据地貌条件及土地整治要求，提出基础设施建设方案、建设规模和技术标准。5、根据建设条件，提出工程实施方案和建设工期安排。6、根据主

4、要工程数量，估算工程投资。7、进行经济、财务分析，研究本投资项目的经济合理性，判别建设项目的可行性。 （二） 研究目的通过以上研究，对本项目的建设必要性、可行性、方案合理性、经济可行性、技术可靠性提出综合性的论证报告，供有关决策部门作为开展下一阶段工作的依据，同时也可为银行贷款提供参考。四、编制依据（一）*市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；（二）国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、国家项目可行性研究指南；（三）*市总体规划图(*市规划设计院2005)；（四）*市*分区规划(*市规划设计院2005)；（五）*市*地形图1：500（*市勘测设计院）；（六）*市人民政

5、府关于北碚区*若干宗规划建设用地的批复；（七）*市人民政府关于认真做好2007年市级重点项目和重大前期项目有关工作的通知；（八）北碚区人民政府关于印发北碚区一团二园三城管委会财务管理实施细则（暂行）的通知；（九）业主提供的相关基础资料。五、简要结论（一）工程建设符合*市城市总体发展规划，有利于推动*市的城镇化建设进程，是*市推行城乡统筹实验区的有力举措，是北碚区社会经济发展的内在要求，有利于改善地区投资环境、有利于提升项目区地块的价值，项目建设是必要的。（二）项目区的地理条件优越，建设运营的资源条件能满足要求，工程技术方案可行；经整治后的土地挂牌出让不成问题；项目建设总投资 31000万元，造

6、价合理。（三）财务分析表明：财务内部收益率22.21%，财务净现值7348万元，投资回收期3.03年（含一年建设期）。经济效益良好，（四）社会影响分析表明：可提高地方财政收入，可提高当地居民的经济收入，可提供就业，社会效益显著。六、技术经济指标项目主要技术经济指标见下表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号指标名称单位指 标备注1建设规模亩3000扣除道路管网绿化后2项目总投资万元31000(1)静态投资万元30388(2)建设期利息万元6123收入来源(1)土地增值收入万元40590计算期内合计(2)前期上缴税费返还万元141004总成本万元33717计算期内合计5利润总额万元17966计算

7、期内合计6财务内部收益率%22.217资本金内部收益率%20.538投资回收期年3.039财务净现值万元7348ic=10%10借款偿还期年2等额还本付息11投资利润率%11.5812盈亏平衡点(1)保本土地出让率%65.19可出让土地(2)保本土地出让数量亩1961.7可出让土地第二章 项目背景一、*概述*幅员面积75平方公里，规划建设面积48平方公里，规划人口45万。是*市城市总体规划确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，其地理位置位于北碚区东南。距*市中心区35公里，东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能

8、衔接的枢纽。*作为*市城市北部组团之一、北碚区行政副中心，担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能。二、*发展优势独特的区位、优美的环境、便捷的交通、丰富的土地资源，为*的开发建设提供了良好的支撑。具体说，*的优势主要体现在以下几个方面：（一）区位优势*位于*市主城区北部，北碚区的东南部，处于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置。东临嘉陵江，与渝北区悦来镇隔江相望。距北碚城区16公里，跨*市中心35公里。均在30分钟车程以内。（二）环境优势*的自然条件十分优越，属于亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年平均气温1

9、8.3度，年降水量1105.4毫米。*前临嘉陵江流域，有大约30公里长的江岸线；西靠中梁山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200300米之间，*地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，是*市主城区向北拓展的最佳用地空间。（三）交通优势*的交通十分便捷，初步形成了快捷的立体交通网络。水运：嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；距离*最大的货运码头寸滩仅20分钟车程。铁路运输：遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，距离*最大的货运站*东站、龙头寺火车站均仅20分钟车程。公路：渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿

10、组团，国道212从组团经过。航空：通过悦来大桥到到江北国家机场仅25分钟车程。轨道运输：轻轨1号线、6号支线在组团设立了专门的停靠站点。（四）土地资源优势*地域宽阔，幅员面积75平方公里。工程地质条件稳定，无地质灾害隐患。目前处于规模建设初期，土地成本较低，土地性价比高，是*主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发。三、*功能定位据*市都市区城市总体规划（2004-2020），*是以居住、大型公共设施用地和以仪器制造业为主的拓展区，是举办国家级和世界级的博览会，体育赛事等的备选用地之一。北碚区政府根据“*市*总体规划”，将组团的具体定位为：组团所在北部片区为*城市近期重点拓展区域，主要承

11、接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新*的城市风貌。其发展方向为“三高”，即高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，使之成为*市最高档休闲商务新城区和*北部经济高地。由此可知，组团功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。可以预见，在不久的将来，*将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。四、*发

12、展基础目前，*控制性详细规划的三大分区规划已基本完成，各项城市建设规划及基础设计正在实旋中。消防、人防、绿化系统、水资源利用规划、市政公用设施 (公厕、汽车场、垃圾站等)和社会公共服务设施布点等各专业规划同时进行，组团范围内的测绘与地质灾害评估也已经完成，上述基础工作的稳妥进行为组团的开发建设奠定了坚实基础。在北碚区政府的牵头下，专门成立了*市*建设开发有限作为组团建设的代理业主。主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。同时也是一个按现代企业体制建立的投融资平台。第三章 项目建设的必要性一、是*市规划建设的需要*市规划局公布了*市2020都市区城市总体规划（20042020）纲要。该

13、总体规划纲要，将*定位在“五大”片区的第二个片区即北部片区。北部片区是嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间（含*）的区域，是城市近期的重点拓展区域，是以中央商务区、北部新区、集装箱港口，铁路客运中心、航空枢纽，大型博览设施和体育设施等为标志，主要承接中心城区的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能。同时，对*的发展建设定位为：“以居住、大型公共设施用地和以仪器、仪表、机械制造为主的拓展区，举办国家级和世界级的博览会、体育赛事备选用地”等项目。本项目的建设，将有力推进*市规划建设的步伐。二、是北碚区经济建设发展的需要产业是一座城市赖以发展的基础，*通过本项目的基础设施建设，将引进和打造一系列产业：一是现

14、代服务业。组团将在北部建立大型体育场馆，使其成为我市举行大型体育赛事的首选之地，从而填补我市无法举行大型体育赛事的空白。同时，在这一区域部署会展中心、高档酒店、餐饮，使其同时成为举办各种国际会议、展览交易会的首选之地。二是都市休闲旅游业。在西南靠江地区，*将建立高尔夫、休闲度假、现代游乐园、游艇俱乐部等设施机构，发展高尚都市休闲旅游业。三是新型工业。在*西部，沿中梁山东麓部署总面积达12.7平方公里的工业园区，既立足北碚本地产业优势，又与主城北部片区进行产业互补，重点发展仪器仪表、汽车电子及机电一体化等产业，发展一批具有带动性、经济效益好的劳动密集型企业和龙头企业，形成产业群。四是房地产业。重

15、点在东部沿江地区，建设高品质住宅区。五是物流产业。主要依托渝合、外环、212国道及遂渝铁路、嘉陵江黄金水道汇聚的交通优势和北部新区的产业优势，大力发展现代物流业，打造*重要的物资集散地。三、是*招商引资的需要完善的基础设施建设，是招商引资的的重要前提和保障。由于*明显的区位优势和合理的功能定位，国内外知名大公司、大财团纷纷将目光瞄准*，部分项目投资洽谈正在积极进行中，本项目的实施将有利于投资项目的顺利落户。第四章 需求预测和拟建规模一、需求预测因为*制定的“三高”标准，并严格按照这一标准一以贯之地执行，海内外大批实力雄厚的企业纷纷看好该组团。在组团西南部，云南红塔集团投资10亿元建起了顶级的红

16、塔高尔夫球场，*工业企业50强华立集团投资的中安翡翠湖、新加坡华新国际投资8亿元的水天花园、大庆石油公司投资的香溪美林已完成一、二期建设。在组团西部的工业园区，力帆集团总部已签约入驻，将建设力帆微车园。在组团东部，世界500强荷兰壳牌公司将投资4亿元建立中国西南地区总部，北大附中、北大青鸟信息产业孵化园已相继落户该地区。此外，香港香江集团、香港新世界财团、香港恒大集团、北京能新恒基集团、深圳华侨城、德中经济开发公司等知名大公司、大财团亦将目光瞄准*，有关投资洽谈正在积极进行，已与各公司、财团达成100多亿元的意向性投资协议。随着*基础设施建设的日渐完善、土地整治、以及中环干道、轻轨6号线等项目

17、的建成，*将完全融入主城，土地将供不应求，地价也会逐步上涨。可以预见，未来的*不仅是一个生态宜居的新城，还将是主城北部地区的又一经济高地。二、项目建设内容及规模项目建设目标：通过基础设施建设，完成对*南区范围内的土地整治，便于挂牌出让。项目建设内容：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；以及*南区范围内的土地平整。项目建设规模：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程1.5公里；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化

18、、防护工程3.1公里；园区支路6.5公里。*南区范围内的土地平整2平方公里（除道路外约3000亩）。第五章 建设地址及建设条件一、项目建设地址*位于*市主城区北部，北碚区的东南部，距北碚城区16公里，跨*市中心35公里。东临嘉陵江，与渝北区悦来镇隔江相望。南、北、西三面分别与童家溪镇、施家梁镇、龙凤桥镇接壤。本工程范围主要涉及蔡家岗镇和童家溪镇的部分土地，主要包括蔡家岗镇镇的群力村、石井村、陵江村、灯塔村，和童家溪镇的五星村、同兴村。二、气象地质条件（一）气候*属于亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年平均气温18.3度，年降水量1105.4毫

19、米。利于农作物、果木及林木生长。（二）地形地貌本区位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区，区内地貌为构造剥蚀残丘地貌。蔡家岗镇处于灯塔向斜轴部及其展布地带，西面是中梁山脉，东南面是嘉陵江环镇而过。蔡家岗镇所辖区域大部分是灯塔向斜浅丘和沿江河谷地形，西高东低，地势较平坦，土壤肥沃。蔡家岗镇所辖区域大部分是灯塔向斜浅丘和沿江河谷地形。本工程设计范围地形总体中部高，沿江地带低。标高170.33mm375m，相对高差205.20m。广布稻田、旱地、鱼塘。沿江地段地势陡峭，高程一般在200300米之间。（三） 气象水文*属亚热带湿润季风气候。气候特征为：冬暖，春早，夏热多伏旱，秋迟多绵雨。常年平均气温1

20、6.7，极端最高气温43，极端最低气温-3.1。多年平均降雨量1068mm。无霜期较长达335天。由于受季风环流影响，降雨年内分配不均。5-9月份降雨量占全年的70，暴雨多集中在7-8月份，最大降雨量195.3mm，强度大，是许多地质灾害的诱发因素。常年平均风速1.1m/s，最大风速27m/s。嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。最大流量4.481071/s，最小流量0.21061/s，多年平均流量2.141061/s。（四）地质条件*东、北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表、地下水排泄。本次现状调查中，第四系土层中未见泉点出露，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。地下水

21、主要接受大气降水及稻田、鱼塘及水库等地表水体的补给，经岩石中的裂隙迳流。第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。故该区水文地质条件简单。（五）地质构造及地震蔡家岗镇处于灯塔向斜轴部及其展布地带，西面是中梁山脉，东南,面是嘉陵江环镇而过。蔡家岗镇所辖区域大部分是灯塔向剥浅丘和沿江河谷地形，西高东低，地势较平坦，土壤肥沃。该地区地质条件较好,地震基本烈度为VI度,属一般地震地区。根据访问调查和收集资料，项目沿线岩（土）层结合较为简单，基本特征为：上覆第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩。*地质结构好，无重大滑坡等

22、地质灾害发生。 （六） 生态环境条件*为浅丘地貌，土壤肥沃。道路的高填、深挖地段施工均会造成水土流失。因此，在设计和施工中，要执行中华人民共和国水土保护法，建立切实可行的防止水土流失的工程措施。工程沿线地区为城市人工生态系统。沿线地区分布一定的山地，植被覆盖率较高，无野生动物，显示城市生态特征。拟建项目区域内无自然保护区，无受国家及市级重点保护的稀有植物以及受保护的野生动植物种群，所经过的河流中未发现受保护的珍稀水生生物。三、工程建设条件该工程建设条件较好，有部分低等级公路，施工场地交通方便，供电、供水均可由现有市政管网直接接入。第六章 工程建设方案一、设计依据城市道路设计规范（CJJ37-9

23、0）公路沥青路面设计规范（JTJ014-97）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）*市市政工程费用定额*市建设工程费用定额室外排水设计规范（GBJ14-87）1997年版城市道路照明设计标准（CJJ45-91）城市道路照明工程施工及验收规程（CJJ810-2001）电气装置安装工程接地装置施工及验收规范（GB501610-92）业主提供的技术资料二、规划设计原则（一）本次道路方案设计以控制性规划为前提，根据场地和地质条件作适当调整，尽量做到“安全、经济、舒适、适用和环保”，合理进行平面纵断面的设计，注意交叉路口的衔接，竭力减少工程数量。（二）正确处理远期规划与近期实施的矛盾，

24、注意满足城市持续发展及分期建设的需要，为下期建设预留空间，避免重复建设，重视经济、社会及环境效益。（三）土地利用集约化原则：合理配置空间资源、优化用地结构，根据地形、地质条件因地制宜，综合布置各项建设用地和办公设施，以节省工程总投资。（四）因地制宜的原则：根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。三、道路设计道路设计包括：蔡家引道、蔡家环道西环一期工程、蔡家环道南环一期工程、以及园区支路。（一）平面设计本项目道路工程为城市二级干道，平面线型有直线、圆曲线、回旋线三种。平面线形必须与地形、地物、环境、景观等相协调，同时应注意线形的连续性与均衡性，并同纵面线形相互配合。（二）横断

25、面设计横断面设计根据规划确定的公路性质，功能要求和规划交通量，合理确定公路各组成部分的相互关系，宽度和高差。本项目道路工程横断面设计为：24m=4m(人行道)+44m(车行道)4m(人行道)（三）纵断面设计纵断面设计参照城市规划控制标高，保证行车安全、舒适、纵坡缓顺，起伏较小，土石方基本平衡。（四）路口设计本次设计范围内共有多条道路交叉，均设计为平交路口，按规范要求设置减速车道。（五）路面结合*地区石材较丰富等特点，面层采用沥青砼，标准轴载为100KN，采用容许弯沉，容许拉应力控制，为加快进度，保证工期，基层选用养护期短的水泥稳定层，主线及匝道结构厚度如下：沥青玛蹄脂SMA-13厚4.0cm，

26、改性沥青混凝土AC-16中面层厚5.0cm，沥青混凝土AC-25下面层厚6.0cm，稀浆封层厚0.6cm，掺6%水泥稳定级配碎石基层厚20cm，掺4%水泥稳定级配碎石底基层填方及挖土方段厚35cm，挖石方段厚25cm。（六）公交系统考虑到规划区交通及人流量，本次设计中根据规划区功能性质，设置了若干划线式停车港，停车港长60m，宽3.5m。（七）人行系统本次道路设计未考虑立体人行过街系统，全部道路均采用人行横道线（斑马线）组织行人过街，人行道及路口分别设有盲道及残疾人坡道，供残疾人行走和过街。（八）路基1、 填方路基填方边坡上部8m为1:1.5，8m以下每10m为一级边坡，第二级坡比为1:1.7

27、5，第三级以下边坡均为1：2，两级边坡间留2.0m宽马道。坡面防护采取网格护坡，网格中间进行绿化。填方路基外侧地表水往路基汇集时，在坡脚设排水沟。2、挖方路基挖方边坡下部设2.5m高护面墙，护面墙顶设1.5m宽花台，上部边坡按1：0.75放坡。挖方边坡坡顶外5m设截水沟，顺地势通过跌水或急流槽接入涵洞，排出路基范围。挖方边坡均采取网格护坡，网格中间进行绿化。 3、路肩或路堤挡土墙在地势陡峭地形复杂的路段，为避免路基放坡过宽，占压河沟或重要建筑物，设计采用C15片石砼路肩挡墙或路堤挡墙。4、锚杆挡墙在挖方路段，为避免高压线铁塔或其他重要建筑物的拆迁，设计采用锚杆挡墙进行支护。（九）无障碍设计为了

28、方便残疾人使用城市道路设施，根据无障碍设计规范（JGJ50-2001）的要求，在靠人行道绿化带一侧，以及公交车站、斑马线、道路交叉口处设置盲道及缘石坡道，供残疾人使用。盲道宽0.6m，单面坡缘石坡道宽1.2m。四、市政综合管网及排水设计（一）设计内容按相关要求，初步考虑在本片区内沿市政道路敷设的管网共有七种，分别是：给水管网（包括消防），电力管网，路灯照明（包括交通监控），电信管网，联合信息（包括联通、移动、有线电视及网通），燃气管网，排水管道（包括雨水和污水）。各类管网均平行于道路埋地敷设，给水、电力、电信、联信及燃气分别与规划园区的管网相连。排水管道根据道路的坡向，结合城市排洪系统，分段截流，排入城市主排水系统。其中给水、电力、电信、联信及燃气在本次设计中按规划考虑预留通廊位置，不做具体设计，排水作为本次道路管网设计考虑，内容各详叙如下。（二）设计原则1、城市排水管道方案设计应符合相关设计规范要求。2、排水管网设计应满足地区经济和社会长远发展的需要，同时注意远期发展与分期实施相结合的原则。排水管道均按远期设计，并能适应片区建设需要，考虑分期实施的可能性。3、新建排水管网充分考虑区域排水现状及地块建设的情况，结合地块建设规划，在排水管道断面、平面布置、高程布置上适应功能的需要和接入的可能性、便利性。4、排水管网设计注意技术性与经济性相结合。尊重事实，在满足设计标准