某地产精装修工程管理指导书.docx

1、某地产精装修工程管理指导书精装修工程管理指导书 109-81#地高层试用版编制人：审核人：2011.11精装修工程管理指导书目一、项目概况1、地理位置2、建筑概况3、交房标准4、合作单位（包括监理单位、总包单位）二、建设单位工程项目管理组织架构 三、精装修管理流程1、精装修工程总控流程2、前期准备阶段2.1 精装修合同签订前准备工作流程2.2 精装修合同签订后准备工作流程3、精装修施工工序、验收流程3.1 分户质量控制可视表3.2 形象进度阶段可视表3.3 隐蔽会签表3.4 精装修施工监理旁站监督项目表 3.5 装修施工工艺指导书4、精装修工程移交流程4.1 交房时可立即处理的报事列表4、成品

2、保护5、文明施工、安全管理6、成本控制7、工程付款管理流程、结算管理规定录第 2 页精装修工程管理指导书8、精装修奖罚管理9、保修维修要求附件 1、交房标准附件 2、装修施工工艺指导书附件 3、精装修工程评判标准一、项目概况第 3 页A户型B户型60 户型AB 户型精装修工程管理指导书1、地理位置：大连 xxxx2、建筑概况:4-1#地 22#楼、23#楼、24#楼三栋高层，地上 32 层，地下一层，建筑面积平方米；精装修户型共计：800 套，其中：A 户型 176 套；B 户型 176 套 60 户型 456 套；AB 户型:12 套 120100806040200具体如下：25# 楼 26

3、# 楼 27# 楼25#楼：层数A 户型(95m2)B 户型(80m2)60 户型 68m2合计228 层27 层2=54 套27 层2=54 套27 层4 =108 套216 套2930 层2 层2=4 套2 层4=8 套12 套合计228 套26#楼：层数A 户型(95m2)B 户型(80m2)60 户型 68m2合计128 层28 层2=56 套28 层2=56 套28 层4 =112 套224 套2930 层2 层2=4 套2 层4=8 套12 套合计236 套27#楼：层数A 户型(95m2)B 户型(80m2)60 户型 68m2合计128 层28 层2=56 套28 层2=56

4、套28 层4 =112 套224 套2930 层2 层2=4 套2 层4=8 套12 套合计236 套3、样板段：25#楼一层大堂、13 层消防楼梯通道、2 层公共区域、电梯前室、8 套户内装修。4、交房标准：见附件 15、合作单位：监理单位：大连 xx 建设咨询监理有限公司总承包单位：大连 xx 建设集团有限公司二、建设单位精装修工程项目管理组织架构岗位说明书详见工程管理指引书三、精装修工程管理流程1、精装修工程总控流程分三阶段：前期准备阶段；实施阶段；移交阶段。前期准备阶段包括精装修 进场前准备工作流程（合同签订前和合同签订后）、精装修工程工序流程、精装修工程验收流程、精装 修工程移交流程

5、。如图示：第 4 页精装修工程管理指导书2、前期准备阶段：2.1 精装修合同签订前准备工作流程主要工作包括装修前置任务落实情况及要求、装修与土建（水、电）施工界面划分及质量要求，配合招第 5 页精装修工程管理指导书标工作完成。2.1.1 前置任务落实情况及要求、装修进度与土建进度对照表。具体如下：序号前置任务名称进展情况（截至 月 日）要求完成时间备注1大堂屋面防水2012.2大堂门（付框）此列根据实2012.4.203大堂建筑外墙窗（付框）际情况填写2012.4.204地热施工2011.12.305建筑外墙窗（付框）2012.4.206入户防盗门2012.6.207煤气施工2012.6.10

6、8卫生间防水基层2012.3.19厨房排烟管道安装2012.3.110室外阳台栏杆2012.6.2011室外阳台防水基层2012.3.112装修区域内防火门及各类管井门（设备）2012.5.113装修区域内智能化设备安装（可视对讲、监控 等）2012.6.2014电梯安装2012.5.3015塔吊拆除2012.5.30第 6 页精装修工程管理指导书2.1.2 装修与土建（水、电）施工界面划分及质量要求：（暂定） 电气部分1.电梯前室及公共区域总包与装修电气界面划分：a)b)c)总包已按施工图纸将各层楼梯间、电梯前室、公共区域的预埋管、盒全部完成。楼梯间穿线、灯具安装由总包完成。标准层电梯前室及

7、走廊：总包单位将集中表柜，应急电源箱安装完成，并配出至各回路（各层）第一个灯位。装修负责施工由 第一个等位（含灯具）以后的回路中的接管、穿线、灯具、开关、插座等全部装修图纸范围内的所有内容。2.室内电气部分划分：总包施工至完成市内预埋线管；由装修单位负责穿线、及室内局部管线改造施工。给排水、采暖部分1.2.3.排水：排水全部到位（楼板上 200 甩头），给水部分总包施工至室内厨房及卫生间各留一个给水点，从此往后部分由装修单位负责 完成。地热：地热盘管及保护层等施工由总包完成。防水：卫生间、阳台防水基层总包施工完毕，满足丙纶防水基层要求。总包与装修施工界面划分1.2.3.施工总承包单位按照装饰部

8、确认的墙体布置图进行整体砌筑并抹灰完成，装其中修吊顶部位无需进行抹灰；其中局部砼面修补找 平、排水管道安装及穿楼板洞口封堵由总包负责完成。装修单位负责饰面有特殊要求部位（比如壁纸，理石等）找平层施工。具体样板段装修工程中对总包施工完成质量要求详见附表：（大包提供水平线及地面规方线）第 7 页精装修工程管理指导书界面装修部位土建完成面质量要求住宅内装饰墙面厅房墙面、基层要求为普通抹灰。（防裂处理到位）。卫生间、厨房墙面基层要求为普通抹灰，厨房排烟口预留高度满足装修吊顶要求。天花装修吊顶区域结构完成。装修无吊顶（建筑 原棚）结构完成，砼面修补找平。平整度满足土建规范要求地面房/厅地板平整度2mm（

9、地板 1015mm 厚）理石结构完成。厨房玻化砖地热完成，排水管道安装及穿楼板洞口封堵完成。卫生间玻化砖地热完成，防水层基层完成满足丙纶防水基层要求。预留高度满足装修图纸要求。公共区域大堂墙面理石/玻化砖干挂结构完成，砌筑墙体不用抹灰。天花装修吊顶区域 结构完成，平整度满足土建规范要求地面理石/玻化砖 结构完成，装修施工高度预留 50mm。电梯前室走廊墙面玻化砖（壁纸） 基层要求为普通抹灰。（防裂处理到位）天花装修吊顶区域 同大堂地面玻化砖同大堂设备安装给排水所有给水点位偏差10mm 所有排水点位偏差20mm厨卫、卫生间顶板下排水横管最低点标高满足装修吊顶要求。强电同一房间开关插座高度偏差5m

10、m;相邻开关插座高度偏差0.5mm 面板垂直度 0.5mm；点位偏差20mm2.2、精装修合同签订后进场前准备工作流程：第 8 页精装修工程管理指导书2.2.1 进度计划（劳动力计划、进场材料计划、机械设备使用计划）要求：进度计划要求格式为 Project 格式编写，施工单位在签订施工合同协议书后 7 天内，向监理工程师提交总 体施工进度计划。取得监理工程师审查批准后，一式四份同施工组织设计报送甲方项目部。施工进度计划审查时应重点考虑如下问题：a) 施工总体安排是否符合合同工期。b) 施工工序之间安排是否相协调、合理。c) 施工计划安排是否与甲方提供场地时间相适应。d) 计划完成的工作量在时间

11、安排上是否充分考虑雨季、冰冻、低温、炎热等不良气候的影响。e) 计划安排是否为一些突发事件等因素影响施工而留有余地。进度计划的管理、监督、记录及修订 进度计划的管理与监督第 9 页精装修工程管理指导书a) 施工单位项目经理要全面负责各项进度计划的编制、落实、协调与调整，并设置专职部门及专 职人员进行计划管理。b) 驻工地监理工程师及建设单位专业工程师要全面负责对各项进度计划的检查与监督。c) 各单项工程或施工队的进度计划由施工负责人和与此项工程有关的专业监理工程师及甲方代 表分别负责管理与监督。 施工单位应根据现场提供的每日进度检查记录进行统计、整理和分析，在每周工地例会上对本月 施工进度进行

12、汇报，并在例会汇报材料中做详细文字说明。 总体进度计划的修订施工单位应以每次不超过一个月对总体施工进度计划进行修订。修订后总体进度计划的报批程 序与原进度计划的程序相同。修订进度计划的编制要求与原进度计划的要求相同。但如果实际完成投 资与原计划相比明显滞后，或者形象进度（特别是关键线路的工程）明显滞后，则应增加如下内容：a) 工程滞后的具体项目及其数量。b) 工程滞后的原因及相应加快进度的措施。c) 需要由业主解决的具体问题及时间。劳动力计划附表：工种级别按工程施工阶段投入劳动力情况注：应按所列格式提交包括分包人在内的估计的劳动力计划表。本计划表是以每班八小时工作制为基础的。 机械设备使用计划

13、附表：序号机械或设备名称型号规格数量国别产地制造年份额定功率 kw生产能 力备注材料材/辅材）进场计划附表： 主材进场计划表（主序号材料名称计划进场时 间使用部位数量备注1玻化砖2012.4卫生间墙面采购合同需备案此行为填写格式234567第 10 页精装修工程管理指导书辅材进场计划时间附表：2.2.2 土建（装修）移交重点验收项目及标准如下：序号施工质量验收规范规 定的子项所依据的规范和具体移交验收标准检测具体要求1室内 50 线检测偏差：2MM（室内建筑 50 线）2柱、梁、楼板可疑裂 缝GB/T50375-2006 建筑工程施工质量评价标准 ,户内全数检查,不得有裂缝。观测第 11 页精

14、装修工程管理指导书3地坪面平整度5mm 以内4各房间开间尺寸, 天 花净高误差：开间尺寸 户内全数检查,偏差 20mm 内。天花净高每房间取距墙 50cm 四角点和中心处 共 5 点进行检测（+15MM,-5MM）5空调孔、通风口、排 水口、强弱电终端位 置、数量是否与精装 修图纸上标识的相符施工平面图和开关插座灯具布置图，要求与图 纸一致。同一房间开关插座高度偏差5mm; 相邻开关插座高度偏差0.5mm面板垂直度0.5mm点位偏差20mm 、6天棚水平标高和表面 平整度（原棚大白乳 胶漆）GB50204-2002 要求，户内全数随机检查,水平 标高偏差在 10mm 以内,表面平整度偏差(2

15、米 靠尺检查)不大于 8mm.无凸起板缝.同地面7梁截面尺寸偏差GB50204-2002 要求，户内全数检查,允许+8,-5。8门窗洞和窗台尺寸偏 差GB50203-2002 要求，户内全数检查,允许mm 内,门洞上、左、右三面表面平整度小于 4mm， 厚度两边差小于 10mm。9门窗表面质量和安装 尺寸偏差DBJ50-065-2007 规定,水平度允许偏差 2mm,垂 直度允许偏差 2.5mm，标高允许偏差 5mm，竖 向偏离中心允许偏差 5mm，槽口对角线差允许 偏差 3mm,表面不得有明显缺陷。10厨房卫生间抹灰工程GB50210-2001 规定,户内全数检查要求厨房卫 生间墙面不得有空

16、鼓,立面垂直度允许偏差 4mm.强度与贴砖强度一致，不压光。11其它抹灰工程GB50210-2001 规定,户内随机抽查其它墙面、 洞口、梁要求不得有空鼓、脱落、掉灰,立面垂 直度允许偏差 4mm，表面平整度允许偏差 4mm,阴阳角 4mm.洞口和梁两边水平标高相差 8mm 内。12防盗门下框下口标高两点标高差不大于 8mm。13防水工程防水基层满足丙纶防水基层要求14给水试压标准金属及复合管在试验压力下观测 10min，压力 下降不应大于 0.02MPa,后降至工作压力检测不 应渗漏；塑料管给水系统在试验压力下稳压 1h, 压力降不得超过 0.05MPa，后在 1.15 倍状态下 稳压 2h

17、, 压力降不得超过 0.03MPa。第 12 页房间开间进深误差：2CM 房间地坪：5MM墙面无空鼓和裂缝 孔：满足吊顶标高要求排气（烟）同一房间开关插座高度偏差 5mm;相邻开关插座高度偏差0.5mm 面板垂直度0.5mm点位偏差20mm洞口尺寸： 门洞口高小于 2400mm, 宽高允许偏差 5MM精装修工程管理指导书2.2.3 毛胚房移交验收记录表：房号：#楼 层单元附每户户型图验收时间：2012 年月日移交项目建筑一米线、墙面、天花、门洞口、线盒、电线、空调洞、门窗检查 、给水管、排水管、地漏、电气线路绝缘阻 值测试、卫生间闭水试验一米线复核 一米线 50 线误差：2MM（室内建筑 50

18、 线）项目及部位检查内容检查验收标准问题备注整改后检查结果一米线复核：一米线50 线误差2MM（室内建筑 50线）客厅餐厅墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度抹灰裂缝 抹灰空鼓 大小头 阴阳角方正 线盒收口、标高、 水平度 入户门洞口地平标高 空调洞标高、 位置墙面平整度：4MM 墙面 垂直度：4MM阴阳角方正：4MM 天花净 高误差：（10M天花平整度 8mm厨房墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度抹灰裂缝 抹灰空鼓 线盒预留大小头阴阳角方正 厨 房门洞厨房排水管 给水管口标 高、出墙深度主卧室墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度抹灰裂缝 灰空鼓 大小头阴阳角 正 空调洞标 高、位置第 13 页精

19、装修工程管理指导书线盒收口、标高、水平度 房间门洞口 地平平整 度地平标高给水试压标准：管道系统试压为工作压力的 1.5 倍不得低于 0.6MPa.检验方法：金属及复合管在试验压力下观 测 10min，压力下降不应大于 0.02MPa,后降至工作压力检测不 应渗漏；塑料管给水系统在试验 压力下稳压 1h,压力降不得超过 0.05MPa，后在 1.15 倍状态下稳 压 2h, 压力降不得超过 0.03MPa.排水管路检测：排水主力管及水平干管、均应作 通球试验，通球球径不小于排水 管径 2/3， 通球率必须达到 100%。电路检测：各分项线路之间的电 阻值经摇表测试，不得低于 0.5 兆欧。闭水

20、试验： 管道安装及洞口封堵 完成并做 24 小时闭水试验要求达到无滴漏状况，地漏、 马桶、浴缸等排水管等，统一留 置高出建筑完成面 150MMPVC 管。次卧室墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度抹灰裂缝 抹灰空鼓大小 头阴阳角 方正线盒收口、标高、水平度 空调洞标高、位置 房间门洞口地平平整度 地平标高主卫墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度抹灰裂缝 抹灰空鼓大小头 阴阳角 方正 卫生间门洞口卫生间排水管、地漏 给水管口标高、出墙深度 卫生间闭水试验书房墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度抹灰裂缝 抹灰空鼓大小头 阴阳角 方正 空调洞标高、位置线盒收口、标高、水平度阳台阳台外墙墙面 栏杆 地 漏阳

21、台地砖导坡门窗 玻璃破损、划痕 五金 件把手 纱窗 入户门给水管试压记录：排水管、地漏闭 水、灌水记录：线盒电线检测记 录、电器线路绝 缘阻值卫生间闭水试验地热毛胚房移交会签意见表 第 14 页精装修工程管理指导书土建承包商意见：验收问题：（整改完成时间必须明确、保护措施）会签装修总包： 时 间：监理公司： 时间：土建总包： 时 间：甲方项目工程师： 时间：3、精装修施工工序、验收流程： 流程具体如图示：备注：装修单位可以根据实际情况调整。第 15 页精装修工程管理指导书该流程管理文件包括：分户质量控制可视表、形象进度阶段可视化表、隐蔽联合会签表、监理工程师 旁站要求、装修施工工艺指导书。具体

22、为第 16 页3.1 分户质量控制可视表可视化管理表填写标识说明：控制表悬挂于入户门外，填涂由施工单位负责，监理、甲方对风险项及潜在风险项进行控制整改及预防。（每户一张）精装修工程管理指导书3.2 形象进度阶段可视表该表格为施工单位根据进度计划实际进行填写，粘贴于装修现场办公室。第 18 页精装修工程管理指导书3.3 隐蔽会签表第 19 页3.4 精装修施工监理旁站监督项目表（25 项）精装修工程管理指导书序号旁站工序部位监督重点1强弱电穿线棚内管线1、布管配线符合设计要求，管线长超过 15 米或有 2 个直角弯时要设拉线合2、管内穿线不超过 8 根，电线总截面积不超过管内截面积 40%。3、

23、严禁将导线直接埋入抹灰层内，导线在管内不得有接头和扭结，吊顶内不允许有明露导线。 4、电源线与通讯线不得穿入同一根线管内。5、管卡与管卡距离小于 500mm，6、pvc 接线合盖板与金属软管需用尼龙接头连接，软管长度小于 1 米2排水管接头胶固厨房、卫生间里外抹胶完全牢固密实，立管静音处理3给水系统全程PPR 管件焊接、埋入深度。1、水管敷设左热右冷，上热下冷2、给水管敷设穿越墙体，必须预设套管，套管内不许有接头3、暗敷水管墙面开槽深度，热水宜为管径加 20mm，冷水宜为管径加 15mm，管卡固定点间距不大于 600mm 终端固定点 离出水点不大于 100mm.4、出水点应与墙面成活平齐或者低

24、 5mm 以内5、试验压力应为设计压力的 1.5 倍。不得小于 0.6MPa6、稳压后 1 小时后压力降不超过 0.05mpa 为合格。4防水、找坡层卫生间、阳台1、 门口处防水上返到位，卫生间门口处到门槛石下；阳台门口到付框。2、 防水坡度合理，无积水现象。 3、 瓷砖铺贴后二次闭水试验。5门槛石粘贴及两边塞缝卫生间两头与墙体用防水砂浆塞缝饱满。6地漏、座便、台盆、周边防水施工按设计和方案要求。7烟机排烟管与烟道止回阀对接厨房止回阀安装牢固、叶片无被垃圾卡死、烟管与止回阀接头必须加抱箍8马桶、地漏与下水管对接卫生间下水管锯口平整，对接不得错位、短接，马桶安装法兰。9浴霸排气管接入通气孔卫生间

25、接入并牢固10木作基层板防腐处理封清漆处理，严禁上棚（墙）后在处理11木门下部防腐和现场切割断面封油卫生间卫生间木门套里面下部 300 防潮处理、门套门线下部断面切割后刷油漆12吊顶龙骨必须防开裂处理，灯位与龙骨严禁冲突13橱柜安装厨房按设计和方案要求14乳胶漆调制天花监督使用品牌和兑水量第 20 页15全程壁纸粘贴壁纸缝隙符合规范要求（机器上胶）全程木作墙裙安装16地板铺装前17安装全程卫生间、厨房基层卫生达标干净整洁卧室、客厅18瓷砖粘贴窗帘盒制作19开关插座位置合理大堂窗帘盒顶板拼缝与侧板拼缝处应错开 500mm 以上，石膏板面层拼缝与基础木工板拼缝应错开 500mm石材干挂不合格石材严

26、禁施工全程2021全程防盗门安装与装修收口预留煤气安装配合装修安装，注意煤气表位置及高度与橱柜关系。全程全程22环境检测23五金件安装1、瓷砖理石上的五金件安装，必须使用冲击钻陶瓷开孔器开孔，尼龙胀栓固定 2、门吸安装需先轻微固定，调整门吸底座位置吻合后紧固3、门锁安装必须按图纸划样开孔，保证轴线垂直交叉，开孔必须在油漆前进行。全程成品保护24全程开荒清洁污水垃圾倾倒达到检测要求监督成品保护是否到位不得将地漏盖启开并将颗粒块状垃圾冲扫入精装修工程管理指导书所有旁站点均应有旁站监督记录表和对应的现场监督图片,并在图片中反映出房号和部位（房号从东向西依次为 1、2、3、4、5、6、7、8）3.5 装修施工工艺指导书详见附件 2第 21 页4、 精装修工程移交流程该流程附表：4.1 交房时可立即处理的报事列表（处理时间需与施工单位确定填写）报事归类可能出现的报事项预计处理时间处理人员及联系电话入户门防盗门(含门牌号）主 要是调