解读开发商的种种赠送.docx

1、解读开发商的种种赠送解读开发商的种种“赠送“作为一种促销手段，开发商往往以赠送来吸引购房者，赠送的内容也五花八门。本文将房地产市场上出现的开发商的种种“赠送”行为进行归纳，分为误导型、侵权型、捆绑型、涉他型、无效型等类型，由律师对其一一进行深入剖析，并提出相应建议，以飨购房者捆绑型赠送购房送中央空调案例某高档小区的开发商这样宣传：“购房送中央空调”。但在签订合同时，一购房人与开发商就合同中关于中央空调系写“赠送”还是写“购买”产生严重分歧。开发商认为是赠送，因其并没有就该中央空调额外收取购房人的费用；而购房人则坚持写购买，在于房屋的价款中已经包含了中央空调的费用。二者相持不下，最终没有成交。那

2、么，对于该中央空调，到底是赠送还算是购买呢？而写成赠送还是写成购买对开发商和购房人又有何不同意义呢？分析赠送与买卖都意味着财产的转移，但对于转让的双方有着不同的法律意义。第一、合同签订之后，开发商有无撤销转让的权利。我们知道，合同具有诺成性，即双方意思表达一致，合同即告成立，当事人必须按照合同的约定全面履行自己的义务。如合同法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。非因法定或者约定理由（如买方违约在先），卖方不得拒绝交付。但赠与合同是一种特殊的合同，合同法第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救

3、灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”从这一规定可以看出，如果合同中写的是赠送，则购房人存在着这样的风险：如开发商在实际交付标的物之前撤销赠与，购房人无权追究其违约责任。第二、如果所赠产品在交付之前发生毁损、灭失，风险由谁承担。如果合同中写的是购买，根据合同法第一百四十二条的规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担”。即由开发商承担这一期间标的物发生毁损、灭失的风险。如果合同中写的是赠送，则根据前述合同法第一百八十六条的规定，开发商可以撤销赠与，当然，风险就只能由购房人来承担了。第三，如果交付迟延，开发商是

4、否需承担迟延交付的违约责任。如果合同中写的是购买，开发商应当按照合同约定的时间履行交付义务，否则就构成了违约，应当承担违约责任。但如果写的是赠送，则与前面两种情况一样，不能追究开发商的违约责任。第四，如果产品存在质量问题，开发商是否有修理、更换、退货、降低价款、赔偿损失的义务。对于买卖合同，根据合同法第一百一十一条、产品质量法第四十条的规定，如果产品存在质量问题，购房人可以根据实际情况，合理选择要求卖方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任。但对于赠送合同，买房人就不享有这样的权利。第五，如果产品存在缺陷造成人身、缺陷产品以外的其他财产损害，开发商是否承担赔偿损失的责

5、任。产品责任是20世纪以后随着工业化的发展而确立的一种特殊侵权赔偿制度，其内容是：如果产品存在缺陷造成他人人身、缺陷产品以外的其他财产损害，生产者、销售者应当承担赔偿责任。与一般的民事责任不同，产品责任采取严格责任的归责原则，即不论生产者、销售者是否存在过错，也不管受害人与生产者、销售者之间是否存在合同关系，生产者、销售者都应当承担赔偿责任。我国产品质量法的第四十一条至四十六条规定确立了这一制度。如果合同中明确是购买的话，则开发商就是该产品的销售者，应当按照规定承担产品责任。但如果合同中写着赠送的话，则无法确定开发商是该产品的销售者，因而也就无法追究其产品责任。那么，对于该中央空调，到底是赠送

6、行为还是购买行为呢？开发商往往强调其并没有就该中央空调额外收取购房人的费用，因而是赠送。但实际上，所谓赠送，是指赠与人将自己的财产无偿地给予受赠人。而开发商的赠送是以房屋的购买为前提和条件的。如果不购买房屋，开发商能赠送中央空调吗？开发商作为经营者，不是社会福利机构，与任何其他企业一样，是以追求利润为其最高目的，其任何行为都要考虑成本收益，决不会做也不应该做无偿赠送的交易。从价格上来说，开发商设计销售价格时，早已考虑了赠送部分的成本。在同样的价格情况下，本来A与B捆绑销售，商家偏偏把他说成是卖A送B，玩了一个文字游戏，将实为购买的东西美其名曰“赠送”，以迎合购房人的心理，让其感觉占了便宜，好心

7、甘情愿地掏钱。更重要的是，开发商为自己将来的免责打好了伏笔。需要说明的是，这不仅仅是房地产开发商的独有做法，只不过是借鉴了其他行业的小技巧而已。律师建议购房人在签订合同时，要坚持将开发商的无偿赠送改为有偿购买，且不得增加价格。同时，在接受这些东西时，与购买一样，注意向开发商或厂家索要相关资料，如说明书、保修卡等。在出现问题时，则可以选择向开发商或厂家索赔。类似案例情况赠送小汽车、赠送精装修等。涉他型赠送购房送一年物业费案例某小区的开发商在广告中称，“买房送一年物业费”，但购房人入住之后，物业公司仍然要收取物业费。双方发生分歧，纠纷该如何解决呢？分析开发商的这种赠送，从合同法上来说，构成了涉他合

8、同。作为合同法的一项公理，合同只对签订合同的当事人各方有效。而涉他合同则是合同所生之债权债务由缔约人以外的第三人承受的合同。对于这种由涉他合同为其设立的债权债务，第三人有接受和拒绝的权利。同时，原则上涉他合同只能为第三人设定债权而不能设定单纯的债务（如为他人购买保险）。从房地产开发实务来看，承担小区物业管理的企业，往往不是开发商自己。其中前期物业管理企业由开发商来指定，等小区业主委员会成立后，再由业主委员会选聘物业管理企业。所以，开发商所承诺的物业费赠送一般是针对前期物业管理费而言。而前期物业管理公司与开发商之间的关系，一般有三种情况：开发商的分公司、开发商的子公司、其他公司。对于第一种情况，

9、比较好处理，因为分公司不是独立法人，其与开发商无论法律上还是事实上均为同一法律主体，开发商的承诺对分公司有约束力。第二种情况则有所不同，子公司是一个独立法人，其与开发商事实上是一家人，但在法律上是两个独立主体，开发商的行为并不直接对其有约束力。第三种情况则完全不同，由于无论在法律上还是事实上二者均是两个独立的主体，因此，开发商的行为对其无任何直接的约束力。由于开发商“赠送”物业费实际上是在自己的合同中为他人设定了义务，对他人是没有效力的，所以，对于后两种情况，购房人不能直接向物业公司主张权利，而只能要求开发商承担责任。但正如我们在免责型赠送中所分析的，依据合同法第一百八十六条的规定，“赠与人在

10、赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”如果合同中写着赠送的话，购房人的权益是很难得到保障的。律师建议物业费的“赠送”不能停留在口头上，而应该落实在合同中。同时，在合同中将“开发商赠送一年物业费”的词句改为“由开发商承担一年物业费”。在购房合同中，应当明确前期物业管理企业的公司名称。为了使开发商的承诺对物业公司有约束力，可以有两种处理办法，一是要求物业公司在购房合同中签章确认；或者在前期物业管理合同中明确由开发商承担物业费，并由开发商签章确认。当然，购房人也可以要求开发商将物业费在房价款中予以扣除，物业费由购房人自己负责，这应该是最稳妥的办法了。买房获赠空调问题不少建议与开发商约定保修期我现在是

11、左右为难，花了十几万元将房子装修好了，但没有想到开发商赠送的美的中央空调总是出问题，一连修了次也没修好。把空调换了吧，会破坏装修；不换吧，这么热的天它常常罢工，我们难以忍受。不光我一家，我居住的倚林佳园小区的多户全部使用开发商赠送的美的中央空调，但业主入住后就发现空调问题不断漏氟、不制冷、漏水、噪音大等等，有些业主难以忍受已经自己更换了分体式空调。”接到孙女士的投诉，记者立即赶往位于北京市北五环附近的倚林佳园小区调查。业主投诉赠送的空调问题不少孙女士对记者说，年底，她以每平方米多元的价格购买了倚林佳园小区的一套房子，当时开发商说赠送家用中央空调。因为不急着入住，收房时只是简单试了一下空调。年月

12、，孙女士将房子装修，装修时按照开发商和物业公司的要求，没有动中央空调的管线。今年月日，孙女士正式入住倚林佳园，当时正值北京持续高温，没想到家中的空调一台也不能用。孙女士当即打电话给物业公司和美的空调售后服务部门。月日，美的空调的维修人员来检查后说，是空调主机的一个元件坏了，当天修不了。孙女士就纳闷，没有用过的新空调怎么主机坏了？第二天，换完配件后空调能启动了，但出来的却是热风。再次检查后，维修人员说空调里面没有氟，需要加氟。孙女士对记者说，从月日起，美的维修人员几乎每天都来维修，但这台空调却总也没修好。到月日，台空调中有两台空调仍然漏水。月日，记者在孙女士的家中看到，客厅的天花板顶棚已经被水洇

13、了，维修工具摊了一地，天花板两边各有一个洞，其中一个在滴滴答答漏水，地上放了一个大脸盆接水。据孙女士介绍，维修人员为了找到空调问题所在，就在装修好的天花板上打了洞。倚林佳园号楼的一位不愿透露姓名的业主向记者投诉说：“自从入住之日起，我家空调的水泵就出问题，不是不制冷就是噪音特别大，一连换了个水泵，但空调还是隔三差五闹毛病，制冷效果也不好，维修人员能想的办法都试了，但就是修不好。现在个室内机中个出现问题，其中两台有问题的室内机流出的冷凝水把石膏板吊顶都泡酥了。”因为解决不了问题，这位住户只好自己加装了一台分体空调。物业公司空调是自用设备无法处理据孙女士介绍，在收房时，她既没有拿到空调的保修手册，

14、也没有任何保修期的约定，开发商仅在空调的遥控器上放了一份空调安装说明。“中央空调是开发商采购、安装的，但业主买房、入住时间是不一样的，因此使用空调的先后时间也是不一样的。这导致当一些人发现自己家的空调有问题时，已经过了保修期。月日，另一位美的空调的维修人员上门来维修时，就说我家的空调已过保修期，要修就须付钱。我要求开发商延长空调保修期，应该从我们入住之日起计算，而不应该是从我们购买房子之日起算起。”孙女士说。对消费者提出的问题，倚林佳园的物业管理负责人焦先生对记者说，空调是住户自用设备，不属于小区公共设施，出现问题物业公司无法处理。目前，物业公司在积极协调开发商和美的空调厂家，希望能尽快维修好

15、。焦先生同时表示，这些空调的保修期是两年，过了保修期厂家就不再负责免费维修。年他们曾在小区内张贴过公告，告知小区住户空调将到保修期。这位负责人还对记者说，物业公司曾将美的空调厂家、房屋设计单位有关人员都请到小区来，会诊美的中央空调的问题。据他透露，目前，倚林佳园小内有多住户的美的空调出现了问题，其中多数都是中央空调的水泵引起的。月日下午，记者来到倚林佳园的开发商北京科林房地产开发公司采访，公司值班人说没有人能说得清楚中央空调的问题。截至记者发稿，仍然没有得到开发商的回答。消协建议与开发商约定保修问题北京市消费者协会投诉与法律事务部副主任郎丹柯对记者说，随着商家促销力度的加大，买房买车这些大型消费，消费者往往会获赠不同的产品，这些产品的保修期如何计算值得关注。比如房子里面的电器，如果消费者买房时，这些电器已经安装了一段时间，那么开发商提供给消费者的保修期就应从消费者入住之日起计算；但如果消费者已经收房，即使没有入住，消费者其实已经对房屋及内部获赠家电拥有产权，这种情况下的家用电器的保修期应做出明确约定，如没有约定则应按照收房之日起计算。所以，消费者在获赠家用电器时应该与开发商进行明确约定，以避免这种纠纷的出现。（编辑唐文）买房送中央空调 售后问题忒烦恼眼下，买房送家电的一站式购买已经成为家电消费趋势之一，在这种购买方式