土地增值税的清算审核.docx

1、土地增值税的清算审核为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法， 根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题， 供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在 2006年 7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门 对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对土地增值税清算 鉴证报告 (以下简称鉴证报告 ) 中内容和格式进行了重点查验后，同意 “东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目鉴证报告中披露的具体情况如下：、整体

2、项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会 于 2001年 2月以(2001)231 号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区 XX 号，规划批准总占地面积 80,000 平方米。该单位在 2003年 3月曾到东城地方 税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。2、该项目于 2002年初开工建设，于 2003年 5 月开始对商品房进行预销售， 根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为 200,000 平方米，可 售面积证书中批复商品房销售面积 170,000 平方米; 其余不可出售的自用办公、 商业、车库等面积 30，000 平方米。另外还有配套

3、设施面积 12,000 平方米。3、截止 2006年5月30日，可售面积中已出售面积为 160,000 平方米，其 中出售住宅 120,000 平方米、出售商业用房 15,000 平方米、出售办公用房 25,000 平方米。剩余未销售面积 10,000 平方米中，已对外出租 4000 平方米。4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站 800 平方米、物业管理用房 200 平方米、托儿所 2000平方米、派出所 500 平方米、游泳馆 4000平方米、 自行车棚 1000 平方米，车库 3500 平方米。5、该项目在 2006年 5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工 程质量监督总站颁

4、发的“北京市建设工程质量合格证书”。6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住 宅面积 130,000 平方米、总商品住宅共 7 栋为 1040 套，按单栋计算后，每套平 均 125平方米，属于 2 级土地，根据 2006年北京市公布的每平方米普通住房平 均交易价格 12710.4 元，规划批复的项目容积率为 2.5 ，因此按照普通标准住 宅三个条件的标准，已出售的 120,000 平方米商品住宅，可以享受普通标准住 宅的优惠政策。7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80 。. 取得收入情况说明该单位于 2003年 5月开始预销售东

5、园小区的房屋，截止到 2006年 5月30 日，已出售面积为 160,000 平方米，共取得销售收人总额 1,430,000,000 元， 总额全部为货币收入 (人民币) 。其中：出售住宅 120,000 平方米，取得销售收 入 900,000,000 元; 出售商业用房 15,000 平方米，取得销售收入 255,000,000 元; 出售办公用房 25,000 平方米，取得销售收入总额 275,000,000 元。另外， 取得租金收入 200，000 元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在 房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。三、扣除项目情况说明(

6、 一 ) 取得土地使用权所支付的总金额为 453,200,000 元。单位提供的“x号土地出让合同”及京房地 低 字 X号地价缴款证明， “东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金 440,000,000 元，缴纳契税 13,200,000 元( 不含公共配套设施政府赠送的占地 面积)。该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为 362,560,000 元具体计算可采取以下两种方法：1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元;2、453,200,000*80 =362,560,000 元。( 二 ) 开发成本经鉴证该单位

7、提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止 2006年 5月 该项目工程成本为 493,600,000 元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本 金额为 394,880,000 元。其中：(1)土地拆迁及补偿费： 39,700,000 元。 (2) 前期工程费： 115,070,700 元。 (3)建筑安装工程费 :290,000,000 元。 (4)基础设施费： 1,586,000 元。(5)公共 配套设施费： 27， 942，700元。 (6) 开发间接费 :19,300,600 元。(开发成本具 体内容、数据来源见鉴证报告相关表格。 )分摊扣除金额计算过程为：1、土地拆迁及补偿费 39,

8、700,000 元+前期工程费 115,070，700 元+建筑安 装工程 290,000,000 元+基础设施费 1,586，000 元+开发间接费 19,300,600 元 =465,657,300 元。具体计算可采取以下两种方法：465,657,300 元 /200,000*160,000=372,525,840 元;465,657,300*80 =372,525,840 元2、公共配套设施费 :27,942,700 元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费 用 22,354,160 元。27，942,700/200,000*160,000=22,354,160 元（ 三 ） 房地产开发费用

9、 该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为 :（362,560,000+394,880,000）*10 =75,744,000 元。（ 四 ） 缴纳与销售环节的有关营业税 71,500,000 元，缴纳城市维护建设税和 教育费附加 7,150,000 元。（ 五） 房地产开发企业加计扣除为（362,560,000+394,880,000）*20 =151,488,000 元根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为 : 362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,0 63,322,0

10、00 元。四、纳税情况详细计算过程 该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。（ 一） 普通标准住宅计算过程1、出售普通标准住宅取得收入 900,000,000 元 普通标准住宅占清税项目面积的比例为 120,000/160,000=75 扣除项目金额 =1,063,322,000*75 =797，491，500 元 增值额 =900,000,000-797,491,500=102,508,500 元 增值额与扣除项目金额之比 （增值率 ） 为102,508,500/797,491 ，500=12.85 该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额 20，应免征 土

11、地增值税。（ 二 ） 其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入 530,000,000 元已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为 40,000/160 ，000=25扣除项目金额 =1，063， 322，000*25=265,830,500 元增值额 =530,000,000-265,830,500=264,169,500 元增值额与扣除项目金额之比 （增值率 ） 为264,169,500/265 ，830， 500=99.38适用税率为 40应纳土地增值税为：（264,169,500*40 ）-（265,830,500*5 ）=92,376,275 元已纳土地增值税为 :5,000

12、,000 元应补缴土地增值税为：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元五、税务机关审核情况（ 一 ） 对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及鉴证报告中披露的内容情况 与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审 核确认情况如下：（ 二 ） 确定销售收入 1,430,000,000 元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、 销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅 120,000 平方米，取得销售收入 900,000,000 元; 出售商业用房 15,000 平方米，取得销售收入 255， 000，

13、000 元;出售办公用房 25，000平方米, 取得销售收入 275,000,000 元，进行核对后， 未发现问题。同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收 的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不 作为收入。根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入 200,000 元，不属于征税范 围。( 三 ) 确认扣除项目金额土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积 160,000 平方米占整体面积 200,000 平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为 1,052,922,000, 其中：1、取得土地使用权时所支付的金额为 362,5

14、60,000 元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所 支付的金额为 453,200,000 元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。2、房地产开发成本的金额为 :386,880,000 元。(1) 经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金 额为 39,700,000 元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金 额为 31,760,000 元，未发现问题。(2)首先通过对鉴证报告中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基 础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土 增税政策规定允许扣除的范围。其次，根据纳税

15、人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底 稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除 金额为 340,765,840 元，未发现问题。公式：( 前期工程费 115,070,700 元 +建筑安装工程费 +290,000,000 元+基础设施 费 1,586,000 元 +开发间接费 19,300,600 元 =425,957,300 元 *80 =340,765,840 元)另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额 为 2129.79 元，不高于分类房产单位面积建安造价表中公布的 2006 年“居 住” (高层普通住宅 - 毛坯房 )

16、 及“商业”类每平方米建安造价金额。(3)公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的鉴证报告“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套 设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增 值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的 10,000,000 元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配 套设施费用的金额为 17,942,700 元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额 14，354,160 元。公式：17,942,700/200,000*160,000=14,354,160 元对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证

17、 明，允许分摊扣除。3、房地产开发费用的审核鉴证报告中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税 务机关审核后已对游泳馆列支的费用 10,000,000 元进行调减，因此，以取得土 地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的 10进行重新计算 后应扣除金额为 74,944,000 元。4、扣除与转让房地产有关的税金 78,650,000 元，经审核后没有发现问题。5、重新计算房地产开发企业加计扣除为（362,560,000+386,880,000）*20 =149,888,000 元 。经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为 : 362,560,000+386,880,0

18、00+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,0 00 元（ 四 ） 修正后的应纳税款计算1、普通标准住宅计算过程经税务机关审核确认后，本次清算的 120,000 平方米商品住宅，全部符合 北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。出售住宅取得收入 900,000,000 元普通标准住宅占清税项目面积的比例为： 120,000/160,000=75 扣除项目金额 =1,052,922,000,*75 =789,691，500 元增值额 =900,000,000-789,691 ，500=110,308,500 元增值额与扣除

19、项目金额之比 （增值率 ） 为110,308,500/789 ，691， 500=13.97通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项 目金额 20，应兔征土地增值税。2、其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入 530,000,000 元其他商品房占清税项目面积的比例为 40，000/160,000=25 扣除项目金额 =1,052,922,000*25 =263,230,500 元 增值额 =530,000，000-263，230，500=266,769,500 元 增值额与扣除项目金额之比 （增值率 ） 为 266,769,500/263,230,500=101

20、.34 适用税率为 50应纳土地增值税为：（266,769,500*50 ）-（263, 230,500*15 ）=93,900,175 元 已纳土地增值税为： 5， 000,000 元应补缴土地增值税为： 88,900,175 元六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：（ 一 ） 总建筑面积 200,000 平方米（ 二 ） 批准可销售面积 170,000 平方米（ 三 ） 已出售面积 160,000 平方米（ 四 ） 取得收入 1,430,000,000 元（ 五 ） 本次清算扣除项目总金额为： 1,052,922,000 元。1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额 362,560,0

21、00 元2、本次清算扣除房地产开发成本 386,880,000 元。3、本次清算扣除房地产开发费用 74,944,000 元。4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金 78,650,000 元。5、本次清算加计扣除金额为 149,888,000 元。（ 六 ） 本次清算每平方米允许分摊扣除的金额 6580.76 元。案例北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年 1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通 过对该项目的有关资料和土地增值税清算鉴证报告 （ 以下简称鉴证报告 ） 进 行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。

22、在 鉴证报告中披露该项目具体情况如下：、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员 会于 2001年 2月以（2001）23x 号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区 XX 号，规划批准总占地面积 4000平方米。该单位在 2003年 3月曾到崇文地方税 务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。2、该项目于 2002年初开工建，于 2003年 5月开始对商品房进行预销售， 根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为 20，000 平方米，地 上 10 层为住宅，地下 2 层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积 17，000 平方米，其余

23、不可出售的面积为 3000 平方米，分别为：变电站和热力 站面积 1000平方米、车库面积 2000平方米。截止 2006年 12月31日，已出售 面积为 16，000平方米;剩余 7套住宅面积 1000平方米，已作为奖励转给本单 位职工。3、该项目在 2006年 11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工 程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅 建筑面积 17,000 平方米、商品住宅 117套，平均每套建筑面积 145 平方米，每 平方米平均售价为 8300 元，根据 2006年北京市公布的每平方米普通住

24、房标准 确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在 140 平方 米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的 0.5 预征率，预 缴了土地增值税 300,000 元。、取得收入情况说明该项目出售的商品住宅取得销售收入 132,800,000 元，全部为货币收入。三、扣除项目情况说明（ 一 ） 取得土地使用权所支付的金额为 16,480,000 元。单位提供了“X号土地出让合同”及京房地 地 字 X号地价缴款证明，经 确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金 16,000,000 元，缴纳有关税费 480

25、,000 元。（ 二） 房地产开发成本经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止 2006年 12 月该项目工程总成本为 111,000,000 元。其中： （1） 土地拆迁及补偿费： 35,642,400 元，（2）前期工程费： 3,070,000 元，（3）建筑安装工程费 : 56,000,000 元，（4）基础设施费:8,960 ，000元，（5）公共配套设施费 : 1,027,000 元，（6） 开发间接费： 6，300,600 元（ 开发成本具体明细内容、数据 来源见鉴证报告相关表格 ） 。（ 三） 房地产开发费用为 7804000 元1. 利息支出为 1,430,000

26、 元，有单位提供的金融机构证明。2. 其他房地产开发费用 （16,480,000+111,000,000）*5 =6,374,000 元。（ 四）与转让房地产有关的税金 6,640,000 元（提供了相应完税凭证 ） 。（ 五 ） 财政部规定的加计扣除金额为： （16,480,000+111,000,000） x20 =25,496,000 元。四、纳税情况详细计算过程（ 一） 房地产转让收入 132,800,000 元 ;（ 二 ） 扣除项目金额合计 167,420,000 元 ;其中：1. 取得土地使用权所支付的金额为 16,480,000 元;2. 开发土地和新建房及配套设施的成本为 1

27、11,000,000 元;3.开发土地和新建房及配套设施的费用为 7804000;4.与转让房地产有关的税金为 6,640,000 元;5.加计扣除为 25,496,000（ 三 ） 增值额 132,800,000-167,420,000= -34,620,000 元（ 四 ） 应纳土地增值税为 0 。（ 五 ） 已纳土地增值税为 300,000 元。（ 六 ） 应退土地增值税 300,000 元。五、税务机关审核情况（ 一 ） 资料审核对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披 露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目 清算情况审核确认如下：

28、（ 二 ） 收入确认根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、 销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的 7 套住宅没有包含 在销售收入中，应视同销售，将奖励职工的住宅 1000 平方米，按该项目平均销 售价格每平方米 8300 元，增加销售收入 8,300,000 元，因此全部销售收入合计 为 141,100,000 元。（ 三 ） 扣除项目金额确认1.根据纳税人提供的“X 号土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用 权所支付的金额为 16,480,000 元;2. 开发成本确认（1） 对于土地拆迁及补偿费 35,642,400 元，经审核拆迁协议及支付凭

29、证， 未发现问题。（2） 对于 2000 平方米的车库和 1000 平方米的变电站、热力站，经审核纳税 人提供的人防工程证明，均可确认为公共配套设施。由于该项目全部销售，扣 除的公共配套设施费 1,027,000 元，未发现问题。（3） 对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用 扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额 3716.53 元（ 前期工程费 3,070,000+ 建筑安装工程费 56,000,000+ 基础设施费 8,960,000+ 开发间接费 6,300,600）/20000（ 总建筑面积 ）=3716.53 元） ，明显高于分类房产单位面积 建安

30、造价表中公布的 2006年“居住（高层普通住宅 -毛坯房）类每平方米建安 造价 2263 元的标准，同时税务机关经过抽查鉴证报告工作底稿后，对部分 疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证 明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。扣除公式为 :2263x20,000=45,260,000 元（4） 经审核确认后，开发成本扣除合计为：35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元3.房地产开发费用确认（1） 利息支出通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核，税务机关 认为扣除的贷款利息，

31、不是按清算项目单独进行划分计算的，不适用按利息支 出据实扣除的政策，利息不能单独扣除。（2） 房地产开发费用由于该项目利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以 取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的 10进行计 算扣除。（16,480,000+81,929,400）x10 =9,840,940 元4.与转让房地产有关的税金 6,640,000 元，经审核数据无误。5.财政部规定的加计扣除金额为：（16,480,000+81,929,400）x20 =19,681,880 元（ 四 ） 应纳税款计算（ 一） 房地产转让收入 141,100,000 元 ;（ 二 ） 扣除项目总金额合计 134,572,220 元 ;16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19 ， 681,880=134,572,220 元（ 三 ） 增值额141，100，000-134,572,220=6 ，527，780 元（ 四）增值额与扣除项目金额之比 （ 增值税）6，527,780134,572,220x100 =4.85 （ 五 ） 适用税率 30应纳土地增值税为 6,527,780x30 =1,958,334 元（ 六 ） 已纳土地增值税为