房地产经济学复习题2.docx

1、房地产经济学复习题2房地产经济学复习题2一、单项选择题 1由追加投资带来的超额利润所转化的地租为( C ) a绝对地租 b级差地租 c级差地租 d垄断地租 2选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( B ) a处于主要工业区 b交通便捷，环境好 c人口流量大 d劳动成本低 3城市建筑地块的所有权( A ) a归国家所有 b归集体所有 c归占用企业所有 d归政府管理部门所有 4某项投资的净现值是指( A ) a投资收益现值减去投资成本现值 b累计投资收益减去累计投资成本 c当前投资收益减去当前投资成本 d该项投资的产出的现在市场销售价值 5可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指( C )

2、a项目在使用寿命期内能够产生收益的时间 b项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 c项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 d项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 6从区域经济角度来看，房地产业是一个（C ）A区域差异不大的行业 B收益较大的行业C级差收益明显的行业 D以区域布局为基础的行业7在一定时期内（一年）房地产业生产的最终商品和劳务的总和称为（C ）A房地产业的增长值 B房地产业的总收入C房地产业生产总值 D房地产业的贡献值8通常，居民的消费水平越高，则对房地产商品的需求水平（A ）A越大 B越小C不变 D不确定9绝对地租是指（D ）A土地连续投资所造成的劳动生产率的差异产生的超

3、额利润转化的地租B土地肥力和位置差异产生的超额利润转化的地租C由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租D只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租10当房地产供给弹性系数大于零小于1时，表明房地产供给（D ）A完全缺乏弹性 B单位弹性C富有弹性 D缺乏弹性11房地产供需平衡是指（C ）A供需总量平衡 B供需结构平衡C供需总量平衡和结构平衡 D供需相对平衡和绝对平衡12房产供给弹性较小是在房地产供给的（C ）A市场期 B特短期C短期 D长期13房地产市场的有效供给是指（C ）A现实供给 B潜在供给C与有效需求相适应的供给 D与潜在需求相适应的供给14土地价格（B ）A受土地价值影响巨大 B受供求影

4、响巨大C受供给影响巨大 D受需求影响巨大15某项投资的净现值为零时的贴现率称为（A ）A内部收益率 B最低收益率C临界收益率 D平均收益率16将未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值，称为（A ）A投资收益现值 B投资收益的净现值C投资收益值 D投资价值17运用货币政策对房地产经济实施宏观调控的核心是（A ）A控制投放到房地产业上的货币供应量B控制房地产总供给C控制房地产投资结构D控制房地产总需求18房地产开发活动中的最终产品是(B )A土地 B房屋建筑物 C基础设施 D物业管理服务19房地产业发展的原动力是(A )A房地产需求 B房地产供给C房地产信贷 D房地产销售20长期利率的变化对房地

5、产业的影响表现在(B )A长期利率越高，将促进房地产投资B长期利率越高，将抑制房地产投资C长期利率越低，将抑制房地产投资D长期利率越低，将加大房地产投资风险21人们购置房地产主要是为了将它作为一种价值形式加以储存，在合适的时候再出售或者出租，以达到保值增值的目的，这种房地产需求称为(B )A投机性需求 B投资性需求C消费性需求 D生产性需求22房地产的供给弹性具有明显的时期性，按特短期、短期、长期来看，其供给弹性具有的特性分别是(C )A弹性较小、无弹性、弹性较大 B弹性较大、无弹性、弹性较小C无弹性、弹性较小、弹性较大 D无弹性、弹性较大、弹性较小23房地产企业常用的贷款方法不包括(D )A

6、信用贷款 B保证贷款C抵押贷款 D政府贷款24影响房地产供给的首要因素是(A )A房地产市场价格 B土地价格C税收政策 D利率政策25房地产二级市场的经营方式主要采用(D )A馈赠或抵押 B出租或典当C抵押或出售 D出售或出租26土地使用权出让市场属于房地产的(A )A一级市场 B二级市场C三级市场 D四级市场27在市场经济条件下，使用城市“劣等”土地不需要支付(B )A地租 B级差地租C绝对地租 D土地使用费28在房地产估价方法体系中，基准地价修正法应归属于(A )A成本法 B剩余法C收益法 D市场比较法29房地产估价的作用不包括(C )A为房地产交易活动服务 B为信贷、金融等活动服务C为政

7、府征税服务 D为政府制定土地出让计划服务30从一般意义上讲，影响房地产需求收入弹性的主要因素是(C )A城市化水平 B投资总量C经济发展水平 D人口总量和结构31净现值为零时的贴现率叫做(B )A外部收益率 B内部收益率C目标收益率 D平均收益率32政府为低收入家庭提供廉租房体现了住房消费的(D )A商品性 B福利性C计划性 D社会保障性33我国原有的城镇住房行政性分配机制和福利分房制度否定了住房的(B )A消费性 B商品性C投资性 D保障性34我国住房制度改革的最终目的是(C )A土地有偿使用 B住房货币化分配C提高居住水平和居住质量 D培育住宅业成为新的经济增长点35下列不属于房地产宏观调

8、控货币政策工具的是(D )A税率 B利率C法定存款准备金率 D再贴现率36下列不属于影响房地产经济宏观调控效应的因素是(D )A调控政策的正确性 B宏观调控的时滞C地区差异 D宏观政策的制定者二、判断题1从经济形态上看，房地产是一种十分重要的资产，关注的是产权、资产等权属关系的意义（）。2房地产业的发展与国民经济的发展不具有比例关系（ ）。3土地价格受供求关系影响具有双向性（ ）。4当原材料系数大于 1 时，生产厂应设在消费中心（ ）。5投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大（ ）。6在物业管理市场上，供给主体是开发商（ ）。7现阶段，房地产中介服务机构规模大，并且市场占有率较高（ ）8房地产

9、金融具有贷款偿还期长，利息率较低的特点 （ ）9房地产证券化不利于提高银行资产的流动性（ ）。10耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事农业生产的人（ ）。11房地产的二级市场是指存量房地产的交易市场（ ）。12按市场经营方式划分房地产二三级市场有四种类型：现房交易、房屋出租、房屋拍卖、房屋互换（ ）。13. 房地产市场是完全竞争的市场。 错，房地产市场具有竞争的不充分性，所以不是完全竞争的市场。 14. 房地产市场交易复杂。 对 15. 预期既影响住房需求，也影响住房供给。 对 16. 四象限模式是一个动态模型。 错，动态模型是指含时间参数的模型，四象限模型不含时间参数，所以 不是动态模型。

10、17. 房地产具有异质性。 对 18. 房地产企业的债权融资属于间接融资。 错，房地产企业的债权融资是指房地产企业为筹措资金直接发行具有固定收益的有价证券，是一种直接融资方式。 19. 边际收益与边际成本相等时，房地产开发的净收益最大。 对 20. 房地产市场效率高。 错，房地产市场中，每宗土地是唯一的，且位置固定，彼此不易代替， 即使某些土地具有替代性，但是因其位置的固定性，使其市场无高效率。 21. 四象限模型属于实证经济学研究范畴。 对 22. 房地产企业的信贷融资属于直接融资。 错，房地产企业的信贷融资是指房地产开发、经营企业通过房地产金融 机构获得资金的方式，是间接融资方式。 23.

11、 过度信贷是房地产泡沫产生的微观机理。 错，过度信贷是房地产泡沫形成的金三、简答题 (本大题共4小题，每小题4分，共16分) 1房地产有哪些经济特性和自然特性？2为什么说房地产业是国民经济的支柱性产业和基础性产业？3房地产业在国民经济发展中的作用4房地产商品属性主要表现在哪几个方面？5房地产商品的特殊性主要有哪些？6级差地租与绝对地租的关系是什么？它们是如何形成的？7为什么说社会主义条件下仍然存在地租？8决定或形成城市土地区位的因素有哪些？9如果你是一个房地产投资者，应如何根据土地区位理论进行有关房地产投资微观区位的选择10决定城市土地区位的因素11西方的区位理论对我国城市土地的利用有何借鉴意

12、义和作用12房地产抵押权与按揭权之间有何区别13房地产商品化的原则14房地产投资风险具体有哪些种类？ 15如果你要进行房地产投资，你将如何规避和控制房地产投资风险？16简述贯彻房地产业可持续发展战略的基本措施。17如果你要进行房地产投资，你将如何选择房地产投资策略？18房地产运行机制有哪些？各种运行机制之间有什么关系？19房地产市如果你是一个房地产市场分析人员，你觉得为何要进行房地产市场预测？如何进行房地产市场预测？场供求分析主要有哪些内容？应该如何进行分析？20影响房地产价格的因素主要包括哪些？21房地产价格评估有哪几种主要方法？它们的评估原理和步骤有何不同？22简述房地产业可持续发展的必要

13、性。 它既是产业自身健康发展的必然要求，也是整个国民经济和社会可持续发展的一个重要组成部分23简述选择居住房地产微观区位的标准。24简述房地产市场的主要运行机制。25地租与房地产价格有何关系? 地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨；反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。26城市土地有偿使用的意义何在?有利对维护和加强社会主义城市土地国有制；有利于国家充分利用经济手段来调节土地利用中的经济关系，提高城市土地管理的科学性和有效性；有利于国家通过地租地价等经济杠杆实现城市土地资源的合理配置；有利于形成城市维护、建设资金的良性循环机

14、制27房地产经营包括哪些主要内容？它们是通过何种方式进行的？28房地产抵押贷款有哪几种形式？其抵押权及抵押率是如何确定的？ 渐进式抵押贷款，递减式还款抵押贷款，定息抵押贷款，重新协议利率抵押贷款 29对房地产经济宏观调控的方式为什么要以间接调控为主？30简述财政收入政策对房地产经济宏观调控的作用。 财政政策与货币政策是宏观调控的两大政策支柱，相应地，财政政策与货币政策效应是决定宏观调控成效最为重要的两个方面，事关国民经济能否保持平稳运行和实现长期增长，因而在一个国家的政策体系中具有十分重要的地位31级差地租和级差地租的关系32我国的房地产税收制度有哪些特点？33国外的房地产税收制度给我们有哪些

15、启示？34如何理解房地产物业和房地产物业服务这两个概念？35房地产投资风险36美国和日本房地产物业服务的特点是什么？37我们可以从国外房地产物业服务的经验中得到哪些启示？38简述地租与土地收益的关系。 地租是土地所有者凭土地所有权而得到的土地收益；地租与土地收益二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权与使用权的分离而形成不同的概念39根据现代企业制度的要求，房地产企业应建立哪几种管理制度？ 公司内部的合同流程管理制度，资信调查制度，内部授权制度和合同专用章 的管理制度，合同的统计与考核制度，重大合同审查管理制度，证照管理制度，合同纠纷处理制度40我国的地产权与房产权有哪些权能？41国民经济与

16、房地产业之间存在着一种什么样的关系？如何理解这种关系？四、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)1联系实际，论述房地产开发项目可行性研究的重要作用。2对某一宗特定的房地产而言，论述影响其价格的主要因素。3结合我国目前推进城镇化建设的总体要求，试述城镇住房制度改革的意义和作用。4联系我国近年来商品房空置现象，论述房地产市场供求失衡的主要原因和解决途径。 5结合影响房地产价格的因素，分析城市近郊热销楼盘发展较快的原因。6如何辩证地认识房地产业与国民经济的关系？7某住宅小区建筑质量优良，但销售状况极差。请结合影响房地产价格的主要因素，分析造成这种状况的可能原因。8试述城市规划的主要内容，并

17、说明城市规划与房地产综合开发的关系。五、计算题1某投资者为了进行某房地产的投资，初步确定了三个可行方案：方案A、方案B、方案C。该类房地产的未来需求会出现三种情况：销售好、销售中等、销售差。假定三种方案在这三种状态下的投资收益率情况如下：销售好销售中等销售差方案A17%12%8%方案B19%17%4%方案C25%15%1%试用最大收益值法、最大最小收益值法、最小最大后悔值法及在乐观系数为0.6条件下的折中系数法求最优方案。2某房地产企业欲在城市开发一个房地产项目，其第一年投资400万元，在以后各年的投入分别为200、300、300、200万元，同时，项目在第二年的收入为320、400、400、

18、350万元，项目结束是回收的固定资产余值为30万元，回收的流动资金为20万元，折现率为12%，问此项目是否可行？（分别用净现值法和内部收益法计算）3某一地块有三种不同开发方案，其不同市场状态下收益如下表，试用最大收益值法、最大最小收益值法、最小最大后悔值法及在乐观系数为06条件下的折中系数法求最优方案。 收益方案市场较好市场一般市场较差A404040B208080C0601204某房地产开发公司在预测前5年所实现的实际销售量如下表：某房地产开发公司2006-2010年的销售情况 单位：万平方米年份20062007200820092010房地产销售量27.627.8227.5327.9528.0

19、0用简单移动平均及三项移动平均求平均销售量5某房地产投资项目有三个可行方案，各方案的有效期均为4年，已知前2年销路好的概率为0.8，销路差的概率为0.2；如果前2年销路好，则后2年销路好的概率为0.7，销路差的概率为0.3；如果前2年销路差，则后2年销路差的概率为1。如果三个方案的投资情况分别如下：进行小规模投资需2000万元，进行中等规模投资需4200万元，进行大规模投资需7000万元。在不同概率的情况下，各方案有如下不同的年收益值。投资销售情况大规模投资中等规模投资小规模投资好400025001000差-200-504001、求出其不同销售情况下的收益值2、画出其决策树图形6某房地产开发公

20、司2006-2010年的销售情况 单位：万平方米年份20062007200820092010房地产销售量2424.324.62525.4用回归预测法求平均销售量7某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。A方案：一次性开发多层住宅45000m2，需投入总成本（包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本）9000万元，开发时间为18个月。B方案：将该地块分成东、西两区并分两期开发。一期在东区先开发高层住宅36000m2，需投入总成本8100万元，开发时间为15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%，则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅36000m2。如果一期销

21、路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000m2，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。两方案销售好和销售差的售价和销量情况如下表所示。根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。暂停开发共损失50万元。月利率为2%。开发方案建筑面积(万m2)销路好销路差售价(元/ m2)销售率(%)售价(元/ m2)销售率(%)A方案多层住宅4.54800100430080B方案一期高层住宅3.65500100500070二期一期销路好高层住宅3.65500100一期销路差多层住宅2.24800100430080停建问题：1两方案销路好和销路差情况下分期计算月平

22、均销售收入各为多少万元？（假定销售收入在开发时间内均摊）2绘制房地产开发的决策树3试比较两方案，选择最优方案。折现率及累积折现率月份123456789折现0.9804 0.9612 0.9423 0.9238 0.9057 0.8880 0.8706 0.8535 0.8368 累积折现0.9804 1.9416 2.8839 3.8077 4.7135 5.6014 6.4720 7.3255 8.1622 月份101112131415161718折现0.8203 0.8043 0.7885 0.7730 0.7579 0.7430 0.7284 0.7142 0.7002 累积折现8.9826 9.7868 10.5753 11.3484 12.1062 12.8493 13.5777 14.2919 14.9920