上海某私募股权投资项目可行性研究报告书.docx

1、上海某私募股权投资项目可行性研究报告书引言：立案伊始，摆在我们面前的是一串经济技术参数，市场竞争是无情的，优胜劣汰永远是唯一的游戏规则。顺利实现产品去化，快速完成资金回笼，那是建立在有“好房子”的前提下；而树立企业品牌形象，乃至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推广，那就是建立在有“好家园”的前提下。也许具有“不是市场需要什么，我们就制造什么；而是我们制造什么，市场就需要什么”如此大气的企业才是市场的宠儿 本项目控制性经济技术参数： 规划总用地10.7万平方米总建筑面积16.3万平方米容 积 率1.51总套数1190套我们的基地条件如何？我们的客源客层怎样?我们的产品定位在哪里？我

2、们的产品有什么附加值？我们的产品力该怎样加强？我们的目标第一步完成首要任务成功去化产品，最大程度实现利润。第二步达成远景任务让市场广泛接受属于企业自我的产品开发 理念。 以期求得市场真谛，实现企业价值回归。价值回归模拟流程图：定位准确、 完善的社区生活配套 市场迅速认可、高附加值的产品 注重实效的媒体攻势 接受程度高扩 良 适 大 利 好 度 再 润 的 夸 生 盈 升 大 产 余 值 的 潜 宣 力 传资金回笼理想 一期迅速去化 受到市场追捧、达到预期目标 期待二期投放 “耳语传播” 产品SWOT分析 S 优势点W劣势点 城建集团品牌优势 畅通的道路、交通优势 低密度、高绿化的居住环境 基地

3、沿街面长，将成为浦兴路亮点 浦东新区优质的企业与人才进驻 道路噪音、安全问题 区域缺商业气息及完善机能配套 周边区域竞争压力巨大 公交站点离小区较远 社区受地块影响缺乏整体感 难以集中绿化及拉开栋距O 机会点T 威胁点 浦东最具升值潜力的地区之一 景观道路、景观住宅，景观社区。 入世后新兴客源层的选择 政府利多政策支持 公房补贴改制为货币补贴 未来多项交通及捷运计划 未来楼市持续供需两旺，“不动产”投资理念已开始兴起 激烈的竞争市场，相同单价的个案量体大，客户选择性多 竞争个案的规划品质提升 本产品差异化方面的难度大 未来区域竞争激烈 绿化集中在二期不利于一期销售 蓝印户口政策不明朗 项目“立

4、地条件”分析地块四至本地块处于浦东金桥地区，具体位于张杨路北侧，长岛路以东，西侧至五莲路，属于浦东沪东新村地区。 基地形状呈狭长形，小区三面临街，南面紧临浦东新区交通要道张杨路，北面为沪东新村的老式公房，与本案仅一墙之隔，目前基地已规划平整。交通动线 基地出入的主要干道浦兴路是一条贯穿浦东新区东西向的重要交通枢纽，由基地沿张杨路可直达浦东的金融商贸中心陆家嘴商业中心。向东可至金桥外高桥保税区，向南到联洋生活园区。浦兴路与浦东的众多交通主干道如：张杨路、金桥路、罗山路相接，经过这些交通干道和相连的越江桥梁，可迅速到达浦西市中心人民广场、杨浦的北外滩地区、浦东金桥进口加工区等地。 本地块周围常规公

5、交线路分布众多，但站点普遍距基地较远，大多分布在长岛路，浦兴路，但班次的间隔较长。线路主要有776、785、716、774、791等，经过这些线路可迅速直达人民广场、外滩、淮海路、陆家嘴金融贸易区等地区。另外，规划中轻轨PDA、B线将紧临基地，为居民的出行提供现代化交通工具。生活机能 就环境和生活配套来讲本地块目前在整个浦东地区显得相对较为落后，项目基地四周几乎没有象样的生活配套，虽已新建了大量居民住宅，但相关的生活配套、商业设施档次较低，不能较好的满足当地居民的需要。区域发展 本地块所毗临的金桥地区（根据市政府的规划，金桥地区专门规划了毗邻工业园区的四平方公里国际社区）将在区域内建设：高档别

6、墅和酒店式公寓、从幼儿园到研究生院的著名教学机构、五莲路上亚洲最大购物中心、医疗中心，以及高尔夫球场和橄榄球体育场等健身休闲中心，舒适、便捷的服务将会让这里的投资环境更趋完善。附：沪东地区主要交通线路及生活配套783路台儿庄路淮海东路815路德州新村外高桥638路东陆新村周家渡716路凤城新村张桥785路台儿庄路上钢新村639路周浦镇长岛路191路第一八百伴榕桥774路崂山东路外高桥776路永业路泰东路85路博兴路东昌路东周线东陆新村周浦医院川歇线歇浦路川沙购物生活家乐福超市、OBI建材超市、联华超市、农工商超市、家得利超市休闲生活金桥公园、名人苑花园医疗保健瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区

7、段医院，公利医院教育培训中福会幼儿园、平和双语学校、协和国际学校、中欧国际工商学校、浦兴中学、金桥中学、杉达大学。 项目“立地条件”优劣分析利多因素 张杨路、浦兴路、金桥路、及与之相连的黄浦大桥、杨浦大桥共同构成了通畅便捷的交通网络，为本案业主出入市级商业中心区域提供了有利的条件，多条公交站点的设立，为业主乘车出行增添了多种选择。 金桥地区为浦东新区发展重点区域，其购买力强，日益聚增的居住人气，使得当地的餐饮、农贸、金融等配套渐渐完善。 基地附近的金桥公园、名人苑花园、以及金桥进出口区域内的橄榄球场，成为住户良好的就近休闲、娱乐、健身的理想场所。 基地四周的文化教育和医疗卫生设施较为完善，附近

8、分布了中福会幼儿园、浦兴中学、平和双语学校、金桥小学、金贸小学等众多教育培训学校。瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院也为居民健康、就医提供保障。 小区占地10.7万平方米，具有一定规模，建筑容积率较低，产品类型多样。 加上规划良好的小区环境，优美的景观道路和较高的社区绿化率，让住户远离生活空间的压抑，完全感受大自然的意境。 发展商以往塑造的成功案例，所创造的品牌效应，成为业主购房的信心保障。 本项目房型较好（板式结构，南北通风，全明无暗间），建筑面积控制合理，总价较低，极符合该区域居民承受能力。利空因素 基地南侧的浦兴路，作为重要的交通干道，在给居民出行带来方便的同时，也使得生活的安宁被

9、其打破，噪音、尘土、交通安全成为产品最大的不利点。 目前基地四周的商业配套相当不完善，即使现存的商业配套也存在消费档次较低，繁荣度不够的问题，这一切都阻碍了居住地的人气的进一步旺盛。 基地相临的公交站点大多聚集在距基地较远的张杨路或长岛路上，居民出行，特别是夜间较有不便。 基地处于浦兴路（张杨路的边缘地带），四周宽阔的道路阻碍了各社区人员的流动，夜间基地周边除了川流不息的车辆，毫无人影。 项目周边近年来开发的大量新建住宅社区如：龙阳、塘东小区和万邦、东方都市社区，给本项目造成了极大的竞争压力。 项目小区呈狭长形，分两期开发，一期与二期之间被博兴路“拦腰截断”，不利于本案整体布局规划，致使社区缺

10、乏整体感。 金桥作为浦东新区住宅发展的重点区域，区域周边竞争个案林立，且已逐渐向高品质、高标准的目标发展，使本案规划产品差异化难度加大。 受技术经济指标的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的规划不甚理想，较小的浴室面积，使住户缺少空间享受。 一期较小的绿化率，将使小区缺少庭园陪衬，也是本案另一点将有可能对未来销售去化产生影响的因素。 小区总建筑面积达16.3万平方米，开发量大，区内居民户数相对较多，由此对未来物业管理的要求相对较高。项目产品“定位依据” （目标市场需求）？1、周边竞争个案目标市场需求 鉴于周边竞争个案客源客层的消费行为，推测其目标市场需求大致如下： 出于对上下班和日常生活出

11、行动线的考量，购房者普遍考虑到其目前或未来，在浦东生活办公的便捷性。 有浦东主轴线张杨路的依托，精明的购房者从市政规划、建设的倾斜中意识到这一“黄金道路”沿线物业有令人欣慰的升值空间。 随着金桥楼市板块的日益崛起，广义范畴上响亮的“新金杨，新生活”概念愈发深入人心，从最大程度上吸引了来自本市乃至更大空间的关注目光。 目前区域内的已建社区由于规模适中，且在产品力塑造和推广宣传方面均有着不俗表现，因而市场接受度普遍较高。 对总价的关注程度较高，其中二房约40万元/套、三房50-55万元/套总价的房源市场去化最快。 结合目前的市场行情均价，区域内客户多数青睐于100110平方米的二房以及120130

12、平方米的三房。 功能分割合理、设计新颖的房型，是绝大多数购房者所追求的。 区域内大部分个案的建筑设计和庭园景观设计均聘请了专业的设计公司，各类风格迥异而立意新颖的社区建筑和庭院景观对应了不同心理消费者的追求。 一梯二户、板式小高层的建筑规划普遍被区域内个案采用，市场反映良好 随着区域内环境面貌和市政配套工程的日趋完善，又独具“全市唯一空气质量指标达到国家一级标准地区”的先天优势，目前区域内物业已受到越来越多带有投资、环保意识的购房者青睐。2、上海市场同质产品分析上海市房地产市场上与本项目价格、地段相似的同类产品众多，如：虹口区凉城新村附近的 “中虹丽都苑”，长宁区天山路的“南洋新都”，杨浦区黄

13、兴绿地周边的“文化佳园”，距离本案很近的“碧云新天地”等，其目标市场需求大致如下：发展商都在一定程度上植根于本区域，深谙区域市场动态，所开发产品市场 定位准确，去化良好。如：“文化佳园”、“南洋新都”。拥有各自区域内独特的地理位置优势。如“南洋新都” ，依托天山商圈、虹桥开发区并具有地铁2号线虹桥机场延伸段的便捷性；“文化佳园”则依托黄兴绿地的建设以及五角场的复兴计划。在各自所在的区域内突出个性鲜明的社区主题风格与建筑外观。项目周边拥有一般拥有配合大型生活社区的大型超市、卖场，如“大润发”、“家乐福”、“乐购”等。完善的公交、地铁、轻轨网络及便利的出行道路动线。良好的区域位优势。如虹口区的“中

14、虹丽都苑”、位于广灵四路、凉城路上，交通便利，在拥有虹口优良人文传统的同时又坐享曲阳地区的便利及完善的商业生活机能，其售价创下这个区域的最高单价，自从开盘后价格不断走高。从4000元/m2飚升至5000元/ m2。累计涨幅超过25%。一梯二户、南北通风、动静分离、观景阳台、落地窗等以人为本的房型设计 规划。 大多为上海市智能化示范小区或“四高”小区。国家康居工程示范小区；“无渗漏”、“无质量通病”示范小区申请；以及白玉兰施工质量奖的获得。 项目产品“附加值”建议目 的内 容可行性加强可行性 为了弥补周边暂时相对匮乏的生活机能现状 公共事业项目（例如邮局、银行等） 项目周边多为新建住宅区，人气较

15、旺，具备一定招商引力 建议与住宅建筑外观相协调，外观风格统一 提升本项目地段居住品质 商业服务项目（例如24H超市、餐厅等） 商铺有相当升值空间 建议灯光工程，避免客户有地偏人稀之感 极力完善小区配套 配合五莲路上即将兴建亚洲最大超市这一利好消息及时准备，推出社区巴士免费往返接送等服务 小区浦兴路口直达五莲路仅3分钟车程 借社区小巴车身达到流动广告效果 由此提高与浦西的运行，做到真正意义上的交通便捷 小区地铁巴士 与各类交通工具连网 方便业主出行之余，加大客户引流效果社区生活主题建议 由于地段因素，本案及周边个案，毫无地段方面的吸引力，故周边个案，尤其“连城”、“碧云新天地”均在小区的小环境及

16、产品的方面营造卖点，而本案由于受基地限制，较难在产品力方面发掘卖点，故建议脱离产品运用软体配套手段，提升产品附加值。提出新生活口号为了成功地将一、二期产品去化，因此在“一期”销售阶段，就要求在做足各方面文章，完成市场造势，提升产品品质，树立市场品牌形象，为“二期”销售打好良好的铺垫。建议提出新生活口号，用此在市场上突显本案特殊性。 结合案名及面积配比，提出“可以居”，阐述可以居口号，以网络最大的客源客层。 利用商业街，提出“完整社区，卫星社区”，显示本案在生活各方面的独立面，完整性。 提出“新邻里关系”口号，显示发展商人性的一面，创办一些联谊活动，令小区生活充满人情味。 环境设计附加值针对本案

17、地形特性及竞争个案卖点，本案需在景观设计部分加强，建议遵循“小而精，独具匠心”的原则一期销售 利用间距空间，创造不同风格，小型点景造型，作到户户推窗见景 “化零为整”把一期整个基地，作为一大型景观主题，建筑也成为景观中的一部分二期销售 二期地形有较多空间表现景观，可进一步突出与一期的景观品质差距商业街 灯光工程：建议店面设计工程，为本案镶嵌一条“金边” 外立面：统一外立面，与小区协调统一，成为景观的点睛之笔项目“产品力加强”建议 本案所属的沪东新区位于浦东新区近期发展迅速的金桥出口加工区，基地占地面积约10.7万平方米，总建筑面积为16.3万平方米。因此本案在产品的总体规划上应以“现代生活社区

18、”为其特点，并结合未来交通规划优势，及居住人气和将产品塑造成为浦东新区内“具品质、品味和价值的景观社区”。 面砖方案：配合设计师的设计方案，定量定制面砖。在烧制的次数、时间段的长短、配色的选择、外形的设计等方面加以控制，提出我们的要求，极有可能烧制出世上独一无二的“立面”。这也可以成为本项目的一个卖点 面砖对线对缝计划：在铺设面砖之前，必须有设计周密的施工方案，保障建筑外立面上的缝隙限定在一定的范围内 结构：采用钢筋混凝土桩基、现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。 底层大堂花岗岩地面、大理石墙面到顶，另设艺术顶灯及豪华装饰吊顶，中央空调。 各楼大门智能“一卡通”、可视对讲、密码门禁系统、并配以高级彩

19、色粉喷金属玻璃大门。 各层大堂、走廊及电梯厅大堂及电梯厅铺设花岗岩地面、大理石墙面到顶、另设艺术顶灯及装饰吊顶；各层走廊地面均铺砌高级防滑地砖、并配以高级乳胶漆墙；楼梯扶手采用高级硬木扶手。 电梯采用日立/三菱/OTIS/迅达/LG/其他品牌高级自动（3VF、800KG、1.60m/s）（小机房/无机房）电梯直达各层。 信箱各住宅大堂设华丽不锈钢信箱。 消防装置各层设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动烟感、消防喷淋系统。 未来数字生活的智能化环保小区： 突破常规智能化小区一般仅有宽带网设置，本项目除应在安全防范系统、物业服务智能化水平真正落实、在家庭智能化上有所突破，且在环保上有建树。真正铺

20、就未来数字生活之路，与目标客户的现代观、未来观融合起来。 社区智能化应该同小区的生活相结合：a：宽带网络传送、浏览；b：通过社区的BBS增进住家的交流，增强业主沟通；c：网上点击物业服务；d：网络可视医疗；e：网络双向交流的科普讲座、电脑培训。 负压楼道设备：在楼道里专门设计正负压装置，铺设独立管线，在遇到火灾时开启，可以使楼道成为无烟逃生道。 宽带网络服务：通过小区INTRANET（内部局域网）与公共网连接，小区内采用光纤到楼（FTTB）内部，每户独享10MB配置。实现VOD点播、网上医疗、炒股、教育等功能。 家庭智能化系统： 每户住家安装智能化系统，实现家用电器远程控制。 安全系统：完善的

21、安保系统不仅给予业主安详生活的保障同时还可以让购房者对对本社区 有一更加良好的印象。具体安保措施如下：周边红外微波双重报警：用美国原装安防主机，对小区周界实行专业布防，一旦某处有越入，对射探头自动感应，触发报警，主机显示报警部位提示值班人员。重要位置大门、车库、电梯轿厢、中庭重要位置闭路电视监控。a、每栋大楼密码门禁系统，每户可视对讲系统。b、信系统：实现住户之间，住户与物业之间的通讯。c、配有紧急按钮与保安中心相连；并连网110报警系统。d、进门、落地窗，一、二楼住家窗户配有门磁窗磁、红外线探测器并通过可视对讲主机接入安防中心，非法闯入时，与安防中心相连自动报警。e、巡更：小区内主要通道出入

22、口及各大楼的主要部位设置，记录巡更路线及时间，保证安全。f、厨房防煤气泄露系统，并通过对讲主机接入安防中心。g、车库设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动感烟、消防喷淋系统。 采用庭院式社区入口：采用主题公园布局的方式方法，营造出一片休闲天地,可供业主雨天观景、品茗、对弈等，别有一番风味。 树种统一：以一、两种常绿乔木为主，大范围的种植在社区里。一则便于养护、二则整个社区的景观将会显得统一和谐、大气。树种可以考虑香樟、银杏。至于达标所需要的其他植物，可以专门把它们设计在另辟的“百花圃”里。 空中花园：在屋顶设计花园可以增加社区的休闲娱乐空间。屋顶也可以是休憩的地方。 中庭广场中心：可设计象征社

23、区精神的标志物。 社区细部：运用背景音乐塑造社区日间浪漫悠闲的情调，以起到画龙点睛的作用。建议庭园景观在建筑规划定案后即同时设计，并聘请境外较知名、较具影响的设计师，才能达到直接、有效的广告宣传效果。可以考虑用不同灯光效果、从不同的角度照映社区和建筑，呈现一种“新光景”。 建筑设备监控系统：采用先进电脑神经网络化智能控制技术，组成高效监控网络智能系统，对小区内大楼的水箱，水泵、电梯、供电设备进行监控，保证各类设备处在最佳运行状态。 远程抄表系统：采用电子脉冲水、电煤表收集器，用户即时通过智能化控制器的液晶显示器查看三表读数，并同时传输给物业中心远端服务器，自动记费结算，减少上门抄表的干扰。 I

24、C卡一卡通系统：每户均配有IC智能卡，可用于小区内会所消费，物业管理等费用的结算及车辆进出的管理。 车库管理系统：在停车场出入口各设有接近式读卡器，持IC智能卡接近读卡机时，在取得有效确认后，闸门臂会自动开启，允许车辆通过。A、能源系统 进入住宅小区的能源一般为：电、燃气、煤。对这些常规能源要进行分析优化，以便从系统上采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50以上。尽量采用新能源和绿色能源。 建议采用太阳能作为路灯等公共用电的能源。 楼梯过道采用声控延时开关。B、气环境系统 住宅小区的气环境包括室外和室内两方面。 室外空气质量要求

25、达到二级标准。居室内做到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准，保证居民的卫生和健康。建议厨卫预留排气管道，采用双止回式烟道、卫生间无暗卫设计C、声环境系统住宅小区的声环境系统包括室外、室内和对小区以外噪音的隔阻措施。 室外声环境系统设计应满足：日间噪声小于50分贝、夜间小于40分贝。 建筑设计中采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足：日间噪音小于35分贝、夜间小于30分贝。 对小区周边产生的噪音，如果影响了小区的声环境则应采取降噪措施。绿化采用更多的乔木。沿街住宅使用双层中空玻璃沿马路，高架，加油站位置设置绿化隔离带小区人车分流机动车库出入口，尽量

26、位于小区出入口附近。D、光环境系统 住宅小区的光环境一般着重强调满足日照要求，室内要尽量采用自然光。除此以外，还应注意居住区内防止光污染，如：强光广告、玻璃幕墙等。建议在室外公共场地采用节能灯具，提倡由太阳能提供的绿色照明。采用抗反光玻璃房型设计达到四明效果。E、热环境系统 住宅小区的热环境系统要满足居民的热舒适度要求、建筑节能要求等。 对住宅围护结构的热工性能和保温隔热提出要求，以保证室内热环境满足舒适性要求，冬季供暖室内适宜温度：2024，夏季空调室内适宜温度：2227。住宅的供暖、空调应该采用清洁能源，并因地制宜采用新能源和绿色能源。争取采用不破坏大气环境的循环系统。 建议在卫生，厨房加

27、设保温，隔热、防水层。 玻璃为双层中空，加强隔热，保温性能。F、绿化系统 生态环境功能：小区绿地是提供光和作用的绿色再生机制，它具有清洁空气、释放氧气、调节温度等功能。 休闲活动功能：小区绿地提供户外活动交往场所，要求卫生整洁、适用安全、景色优美、设施齐全。并使设施无障碍化，电缆地下化，实现人车分流。 景观文化功能：通过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品味欣赏。G、废弃物管理与处置系统 住宅小区生活垃圾包括收集与处置两部分：收集应以“无害化、减量化、资源化”为原则。生活垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放，收集率应达到100 。垃圾应实行分类收集，分为有害类、无机物、有机物三

28、类。I、绿色建筑材料系统 在建设绿色生态住宅中，对于材料、部品的选用要强调两点：一是要提倡使用3R材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用），二是要选用无毒、无害、不污染环境，有益人体健康的材料和产品。宜采用取得国家环境标志的材料、部件。建议采塑复铜管,铝塑管作为冷热水管。 由于小区邻近的张杨路、浦兴路等主干道的人流、车流均较大，周边商业开发不足。为了便于小区居民的就近购物，解决的日常生活需要。建议本案的配套商业可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等设施的进入。 建议与周边区级体育场馆、医疗中心合作，引入小区内部亲情化健康服务内容，如：每年两次社区居民体检建立私人健康小档案；专家定期医疗咨询、讲座

29、；组织社区运动会。 现代化会所不仅仅要弥补和完善现有生活机能的不足，更重要在于走出日常生活的快节奏、高压力。进入健康、活力、环保的社区。鉴于本项目采用的是现代派建筑外观以及客户定位以中青年出发，因此会所内的休闲项目服务大致可分为三大主题。 休闲：网球场、壁球室、桑拿浴场，茶艺、COFFEE SHOP、棋牌室。 服务：商务中心、美容美发中心、干洗店、家政服务、邮局银行、超市、24小时社区便利店。 儿童：模型训练中心、亲子图书馆、幼托。项目“目标市场”分析本区域个案其目标市场大致为 ： 区域客 特性：对区域环境较为熟悉，生活习惯。估量百分比：约占客户总数的20%。 金桥地区中青年白领阶层 特性：有

30、较高的经济收入,区域熟悉，交通方便。估量百分比：约占客户总数的40%。 外来客特性：原租借在区域内或周边地域，预迁居本市，并借此取得蓝印户口。 估量百分比：约占客户总数的20%。 杨浦区域客特性：与本区域仅一江之隔，交通十分便捷，受杨浦区房价、区域规划等因素的影响，将购房区域选择在浦东。估量百分比：约占客户总数的10%。 黄浦区域客特性：浦东日趋完善的生活机能及较为适中的房价成为吸引此类客源主要原因。估量百分比：约占客户总数的10%。如图所示： 引言： “工欲善其事，必先利其器”。任何产品都是建立在市场的基础之上，在“点”上面深入剖析的同时，环顾我们的四周：区域情况、目前市场行情、最新竞争个案动态在“面”上如果也同样深入则可达到“操千曲而后晓声