慈溪市中心城区15平方公里详细规划教程文件.docx

1、慈溪市中心城区15平方公里详细规划教程文件一、前言为落实和深化慈溪市城市总体规划(2002-2020)，进一步完善城市功能、提升城市品质、塑造高水平的城市形象，并通过规划有效地指导城市建设，特制定慈溪市中心城区15平方公里详细规划（法定图则）。慈溪市是杭州湾地区新兴的中等城市之一，在区域城镇体系中是宁波大都市的发展重点；总体规划将慈溪市确定为长江三角洲南翼工商名城，宁波大都市北部中心城市。随着杭州湾大通道的打通，慈溪将会成为连接上海和宁波的节点和枢纽。从规划发展看，沪、杭、甬对慈溪的辐射作用将进一步增强，同时慈溪对区域经济的影响力也会加大，必将带动城市传统产业升级与城市开放度的增强。目前，慈溪

2、在建成区内进行的产业结构调整，使得用地功能进一步优化，更符合城市未来的发展方向。从城市演变形态来看，市区由最初1平方公里的旧城，沿慈甬路蔓延生长，继而向纵深拓展，形成由中心向外扩张的圈层形态。而原来的核心，即传统的旧城商业中心城区由于设施落后，承载能力下降，已日渐衰落，为了重塑中心城区形象，现正在对旧城中心按照CBD(中央商务区)的模式进行改建；而慈甬路作为商贸街的确立，使它成为城市的核心发展轴之一；同时新城大道沿线公共建筑的形成，使它成为城市的另一发展轴。市区现状建成区范围内农村人口约占城市人口的一半，造成新建城市居住区较完整，而农居无序发展的局面，土地利用率较低，形成众多城中村，严重影响到

3、城市的面貌。对大量的农居点进行改建，引导村庄建设纳入城市的整体规划制约之中。市区水网密集，具有江南水乡特色，现有的峙山、乌山、教场山、龙头山、虎屿山等山体也可成为城市绿化与景观的构成要素。正在进行的“城河治理”与“山体还绿”工程将为塑造具有“山水特色”的城市景观提供条件。另外，已建的虞波广场、新世纪广场、寺山文化广场等城市形象精品工程，也创造出一定的环境景观基础。本次规划编制以法定形式出现，试求通过一定法定程序和过程，加强规划编制、管理更加公开、科学、规范，将操作性层面中得指令性内容，通过法定程序达成各方共识并确定下来，为规划成果提供了实施保障，是市场经济条件下城市规划依法行政的重要环节。二、

4、现状概况与分析规划区位及范围本规划区位于慈溪市区西南部，东临新城大道，西至西二环路和龙头山东南侧、峙山公园西北侧，北靠开发大道，南至杭甬高速公路连接线。规划面积 规划用地面积为154977公顷。自然条件 整个地形为平地，整个地势南高北低，除规划区南侧区域内有部分农田及空地外，其余均为建成区。另外，在区域南部有教场山、虎屿山、龙头山、峙山和乌山五座山体，浒山江、大塘江两条主要河流。交通现状本规划区道路网络基本形成，纵向道路主要有西二环线、青少年宫路、孙塘路、新城大道；横向道路主要有北二环路、慈甬路（慈甬路）、南二环路、前应路及规划区南侧的杭甬高速公路连接线。东西向主干道间距基本符合要求，而南北向

5、只有新城大道和西二环线两条主干道，两条道路之间的间距达到了3.75公里；南北向的城市次干道只有孙塘路且孙塘路仅为双向车道，在高峰期车辆极多，饱和度达到1.04。规划区范围南北向干道网密度过稀，从而使大量交通流量压在主干道及其交叉上，造成交通饱和状态。规划区现状大量单位的出入口开在主干道上，并且靠近交叉口处，增大了路网尤其是交叉口处的交通压力。支路系统不完善，且断头路太多，难以起到有效分流主干道的交通流量。 静态交通方面公共停车场及配套设施严重不足，公共停车场的建设严重滞后于机动化发展；路外停车场数量不足，泊车位不足造成激动车辆随意停放、利用人行道停车的现象比较多。 土地利用现状1、用地规模规划

6、范围内总用地为154977公顷，已建用地约1377.21公顷。 2、用地布局商业金融用地主要分布在老城商业区、慈甬路、三北大街、环城西路-峙山路、青少年宫路-环城东路-乌山路、孙塘路、南二环路，其中，老城商业区现正进行改造，建设CBD；随市级党政迁至新行政中心，老城区已不再是市级行政中心，但还有部分机关单位分布于峙山路附近；在现状用地当中，居住用地主要为二类居住用地，在大塘江沿线、前应路南侧任分布着成片旧村；文化娱乐设施主要有青少年宫；广场用地主要有虞波广场、峙山文化广场两处；公园主要有教场山公园、虎屿山公园、龙头山公园和峙山公园四处；在南二环与浒山江相交处存在相当数量的企业用地。三、规划依据

7、、原则与目标规划依据1、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）2、慈溪市城市总体规划(2002-2020)3、浙江省关于进一步加快城市建设的若干意见4、慈溪市城市规划管理技术规定5、其他有关城市规划的标准、规范以及相关的法律、法规、政策性文件和技术规范。规划原则1.遵循城市总体发展原则 2.公众参与原则 3.控制与改造相结合原则规划目标将规划区建设成为交通顺畅、环境优美、设施完备、具有以商业金融、办公、居住为主，集游憩、医疗、文教为一体的多功能高品质现代化城市中心城区重要组成部分。1、进一步深化总体规划的功能布局和路网结构；2、从城市设计入手，完善城市整体的空间形态布局，重点突出

8、城市轴线、景观节点和绿化系统，创建高品质城市景观规划区；3、以旧城、旧村改造为重点，合理划分居住用地，确定建设周期，落实公共配套设施；4、编制市政综合规划。四、规划区性质与规模性质依据慈溪市城市总体规划(2002-2020)与现状实际情况确定本规划区性质与功能定位：以商业金融、商务办公、居住和游憩为主要功能的具有慈溪特有历史风貌的现代化城市中心城区重要组成部分。人口规模依据慈溪市城市总体规划(2002-2020)与现状实际情况确定本规划区人口规模为约16.7万。五、用地布局 用地规划原则商业金融用地、商务办公用地、居住用地成片集中布置，现状旧村用地加强整理，配套用地统一布局的原则。 用地规划结

9、构规划区总体结构：沿大塘江、浒山江形成“”形的以商业金融用地、商务办公用地、公园、绿地和广场为主的功能规划区，为倒“Z”型分布的现代化城市中心的一部分；“”形区域的东南侧区块以居住用地为主，公园、医疗卫生用地、商业用地和市政设施用地为辅的功能规划区；“”形区域的西北侧区块以居住用地为主，公共绿地、商业用地和市政设施用地为辅的功能规划区。用地规划用地共分为九个分区，即旧城区、大塘江区、景观大道区、北二环路区、金山路区、乌山路区、园丁路区、峙山区、前应路区。 1、旧城区 范围：环城西路至环城东路、三北大街至慈甬路。 现状旧城区是老浒山镇所在地，也是城市传统的商业中心，目前已形成以解放街商业街为主的

10、沿街商业布局，具有较好的商业街尺度和较繁华的商业区氛围。旧城内还有金融、邮电等大型建筑。旧城内居民区除少部分已改建外，其余多为一至二层的旧民房，市政基础设施较差。由于其城市形成的历史不长，所以基本没有值得保护的历史性建筑和传统民居；但环城水系及北门城门等所构成的城市形态特征是旧城区城市意象的要素。规划旨在通过对旧城区的改建，提升其城市功能，改善空间环境。特别是在对传统商业区的改造上，将购物与休闲、娱乐、旅游结合起来。在布局上主要考虑以下几方面：（1）明确功能区划突出以解放街为主干、解放街与茶亭路交点为中心的商业中心区，以国道与浒山南路交点为中心的商务区；配套完善城西、城北、城东南三片住宅区；强

11、化沿河滨水绿化及绿化系统和公共空间网络的关联性。（2）确定商业中心区的合理结构布局延伸南门大街茶亭路穿过小山成为区内城市轴线。在轴线两侧既有对称意向又较自由地布置高层住宅及公建，路网系统也较自然地呈方格网化，体现城市发展的连贯性。（3）创造具有地方特色的城市空间形态浒山江、大塘江穿过旧城区，“浒”为水中岛屿的含义。慈溪位于沿海，海与陆地的互动是城市地域特征的体现。规划为反映这一特征，从寓意角度沿浒山江设计出三个重复的“绿岛”，并与教场山遥成对景，完善了浒山江的景观轴线。 （4）完善绿化系统 规划保留旧城北门和北门街，以北门及虎屿山为主体兴建北门公园，并与大塘江、七房池、灯光球场和已建成的古塘绿

12、园联系起来，形成功能齐全的休闲健身场所。将大会堂对外开放、并设置大面积公共绿地，与水门绿园及浒山江连成一片，成为市民活动的另一集中场所。同时，环城河道的绿带串连上述公园及集中绿地，形成旧城区内绿化与商业、居住相连接的绿地系统。 2、大塘江区 范围：青少年宫路至新城大道、三北大街至慈甬路。 该区也是城市核心区的重要组成部分，现状沿外围道路已基本形成以公共建筑为主的建成区，内部仍是大量的旧村，布局较杂乱。大塘江虽然横贯用地东西，但沿河均布满了民房，河道的景观与绿化作用未得到发挥。 规划以大塘江为绿色轴线进行总体布局，主要考虑以下几方面： （1）居住区及路网的系统化 在保留拓宽现有干道，开通沿河的环

13、城北路的前提下，结合新区建设将支路路网系统化，把各片已建成区有机地纳入到整个大居住区中，并以孙塘路为界形成东西两个小区块的格局。 （2）大塘江沿岸的绿化 大塘江的意义不仅在于市政层面，更在于其对城市结构、环境的影响，即开辟出一条切入市区内部的绿色走廊。将新（新市政中心和广场）旧（旧城商业中心城区）两个城市中心点联系起来。基于这种认识，本次规划中将总体规划制定的大塘江两岸绿带局部加宽放大，作为居民的公共活动地带。沿这条绿带布置蝶形退台式高层（10-16层）建筑，在实现城市“长高”、保证恰当容积率的同时，又尽量使空气、阳光、河景渗透到各个居民小区中去；形成具有慈溪地理特色的自然与建筑景观紧密结合的

14、新型居住区形象。 （3）文体建筑成团成组 在保留的原则下整建游泳池、篮排球房、青少年宫、文化馆室外环境，结合东门小学扩建形成一组文体建筑群；保护保留陈之佛故居、路甬祥旧居，并增建纪念馆、书画馆等，丰富居民文化体育活动。 3、景观大道区 范围：慈甬路以南，峙山路至浒山江。 该区现状用地以城市单位和工厂、仓库为主，土地利用率较低，是城市用地功能调整的重点区域之一。规划通过开通浒山南路，带动沿线的改造，并以此路为轴线安排规划布局。 （1）形成商务中心城区 随着经济、人口的迅速增长，慈溪市刚从小城市（20万人以下）发展到了中等城市（20-50万人）的规模阶段，城市功能区划将进一步丰富和分化。现在的城市

15、中心城区是商业、金融多功能混杂的单中心，其发展必将是向多中心发展，即商务办公区与商业区分离。目前峙山路一带出现的行政办公区就是这一城市发展规律的体现。本次规划新开景观大道两侧的地段，位于上述二者之间，是商务办公、金融、酒店（含高档公寓）的黄金地段，可以形成以景观大道与国道交叉点为中心的商务中心城区，而旧城区则以商业中心城区性质为主，两大中心城区相对分离又相互衔接，是近期、中期城市发展的良好结构形式。 （2）形成有特色的城市轴 景观大道具有交通、景观双重功能，因此在道路、河道、山体、建筑、广场五元素相互映衬，形成视线通透，环境优美、富有现代化都市气息和慈溪地理特点的城市轴线。此轴自峙山文化广场起

16、，以商务区高层建筑群为其核心和制高点，至教场山风景区结束，空间序列完整。 4、北二环路区 范围：开发大道至三北大街，教场山路至新城大道。 该区包含了大量的建成居住区和村庄梳理区；在浒崇公路东侧及担山南侧有两处工业区，其中位于担山南侧的浒山镇工业小区已处在居住区包围之中，现正在搬迁调整。该区规划重点是教场山前区块，担山南区块和新城大道西区块。 教场山前的用地中虽以居住功能为主，但须突出浒山北路的主轴线，强调绿化与建筑共同形成的景观序列感，强化山体的对景效果。 担山南侧用地为原有工厂改建，居住建筑布局北部为小高层建筑、南部为多层组团，高层建筑与担山环岛城市节点呼应，形成围合空间，突出开发区的新区特

17、征。 沿新城大道适量安排小高层商住楼，并考虑与新世纪广场，广电中心的空间关系，美化新城大道街道景观。 5、金山路区 范围：慈甬路至南二环路，浒山江至新城大道。 该区基本为建成区，东部已建的虞波花园小区和虞波广场创造出城市的新形象。位于原剑山路东侧的第二棉纺厂需搬迁调整，慈甬路南侧仍有部分村庄有待改造。规划重点是第二棉纺厂改建及慈甬路南侧局部改建区，沿街建筑布置考虑与国道整体建筑景观相协调；内部住宅区则以多层为主，与周围建成区相衔接，并通过绿带与浒山江绿化相连通，提高环境质量。 6、乌山区 范围：南二环路至天香桥路，浒山江、浒溪公路至新城大道。 该区现状用地为村庄、农田，还有少量建成住宅区和部分

18、工厂，其中南二环路南侧的市印染厂等工厂、浒溪公路东侧横河镇工业小区北部的零散工厂需搬迁调整。规划以居住新建区和梳理区为主，规划两个经济适用房小区和一个精品小区，精品小区采用高层建筑与多层组团混合布置，并以绿化为中心形成错落有致的空间格局。慈溪热电厂规划搬迁后遗留的用地，与东侧用地合并新建一居住小区。乌山绿地扩大，建成一以青少年活动为主的公园。 7、园丁路区 范围：西二环路至环城西路、教场山路，开发大道至慈甬路。 该区现状基本为村庄和部分建成住宅区；沿国道北侧和西二环东侧为工厂，规划将对其进行功能置换；规划沿三北大街西延线两侧新建一部分小高层住宅组团，并设底商住宅，形成三北大街完整的街景立面；同

19、时，完善小区配套设施和路网结构。将大塘江绿化向居住区渗透，局部扩大开辟居住区公园。搬迁市水泥厂，建设龙头山公园和居住小区，进一步提升慈溪西大门形象。北二环路宗汉段是宗汉街道的一条重要道路，规划以安排公共建筑为主，并结合新华路南延，完善该地区交通系统，实现环境的改善。 8、峙山区 范围：慈甬路以南、峙山路以西地区。 该区基本以建成区为主，现状用地以行政办公、商业酒店、城市单位及住宅区等多种功能为主，沿峙山路及西南二环路已形成较完整的街道景观。规划重点是慈甬路沿街改造，此段因国道沿线用地多为城市单位，改造以沿街综合商业设施、内部住宅为主。沿阳光大道两侧安排新住宅区，与已有的阳明山庄等共同形成较高品

20、质的小区。围绕峙山公园和峙山文化广场，形成休闲度假中心。 9、前应路区 范围：前应路以南、杭甬高速公路连接线（规划）以北、新城大道以西、浒溪公路以东地区 该区基现状用地以旧村为主，有部分仓储用地（中央直属粮库）。规划重点是对该区旧村进行改造，改造以住宅为主。保留浒溪公路东面安排部分仓储用地。六、居住用地测算与建设分期居住用地分析与测算居住用地分为规划新建区、规划改造区、规划梳理区、现状建成区四类，共规划居住用地747.18公顷。建设分期尽管本规划是以近期建设目标为重点进行编制，但涉及道路、河道、绿化、市政设施及一些改建区的实现，仍是以总体规划确定的目标来考虑。所以，在建设周期上应分步实施。一期

21、建设区以2005年界定，重点是沿慈甬路、大塘江、三北大街、新城大道的区域。用地平衡（详见附表1）七、地块控制 规划区法定图则以城市用地分类与规划建设用地标准的中类和小类用地分类标准为依据，划分地块并确定各地块的控制指标。 地块划分区内用地地块划分由城市主次干道、小区道路、河道、已批用地红线（或宗地）及用地性质确定，区内共划分为9个分区、20个区块，各分区按英文字母表顺序编码自“A”至“Z”，各分区内的地块编号为该分区，编号与阿拉伯数字的组合，例如：A-01，C-24。控制指标规划对区内各基本地块主要采用法定控制指标，法定控制指标包括用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、绿地率及配套设施等5项指

22、标。 1、容积率与建筑面积规划确定容积率与建筑面积一般依据规划的设计要点及现状确定，要点优先。如果用地界线与已批红线有变化，要点中以建筑面积为准。2、建筑密度、容积率和绿地率此三项指标依据现状与规划标准综合确定。区内各地块控制指标详见分图图则。用地相容性规划区原则上遵循规划土地利用的基本格局，在通常情况下，土地使用性质不变，确需调整的，须通过法定程序由规划行政主管部门酌情调整。规定用地性质的兼容性（详见附表2）。八、公共设施规划本规划区公共设施包括市区级公共设施和为本规划区自身服务的公共配套设施两部分组成。公共设施项目与指标按上层次规划及慈溪市城市规划管理技术规定确定。市级公共公共设施 1、商

23、业金融建筑主要在旧城区、慈甬路沿线、三北大街及景观大道两侧安排。在慈甬路和景观大道交叉路口，重点安排五星级酒店、金融大厦、商务写字楼等项目。2、行政办公建筑主要围绕新政府办公楼、沿新城大道北段安排，保留峙山路部分办公用地。 3、文化建筑主要有图书馆、科教综合中心，围绕大塘江与新城大道交叉口安排；在三北大街和青少年宫路发展中小型文化娱乐设施；保留市总工会；其他活动设施可结合公园设置。 4、在南二环和新城大道交叉口西南新建人民医院（已建成），在新人民医院西侧预留发展用地，形成是医疗卫生中心，保留妇幼保健医院和峙山医院（精神病医院），迁建红十字医院。5、体育建筑基本保持不变，对东门小学西侧的体育场馆

24、及游泳池进行改造，结合龙头山绿化安排少量运动场地。 为区内自身服务的公共设施配套公共设施 1 、教育配套规划根据教育配套的需要，扩建西门中学、金山中学、阳光实验学校(九年制学校)，迁建浒山初级中学（H-30），在龙头山公园东南侧新建一所中学（B-02）、在新华路与园丁路交叉处新建一所中学A-33(九年制学校)、在孙塘路与翔龙路交叉处新建一所中学R-07 (九年制学校)。扩建实验小学、东门小学、西门小学、南门小学，浒山中心小学、D-06(阳光实验学校内)保留现状，新建实验三小（I-15），另在A-13、A-33(九年制学校)、I-18、R-07(九年制学校)、R-18、L-21、L-09、K-2

25、9等地块新建小学8所。幼儿园所共21处，保留5处，规划16处，各小区根据具体情况可适度安排幼儿园。规划后的学校规模和数量不仅能够满足城市中心城区人口增长的需要，而且还考虑了市域范围内的人口进城读书的需求，特别是中学更具有较大的余量。2、商服业配套 商服业配套根据各小区布置设置，商服设施一般沿路安排，社区服务等设施在小区内部安排；结合现状条件和规划布局，一般每个居住区设一综合文化中心。商业配套中为满足人民生活的需要，重点落实集贸菜市场的规划布点。中心城区共安排市场10处，保留金山市场、西门市场、浒山市场、城隍庙市场，改建三北市场，另在D-10、G-14、M-08（非独立占地）、O-33、Q-46

26、新建5处市场。 市政公用设施规划结合现有设施共设加油站7处，独立占地社会停车场12处、非独立占地社会停车场11处，小型垃圾中转站5处，公厕50处，其他市政站点，根据市政综合规划设置。九、道路交通规划 道路系统 1、规划范围内包括8条主干路： 开发大道、北二环路、慈甬路、前应路、西二环路、浒溪公路峙山路环城西路教场山路浒崇公路、青少年宫路环城东路乌山路、新城大道，红线分别为34米、40米、50米三个宽度。规划改西二环路、前应路生活性主干路为交通性主干路。青少年宫路环城东路乌山路在总体规划中为城市主干路，红线34米宽。其南二环路以北段两侧建筑已形成，近期改造难度较大，本规划遵循总体规划确定的道路性

27、质、红线宽度34米不变，将原三幅路的横段面形式改为一幅路形式，主车道宽度调整为16米。浒崇公路在总体规划中道路性质为城市主干路，原规划34米，因规划的交通流量达1800-2000辆/小时且人流较集中，本规划中该路性质不变，红线两侧展宽至50米，保证16米的双向机动车道和两边各5米的人行道。 2、规划范围内包括8条次干路： 三北大街、南二环路、新江路、后二房路-南门大街、剑山路（新线）、孙塘路、担山路、阳光大道，红线分别为30米、34米、20米、20米、16米、24米、18米、40米。金山路乌山支路规划南延至天香桥路，南段基本依现状道路定位；天香桥路西延至浒溪公路，以使线形顺畅，形成规则的方格路

28、网，使四周用地边界较为方正，道路交通导向明确、系统完整。 剑山路从原现状路位置东移至市第二棉纺织厂内南北向现状路位置，南二环路以南段取消，南二环路至慈甬路之间段与南门大街茶亭路后二房路海关路相连通，全线升级为城市次干路。原剑山路作为小区内部路。 阳光大道开通后加强了西二环路、前应路的交通功能，将起到引导过境交通向西二环路、前应路分流的作用，有利于缓解峙山路、新江路等道路的交通压力。3、规划范围内包括14条支路： 金山路-糖坊路、工人路-天九街、水门路、园丁路、环城北路、解放街、阳光路-剑山支路、金一路、实验路、浒山南路、天香桥路、金山路、华胜路、浒山江路。 新开一条城市南北景观轴线道路浒山南路

29、浒山北路。浒山南路红线宽52米；浒山北路南段红线宽16米（此段红线宽受城隍庙与浒山江的制约，主要功能是步行和少量公交车行）；浒山北路北段红线宽52米，主要是预留出以教场山为对景的景观视线走廊。教场山东路在浒山北路的北端与新塘村路相连通，在教场山南侧形成一条环路，红线从12米加宽至16米。 环城北路从环城东路沿大塘江延长至西二环路，在新江路至西二环路之间，环城北路与大塘江中间预留约20米宽的绿化隔离带。 金一路与阳光路连通，线形调直，在南二环路与慈甬路之间形成一条东西贯通的城市支路。 规划在南二环路与前应路之间增加一条东西向城市支路东山村路，使城市的主、次、支路网结构更加完善合理。 保留现状园丁

30、路，在该路北侧增加一条东西向城市支路新塘路，走向大致与南北两侧道路平行，东侧路口与园丁新村北现状路接顺，该路在穿过教场山路后与教场山东路连通，在教场山南侧形成一条环路。 水南路在规划中结合道路南北两侧用地的改造，西延至环城西路，取代现状新市路、朱家桥路，形成规则的方格形路网。 规划道路详见（道路规划一览表）。道路规划一览表序号路名红线宽度（米）道路横断面形式（米）道路等级1北二环路403.5+4.5+1.5+8+5+8+1.5+4.5+3.5主干路343.5+4.5+1+16+1+4.5+3.5主干路2前应路403.5+4.5+1.5+8+5+8+1.5+4.5+3.5主干路3西二环路405+

31、5+2+16+2+5+5主干路4浒崇公路505+5+2+11.5+3+11.5+2+5+5主干路5青少年宫路344.5+4.5+16+4.5+4.5主干路6慈甬路405+6+1.5+15+1.5+6+5主干路7新城大道505.75+6+2+22.5+2+6+5.75主干路8开发大道405.5+5+1.5+16+1.5+5+5.5主干路9三北大街303.5+10+3+10+3.5次干路10南二环路343.5+4.5+1+16+1+4.5+3.5次干路11孙塘路244+16+4次干路12剑山路（新线）204+12+4次干路13新江路244+16+4次干路14后二房路-南门大街204+12+4次干路15204+12+4次干路16阳光大道40次干路17华胜路16