房地产前期手续.docx

1、房地产前期手续房地产法律实务一、 房地产与房地产业的概念二、 房地产法律体系简介三、 房地产开发用地1.土地一级开发2.土地二级开发四、 建设用地供应与储备制度五、建设用地出让中的法律问题1.信息公开制度2.竞价申请制度3.土地出让方式的确定4.规划条件与建设条件对所有参与者具有约束力5.确定中标人与签订出让合同6.缴纳土地出让金与办理土地使用证7.建设用地的交付8.土地开发建设与监管9.建设用地使用权期限届满的续期问题10.违约行为与责任五、 出让土地使用权的转让六、 划拨土地供应与流转制度七、 房地产开发前期手续1、 固定资产投资立项制度2、 办理规划许可手续3、 办理国有土地使用证4、

2、办理施工许可证5、 办理预售许可证一、房地产与房地产业的概念房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

3、主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。二、房地产法律体系简介房地产法律体系主要是指国家出台的有关住宅与房地产业方面的法律、行政法规、部门规章和规范性文件以及相关法规，主要包括宪法城市房地产管理法建筑法土地管理法招标投标法以及其它的行政法规和部门规章，国务院关于规范房地产市场的一系列规范性文件。三、房地产开发用地、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、

4、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。1、开发流程1.1原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。1.2市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。1.3通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。【土地储备机构，土地储备管理办法（国土资发2007-2

5、77号），第三条规定：“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。”】【东莞市土地储备中心是受市政府委托，在市城市建设工作领导小组的领导下，实施土地收购、储备以及前期开发准备工作的副处级非盈利性事业单位，是东莞市土地收购储备工作的执行机构，具有独立的法人资格，归口市国土资源局管理，接受市城市建设工作领导小组的指导和监管。该中心内设综合科、收购科、招商科，均为正科级建制官方网站1.4编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施

6、方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。1.5通过联审会的项目确定土地开发主体1.5.1土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。1.5.2通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，

7、利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议1.6土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续1.7如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。1.8在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建

8、设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。1.9组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：（1）审核土地一级开发成本（2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求（3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费（4）纳入市土地储备库2、开发模式从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改

9、造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：第一、割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金

10、的情况下，很多制度是苍白的。第二、指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。第三、招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法上有固定

11、收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种，在惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。第四、新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。第五、借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式.3、基础设施配套基础设施配套常常概括为“三通一平”、“七通一平”“九通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯

12、、通气、通热、通路、平整地面。“九通一平”：“一平”为土地自然地貌平整，“九通”为通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线。土地二级开发（市场）土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。关于规范房地产市场外资准入和管理的意见2006年7月，六部委出台了关于规范房地产市

13、场外资准入和管理的意见。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。外商投资产业指导目录（2007年修订）国家发改委和商务部公布了外商投资产业指导目录（2007年修订），新增限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。新的外商投资产业指导目录规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易（存量房交易）及房地产中介或经纪公司。其实，为积极促进作为国民

14、经济支柱产业的房地产业的发展，在2002年和2004年的外商投资产业指导目录中，都鼓励外资对国内普通住宅的开发建设。而在限制范围上，也一直锁定在土地成片开发（限于合资、合作），高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营上。国内资金明显流动性过剩，开发建设普通住宅的国内资金已足够充裕。四、建设用地供应与储备制度土地收购储备机制包括土地收购、储备和供应三个环节，它是在法律规范下的土地使用权调节转换机制，具体由土地储备机构依据政府委托，通过征、收、购、换等方式，把集体土地转归国有或者把国有存量土地从分散的土地使用者手中集中起来，进行控制性规划设计、房屋拆迁、“三通一平”等土地开发整理，然后

15、根据年度土地供应计划、政府发展计划及市场需求，依法供给用地者。国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发200115号)强调，“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。广东省政府关于加快建立和完善土地储备制度的通知（粤府办200334号）和广东省国土资源厅、财政厅、中国人民银行广州分行转发国土资源部财政部中国人民银行关于印发的通知（粤国土资利用发200844号）五、建设用地出让中的法律问题1.信息公开制度国有建设用地出让应当遵循公开、公平、公正和城市信用原则。公开原则要求出让人向社会公开出让计划、出让公告、出让结果、土地开发利用信息、违法违规用地查处结果

16、等信心，使社会公众哦及时了解并进行监督。国土资源部关于严格落实房地产用地宏观调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知（国土资发2010-204号）2.竞价申请制度中国境内的自然人、法人、其它组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合申请的，应当提交下列文件：a联合申请各方共同签署的申请书；b联合申请各方的有效身份证明文件；c联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订“国有土地使用权出让合同”时的受让人；d申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文

17、件；f保证金缴纳凭证；g其他。（国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发2010-10号）参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。3.土地出让方式的确定建设用地出让分为竞价出让预协议出让，竞价方式分为招标、拍卖、挂牌。根据物权法第137条与国务院关于促进节约集约用地的通知（国发2008-3号）工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地）以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）4.规划条件与建设条件对所有参与者具有约束力根据城乡规划法，国有建设用地出让之前，

18、城乡规划主管部门应当提出出让地块的规划条件，未确定规划条件的地块不得出让；国有建设用地划拨之前，建设单位应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书与建设用地规划许可证。规划条件未纳入建设用地出让合同的，该出让合同无效。规划条件应当明确出让宗地的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑接线，开发期限等要求。附图应当标明宗地区位与现状、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出入口位置、建筑界线以及周围地区的环境与基础设施条件。根据国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010-151号），除城

19、乡规划主管部门提出规划条件之外，市、县住房城乡建设主管部门要提出限价商品房的控制性销售价位、商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件。建设项目建成后，城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。5.确定中标人与签订出让合同 国土资源部、国建工商总局国有建设用地使用权出让合同（GF-2008-2601）示范文本6.缴纳土地出让金与办理土地使用证财政部、国土资源部等五部委联合发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知（财综2009-74号）再次对土地出让金缴纳行为进行

20、规范：市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法对约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%国土资源部发布的关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发2010-34号）：土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。7.建设用地的交付8.土地开发建设与监管9.建设用地使用权期限届满的续期问题10.违约行为与责任七、房地产开发前期手续房地产企业在竞

21、得建设用地后应当首先办理固定资产投资立项手续，之后依次办理建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证，具备预售条件后再办理预售许可证。同时根据项目具体情况办理环境、交通、节能影响评价手续、办理消防设计审核、人防建设审查、文物保护审查、卫生条件审查等手续。 固定资产投资立项制度建设单位取得建设用地之后，应当首先办理立项手续。2004年7月16日，国务院发布了国务院关于投资体制改革的决定（国发-2004-20）改革项目审批制度，落实企业投资自主权，彻底改革不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。对于企业不适

22、用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，而是区别不同情况实行核准制和备案制。企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类固定资产投资项目，实行核准制。企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。核准制投资项目一国务院批准实施的政府核准的投资项目目录（2004年）为准。政府核准的投资项目目录以外的企业投资项目，除国家法律法规和国务院专门规定禁止投资的项目以外，实行备案制。除国家另有规定外，由企业按属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案具体办法由省级政府自行制定

23、。政府投资项目的审批程序实行审批制的政府投资项目，项目单位应首先向发展改革等项目审批部门报送项目建议书，依据项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。完成相关手续后项目单位根据项目论证情况向发展改革等项目审批部门报送可行性研究报告（需要审批初步设计和概算投资的已经审批初步设计和概算投资），并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位根据可行性研究报告批复文件再向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。申请核准实行核准制的企业投资项目，项目单位分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用

24、地预审和环评审批手续。完成相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附规划选址、用地预审和环评审评文件。项目申请报告应主要包括以下内容：a项目申报单位情况；b拟建项目情况；c建设用地与相关规划；d资源利用与能源耗用情况；e生态环境影响分析；f经济和社会效果分析。项目申请报告一式五份，应由具备相应工程咨询资格的机构编制。项目单位依据项目核准文件，办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续。未经核准的，相关部门不得办理手续，金融机构不得发放贷款。核准文件效力未2年。可申请延期。（国发2004-20号）文改革了原投资管理体制，招标内容的核准制度也需相应调整。国

25、家发改委关于我委办理工程建设项目审批（核准）时核准招标内容的意见的通知（发改办法规2005-824号）。根据该通知，实行核准制与审批制的投资项目，项目单位应当申报可行性研究报告或投资或资金申请报告、项目申请报告一并报送项目招标方案核准申请书。目前东莞房地产项目立项多采用核准制，（关于核准制与备案制的标准，需要具体咨询东莞市发展与改革局）核准制的办理指南见附件一办理规划许可手续办理立项手续之后，建设单位应当根据城乡规划法的相关规定办理规划许可手续、接受规划管理与监督，确保建设活动符合城乡规划。依城乡规划管理的时序划分，城乡规划管理分为城乡规划的制定与城乡规划的实施。需要制定的城乡规划包括城镇体系

26、规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城镇体系规划分为全国城镇体系规划与省域城镇体系规划；城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划；详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城乡规划的实施是指城乡规划主管部门为建设项目核发“一书两证”，即选址意见书、建设用地规划许可证与建设工程规划许可证。依城乡规划管理的实施地域划分，城乡规划管理分为国有土地上的规划管理与乡村规划区内的规划管理。国有土地上的建设项目需要办理建设用地规划许可证与建设工程规划许可证，以划拨方式提供国有土地的批准类或核准类建设项目还应在立项之前办理选址意见书。乡村规划区内建设乡镇企业、乡村公共设施和公益事业，应当申请核发乡村建设

27、规划许可证；乡村规划区内使用原有宅基地建设农村村民住宅，根据省级制定的规划管理办法确定。依城乡规划管理的实施内容划分，城乡规划管理分为建设用地规划管理与建设工程规划管理。前者是指城乡规划主管部门为出让土地上的建设项目提出规划条件与办理建设用地规划许可证；为划拨土地上的建设项目核发选址意见书与建设用地规划许可证，确定建设用地的位置、面积与范围。后者是指城乡规划主管部门为建设项目核发建设工程规划许可证，审定修建性详细规划或建设工程设计方案、竣工验收规划条件，对工程建设进行控制、引导语协调。建设用地规划管理出让土地的用地规划管理流程为：提出规划条件（城乡规划主管部门）出让建设用地（国土资源部门）订立

28、出让合同办理立项手续领取建设用地规划许可证。1、土地出让前提出规划条件 城乡规划法第38条第一款：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部门；未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。2、领取建设用地规划许可证建设用地规划许可证时城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。城乡规划法第38条第二、三款规定：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的

29、批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用出让合同组成部分的规划条件。（建设用地规划许可证必须符合规划条件）3、划拨土地的用地规划管理划拨土地的用地规划管理流程为：核发选址意见书办理立项手续核发建设用地规划许可证申请用地划拨土地城乡规划法第36条、37条建设用地规划许可证办证指南 见附件二建设工程规划管理建设工程规划管理的内容分为核发建设工程规划许可证、严格管理变更规划行为、组选址竣工规划验收。1、核发建设工程规划许可证城乡规划法第40条：在城市、镇

30、规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。未取得的后果：城乡规划法第64条2、规划变更的申请与审批：城乡规划法第43条变更程序：关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知（建规2008-227号）3、核实规划条件、报送竣工验收资料城乡规划法第45条：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规

31、划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收；经核实符合规划条件的，发给建设工程规划核实证明。规划验收证明是建设单位办理建设工程竣工验收备案手续的必需材料，而建设工程验收备案文件又是商品房交付的必需条件。建筑工程规划许可证办证指南 见附件三 办理国有土地使用证建设单位取得建设用地之后应当及时办理土地登记手续，领取国有土地使用证。流程:提出登记申请提供登记资料登记机关审查记载土地权利于不动产登记薄颁发土地权利证书。1、登记机关：向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出申请，报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。 2、申请材料： 国有土地使用权证办证指南见附件四办理施工许可证建设工程开工前，建设单位应向建设行政主管部门申请领取施