住宅小区物业管理企业经济效益分析.docx

1、住宅小区物业管理企业经济效益分析住宅小区物业管理企业经济效益分析一、按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书（一）收入测算表（见附表2）（二）支出测算表1、人工费用测算(见附表3)2、环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、办公公共能耗等管理费测算表(见附表4)(三)收支预算汇总表1、20072009年度*小区收支测算汇总表(见附表5)二、根据盈亏情况，分列年度持平计划，增收节支计划(一)分析盈亏情况首先，*小区作为目前较大型、现代化社区，为高质量物业服务提供了条件。小区人性化的设计定位和生态型住宅小区的建立，一方面充分满足了业主的生活需要，另一方面也增加了公共水、电费及共有部位和共用设

2、施、设备的维护量和维护成本，如:地下车库的照明、设备设施用电、文化体育设施、智能化监控系统、防盗设施、水景等。特别是分散型地下车库的设计，在解块停车难问题的同时，也提高了养护管理成本，而且增加了小区的地坪面积，间接地增加了清卫、绿化、保安、设施设备管理养护等多项物业管理的费用支出。其次，小区的设计已经超出了对一般居住条件的追求，而是按照生态型的要求设计，客观上定位了业主的层次相对较高，经济上较为宽裕，比较容易接受实施物业管理，为提供其他各类衍生服务和提高小区管理档次奠定了基础。并且使得物业管理费的定价可以更加接近市场化运作，服务与收费的矛盾会相对较小。根据以上分析，我们认为，*小区在提供较高档

3、次的物业管理服务的同时，将有稳定的盈余。(二)收费上的欠费和拒交对策我们除了查清原因，改善服务，针对性地解决问题外，还通过上门宣传，书面催交等形式，加强小区的收费工作，对于非物业管理原因而拒付的，可以请业主委员会协调，必要时采用法律手段解块。（三)分列年度持平计划(见附表5)(四)增收节支措施（1）增设业主欢迎的便民有偿服务项目，增加收入，作为物业经费的补充。（2）根据精干、高效原则，推行规范化、标准化管理。在保证人力、财力、物力的同时，运用一专多能型管理人才，提高工作效率，减少人工费用支出。（3）抓好小区的综合管理，提倡勤俭节约，减少管理中各种浪费，加强资源回收利用，合理利用小区各类资源、场

4、地，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，加强设施的维护和保养，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本，增收节支。（4）提高业务质量，实行优质优价，确保物业管理费高收取率，以达到自我完善、自我发展、良性循坏。三、建立收支公开、监督制度(一)建立健全财务制度和财务人员岗位职责，做到财务工作有章可循；(二)与开发商签订前期物业管理服务合同，业主委员会成立后，与他们签订物业管理服务合同，明确收费事项。(三)按规定实行明码标价。依照物价部门的样板在小区宣传栏等处公布收费项目和标准，按规定项目和标准收费，接受物价检查部门的检查监督。(四)做好日常收费、报销和公共能耗合理分摊工作，不乱收费，报销

5、符合制度规定和审批手续。(五)以小区为核算单位设立帐目，进行会计核算，做到帐目清楚、帐簿规范。(六)做好财务预算和分析，为公司经营做好参谋。(七)每年一次向全体业主公布房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况。接受业主查询。(八)按时向财税部门上交报表，依法纳税。附表1 物业公司规章制度、岗位工作标准、考核办法序号内容序号内容一管理机制类规章制度、公众管理制度1住户手册17公共休闲、文化娱乐场所管理规定2业主临时公约18出入查验登记制度3精神文明建设公约19大件物品出小区登记制度4住宅区环境保护公约20水泵房管理制度5

6、装修管理规定21给排水管理制度6禁止违章占地违章乱搭建规定22设备安全运行制度7安全用水、用电用气管理规定23空置房管理制度8治安管理规定24值班制度9出租房屋管理规定25保安巡逻值班制度10暂住人员管理规定26刑事案件登记制度11环境卫生管理规定27监控系统运行维修保养制度12商业网点管理规定28设备运行巡回检查制度13社区文化工作制度29给排水系统运行与保养制度14消防管理规定30消防系统运行维修保养制度15车辆停放管理规定31房屋巡回检查制度16绿化管理规定32报修约修制度内部运作管理制度岗位职责1管理处办公制度1管理处主任岗位职责2管理处工作制度2现场主管岗位职责3内部财务工作制度3业

7、主服务中心主管岗位职责4计算机管理制度4工程主管岗位职责5档案管理制度5物业主管岗位职责6员工培训制度6出纳兼文员岗位职责7业主服务中心工作制度7维修工程师岗位职责8物业部工作制度8水电工岗位职责9工程部工作制度9万能工岗位职责10会所工作制度10保安队长岗位职责11消防管理制度11保安班长岗位职责12万能工工作制度12监控保安员岗位职责13水电工作制度13巡逻岗岗位职责14保安工作制度14形象岗岗位职责15监控中心工作制度15门岗岗位职责16保洁工工作制度16绿化工岗位职责17绿化工工作制度17保洁员岗位职责18绿化养护工作制度18消防队长岗位职责19配电房及特种作业人员安全制度19义务消防

8、队员岗位职责20配电设备保养规定工程流程21低压配电房操作规定1物业验收接管程序22高压柜操作规定2办理入住程序应急处理程序3装修管理程序1小区突发事件应急处理程序4档案管理程序2煤气泄漏应急处理程序5监管工作程序3火警应急处理程序6住户投诉处理程序4消防设备人为应急损坏处理程序7物料控制程序5罪案现场处理程序8报修约修程序6发生盗窃处理程序9设备实施维修养护程序7抢劫事件处理程序10社区文体活动开展程序8偷车事件处理程序11治安交通管理程序9斗殴事件处理程序12消防应急程序10投诉事件处理程序13园林绿化管理程序11拾货财物处理程序14清扫保洁程序12发生停电及电力故障处理程序15维修服务程

9、序13发生停水应急处理程序二激励机制类规章制度四反馈制度1员工奖惩制度1管理处接待来访工作制度2员工考核制度2管理处定期回访制度三监督机制类规章制度3住户投诉处理制度1管理处员工语言、行为规范4维修回访制度2管理处财务公开制度六考核细则3管理处有偿服务收费制度1员工通用部分考核细则4管理处对外服务服务工作规定2管理处主任考核细则5管理处廉洁制度3现场主管考核细则6管理处员工考勤制度4业主服务中心主管考核细则7管理处员工职业道德规范5物业主管考核细则8管理处员工劳动纪律规定6工程主管考核细则9工程人员在公共区域工作规范7出纳兼文员考核细则五工作标准8保安队长考核细则1管理处主任工作标准9保安班长

10、好和细则2现场主管工作标准10形象岗考核细则3业主服务中心主管工作标准11监控保安员考核细则4物业主管工作标准12巡逻岗考核细则5工程主管工作标准13门岗报安考核细则6出纳兼文员工作标准14维修工程师考核细则7保安队长工作标准15万能工考核细则8保安班长工作标准16绿化管理员考核细则9形象岗工作标准17水电工考核细则10监控保安员工作标准18保洁员考核细则11门岗保安工作标准19消防队长考核细则12巡逻岗工作标准20义务消防员考核细则13维修工程师工作标准21绿化工考核细则14万能工工作标准七会所管理15水电工工作标准1图书室管理规定16保洁员工作标准2会所文化设备管理规定17绿化工工作标准3

11、会所活动所管理规定18消防队长工作标准419义务消防队员工作标准附表2 年收入测算表（一）年收入测算表（单位：元）序号收入项目收费标准收费面积收费金额住宅管理服务费0.3元月53109.43191194商铺0.6元月1611.21160日常维修费70752.191.5元年106128室外停车场（室内及架空层已按物业标准收费）120元(车位月)84个车位72576初期物管费7.00元61895.01129980房屋维修费18.00元61895.01139264绿化养护费100.00元1382727654合计678397注：1、房屋维修费按8年使用，139264元/年；2、绿化养护费一年后按年期用

12、，27654元/年。（二）测算依据及说明、依据建设部、*市政府有关物业管理的法规和文件。、开发商所提供的物业管理招标书中原始数据和有关规定。、以上测算均按实际预算的100%，使用时将根据*市建设委员会甬建综2006450号文件“关于印发贯彻落实浙江省物业管理条例及甬政发2005131 号文的实施意见的通知”等相关规定执行。、根据我们实地调研，商铺和停车场前两年出租具有一定的压力，据此，我们对相关经济指标预测如下：附表3 人工费用测算指标名称第一年第二年第三年住 宅 入 住 率80%90%100%物业管理服务费收缴率100%100%100%商铺出租及收费率80%90%100%停 车 场 使 用

13、率60%80%100%序号项 目名 称计 算 方 法支出费用（元/年）1员工工资（1800元人月1人1500元人月2人1200元人月3人1000元人月3人900元人月11人）12月2556002计提福利费255600元14%357843工会经费、职工教育经费255600元3.5%89464养老、医疗、失业、工伤保险255600元34.5%881825住房公积金255600元10%255606员工劳保及误餐补贴90元人月20人12月21600办公费办公消耗品、通讯、交通、设备保养等按50000元/年综合测算50000小计485672附表4 环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、公共能耗、税收等

14、管理费测算表（单位：元）一、 共用设施维护费1室外道路、场地维护10005元（年）50002排污排雨管道疏通1500元次2次年30003化粪池清理维护1200元次2次年24004排污排雨检查井疏通1500元年15005智能系统维护500元月12月60006消防系统维护500元月12月60007共用水电设施维护1000元月12月120008维修工具设备折旧按5000元/年综合测算5000二、 共用水电费10楼内共用照明480盏0.025Kw24小时365天年0.815元度8567311照明路灯10盏0.04Kw12小时365天年0.815元度142812停车场照明5盏0.04Kw24小时365天

15、年0.815元度142813办公管理用水电费300元月12月360014员工宿舍水电费12元（人月）20人12月2880小计168198三、开办费摊销费用77445元5年15489四、停车场保险费84位200元（位年）16800合 计200487五、 以收入确定的有关费用21社区文化活动费营业收入2898022不可预见费营业收入31346923物业管理公司服务佣金营业收入104489824营业税营业收入626939成本支出合计294773附表5 20072009年度*小区收支测算汇总表（单位：元）收支科目收支项目第一年第二年第三年收入住宅管理服务费191194191194191194商铺出租服

16、务费116011601160日常维修费106128106128106128室外停车场（室内及架空层已按物业标准收费）7257696768120960初期物管费129980129980173306维修基金139264139264139264绿化养护费02765427654经营用房、商铺出租等创收1500075000220000小计665743747589990107支出工资255600281160309276计提福利费357843902642929工会经费、职工教育经费8946984110825养老、医疗、失业、工伤保险8818297000106700住房公积金255602811630928员工劳保及误餐补贴216002160021600办公费500005000050000设备折旧费154891548915489共用设施维护费168198148198138198停车场保险费168001680016800差旅费336350447921交际应酬费210231534951绿化费0900022000社区文化活动费84071261119802不可预见费126111891629703物业管理公司服务佣金420356305499011营业税252213783359406小 计779898876841985539结 存总 计114155792524568