国际商贸城项目申请报告.docx

1、国际商贸城项目申请报告*国际商贸城项目项目申请报告第一章建设单位概况 1第一章建设单位概况*成立于2012年10月6日，注册资金5000万元人民币，隶属于*有限责任公司，法人代表：*。经营范围：房地产开发、综合利用。*商贸城是由*有限责任公司企业自筹资金兴建。由于*区政府和*有限责任公司签订的合约中要求此项目需由哈尔滨的开发企业兴建，故此*有限责任公司在哈尔滨注册成立了*。机构精炼、减少管理层次、指挥灵活、工作效率高，实行责权分明、管理科学、激励和约束相结合的内部管理体制。公司建有严格的内部管理制度及质量管理体系，严格按照ISO9002：2001国际质量体系认证标准、ISO14001环境管理体

2、系认证标准、HACCP体系认证进行生产。企业按照市场需求自主组织生产经营，以提高经济效益、劳动生产率和实现资产保值增值为目的。第二章项目基本情况一、项目名称与承办单位1、项目名称*国际商贸城2、项目开发建设单位*3、法定代表人*二、编制依据1、*国际商贸城可行性研究报告；2、产业结构调整指导目录2011新版3、*区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4、*国际商贸城一、二期修详图；5、*国际商贸城一期位图；三、建设背景与必要性（一）建设背景目前，我国流通领域的现代物流获得了一定的发展。但是，由于长期缺乏资金投入和相关政策支持，物流领域的发展仍处于较低的发展水平，已经成为制约我国流通现代化的“

3、颈瓶”。因此，加快我国流通领域现代物流发展，提高流通效率，降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，更好地发展现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用，成为我国流通领域迫切的任务。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出：“加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。”为适应全面建设小康社会，促进我国流

4、通领域现代物流持续、快速、协调发展，商务部于2008年3月发布了关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见，提出积极开展包括物流示范城市、物流示范园区、物流示范企业和物流示范技术在内的不同层次的流通领域现代物流示范工程。物流业是服务业中唯一得到国家产业振兴计划支持的行业，其原因主要在于物流业对其他产业的调整具有服务和支持作用。一方面，可以促进制造业和商贸业优化内部分工、专注核心业务、降低物流费用，提高这些产业的竞争力，增强其应对国际金融危机的能力；另一方面，也是国民经济持续快速发展，以及贯彻落实可续发展观和构建社会主义和谐社会的必要保证。2009年3月，国务院将物流业纳入国家产业振兴计划，并印

5、发了物流业调整和振兴规划。随着该规划的贯彻落实，中国物流业的整体发展水平将有望得到较大提升，其对整个国民经济运行的基础性支撑作用也将得到进一步发挥。根据规划的内容，国家将从扩大物流市场需求、大力推进物流服务的社会化和专业化、加快物流企业兼并重组，以及加强物流基础设施建设、提高物流标准化程度和信息化水平等多个方面入手，通过加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策体系、多渠道增加物流业的投入等措施，促进物流业尽快发展、提升行业运作水平。物流业调整和振兴规划的出台，为我国物流业的发展提供了重大机遇。项目的建设有利于进一步提高物流产业竞争力，是增强国民经济应对金融危机的需要。目前中国是世界最大的

6、建材生产国及消费国，随着国民的生活水平提高，企业及家庭对办公、生活环境的要求越来越高，公共场所及家庭的装修程度越来越高，人们对建材的需求量也日益增大。阿城作为哈尔滨一个城区，发展潜力巨大，而且临近哈尔滨开发区，交通方便。但是，目前阿城区建材市场混乱，不集中，比较分散，政府不好集中化管理，而市民也不方便采购。然而阿城区的飞速发展，对建材的需要日益增加，建材业的分散却拖慢了阿城区发展的步伐。目前哈尔滨综合建材市场具有规模性的只有一个哈尔滨禧龙陶瓷大市场，各类企业及私人对建材的需求基本都集中在禧龙。而整个哈尔滨市甚至周边县市对建材的需求量大，一个禧龙市场无法满足消费者的需求。本项目的建设既符合市场的

7、需求，也满足消费者的愿望，项目建设地点设在阿城区与哈尔滨市接壤处，充分发挥了地理优势及交通优势。（二）必要性分析项目距离哈尔滨开发区18公里，有利于组织生产和运输建材物品。为了促进阿城区商品贸易市场的健康发展，有必要在阿城区建设一个以高标准定位的*国际商贸城。本项目建成后既方便了政府对行业的集中化管理又方便了消费者的购买需求。本项目对区域经济发展拉动力强，有利于稳定、壮大地方经济实力。*商贸城项目主要以仓储物流、精品商业、小商业为主，加以为之配套的办公、酒店、住宅小区等，总用地面积802182.69平方米，总建筑面积1157767平方米。综合性质的商贸城弥补了单一性质的物流性质的服务体系，商贸

8、城建设配套的办公楼，为国内外知名商家提供了高质量、环境好、办事便捷的办公场所，免除了商家在单一性的物流园区只能买卖商品，缺乏高质量的咨询、选购、洽谈等服务，同时为商家入驻园区提供了可靠的依据；建设配套的酒店也是有助于提高*商贸城的服务质量，免除了广大高、中、低端消费者在购物同时，要考虑饮食与休息的问题。方便广大消费者，提高园区的整体服务质量，为广大消费者提供选、购、食、休一体的国际化商贸城。园区西北侧建有居民小区，小区引入信息化、智能化系统，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使居住、生活舒适安全。小区有完善的配套设施，会所、幼儿园等，以满足园区及周边居民住房需求，综上所述，本项目建设是十分必要的。四

9、、建设地址*区料甸镇新乡周边区域。五、建设用地本项目建设用地通过土地出方式取得，用地性质为商住用地。其中，商服用地出让年限40年，普通商品房用地出让年限70年。六、建设性质新建。七、建设规模项目总用地面积802182.69平方米，总建筑面积1157767平方米，其中：商业建筑建筑面积782442平方米，居住建筑面积114669平方米，物流仓储总建筑面积260656平方米。项目绿化率为20%，建筑密度为48.73%，容积率为1.73，停车位数量3773辆。总技术经济指标表序号总图工程名称单位数据1项目总占地面积平方米802182.692项目总建筑面积平方米11577672.1商业建筑平方米782

10、4422.2居住建筑平方米1146692.3物流仓储建筑平方米2606563计容总建筑面积平方米13915434建（构）筑物基底占地面积平方米3909045园区道路占地面积平方米2508436绿化面积平方米1604377项目建筑密度%48.738项目建筑容积率%1.739项目占地绿化率%2010建筑限高米物流仓储24米商业建筑100米居住建筑6011停车位辆3773八、总平面设计1、平面规划布局方案整体布局规整，以片区为主，不同的片区为不同的主题购物。规划分为两个大的区域，分别为精品商业区和物流仓储区。精品商业区沿长江南路和伏尔加路布置，精品商业区入口处形成多个景观节点，商业区中形成一条步行街

11、，步行街上设置娱乐休闲建筑，作为商业的服务性建筑。沿街以大型商业为主，内部以小型商业为主，形成一静一动的双重空间。物流仓储区位于区域的内部，沿内部街道布置。物流仓储的布置模式为沿街布置小型商业建筑，内部为物流仓储建筑，是典型的前店后厂模式，有利于生产和销售互相促进。规划形成“一心”，“三轴”，“三片”的空间结构体系。“一心”，由伏尔加路南侧的商业中心构成整个区域的核心。“三轴”，以长江南路为主框架，两条商业步行街为辅的轴线景观结构模式。“三片”，商业发展片区，物流仓储片区，生态住宅发展片区。2、交通组织*国际商贸城地块周围为城市干道，交通便捷。临近长江南路和伏尔加路。周围其他道路为规划城市道路

12、，四通八达。规划商贸城入口分为车行出入口和人行出入口。其中精品商业区车行出入口三个，人行出入口两个，物流仓储区两个车行出入口。人行出入口为特色步行道的入口，与多个景观节点相连，是步行街的起点。规划停车场分散各个地块中，方便人们使用。结合地块周边的城市干道布局，规划各个小地块内部的道路。内部道路为方格网模式，形成棋盘式规整的路网，这种路网结构交通组织简便，有利于机动灵活的组织交通，能够最大限度的满足车辆的行驶要求，也方便购物，形成开阔的视野。这种内部道路布局整齐，有利于建筑布置、土地规划和方向识别。九、建筑设计1、设计依据（1）民用建筑设计通则GB50352-2005；（2）住宅设计规范GB50

13、096-2011；（3）住宅建筑规范GB50368-2005；（4）建筑设计防火规范GB50016-2012；（5）屋面工程技术规范GB50345-2012。2、建设规模及主要建设内容项目总用地面积802182.69平方米，总建筑面积1157767平方米，其中：商业建筑建筑面积782442平方米，居住建筑面积114669平方米，物流仓储总建筑面积260656平方米，停车位数量3773辆。商业发展区1）、拟建设15层星级酒店3栋，建筑面积67500平方米，设有大堂、休闲厅、接待中心、票务中心、商店、大宴会厅及前厅、影音房、新娘房、衣帽间、全日餐厅、厨房、办公室、VIP室、储藏室、更衣室、空调机房

14、等，能为入住的宾客提供全方位、高品质、高档次、高满意度的服务。2）、拟建设4层精品商业商场，建筑面积373856平方米，以大型商业及精品商品为主，精品商业商场入驻多家国际品牌商品及国内知名产品，以满足高端消费者的需求。3）、拟建设办公楼8栋，分为27层建筑、25层建筑、18层建筑及12层建筑，建筑面积160770平方米，为商贸城主要办公场所，为各入驻商贸城的国内外商家，提供高效快捷的办公场所。4）、小型商业商场40余栋，为3层建筑，建筑面积146614平方米，主要入驻国内中小型商家，满足广大中低档消费群体。物流仓储区1）、主要建筑为物流仓储，为单层建筑，建筑面积260656平方米，位于区域的内

15、部，周围为小商业商场，为物品仓储及物流区，存放国内外商家的存货商品，仓储区内设有布局合理的办公场所，以提高仓储的管理水平及物流管理水平，为广大消费者提供优质、高速的服务，让顾客高效而来，满意而归。生态住宅园区内建有高档居住小区，建筑面积114669平方米，设有高层住宅4栋，多层住宅17栋，1458户，高标准、现代化、设计新颖、设施齐全，打造园区内人人向往的生态化居住小区。3、竖向设计商业建筑限高100m，其中办公楼，酒店部分层高3.60m，室内外高差0.50m，屋面0.30m；精品商业、小商业建筑，每层层高4.10m，室内外高差0.50m，屋面0.30m；住宅部分，层高3.00m，室内外高差0

16、.50m，屋面0.30m，建筑限高60m；物流仓储部分，层高8.00m，室内外高差0.50m，屋面0.30m，建筑限高24m。4、垂直交通办公楼设置电梯14部，疏散楼梯7条；酒店设置电梯6部，疏散楼梯3条；高层住宅设置电梯8部，疏散楼梯4条；精品商场设置电梯2部，扶梯40组，疏散楼梯12条；小商品商场设置疏散楼梯40条；物流仓储置为单层建筑，不设电梯。5、建筑风格项目园区建筑形式为简洁明快的现代主义建筑风格，外立面简约时尚，磅礴大气，彰显建筑的品质与魅力。精品商业、酒店、物流宾馆、办公楼等建筑以高层为主，建筑风格强调建筑的高耸挺拔、简洁，讲究线条、几何的搭配，材料色彩以突出奢华与现代感，外墙采

17、用色彩对比强烈的高级外墙涂料。整个园区的建筑风格趋于几何的挺拔竖向线条，强调对称，干净利索，大块渐成的风格6、建筑构造及装修设计（1）墙体采用陶粒混凝土砌块，外墙200厚，内墙100厚。外墙保温材料采用100厚酚醛保温板，外墙装修采用外墙涂料及铝塑板饰面，一层局部干挂石材。（2）地面采用水泥砂浆地面。（3）屋面屋面除物流仓储为不上人屋面，其余建筑均为上人屋面，屋面防水层为SBS改性沥青防水卷材，4mm厚，保温层选择130mm厚挤塑聚苯乙烯塑料板（=0.033W/m2.k,25kg/m3）均分两层，交错布置）（4）门窗本项目门窗气密等级4级，抗风压等级4级，保温性能为8级，外窗设可调节换气装置，

18、外窗框与墙体之间采用30mm厚阻燃性挤塑板，压入窗框20mm，用密封膏嵌缝，窗均为单框，三玻璃塑钢窗。十、结构设计1、设计依据（1）混凝土结构设计规范GB50010-2010；（2）建筑地基基础设计规范GB50007-2002；（3）工程结构可靠性设计统一标准GB50153-2008；（4）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；（5）建筑结构荷载规范GB5009-2001（2006年版）；（6）建筑抗震设计规范GB50011-2010。2、设计参数根据建筑结构载荷规范（GB50009-2001）、建筑抗震设计规范（GB50011-2002）附录A，本项目的自然条件为：基本风压：0.

19、55kN/m2基本雪压：0.65kN/m2抗震设防烈度：6度设计基本地震加速度：0.05g设计基本地震分组：第一组建筑抗震设防类别：丙类物结构安全等级：二级建筑物设计使用年限：50年3、结构形式根据建筑上部结构和地质情况，商业用房采用桩基础，采用框架与短肢剪力墙结构；物流仓储用房采用独立柱基础，采用排架结构。居住用房采用独立柱基础，采用框架结构。十一、给排水1、设计依据（1）建筑设计防火规范GB50016-2010；（2）室外给水设计规范GB50013-2006；（3）室外排水设计规范GB50014-2006。2、给水（1）给水方案本项目建成后用水引自市区生活用水管网，水压0.2MPa，接入管

20、材采用PE管，接入管径200mm。（2）给水量计算本项目用水主要是园区生活用水。根据本项目设定原则估算园区内用水量，住宅总户数为1458户，按户均人口3人，人均日用水量100L计算，住宅日均生活用水量约为437.40m3/d；商服建筑面积782442,每平方米日用水量按5升计，日水量为3912.21m3/d；绿地面积为160437，每平方米日用水量按2升计，小区内日均绿化用水量约为320.87m3/d；不可预见用水量按10%计，日用水量为432.09m3/d。用水量估算明细表用水类型计算基数()用水定额年用水天数(d)日用水量（m3/d）年用水量(t)商服7824425L/日3653912.2

21、11427957住宅1458户*3人/户100L/人日365437.40159651绿化1604372L/日180320.8757757道路广场2508430.35L/m2次3087.8048.75不可预见10.00%432.09148576合计5190.3717939903、给水系统设备机房内布置给水泵房，并设置生活给水泵和双格生活水池，水池总容积5000m3。水源由市政管道进水泵房水池，卫生洁具的静水压力不超过450kPa，入户横支管不超过350kPa。室外生活、消防供水管网采用环状供水方式。4、给水管材室外生活、消防给水管道采用PE给水塑料管，胶圈接口，管道埋深2.20m，总长500m。

22、室内生活给水管道采用给水聚丙烯（PPR）管，热熔连接，生活给水管道结露影响环境的地方，管道做防结露保温，保温材料采用橡塑管壳，防结露给水管保温厚度为10mm，保护层采用玻璃布缠绕。3、排水（1）排水量根据所含污染物浓度，本项目所排废为基本无污染废水：废水主要来源于生活废水，排水量按供水量的85%计算，年排水量为152.5万m3/a。（2）排水系统本项目采用雨污分流制，雨水和生活污水干管相互独立，并分别接至市政主排水管道，由市政排水管网送至污水处理厂处理达标后排入受纳水体，室外排水管管径DN250-400mm。污水主要为生活污水，粪便洗涤废水合流排除。建筑物内排水管道采用单立管制，将收集污水排至

23、室外污水检查井，经化粪池处理后排入市政排水干线；场地雨水经雨水口排入雨水管沟，场区主干道路两旁设置雨水蓖子，最终将雨水排入市政雨水排水管道。（3）排水管材及检查井室内排水管材选用UPVC排水塑料管，粘接；建筑外排水雨水管选用排水塑料管；排水主干线的管径d300mm-d400mm的管材选用钢筋混凝土管，钢丝网水泥砂浆抹带接口；污水管d250mm的管材选用排水铸铁管，1:3:7石棉水泥打口接口，管道基础选用混凝土带型基础；室外污水检查井采用装配式钢筋混凝土检查井。十二、暖通及空调1、设计依据（1）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012；（2）住宅设计规范GB50096-2011

24、；（3）公共建筑节能设计标准GB50189-2005；（4）严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010；（5）黑龙江省居住建筑节能65%设计标准DB23/1270-2008；（6）供热采暖系统热力计量技术规程DB23/T/265-2008。2、采暖（1）设计参数全年平均气温4.2极端最低气温-37.7室外平均温度-9.4室外计算温度-24.2室内平均温度地上18采暖期176天室外平均风速3.20m/s最大冻土深度2.05m冬季日照率56%冬季最多风向SW（2）采暖工程本项目热源采用集中供热网，选用散热器取暖，形式为上供下回，单管顺序式。（3）耗热量计算根据公共建筑节能设计标准黑龙江

25、省实施细则（DB23/1269-2008），黑龙江省居住建筑节能65%设计标准（DB23/1270-2008），计算本项目供热综合能耗如下：总采暖面积1157767。其中，商服782442，采暖指标按55W/计算，热负荷43034.3kW；住宅114669，采暖指标按45W/计算，热负荷5160.1kW；仓储260656，采暖指标按20W/计算，热负荷5213.1kW；本项目总热负荷53407.5kW。年总耗热量386345.3GJ。（4）管材、阀门采暖系统管道PE-RT耐高温聚乙烯管，管径20mm壁厚2.3mm。散热器采暖管采用焊接钢管，DN32mm为丝接，DN40mm为焊接。阀门：散热器采

26、暖系统热力入口及供水干管分环处设手动调节，地热采暖系统关闭阀门管径小于50mm的采用铜质球阀，管径大于等于50mm的采用蝶阀；调节分环供水管阀门采用手动调节阀，管井内入户供水支管阀门采用锁闭阀；阀门工作压力均为1.60MPa。3、通风商服和酒店布置机械排风，住宅和仓储采用自然通风。十三、供电1、设计依据（1）民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；（2）供配电系统设计规范GB50052-2009；（3）低压配电设计规范GB50054-2011；（4）住宅建筑电气设计规范JGJ242-2011；（5）建筑物防雷设计规范GB50057-2010。2、电源及供电负荷等级采用两路独立电源供电，一路电

27、源引自市区电网，一路引自本工程自设500KW柴油发电机组15台，一用一备，均为220/380V。进户线采用YJV22-0.6/1.0KV铜芯电缆沿地直埋敷设引入，备用电源采用NHYJV-0.6/1.0KV型耐火铜芯电缆供电。电源进户线进入建筑物前加钢管保护，低压配电系统接地型式为TN-C-S系统。本项目用电负荷中除部消防供水设施为一级负荷之外，其余均为二级负荷。3、用电量计算商服：建筑面积782442，电力需用系数0.80，年平均负荷系数0.75，用电时间按日均12h、年均365d计算，用电负荷密度指标60W/，电力负荷37557.22kW；住宅：规划住宅1458户，住宅：电力需用系数0.30

28、，年平均负荷系数0.75，用电时间按日均8h、年均365d计算，户均用电负荷密度指标为4kW，电力负荷1749.60kW；物流仓储：建筑面积260656，电力需用系数0.30，年平均负荷系数0.75，用电时间按日均8h、年均365d计算，户均用电负荷密度指标为8W，电力负荷625.57kW；小区景观照明：电力需用系数0.50，年平均负荷系数0.75，用电时间按日均10h、年均365d计算，年用电量48.07万kWh；电梯设施：电力需用系数0.91，年平均负荷系数0.75，用电时间按日均12h，年365d计算，年用电量212.24万kWh；其他年用电量14.32万kWh：变压器损耗及线损：按总用

29、电量的1%估算，年损耗电量1446.28万kWh。综合计算本项目年总耗电量15909.04万kWh。用电量估算明细表用电类型户数或面积(m2)用电指标需要系数用电负荷（kw）日用电时间(h)年工作天数年平均负荷系数年用电量（万kWh）商服78244260W/m20.837557.22123650.7512337.55物流仓储2606568W/m20.3625.5783650.75137.00住宅1458户4kw/户0.31749.6083650.75383.16电梯30台13kw0.91354.90123650.75116.58扶梯40台8kw0.91291.20123650.7595.66空调27001500W/台0.914050.00123650.751330.43道路照明等2508430.7W/m20.5175.59103650.7548.07换热站水泵45.5W0.322241790.757.09给水0.33383650.757.23变压器及线路耗损1446.28合计44859.0815909.044、照明工程在场区道路的两侧设置路灯，草坪处设低矮庭院灯，在场区内直埋敷设，在变电所内统一控制。室内照明负荷采用放射式与树干式相结合的供电方式。楼梯间、防排烟风机房等设火灾应急照明，防烟楼梯间及前室、疏散走道及各建筑门厅等设火灾照明及