呼和浩特项目商业市场研判报告.docx

1、呼和浩特项目商业市场研判报告1呼和浩特城市开展力概述11城市概况呼和浩特，蒙古语，汉意为青色的城。是内蒙古自治区的首府，内蒙古自治区政治、经济、文化的中心。呼和浩特是中国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一。位于内蒙古自治区中部的土默川平原，北依阴山，南濒黄河，距首都北京500余公里，距口岸城市二连浩特490公里，是沟通西北各省区与内地的陆路通道，也是联接中国内地与蒙古国、俄罗斯及东欧各国的桥梁。呼和浩特是一座以蒙古族为主体，汉族为多数，满、回等36个民族共同聚居的城市。全市土地总面积1.7万平方公里，其中，城区面积120平方公里，辖新城区、回民区、玉泉区、赛罕区市内四区及土默特左旗、托克托

2、县、和林格尔县、清水河县、武川县五个旗县和一个国家级的经济技术开发区。总人口214.7万，市区人口109.6多万。全市少数民族26.8万人，其中蒙古族20万人。12经济开展和人民生活到2003年底，国民经济继续保持高速增长。全年国内生产总值跃上400亿元的新台阶，达406.2亿元，按可比价格计算，比上年增长24.9%。其中，第一产业增加值37.3亿元，增长18.1%；第二产业增加值174.7亿元，增长28.3%；第三产业增加值194.2亿元，增长22.9%。2003年财政总收入40.5亿元，比上年增长24.6%。其中，地方财政收入21.4亿元，增长24.3%。地方财政收入中一般预算收入20.6

3、亿元，增长23.9%。全年财政支出47.6亿元，比上年增长31.5%。2003年社会消费品零售总额123.0亿元，比上年增长15.5%。分城乡市场看，市的零售额108.2亿元，增长15.3%；县的零售额9.2亿元，增长20.3%；县以下的零售额5.5亿元，增长11.3%。分行业看，批发零售贸易和餐饮业快速增长。批发零售贸易业实现103.6亿元，增长12.5%；餐饮业实现14.7亿元，增长51.1%；其他行业实现4.8亿元，增长1.1%。2003年，全市城市居民消费价格总水平比上年上涨1.7%。分工程看，食品、衣着、娱乐教育文化用品及效劳、居住分别比上年上涨2.0%、2.8%、9.9%、1.1%

4、烟酒及用品、家庭设备用品及效劳，医疗保健和个人用品、交通和通迅的价格均比上年有所下降，分别下降0.2%、2.5%、2.9%、2.8%。13房地产方面近日，由“国务院开展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家国内权威研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组，出台最新完成的“2005中国城市房地产开发投资吸引力十强报告。其通过对住宅、写字楼、商场三个市场的统计，以及对投资环境吸引力的分析，综合这四方面因素得出中国房地产投资吸引力十强，在这个综合排行中，呼市列第12位。其中，写字楼排第18，住宅排第26，商业排第17，投资环境排在第5。 呼市投资环境名列前茅的关键在于城市根底

5、设施建设投资较大，为投资者营造了一个比拟好的环境，具有极大的开展潜力；而其它三方面落后的原因那么是由于作为房地产市场源头的土地市场经营不够标准，可以通过政策使其转换成竞争力。而呼和浩特作为我国北方重要的沿边首府，其城市建设的速度和水平，在区域内部表现突出，其GDP近三年以68%的年均增速位居35个城市的第一，固定资产年均资长率也以110%的速度位居第三名，再加上其辅射周边的独特优势，有潜力吸引更多的投资者进入该市的房地产市场。综上所述，呼市经济根底差、底子薄，但近几年来呈现出高速增长趋势，经济的快速增长必将推动人民收入和消费能力的提高，从而带动房地产行业的快速增长，这也是近年温州财团热钱不断涌

6、入呼市的重要原因。2主要商业区域分析21商业现状呼和浩特主要商业区域呈现高度的集中性，主要以中山路为轴线向两翼展开，沿线主要商业情况如下图：首府广场铜锣湾购物中心 金鹰国际广场在建维多利商厦 民族商场巴黎广场王府井百货 天元商厦北京华联商厦 新亚太商厦金旺角服饰批发市场 赛博诚信数码广场同时在中山路的各个路段又有明确的业种及消费客层区隔，其中：路段主要经营种类典型工程主要消费客层呼伦贝尔路至锡林郭勒路段中山东路数码、通信类诚信数码广场学生、时尚年轻一族锡林郭勒路至青城公园段中山西路SHOPPINGMALL和中高档百货商场类首府广场、王府井百货、民族商场中高端消费层青城公园至大北街段中山西路电器

7、商场、批发市场等苏宁电器、金旺角服装批发市场中低端消费层其次，又存在着其他的商业形态。例如在玉泉区集中了大量的各类日用品、服装等百货批发市场；在五塔寺和大召寺附近依托旅游资源而开展形成特色古玩、手工艺品等特色商业街。22个案点评首府广场铜锣湾购物中心由温州力天投资集团与铜锣湾集团联合打造的首府广场铜锣湾购物中心是内蒙迄今为止体量最大的商业设施，总建筑面积11.5万平方米，26层100m高。由三大部份组成：裙楼部份7.4万平方米，即首府广场铜锣湾购物中心，为现代大型SHOPPINGMALL；写字楼部份2.7万平方米，为国际5A型智能商务中心，是目前呼市最高标准的写字楼；地下部份1.4万平方米，为

8、大型现代标准停车场。其以铜锣湾购物中心为主力百货店，辅以麦当劳、艾思柏朗美容院、美食广场、儿童乐园、运动营、中国农业银行、华夏银行等。铜锣湾购物中心注重风格和购物环境，注重创新能力的建设，集铜锣湾百货主力点、超市、休闲、餐饮、娱乐、文化、展示等全方位功能于一体，满足“一站式购齐、逛足、玩够的现代消费需求。该工程在商业业态组合与品类规划上，依循国际化标准的商业模式为蓝本，以“一站式消费、主体特色经营为核心商业原那么，功能丰富化，商品面向中高端客层。该工程在设计上吸取了世界著名购物广场、主力店、商业街的建筑精髓，以国际最前沿的时尚元素，营造极具文化味的商业气氛和购物环境。而中山路和锡林路交界处每天

9、10-12万人的客流量为其今后的经营奠定坚实的根底。铜锣湾购物中心每个平面大约1万平方米，并在不同区域设置了三个1至6层的挑空中庭，以求提高整个商业物业室内空间室外化和整个购物环境的生态化，但其存在的一个较大的问题即：商场进深太深，商业动线不佳，真正具有商业利用价值的仅中厅周围一圈。其每层的业种业态分布如下：1F 麦当劳、黄金珠宝、化装品、眼镜手表等2F 淑女装、皮鞋箱包等3F 仕女装、内衣、超市、儿童乐园等4F 休闲装、男装、方特乐园等5F 运动营、童装、床上用品、音像制品等6F 高档餐厅、KTV等7F 演艺中心、温德堡会所维多利商厦位于中山西路的维多利商厦，由温州开发商开发，总建面6367

10、8平方米，商用面积为地下一层，地上四层约50000平米，并配有5000平米地下停车场。维多利商厦聘请国内资深专业管理公司北京三和商联商业经营管理公司负责经营，确立“以规模树形象、以品牌为主导、以功能增特色、以时尚为目标的中高档战略定位。推出时可租可售，门市单价29800元/平米，商铺均价14000元/平米；租金12元/天平米。目前租售价均有一定程度上涨。该商厦主要针对中低档次消费层，因而是呼市人比拟喜欢逛的商场之一。宝马商城此工程位于中山西路以北，贝尔路南巷与文化宫街东巷交接处，总建面积20916平方米是一栋地下一层、地上五层的综合商城。于2002年5月开盘，2003年1月开始正式营业，销售时

11、主要针对呼市及周边城市如包头等的投资客。广告诉求是“逛街不如逛城1.65万元/平米，所以推出时租售情况良好。金鹰国际广场该工程由南京金鹰集团投资开发，规划建成内蒙第一高楼，总建面积到达65万平方米，其将作为内蒙60周年大庆的献礼工程于2007年前完工。投资方有着多年的SHOPPINGMALL经营经验，该工程的出现将推动中山路商业街更进一步的开展。该工程由5A国际商务写字楼、超白金5星级酒店、皇家住宅公寓、SHOPPINGMALL等组成。诚信数码广场此工程位于迎宾南路东侧，总建筑面积4万平米，占地面积3181.6平米，是一座地上四层，地下一层的超大型电子市场， 40000平米商业区域，其中170

12、00平米为大型IT卖场。主要以其经营特色吸引呼市及周边IT业及其它相关行业的商家。售时门市单价2.6-3万元/平米，层高6.3米；商铺均价1.4万元/平米。新亚太商厦此工程地处中山西路中段，占地7858平米，建筑面积为3万平米是一栋四层综合商场配有5000平米美食广场，还有茶园、网吧、书吧、儿童乐园、电影院等各种休闲区域。另有9层写字楼。于2002年3月开工，8月封顶。销售时广告诉求为“新亚太、我有、我富。由于此工程引进上海南京路、淮海路、外滩等概念在当时引起了当地人投资的信心。销售时门市价格2.5-3.38万元/平米,商铺均价1.4万元/平米。巴黎广场王府井百货巴黎广场位中山西路南侧，集商场

13、、写字楼于一体，商场局部引进北京百货业巨头王府井亲自运作。其主要针对客源为中高档消费层，商场分为地上5层，地下1层，各层业态如下：-1F 超市1F 时尚名品馆2F 青春馆3F 佳丽名媛馆4F 绅士精品馆5F 家居生活馆3呼和浩特商业市场综述呼和浩特作为内蒙古自治区的首府，人口大约210万出头，城区人口130多万，近年来快速的经济开展以及随着国家西部大开发步伐的加快，作为西部省份中距北京最近的首府，房地产市场包括商业地产进步神速。根据我司几天来对呼市的市场调查，对呼市的商业地产格局有了初步的了解。总体而言，呼市的商业地产是从2002年开始开展的，开展到今时今日形成了以中山路为轴心的核心商圈。根据

14、市调资料显示：在全长1公里左右的马路两侧，分布了已经建成并营业的多家大型商场和SHOPPINGMALL，包括首府广场、上市公司内蒙古民族商场、维多利商厦等等。初步估计中山路商场总规模在35万平方米以上，如果包括与之相邻的通道路附近的商场，估计在50万平方米左右，而其中的近一半是这2-3年建成并开业的。而目前已经开始开工的“金鹰国际广场又将是中山路商圈一大重头戏，预计其的建成将成为呼市甚至内蒙的NO1.。总结通过几天来的了解，结合前文分析，对呼市商业市场现状总结如下：为加快城市商业升级速度，政府积极对外招商引资，大量退出商业工程，并在政府商业规划中，将呼市中山路确定为“青城第一街，稳固了中山路商

15、圈的核心地位；呼市除中山路商圈外，整体商业规划未尽完善，布局零乱，商业区域的市政设施比拟落后，缺乏现代商业环境配套，新型商业业态和外来商业企业偏少，大局部商业企业市场定位模糊，市场细化程度低，而整体规划的紊乱导致商家经营的不善，多家商场的倒闭很能说明这个问题例如：百盛；大局部商业业态较为落后，还在开展在其它城市已经淘汰、更新、升级换代的百货店。而超市作为在全国许多二、三级城市已经开展非常快的业态目前很少，而随着“家世界的进入这一现状将有可能得到一定改观。另外国际或国内的商业连锁品牌进驻呼市很少；商业地产营销模式落后，管理紊乱，几乎全部是将商场划小产权单位进行出售，而后期管理跟不上，权力过度集中

16、在某一点之上；古玩市场、手工艺品街等具有强烈民族文化特色的商业街形式已有出现，但同样存在经营及管理问题。展望不可否认，呼市政府已经认识到商业现状的欠缺，正在努力使呼市的市场正在逐渐进入良性开展的轨道，展望未来我司认为未来呼市将会呈现以下特征：大卖场将成为呼市商业开展的主流业态，国际、国内连锁品牌企业跑马圈地的速度正在加快，天津“家世界目前已开工建设；大型购物中心在市场当中占主导地位，连锁品牌经营逐步引领市场潮流，专业店开展速度进一步加快，总量大幅度增加，且更加专业化，首府广场的出现以及金鹰国际广场的进入极大推动了市场的前进；百货业态的市场份额逐渐下降，新兴的大型居住小区和城市东扩南移等使呼市形

17、成城市次中心从而建成新型商业业态为主的商业次中心，形成多元化的商业市场机制；管理标准、专业度高，具有高附加值的特色商业街例如古玩和手工艺品商业街将受到市场追捧和投资客的青睐。1工程区位分析11工程地理位置和周边状况根据现场调查，本工程位于呼市玉泉区，距呼市商业中心地带中山路约；地处呼市实际中心市区分隔路主干道大南街和鄂尔多斯大街的交汇处；紧邻呼市著名的文物保护单位和旅游景点大召寺；周边维多利超市以及三大批发兼零售市场形成较为活泼的日用品、农副产品、服装等交易区域；通顺街和大召前街已形成集民族手工艺品、古玩等为一体的特色商业街，具有鲜明的蒙古民族特色；大南街形成了以五金机电、劳保用品、针织床上用

18、品等为主的批零一条街。12交通状况主要道路道路名称车道情况道路系统点评大南街双向6车道中间设有隔离带，横向通达性较差鄂尔多斯大街双向8车道中间设有隔离带，横向通达性较差通顺街双向2车道，局部步行街老街局部的步行街名存实亡，地面脏乱，交通混乱西顺城道施工阶段，尚未贯穿公共交通以步行10分钟左右的公交站点为基准站点位置公交线路起始站点首末时间大南街6沟子板-新天地广场-煤气化总公司夏季 首6：10，末21：00冬季 首6：30，末20：0025瑞福祥小区-美国创新学校夏季 首7：00，末20：00冬季 首7：00，末19：0038大台新村-新天地广场-内蒙古厚威公司夏季 首6：10，末21：00冬

19、季 首6：10，末21：0056一家村-新天地广场-西龙王庙夏季 首6：10，末21：00冬季 首6：30，末20：00鄂尔多斯大街25瑞福祥小区-美国创新学校夏季 首7：00，末20：00冬季 首7：00，末19：0031西把栅乡政府-新天地广场-西水磨村夏季 首7：00，末20：00冬季 首7：00，末19：0042内蒙古农业学校-新天地广场-二道河监狱夏季 首6：10，末21：00冬季 首6：30，末20：0056一家村-新天地广场-西龙王庙夏季 首6：10，末21：00冬季 首6：30，末20：0058豪沁营镇政府-土默特学校-西龙王庙夏季 首6：10，末21：00冬季 首6：30，末

20、20：0013工程地点区位评价地点区位评价的主要因素评价内容区位特征区域性质虽与市中心繁华地段较近，但属于“下只角旧城区，处于中心区边缘地带立项位置的关联性非城市主干道，与中心商业区关联性较差，偏离呼市“东进南扩城市开展主线地区通达性主干道次级干道大南街、鄂尔多斯大街，交通相对便利公共交通7路公交车，通达性良好可视性近地点的可视水平地块为周边多层建筑物阻隔，可视性较差人口密度半径1KM左右估计15-20万人左右，属高密度居住区，具备开发大型生活型商业物业的条件例如：新天地的维多利超市人流量大召寺客流量目测估计旅游人数500人/天，客流量偏少商业气氛现有区域内以批发市场为主，商品档次较低以大召寺

21、为中心，小范围形成以古玩、民族工艺品为主的旅游商业形态，但人流量的缺乏，难以形成集聚效应和规模效应其他业种混杂其中，管理紊乱，购物环境差从工程地块的地理位置、商业气氛等商业工程立项的必要条件来看，本工程并不具备，但本工程最大的优势在于大召寺一定的旅游号召力，如何去深入挖掘大召寺的影响力将是本工程定位考虑的重要问题点。2工程地块分析在控制工程开发本钱前提下，从研判工程地块四至范围及保持地块完整性角度考虑，以下我司针对本工程的框架地块内部进行完全彻底的踏街式调查见下列图。根据地块内部的自然街道分割，我司将该地块分成7个BLOCKAI，调查结果如下分析：BLOCKABCDEFGHI内部建筑现况为2幢

22、6F多层较新为1幢4F多层老为土默特中学为民族实验小学为1幢6F多层较新为绥园老城在建为空地，有围墙围起为3幢6F多层+沿街店面较新为公义店社区育英幼儿园为1幢6F多层较新为新建6F多层住宅，3幢已封顶为7幢6F多层较新为1幢6F多层较新为观音庙为8幢6F多层较新为4幢6F多层较新为2幢6F多层较新为2幢6F多层老为天孚服装城备注通顺街及大召前街为商业街通顺街及大召前街为商业街西顺城道及鄂尔多斯大街为沿街店面鄂尔多斯大街为沿街店面鄂尔多斯大街为沿街店面鄂尔多斯大街为沿街店面大南街及鄂尔多斯大街为沿街店面注：除特别注明外，其余局部地块均为老式平房和已经开始动迁地块根据上述图表，考虑投资工程的经济

23、性效益和开发难度以及保持工程地块的完整性和衔接性，我司初步认为最正确开发地块为：B、C、D、E四个BLOCK。理由如下：A、E、F、G、H、I六个BLOCK均为已成型的住宅区，居住户数多，局部地块已被其他开发商捷足先登，且沿街店面和其他商业物业集中，地块内部的组成成份极其复杂，如合并开发势必增加开发本钱及风险；B、C、D、E四个BLOCK内，已建成的多层住宅较少除C局部略多外，多为老式平房，居民居住条件差，因此动迁难度小、本钱低。 B、C、D、E四个BLOCK是最正确开发地块，但根据实际情况，考虑C局部已大局部被多个开发商收购，因此具有实际开发意义和可操作性的只能是B、D、E三个BLOCK组成

24、的地块。3区域商业市场分析为了解地块周边的商业市场运行状况，我司有针对性的对周边现有商业进行完全深入的市场调查，以期寻找本工程最正确的市场切入点。以下我司将从地块的外部和内部市场来阐述分析：31外部指框架地块以外概述玉泉区作为呼市的老城区人口密度相对较高，但由于市政规划开展的缓慢，根底配套设施根本不完善，而且区内以低、矮的老房居多，居民文化层次、职业地位和消费能力非常有限，因而影响到区域商业的开展方向。从市场调查结果来看，工程周边区域内主要是以批发市场这种商业形态为主，同时由于受到大召寺、五塔寺等历史保护建筑和旅游景点影响，兴起局部古玩市场如：大漠古玩城、五塔聚珍古玩市场、大召古玩市场等和具有

25、民族文化特色工艺品街塞上老街、大召前街。然而随着旧城改造步伐的推进以及新兴住宅区的兴起，社区型商业配套以及大中型连锁超市商业形态开始崭露头角。工程周边主要商业分布及概况名称地理位置点评租/售价格其他费用大南街五金机电、劳保用品、针织床上用品一条街大南街已有一定规模，以批发为主，但由于是沿街店面，停车困难，管理较差1+2F售4000-5000元/m2 水电税费自理大召古玩市场大南街共70多家，建筑面积7000 m2左右，但搀杂祭祀用品、餐饮、办公用品等其他业态在内，管理混乱，经营不善1+2F，50-70 m2，租7000元/年税费300元/年新天地广场鄂尔多斯大街新建工程，以2万m2的维多利超市

26、为主，辅以一条商业内街，由于解决了停车、管理等问题且位处繁华街口，未来经营状况较为看好售：可返租5500元/m2,店面8500元/m22/月天孚服装批发城鄂尔多斯大街今年4月正式营业，以批发为主，实际依靠零售维持经营，共500多套商铺，1F裤装、2F男女装、3F儿童服饰和针织床上用品管理费：150元/月，税100元/月金峰市场鄂尔多斯大街2，共276个铺面和176个柜台，规模庞大，集贸易、休闲、洗浴餐饮等为一体，主营糖酒、小商品、水产肉食等批发，但由于价格偏高而地理位置偏远，因而出现租赁比销售好的形势售：1F店铺：5800-9800元/ m2管理费：店铺1元/ m2/月，柜台20元/月馨方圆农

27、副产品批发市场鄂尔多斯大街主营农副产品批发，与金峰市场近在咫尺，受其规模化集中化影响，经营状况日渐惨淡五塔聚珍古玩市场五塔寺属于住宅小区的沿街店面，因靠近五塔寺定位为古玩市场，共38家，目前入住约5家左右，9/28正式开业售：1F5400元/ m2，2+3F48元/ m2。租：8元/ m2/月2/月汇豪天下县府街大桥东侧住宅小区配套商业，主要供小区及周边居民的日常生活所用售4500元/m2总体而言，目前外部商业环境较差，难以对本工程商业局部提供实际有效的支撑，但外部的几大古玩城的存在应该说给本工程商业局部的最终定位提供一定的启发思想。32内部指框架地块以内概述内部商业现已形成以“塞上老街和大召

28、前街两条主营具有民族特色的手工艺品和古玩商业街，其主要依靠大召寺旅游人群的消费来维持其日常经营。其目前存在几大比拟突出的现状困扰：商业气氛以大召寺为中心，呈放射性发散，离大召寺越近，相对经营状况越好；有明显的淡旺季区分，淡季时处于入不敷出的为难境地，收入状况得不到平衡维持；租售率低，特别是较深位置根本都关门待租，动线设计不合理；没有统一的管理，地面脏乱，名为步行街，实际却车辆穿行其中，购物环境差；经营业种业态不纯，夹杂日用品、办公用品等批零店面。商业街概况名称经营户数面积范围租/售价格其他费用塞上老街约40户南侧20-30m21F租：5000-9000元/ 年定额税300元/年大召前街约110

29、户70-80 m21+2F租：8000-16000元/ 年售：3600-5000元/ m2定额税400元/年卫生费240元/年相对而言，塞上老街位置略差于大召前街，此从租金水平上得到明显的表达；老街由旧有建筑改造而成，且管理不善，因此在单体铺面、建筑外观、总体购物环境各个方面的综合评价均不如大召前街；老街的经营业种比拟单纯，仅工艺品店和古玩店，而大召前街主要是以工艺品店为主，但由于受到大南街具备一定成熟度的五金、办公用品、日杂用品等商业业态的辐射影响，内部业种业态比拟混乱，因而扰乱了市场的集聚效应，造成负面影响；两街在经营上，受旅游客流量多寡的影响较大，而非专业的商业规划形态和动线设计的不合理导致离大召寺越近，赢利空间越大的不合理局面，因而大召前街仅头上30余家、老街头上20余家经营状况较好，较深的店铺根本上均宣判“死刑。虽然在两条商业街在标准管理、经营维持上存在一定问题，但总体定位的大方向根本还是正确的，从靠近大召寺几家店铺的营业状况来看，我们还是看到了本工程商业局部的一线曙光。4工程SWOT分析结合以上对呼市各个经济指标、工程区位、区域市场等的分析，以下我司对本工程进行SWOT分析，以期到达在工程操作过程中“扬长避短、避重就轻的目的。 STRENGTH呼市是西部大开发的重点区域，在未来5年内，呼市的人均消费水平预计将翻两翻，呼市将进一步