房屋建筑物评估案例.docx

1、房屋建筑物评估案例房屋建筑物评估案例案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项）1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。该建筑物为4层混合结构， 檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板

2、砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用内蒙古自治区施工机械台班费用价格（2004）、内蒙古自治区建设

3、工程混凝土、砂浆配合比价格（2004）、内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格（2004）、内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格（2004）、内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格（2004），根据内蒙古自治区建设工程费用计算规则（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，

4、建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元序号项目名称计算方法费率金额(一)工程直接费工程量基价872,672.17(三)企业管理费(一)+(二)费率9.34%81,507.58(四)利润(一)(三)费率5.54%52,861.56(五)组织措施费(一)(四)费率6.57%66,162.61(七)地区价差按规定35,687.70(八)规费(一)(七)规费5.50%60,989.04(九)税金(一)(八)税率3.35%39,191.00(十)总造价(一)(九)1,209,071.67(十一)安装工程100,352.95(十二)建筑安装总造价1,309,424.

5、61注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。（2）前期及其他费用计算表工程前期费用计算表 金额单位：元序号费用名称取费基数费率金额取费依据一建安工程造价1,309,424.611建设单位管理费建安工程造价0.87%11,391.99财建2002394号中煤建协字200790号2勘察设计费建安工程造价3.21%42,032.53计价格200210号中煤建协字200790号3工程建设监理费建安工程造价1.70%22,260.22发改价格2007670号中煤建协字200790号4工程质量监督费建安工程造价0.40%5,237.70中煤建协字200790号5招标代理服务费建安工

6、程造价0.10%1,309.42计价格20021980号6环境评价费建安工程造价0.08%982.07中煤建协字200790号计价字2002125号7墙体材料专项基金建筑平方米87,620.24财综字200255号8散装水泥专项基金每吨袋装水泥3392.67财综200223号9市政公用设施建设配套费建筑平方米109,525.30内政发199912号二合计100,752.14（3）资金成本根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）合理工期贷款利息1/2=（1,309

7、,424.61+100,752.14）5.40%3/2=114,224.32元（4）重置全价：重置全价建筑安装工程造价前期及其他费用资金成本1,309,424.61+100,752.14+114,224.321,524,401.07元1,524,400.00元（取整）3、成新率该建筑物2003年3月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。通过现场勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。理论成新

8、率=（1已使用年限经济寿命年限）100%=（15.76/50）100%=88%。勘察成新率见下表： 房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表序号结构名称标准分勘察分一结构部分（占80%）100841基础30272柱25223梁20164板15125承重墙107二装修及装饰部分：(占10%)100751屋面30242门、窗20143外墙1074内墙15125顶棚1066楼面、地面1512三设备部分：（占10%)100801给排水及采暖40302电气照明35303通风2520四 勘查成新率83%成新率=勘察成新率60%+理论成新率40%=83%60%+88%40%=85% 4、评估值的确定评估值=重置全价成

9、新率= 1,524,400.0085%=1,295,740.00元案例二：俱乐部（房屋明细表5-1-1 第117项）1、评估对象概况该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用， 2008年12月31日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213,935.62元。房产证为房权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为2,407.47平方米。该建筑物为1层框架结构， 檐高15米，独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架。屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地

10、面及少量木质地板铺设而成，窗为钢窗，木门。俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。该俱乐部使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用内蒙古自治区施工机械台班费用价格（2004）、内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格（2004）、内蒙古自治区

11、建筑工程消耗量定额及基础价格（2004）、内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格（2004）、内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格（2004），根据内蒙古自治区建设工程费用计算规则（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价

12、取费计算表 金额单位：元序号费用项目计算方法费率(%)金额（元）（一）直接工程费按定额计算1,708,798.13（二）措施项目费按计算规则计算1.04%17,771.50（三）小计（一）（二）1,726,569.63（四）企业管理费、利润255,636.201企业管理费直接工程费7.96136,020.332利润直接工程费7119,615.87（五）合计（三）（四）1,982,205.83（六）材料差价调整85,020.35（七）合计（五）（六）2,067,226.18（八）规费113,077.271工程排污费按实际发生计算2工程定额测定费不含税工程造价0.153,100.843养老和失业保

13、险及医疗保险不含税工程造价4.1786,203.334住房公积金不含税工程造价0.8918,398.315意外伤害保险不含税工程造价0.265,374.79（九）合计（七）（八）2,180,303.45(十)税金（九）综合税率3.3573,040.17(十一)工程造价（九）+(十)2,253,343.62(十二)安装工程240,882.43(十三)建筑安装工程造价（十一）+(十二)2,494,226.05注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。（2）前期及其他费用计算表工程前期费用计算表 金额单位：元序号费用名称取费基数费率金额取费依据一建安工程造价2,494,226.

14、051建设单位管理费建安工程造价1.13%28,184.75财建2002394号2勘察设计费建安工程造价3.78%94,281.74计价格200210号3工程建设监理费建安工程造价2.18%54,374.13发改价格2007670号4工程质量监督费建安工程造价0.10%2,494.23内发改费字2007677号5招标代理服务费建安工程造价0.31%7,732.10计价格20021980号6环境评价费建安工程造价0.08%1,870.67计价字2002125号7墙体材料专项基金建筑平方米819,259.76财综字200255号8散装水泥专项基金每吨袋装水泥31,290.18财综200223号9市

15、政公用设施建设配套费建筑平方米1024,074.70内政发199912号二合计233,562.26（3）资金成本根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）合理工期贷款利息1/2=（2,494,226.05+233,562.26）5.31%1/2= 72,422.78元（4）重置全价：重置全价建筑安装工程造价前期及其他费用资金成本2,494,226.05+233,562.26+ 72,422.782,800,211.10元2,800,200.00元（取整）3、成新率该建

16、筑物1984年12月建成投入使用，框架结构非生产用房经济使用年限为60年，已使用24.02年。理论成新率=（1已使用年限经济寿命年限）100%=（124.62/60）100%=60%。鉴定成新率通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，向被评估单位了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率勘察成新率见下表：房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表序号标准分勘察分现场勘察情况结构部分G1地基基础3019沉降均匀，基础有一定承载力2承重构件3522承重构件整体较好3墙体2010轻微裂纹、轻度腐蚀4屋面104局部渗水

17、5地面53局部裂缝、局部破损小计：（1+2+3+4+5）80%46.40装修部分S6门窗2517开启不灵活7外墙3018局部脱灰、空鼓8内墙3525局部脱灰、腐蚀9顶棚105局部脱灰、空鼓小计：（6+7+8+9）9%5.85设备部分B1011电器照明4020线路老化 12水4020不够畅通，接头处有渗水现象13其他2013一般小计：（10+11+12+13+14）11%5.83 合计：58成新率=勘察成新率60%+理论成新率40%=58%60%+60%40%=59% 4、评估值的确定评估值=重置全价成新率= 2,800,200.0059%= 1,652,118.00元案例三：驻呼和浩特市办事处

18、 （房屋明细表5-1-1 第103项）1、房屋建筑物概况（1）位置及周边环境评估对象位于呼和浩特市新城区财神庙街 ，用途为办公室。临近新城区新华大街，财神庙街上有2路、3路、4路、5路、19路、55路、61路等多条公交线路，交通非常方便。周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全，繁华程度一般。（2）产权状况该楼于1997年竣工投入使用，2008年12月31日账面原值合计684,970.00元，账面净值合计606,453.52元。房产证号为：呼房权证新城区字第2004013422号，建筑面积236.73平方米，所有权人为宝日希勒第一煤矿。（3）建筑状况该建筑为

19、砖混结构，共6层，370mm砖墙，外墙抹砂石，坡屋顶，水、电、煤气、照明、采暖设备设施齐全。评估对象在该楼房2层， 朝向南偏东，建筑面积236.73平方米。室内装修：地面铺设600*600防瓷地板砖，内墙面、天棚滚刷高级防瓷涂料，窗台为大理石铺面，榉木板木门及防盗门，双层塑钢窗，玻璃刻画隔断墙，器具、电照、厨卫采用高档设施。评估对象由神华宝日希勒能源有限公司于1997年购买，目前用作呼和浩特办事处，经现场勘察，上述房产维护保养情况正常，房屋基础、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、电照等均可正常使用。2、估价方法及测算估价人员在分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似物业进行实地勘察、调

20、查后，根据估价对象的特点，选取市场比较法作为本次估价所采用的基本方法。3、评估过程1）可比实例的选取和介绍案例a：如意小区住宅建造于2003年的新城区如意小区住宅为6层砖混结构。建筑面积118平方米，结构与评估对象基本一致，高档装修，水电等基础设施基本齐全，2008年12月成交价格3390元/平方米。案例b：乌兰察布东路住宅建造于2003年的乌兰察布东路商住楼，附近多条公交线路，交通比较方便。周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全，繁华程度一般。案例建筑面积113平方米，房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本齐全， 2009年2月成交价格2

21、920元/平方米。 案例c：新城区艺术厅北街住宅建于1999年的新城区艺术厅北街商住楼，附近多条公交线路，交通非常方便。周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市、商店等生活办公服务设施齐全。案例建筑面积105平方米，房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本齐全，但建成年份要较评估对象早很多年，2009年2月成交价格3330元/平方米。三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下： 因素条件说明表因 素待估房地产案例A案例B案例C名称呼和浩特市办事处如意小区商住楼商住楼位置新城区财神庙街新城区如意小区乌兰察布东路新城区艺术厅北街交易价格（元/m2）待估33902920

22、3330交易时间2008-12-312008-12-22009-2-132009-2-17交易情况正常正常正常正常房地产用途住宅住宅住宅住宅区域因素土 地 级 别同级别同级别同级别同级别基础设施电、水、气、通讯、暖系统五通一平五通一平五通一平五通一平公共配套设施医院、学校、娱乐周围有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、同乐幼儿园、北垣小学、新世纪广场等行政机关周围有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、同乐幼儿园、北垣小学、新世纪广场、呼和浩特市政府等行政机关周围有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、电力学校、北垣小学、新世纪广场、呼和浩特市政府等行政机

23、关周围有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、同乐幼儿园、北垣小学、新世纪广场等行政机关交通便捷程度交通主(次)干道数量、级别交通主干道2条交通主干道2条交通主干道2条交通主干道2条与主干道通达程度临主干道临主干道临主干道临主干道离汽车站、公交车站客流量距火车站约20分钟，长途汽车站约35分钟距火车站约30分钟，长途汽车站约45分钟距火车站约30分钟，长途汽车站约45分钟距火车站约20分钟，长途汽车站约35分钟共有2.3.4.5.19.55.61路多条公交车共有4、19、20、54路多条公交车共有4、19、20、54路多条公交车共有2.3.4.5.19.55.61路多条公交车聚集效

24、应商业繁华程度较好一般一般较好环境质量绿化、文化一般一般一般一般个别因素宗地条件临街状况临主干道临主干道临主干道临主干道道路类型、 级别主干道：双向二车道主干道：双向二车道主干道：双向二车道主干道：双向二车道房 屋 状 况楼龄11559使用状况较好较好一般一般层高3米3米3米3米朝向朝阳朝阳东西朝阳面积236.73平方米118平方米113平方米105平方米装修情况高档装修高档装修普通装修中档装修建筑结构砖混砖混砖混砖混层数2/66/62/61/6建筑外形长方形长方形长方形长方形 比较因素条件指数表因 素待估房地产案例A案例B案例C名称呼和浩特市办事处如意小区商住楼商住楼位置新城区财神庙街新城区

25、如意小区乌兰察布东路新城区艺术厅北街交易价格（元/m2）待估339029203330交易时间100100102102交易情况100100100100房地产用途100100100100区域因素土 地 级 别100100100100基础设施电、水、气、通讯、暖系统100100100100公共配套设施医院、学校、娱乐等100100100100交通便捷程度交通主(次)干道数量、级别100100100100与主干道通达程度100100100100离汽车站、公交车站客流量10096961001009595100聚集效应商业繁华程度1009595100环境质量绿化、文化100100100100个别因素宗地条

26、件临街状况100100100100道路类型、 级别100100100100房屋状况楼龄100104104102使用状况1001009595层高100100100100朝向10010095100面积100104104104装修情况1001009095建筑结构100100100100层数1009810098建筑外形100100100100 因数比较修正系数表因 素待估房地产案例A案例B案例C名称新城区财神庙街新城区如意小区乌兰察布东路新城区艺术厅北街位置待估339029203330交易价格（元/m2）待估339029203330交易时间1.00001.00000.98040.9804交易情况1.00001.00001.00001.0000房地产用途1.00001.00001.00001.0000区域因素土 地 级 别1.00001.00001.00001.0000基础设施电力、供水、排水、煤气、通讯、供暖系统及保证率1.00001.00001.00001.0000公共配套