西双版纳房地产市场调研报告.docx

1、西双版纳房地产市场调研报告西双版纳房地产市场调研报告前 言本次调研目的是进一步了解与本案类似的西双版纳冲房地产项目及风景区的运营情况，为我们的项目制定合理的销售，及运营策略提供依据。以下是本次调研的具体安排：调研时间：7月15日至7月17日，共 3天时间调研内容：西双版纳类似的在售楼盘情况（共有3个）；风景区规划及运营情况；民族文化展示方式。调研人数：3人一、基本概况西双版纳位于云南的南端，土地面积近2万平方公里，国境线长966公里。西双版纳辖景洪市、勐海县、勐腊县和11个国营农场。这里聚居着傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺等13个少数民族，占全州人口的74%。 “西双傣语为十二的意思，“版纳”是一

2、千亩之意，即一个版纳系一个徵收赋役的单位。西双版纳即为十二个版纳：版纳景洪、版纳勐养、版纳勐龙、版纳勐旺、版纳勐海、版纳勐混、版纳勐阿、版纳勐遮、版纳西定、版纳勐腊、版纳勐捧、版纳易武。西双版纳位于云南南部西双版纳傣族自治州境内，北纬21082236，东经995610150，属北回归线以南的热带湿润区。与老挝、缅甸山水相连，与泰国、越南近邻。位于西双版纳的澜沧江纵贯南北，出境后称湄公河，流经缅、老、泰、柬、越5国后汇入太平洋，誉称为东方多瑙河。因此，西双版纳既是面向东南亚、南亚的重要通道和基地，也是云南对外开放的窗口。西双版纳由于太阳入射角高，冬至时分高度角最低为45，所以热量丰富，终年温暖，

3、四季常青。具有“常夏无冬，一雨成秋”的特点。一年分为两季，即雨季和旱季；雨季长达5个月（5月下旬10月下旬），旱季长达7个月之久（10月下旬次年5月下旬），雨季降水量占全年降水量的80%以上.本区热量丰富，终年温暖，四季常青。又因距离海洋较近，受印度洋西南季风的控制和太平洋东南季风的影响，常年湿润多雨，所以森林繁茂密集，植物盛多，因此西双版纳被誉为“植物王国”。西双版纳州政府所在地景洪市有常住人口约20万。交通航空：西双版纳景洪机场位于景洪市南部嘎酒乡，距景洪市区5公里，是云南省内仅次于昆明的第二大航空口岸。目前，国内七个城市有直达景洪的航班，分别是昆明、天津、上海、成都、重庆、丽江和大理，另

4、外，西双版纳机场还是云南境内除昆明之外的又一个国际机场，与泰国的曼谷有直达航班。由机场到景洪市区可到景洪职业中学搭乘1路公交车，但是需要出机场向右走约500米左右的路程。也可直接乘出租车前往市区。昆明至西双版纳每天至少有2个航班往返，旺季可达6-10个航班，航线520公里，飞行时间45分钟。铁路：根据我铁道部”中长期铁路网规划“，在2020年前，由昆明始途径西双版纳景洪市至磨憨的中老铁路（昆磨铁路）将会始发运行，现已动工。昆磨铁路修成后将结束西双版纳傣族自治州中部的景洪市不通铁路的历史，美丽的西双版纳将不再遥远。同时，昆磨铁路修成后还将结束与老挝磨丁口岸接壤的磨憨边境贸易区不通铁路的历史，铁路

5、修通后这里的边境贸易将更加活跃。汽车：西双版纳境内的公路交通比较方便，国道213、214在景洪市内交汇，各乡镇均有公路相通，并且有3条出境公路通达缅甸和泰国。景洪共有3个长途客运站：景洪北站、景洪南站和景洪汽车客运站(景洪北路23号)。其中景洪北站是景洪市内的最大的长途客运站，景洪南站有开往老挝的国际客运班车。水运;位于景洪市区澜沧江北岸的景洪港是国家一类对外开放的水运口岸，由景洪、橄榄坝和关累三个码头组成。而澜沧江-湄公河这条国际航道已成为联结中国至东南亚、乃至南亚地区的水上大动脉，同时，这条大动脉已经成为著名的黄金旅游精品线路。目前，已开通的中国景洪至老挝万象国际水运航线，为诸多游客所青睐

6、，成为进出我国西双版纳旅游的首选。经济以下数据截止到2013年5月底。一、对外经济贸易总额同比增长12.4%。15月，全州对外经济贸易总额累计完成62225万美元（口岸数），同比增长12.4%，完成年计划数的31.7%。（一）口岸外贸进出口额同比增长1.4%，州内企业完成进出口额同比增长13.7%。从口岸统计数看，全州外贸进出口额累计完成48389万美元，同比增长1.4%，完成年计划数的28.5%；其中，进口17629万美元，增长19.9%；出口30760万美元，下降6.9%。对老、缅、泰三国外贸进出口额完成7085万美元，同比增长2.8%，占全州完成额的97.3%（比上月累计占比减少0.7个

7、百分点）。进出口企业缴纳关税、增值税、消费税等共计13091万元，同比增长18.0%。从州内企业完成进出口实绩看，我州外贸企业累计完成进出口货值16542万美元（占全省16个州市完成额的3.0%，所占比重比上月增加0.3个百分点），同比增长13.7%，完成省商务厅下达目标47094万美元的35.1%；“绝对值”在全省16个州市中排名第5位（与上年持平），“增幅”排在第11位（比全省平均增长46.1%低32.4个百分点）；其中，出口3369万美元，下降15.7%;进口13173万美元，增长24.9%。在外贸进出口货值中，边境小额贸易累计完成6172万美元，同比下降19.0%，占外贸进出口货值的3

8、7.3%；其中，进口4637万美元，下降1.8%；出口1536万美元，下降47.1%。5月末，州内企业完成进出口额排名前10位的是：景洪红星航贸有限责任公司、西双版纳允邦贸易服务中心、西双版纳磨憨泰富进出口有限责任公司、云南云投版纳石化有限责任公司、西双版纳英茂糖业原料开发有限公司、景洪伟峰商贸有限公司、西双版纳和顺有限责任公司、勐海合协商贸中心、云南中云勐腊糖业有限公司、西双版纳杰银贸易有限责任公司等，共计完成进出口额11485万美元，同比增长77.7%，占州内企业完成额的69.4%（占比同比增加25.0个百分点）。（二）边民互市贸易同比增长103.0%。15月，全州边民互市贸易累计完成11

9、924万美元，同比增长103.0%，完成年计划数的64.5%。（三）对外经济技术合作同比增长9.1%。15月，全州对外经济技术合作累计完成1912万美元，同比增长9.1%，完成年计划数的25.5%。截止5月末，全州替代人员出入境登记备案企业达33家，同比增长13.8%；登记备案人员达2719人，同比下降32.6%（其中，前往老挝登记备案人员1806人，下降13.3%；前往缅甸登记备案人员913人，下降53.3%）。二、口岸进出口货运量、出入境人员和交通工具同比分别增长20.2%、27.2%和35.4%。15月，州内4个国家一类口岸（含240通道）进出口货运量累计达81.78万吨，同比增长20.

10、2%；其中，出口16.28万吨，增长8.4%；进口65.50万吨，增长23.6%。口岸出入境人员累计达68.42万人次，同比增长27.2%；其中，出境34.40万人次，增长27.3%；入境34.02万人次，增长27.2%。口岸出入境交通工具累计达24.20万艘（辆、架）次，同比增长35.4%；其中，出境12.19万艘（辆、架）次，增长35.3%；入境12.01万艘（辆、架）次，增长35.5%。三、全州实际利用外资累计完成290万美元。15月，全州新批外商投资项目3项，投资者主要来自美国、塞舌尔共和国及台湾等国家和地区。项目涉及咨询服务、食品加工、种养殖等行业。项目投资总额1811.59万美元，

11、其中，合同利用外资299.59万美元；实际到位外资290万美元，同比增长100.0%。四、社会消费稳步增长，市场价格小幅上扬。15月，全州社会消费品零售总额累计完成35.14亿元，同比增长13.4%，完成年计划数的43.8%。居民消费价格指数当月同比上涨1.9%，当年累计上涨2.3%；商品零售价格指数当月同比上涨0.7%，当年累计上涨1.6%；农业生产资料价格指数当月同比上涨1.1%，当年累计上涨1.9%。二、房地产调研项目概况作为全国知名的旅游城市，西双版纳发达的旅游业带动了城市商业地产及旅游地产的繁荣。目前版纳的房地产发展已进入一个以旅游地产为主导，以商业地产为辅助的全新阶段。本次调研的3

12、个项目分别为告庄西双景、滨江果园避寒度假山庄和万达西双版纳国际度假区；其中告庄西双景为商业项目，滨江果园避寒度假山庄呢和万达西双版纳国际度假区则属于旅游地产项目。告庄西双景告庄西双景为傣语，汉意为“九塔十二寨”，旨在重现古时景洪盛景，打造一个繁华昌盛的“景洪城中之城”。项目尊处景洪沧江新区核心，毗邻澜湄国际河流，雄踞西双版纳门户位置，是百万游客到达版纳的第一站。其占地1200亩，总投资约25亿元，共分三期开发，通过“一江两门九塔十二寨”的总体规划，实现文化、休闲、度假、体验、娱乐、旅游、商贸、居住等综合功能。项目与“王志刚工作室、北京候鸟旅游景观规划设计院、云南山林文化发展有限公司、金三角博物

13、馆、泰国清迈V集团”深度合作，根植西双版纳傣族文化，融合大金三角、湄公河流域傣泰文化精华，引进现代前沿思想，缔造前所未有的大金三角傣泰文明之心，打造文化体验之都、休闲度假之都、旅游商贸之都、国际商务之都、傣泰生活之都、时尚繁华之都。告庄西双景深度整合国际资源，打通旅游产业脉络，盛大规划西双版纳唯一的“大金三角国际旅游集散中心、大傣文化体验中心、国际时尚购物中心、东南亚手工艺品贸易中心、东南亚文化交流中心、国际水上娱乐中心”六大中心，为商流、物流、人流、资金流、信息流提供了坚实的交流平台。从项目整体功能性、观赏性、体验性出发，精心设计“滨江雨林道、百象迎宾道、狂欢娱乐大道、大金塔集会广场、湄公河

14、人家”五大景观带，完美呈现告庄西双景独具风情的视觉享受。作为国际视野下的重要旅游平台，告庄西双景浓缩大金三角精彩异域文化、纯正傣泰风貌，打造“20万旅游购物综合体、18万娱乐综合体、15万城市综合体”三大综合体，以最前沿的手笔、不可替代的姿态，铸就国际繁华之都、景洪未来生活体验之城。两大超五星级酒店群、两大四星级度假酒店群、数十栋傣式风情客栈、大型娱乐MALL、Shopping MALL、湄公河流域民族工艺品大卖场、塔文化博物馆、金三角博物馆、贝叶经博物馆、情景歌舞大剧院、泰拳馆、主题会所、主题酒吧、茶吧、咖啡吧、泰式养生SPA、特色餐饮、精品购物店基本信息：行政区域： 西双版纳项目位置： 西

15、双版纳州景洪市沧江新区宣慰大道江北段（环岛旁）建筑类型： 塔楼,低层,小高层,高层物业类别： 普通住宅,公寓,写字楼,商铺户型面积： 商铺30-2200平米开 发 商： 景兰旅游投资集团投 资 商： 海诚集团物业公司： 西双版纳告庄西双景物业服务有限公司物 业 费： 商铺、酒吧、餐饮、办公：2.5元/月/平米；商场：2.2元/月/平米；客栈：2.0元/月/平米；住宅：1.5元/月/平米销售信息：售楼地址： 昆明市青年路448号华尔顿大厦9楼；西双版纳州景洪市沧江新区宣慰大道江北段售楼电话： 400-606-6969转60726开盘时间： 二期2011年9月入住时间： 2014年09月预 售 证

16、： 预许 西字201005号销售状况： 在售价格信息：起 价： 10888元/平方米价格说明： 临街金铺10888元每平米起付款方式： 银行按揭贷款,一次性付款历史价格： 2012-11-20 起价 10888元/平米2011-06-23 起价 4680元/平米2011-06-23 最低总价 32万元/套详细信息：产权年限： 住宅70年；商业40年产权类型： 大产权房容 积 率： 1.18绿 化 率： 36.8%建筑面积： 110万平方米占地面积： 80万平方米车 位 数： 2819装修标准： 毛坯,精装实景图片：项目评述：作为云南省九大重点旅游项目之一，项目在建筑设计上成功的融合了民族元素，

17、并在一期销售中获得了成功。但完成一期销售后，却未能在一期的招商工作中再续辉煌，造成交房两年后的今天，依然有众多商铺未能开业。其原本想要打造的版纳旅游集散地，也因长途汽车站的最终归属未定而未能成型。这些因素极大的影响了项目二期的销售，并将对后期销售和招商工作产生持续影响。滨江果园避寒度假山庄西双版纳滨江果园避寒度假山庄由世纪金源集团斥资50亿元打造的超大复合型旅游地产,总占地面积4000多亩，总建筑面积178万方，建成后将是目前云南省乃至中国最大的避寒度假庄园。一、区域位置及交通项目位于距景洪市中心2公里左右的沧江新区大沙坝，占据沧江新区最核心的位置，是未来版纳新形象的展示区。项目北临澜沧江，南

18、临流沙河，东临“傣王宫”-南联山，西靠景洪主干道勐海路，驱车到市中心仅需3-5分钟左右，交通极为便利。二、环境优越1、三面环水的天然港湾/5公里滨江风光带携三大主题公园/1800亩果园体育休闲公园。奔腾不息的澜沧江，流转到南联山这座天然的屏障，与流沙河汇聚，形成了天然的港湾，整个山庄被绵延数公里长的堤岸线环抱，形成了聚宝盆般的盆地。利用得天独厚的自然优势，设计了5公里长、70米宽的沿江风光带，以亲水，自然，民俗风情为三大主题，并且建筑国际游艇码头、龙舟码头、大型亲水平台等设施，同时商业街、酒吧等还镶嵌在各民俗风情景色带中。根据自然地型规划了中国独一无二的种植上万株热带果树的1800亩体育休闲公

19、园，所有住宅高低错落簇拥着，并由内而外层层跌落，纵深舒展，宛如一朵盛开的奇葩。这样既保证了所有住宅均有良好的景观朝向，对内可充分领略1800亩果园体育休闲公园的绿野美景，对外可观南联山、澜沧江的景观。2、三重景观层层环绕，园外园内皆风景山庄巧妙利用江河的自然地形，高低错落布局。广场、长廊、游艇码头，景随步移，处处匠心独运，营造出三重景观：第一重景观澜沧江、流沙河、南联山自然风光及5公里长的沿江风光带；第二重景观是环绕每个组团中的水岛和楼间距的绿化景观；第三重景观就是1800亩果园体育休闲公园。多层次立体绿化，使得内外部环境和谐交融，营造出一种浑然天成的生态休闲空间。基本信息：行政区域： 西双版

20、纳区域板块： 非板块项目位置： 版纳景洪市沧江新区大沙坝（距市2公里）建筑类型： 板楼,小高层物业类别： 高层江景住宅户型面积： 三居110平米，四居133平米开 发 商： 西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司物 业 费： 住宅1.0元/月/平米销售信息：售楼地址： 版纳景洪市沧江新区大沙坝（距市2公里）售楼电话： 400-606-6969转68096开盘时间： 2011年1月26日入住时间： 2012年12月预 售 证： 预许景字（2012）003号销售状况： 销售价格信息：均 价： 4300元/平方米起 价： 3650元/平方米价格说明： 均价4000元/平米付款方式： 银行按揭贷款,一次

21、性付款历史价格： 2012-10-17 起价 3650元/平米 均价 4300元/平米2011-01-17 均价 3800元/平米详细信息：产权年限： 70年产权类型： 大产权房容 积 率： 0.4绿 化 率： 56.2%总 户 数： 12000建筑面积： 220万平方米占地面积： 2666666.67平方米车位配比： 1:0.8装修标准： 毛坯实景图片：项目评述：采用用国内首创的种植上万株热带果树的27洞国际高尔夫球场与低密度住宅、花园洋房、小高层相结合的建筑布局，建成后将是目前云南省最大的避寒度假庄园。该项目延续了世纪金源项目操作的一贯作风：低廉的地价，快速的建造，糟糕的质量，成交客户大多

22、为外地客户。受腾冲世纪金源项目的被曝光影响，该项目的销售人员在介绍上非常谨慎，关于高尔夫的问题避而不谈，对别墅的称呼也是“低密度住宅”。万达西双版纳国际度假区万达西双版纳国际度假区占地6平方公里，由万达集团牵头，携手三大中国顶级民营企业联合投资，其中旅游部分总投资超过150亿元。万达西双版纳国际度假区，将整合优化西双版纳的现有和潜在资源，同时引进媲美迪斯尼的时尚主题公园，世界一流的演艺秀场，世界顶级酒店管理公司的超五星级酒店群等旅游综合配套，以全部自营的方式进一步丰富我国旅游度假的产业形态，使西双版纳成为我国乃至世界度假的又一顶级圣地。万达西双版纳国际度假区示范区位于度假区中心位置，总占地16

23、.7公顷，建筑面积约18万平方米，南邻万达广场，西靠社区中心配套，天然水系贯穿中央，是自然与建筑的完美结合。其产品有低层大宅，精装洋房，度假公寓，金街旺铺。项目由万达商业规划研究院整体规划设计。度假区建有主题公园、大型雨林体育公园、高端度假酒店群、傣秀剧院、商业中心、三甲医院、旅游新城七个功能区。一、区域位置西双版纳国际旅游度假区位于景洪市西北部，距市中心约3公里。景洪市是西双版纳州政治、经济和文化中心，州域中心城市；是我国面向东南亚、南亚的窗口和最便捷的水、陆、空联系枢纽，是我国云南省到东南亚、南亚旅游和货运的集散地，并有发展为信息中心和物流中心的光明前景。西双版纳国际旅游度假区位于城市外围

24、地带，与市中心的距离适中，生态环境良好，交通区位和生态环境优势十分明显，具有强大的旅游发展潜力。二、项目功能分区与规划结构度假区建设有主题公园、大型雨林体育公园、高端度假酒店群、傣秀剧院、商业中心、三甲医院、旅游新城七个主要功能区。度假区形成了“一核、两翼”的空间格局。“一核”：即旅游接待区。结合高档酒店的建筑景观与26万平方米的中央人工湖，成为整个度假区最为精华的核心地段，形成高档次、高品位的公共活动区，从而使东南侧的万达广场成为景洪市新的城市级商业核心。旅游接待区以四星、五星、六星级高档酒店为主，商业中心结合风情酒吧、特色美食、旅游产品、高档日用品等销售，成为特色鲜明的景洪市次级商业中心。

25、“两翼”：即南北两翼。规划将度假区大致分为东西两个功能区，东片区为旅游新城，以居住生活和配套功能为主，西片区以旅游度假、休闲娱乐和商业服务为主。三、各功能区介绍主题公园占地61公顷。由世界排名第一的FORREC公司担当设计，结合傣族文化特色，设计为家庭型的主题游乐公园。分别是蝴蝶王国、丛林冒险、茶马古道、渔人码头和水公园五大景区，设计年接待量达500万人次。度假酒店区，围绕人工湖布置，规划有1个六星级酒店、3个五星级酒店和1个国际会议中心。全部引进国际著名酒店品牌。六星级万达威斯汀酒店是喜达屋国际酒店集团旗下顶级豪华品牌。万达艾美酒店，是喜达屋集团超五星级酒店品牌。万达皇冠假日酒店，是洲际国际

26、酒店集团旗下著名五星级品牌。酒店建有独立的会议中心，拥有2000平方米的大宴会厅和多个不同规模的会议室，会议设施达到国际一流。人工湖面积约500亩，在度假区内营造出水天合一的迷人景色，创造出动人的傣族水乡风情。傣秀剧院由世界最顶尖的艺术创作大师弗兰克德贡先生亲自策划导演，达到世界一流演出水准，剧院的建筑设计由国际顶级艺术大师，北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开闭幕式艺术总监马克菲舍尔先生亲自承担。度假区建有10万平方米的商业中心。有百货、超市、电影城、大型酒楼，逾200个左右的国内外知名品牌商家构成，为国内外游客提供国际一流的休闲购物体验。体育公园占地90公顷，由世界顶级的设计大师罗伯特琼斯

27、先生担纲设计。度假区规划一座三级甲等医院，定位为东盟国际医院。建筑面积5万平方米，设有500张病床，为游客提供国际标准的医疗保障；度假区还规划了3平方公里的旅游新城，配备了高级中学、初级中学、小学、幼儿园等完备的居住配套设施，建成后将成为景洪的城市新中心。四、项目开发愿景西双版纳国际旅游度假区计划于2010年底开工，2013年主要文化旅游项目建成开业。度假区的投资建设，将革命性地提升西双版纳旅游的层次，振兴地方旅游经济，使西双版纳成为我国热带旅游的新亮点。高品质的旅游项目策划、高标准的旅游项目建设、高层次的配套设施建设水平，必将使西双版纳国际旅游度假区成为世界级的旅游度假胜地。基本信息：行政区

28、域： 西双版纳项目位置： 西双版纳州景洪市西北部万达西双版纳国际度假区建筑类型： 小高层、别墅、商业开 发 商： 西双版纳旅游度假区开发有限公司投 资 商： 万达集团、中国泛海、一方集团、联想控股楼盘特色： 旅游地产,品牌地产,水景住宅,低密居所,投资地产销售信息：售楼地址： 西双版纳州景洪市西北部南七路中段售楼电话： 400-606-6969转60262开盘时间： 二期2013年4月12日入住时间： 2015年预 售 证： 预许西字（2012-13）号销售状况： 在售价格信息：均 价： 4500元/平方米价格说明： 均价4500元每平米历史价格： 2013-03-15 均价 4500元/平米

29、详细信息：产权年限： 70年产权类型： 大产权房容 积 率： 1.08绿 化 率： 35%建筑面积： 18万平方米（二期）占地面积： 600万平方米周边配套： 景洪市行政中心、商业中心万达广场、三甲医院、一流中小学校装修标准： 精装实景图片：项目评述：该项目除了交通与文化优势外，还具备多项优势：1、大品牌（以万达领衔的超强投资组合），2、大投入（总投资150亿），3、大规划（占地6平方公里）等。而大规模的造成运动，加上成熟的操作模式（现已住宅聚集人气）和大量的储备客户，使得一期在短时间内顺利消化。目前推出的二期也处于热销状态。综合评述：西双版纳的城市整体规划以城市商业为核心，以各大旅游景点为衬

30、托，进行了综合性极强的商业旅游开发，进而带动了旅游地产及商业地产的大幅增长，且呈上升趋势。但同时我们也看到了大量的城市商业与景区商业在短时间内的涌现，不可避免的造成了大量商业因人流量不足而无法及时形成足够的商业氛围，从而导致商铺建成后无法成功招商。这证明即使是成熟的旅游城市，在发展商业的时候也必须遵循市场的规律，而不能盲目的投入和开发。三、旅游景区调研本次调研费时1天，调研对象为与项目类似程度最高的望天树景区。以下是景区的介绍。景区介绍西双版纳热带雨林国家公园望天树景区位于中国云南省西双版纳州的勐腊县城东北面，距离县城14km，总占地面积864.4公顷，是西双版纳的重点旅游区，是昆（明）曼（谷

31、）高速公路和泛亚铁路上出境的最后节点，距国家一类口岸磨憨60km，距景洪市134km，距离老挝南塔省城120km，距著名世界文化遗产古城琅勃拉邦370km。景区景点热带雨林风情体验馆热带雨林风情体验馆，少数民族中的神秘土著支系，这里有五个：爱尼人、补过人、排角人、克木人、卡米人。他们神秘的支系文化，在雨林风情体验馆将是一种集中展示。上图仅代表他们从原始社会传承至今的部分饰品，至于他们采用“箭血封喉”这种剧毒树种制作的树皮衣，密码式的绿色语言，以及更多支系文化的深度再现，就需要你和朋友慢慢游走分享了。南腊河有东方亚马逊之称的南腊河热带雨林观光带，是你探秘望天树热带雨林的第一站地，自补蚌雨林码头到望天树雨林码头，长达4.3Km的南腊河流域蜿蜒曲折，两岸层叠茂密的热带雨林和生长在水中的奇异雨林植被共同构成了一幅风光旖旎的美妙画面，水上快艇穿越之旅，定能带领你的心神驰往一种无与伦比的意境，给你的这次旅行，留下快乐永恒的记忆。菲利普小道菲利普小道则是为了纪念世界爱护野生动物基金会主席爱丁堡公爵菲利普亲王。1986年，菲利普亲王亲子到西双版纳考证，最终确认了龙脑香科典