广州市物业管理办法.docx

1、广州市物业管理办法广州市物业管理办法（征求意见稿）2012-12-14 11:58第一章 总 则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、广东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的指导、监督、管理工作。市房地产行政主管部门各区分局

2、（以下简称区分局）、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的指导、监督、管理工作。街道办事处、镇人民政府会同物业所在地的房地产行政主管部门负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会建立业主和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务行业的行政主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。第四条房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当建立物

3、业管理信息共享平台，对物业服务企业的信用信息、物业管理备案、处罚等物业管理信息进行共享。第二章 物业管理区域第五条建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据广东省物业管理条例第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第六条至第八条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理物业管理区域备案手续。在同一建设用地规划许可证确定的红线图范围内，其物业共用设施设备能够分割、独立使用的，经征求物业所在地相关业主意见后，可以划定或者确定为不同的物业管理区域。第六条建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）广州市物业管理区域备案

4、申报表；（二）建设单位营业执照；（三）建设用地规划许可证及红线图；（四）建设工程规划许可证；（五）建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；（六）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；（七）经核准的地名批复文件。报送资料齐全、符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。第七条已经实施物业管理的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）广州市物业管理区域备案申报表；（二）物业服务合同；（三）物业服务企业资质证书；（四）建设用地规划许可证及红线图；（五）建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；（六）经核准的地名批

5、复文件。因建设单位不存在或者其他客观原因，物业服务企业无法提供前款第（四）至（六）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设等情况。报送资料齐全、符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。第八条旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）广州市物业管理区域备案申报表；（二）物业管理区域四至范围图；（三）物业管理区域确定意见。前款第（三）项确定意见的内容应当包括该区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、

6、社区建设情况等。报送资料齐全、符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。第九条新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。 前款明示的内容应当包括：（一）物业管理区域的范围；（二）业主共有的道路、绿地、公共场所、共用部位及共用设施设备等的位置、面积；（三）其他需要明示的场所和设施设备。已实施物业管理的建成居住区，物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域在物业管理区域显著位置公告全体业主。第三章 业主大会与业主委员会第一节 一般规定第十条业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业

7、管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十一条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。业主大会、业主监事会和业主委员会的工作经费由全体业主承担。第十二条本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定需要业主共同决定的事项

8、，提倡业主通过电子投票系统进行决策。市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设管理，制定电子投票具体操作细则，为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。市房地产行政主管部门建设、维护业主决策电子投票系统等工作经费，纳入本机关电子政务费用，由市级财政予以保障。第二节 业主大会筹备组第十三条物业管理区域内，符合下列条件之一的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：（一）20%以上业主联名的；（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上，且有10名以上业主联名的。第十四条建设单位在办理房屋初始登记前，应当向街道办

9、事处、镇人民政府提供下列资料：（一）物业管理区域备案回执；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建设工程设计方案总平面图；（五）物业服务用房配置证明；（六）专项维修资金清册；（七）其他有关的文件资料。第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处、镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组成员人数应为7至15人单数，且业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的百分之六十，具体人数及名额分配由街道办事处或者镇人民政府

10、决定。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。筹备组成立后，筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，经筹备组三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请更换组长，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请之日起20日内更换。第十六条街道办事处、镇人民政府应当会同联名业主将组建筹备组的通知以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜，公告时间不少于7日。公告内容应当明确业主代表的人数、条件、产生方式以及业主提交资料的方式和时间期限等。筹备组业主代表的产生，由街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、村民委员会会同联名业主组织业主推荐。业主代表应当

11、按照物业管理区域内不同物业类型的建筑面积比例均衡分布，同一物业类型的，按照推荐票多少顺序确定。街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位或者公有住房出售单位委托一名代表参加筹备组工作，建设单位或者公有住房出售单位有放弃参加筹备组的权利。第十七条筹备组业主代表应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；（三）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；（四）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为；（五）不存在违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用的行为

12、。街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表应当符合前款第（一）至（四）项条件。筹备组业主代表不符合本条第一款规定条件的，筹备组成立之前，由街道办事处、镇人民政府取消其业主代表资格；筹备组成立之后，经筹备组中具有表决权的三分之二以上成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并在物业管理区域内显著位置公示。街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表不符合本条第二款规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处、镇人民政府应当更换街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表。第十八条街道办事处、镇人民政府应当将筹备组成员名单以书面形式在物业管理

13、区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。公示期间，对筹备组成员有异议的，应当以书面形式署名向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到意见之日起7日内进行调查核实，并按照第十七条第三、四款的规定作出处理决定。处理决定应当加盖印章后在物业管理区域内显著位置公示。筹备组业主代表对街道办事处、镇人民政府的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。第十九条筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公告。筹备组自公告之日起成立。第二十条筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组居

14、民委员会代表或者其他业主代表召集和主持。筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。筹备组会议应当制作书面记录并存档，筹备组会议作出的决定，应当有参会成员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。第二十一条筹备组可持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长保管或者由筹备组组长指定居民委员会代表或者其他业主代表保管。使用筹备组印章，应当根据筹备组会议的决定使用。不刻制筹备组印章的，可以使用物业所在地居民委员会印章替代筹备组用章。筹备组解散后

15、，其印章由印章保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。第二十二条筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定首届业主委员会成员候选人产生规定，确定业主委员会成员候选人名单；（六）制定首届业主委员会选举规定；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。首届业主委员会委员候选人产生规定、首届业主委员会选举规定和业主大

16、会议事规则不得互相抵触和冲突。筹备组可以委托具有专业知识和服务能力的社会组织开展筹备工作。第二十三条业主对管理规约草案和业主大会议事规则草案公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后7日内予以答复。对业主的异议，筹备组应当集体讨论并书面记录，经超过半数筹备组成员同意的，应予采纳。经征求意见，筹备组对管理规约草案和业主大会议事规则草案有修改的，应当将修改后的管理规约和业主大会议事规则按照本办法第二十二条第二款的规定再次公示。第二十四条首届业主委员会委员候选人应当按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢（梯）及相应建筑面积均衡分布，由业主自荐和推荐产生。同

17、一物业类型、同一幢（梯）按照推荐票多少顺序确定候选人。第二十五条筹备组应当以书面形式将确定的首届业主委员会委员候选人名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。公示期间，业主对首届业主委员会委员候选人有异议的，应当以书面形式署名向筹备组提出。首届业主委员会委员候选人不符合广东省物业管理条例第二十五条规定的条件、存在广东省物业管理条例第三十条规定的禁止行为的，由筹备组取消其首届业主委员会委员候选人资格并说明理由。第二十六条筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立

18、。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则，但未能选举产生首届业主委员会的，在首届业主委员会产生之前，可以由筹备组继续组织业主召开业主大会，选举产生首届业主委员会。筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则、并选举产生首届业主委员会的，筹备组自行解散。业主可以按照本办法第十三条的规定，重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。第三节 业主大会第二十七条业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三

19、）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）是否设立业主监事会；（五）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业；（七）筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；（八）在符合规划的条件下，改建、重建建筑物及其附属设施；（九）在符合规划的条件下，改变共用部位、共用设施设备的用途；（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配与使用；（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。决定前款第（七）项和第（八）项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物

20、总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十八条管理规约应当对下列主要事项作出约定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）物业专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任等。第二十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主委员会的职责；（三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议的表决程序

21、；（八）业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等；（九）业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规定等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。第三十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会临时会议：（一）经20%以上业主提议的；（二）经业主委员会决定的；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。第三十一条业主委员会对提议召开业主大会临时会议的业主人数有异议的，

22、应当自收到业主提议之日起5日内自行核查，作出是否召开业主大会临时会议的书面决定，并在物业管理区域内显著位置公告。业主对业主委员会自行核查结果有异议的，可以于业主委员会自行核查结果公告后3日内向街道办事处、镇人民政府申请进行复查，街道办事处、镇人民政府应当在30日内将复查结果在物业管理区域内显著位置公告。经复查，提议召开业主大会临时会议的业主人数达到物业管理区域内20%以上的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。第三十二条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的街道办事处、镇人民

23、政府可以责令业主委员会限期召开，并通告全体业主；逾期仍不召开的，可以由业主监事会或者物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。第三十三条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议召开的时间、地点、议题、议程及会议表决规则以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。并应当同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会。公告期间，业主可以对业主大会拟表决事项提出建议和意见。首次业主大会会议筹备组或者业主委员会对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。拟表决事项经修改后应当重新公告，公告时间不

24、少于7日。第三十四条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统进行表决。第三十五条业主大会会议投票期限由首次业主大会会议筹备组或者业主委员会根据具体情况决定。因故无法按期完成会议投票的，首次业主大会会议筹备组或者业主委员会应当按照首次业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定，在物业管理区

25、域内公告相关情况并延长期限，但延长期限最长不得超过15日。第三十六条采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当场公布表决结果。可以邀请业主对计票全过程进行监督。表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应公示7日以上。公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。业主大会会议的选票、表决票由业主委员会妥善保管

26、，保管期限不少于5年。业主委员会未按照本条第二款的规定公示业主大会表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令业主委员会限期公示业主大会表决结果，并通告全体业主。第三十七条公示业主大会表决结果期间，业主对表决结果有异议的，首次业主大会会议筹备组或者业主委员会应当记录并及时作出答复。采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。业主监事会应当督促业主委员会对业主的异议及时作出答复。第三十八条业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本

27、单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。第三十九条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第四十条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

28、（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第四十一条一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。第四十二条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。业主可以按照广东省物业管理条例第二十条的规定，以幢、单元或者楼层为单位，推选

29、业主代表参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则约定。第四十三条业主监事会的监事人数不少于3人，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。业主监事会会议每年度至少召开一次会议，应当有过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意，并签字确认。业主大会设立业主监事会的，管理规约或者业主大会议事规则应当对监事会职责、议事方式和工作经费，监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。第四十四条业主监事会主要履行以下职责：（一）审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收

30、支情况报告及收支预算；（二）检查业主委员会财务状况，审阅业主委员会财务账薄及其它会计资料，审查业主委员会财务活动情况，包括筹集、管理、使用专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等；（三）监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员提出罢免建议；（四）对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正；（五）发现有重大事故或者紧急事件情况，需要召开业主大会临时会议时，可以要求业主委员会及时召开业主大会临时会议；（六）就业主监事会

31、或者监事职权范围内的事情可以向业主委员会提出提案，建议业主委员会列入业主大会会议议程，进行审议并作出相应的决定；（七）可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议；（八）发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作。第四节 业主委员会第四十五条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第四十六条业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议