长春市双阳区齐家镇郭家村新民居建设工程投资可研报告.docx

1、长春市双阳区齐家镇郭家村新民居建设工程投资可研报告总 论 一、项目概况 1、项目名称：郭家村社会主义新农村新民居建设工程2、项目建设单位：长春市云凤农牧专业合作社 项目负责人： 李云凤3、项目主管部门：长春市双阳区齐家镇政府 部门负责人： 张贵海4、可研编制单位：长春市希杭商务咨询事务所编制负责人： 孙 毅5、项目建设地点：长春市双阳区齐家镇郭家村二、项目建设提出的理由和过程党的十六届五中全会明确指出，今后五年内我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，建设社会主义新农村是中国现代化建设中最重要的历史任务。确定了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目标。2010年中央一号文件和中

2、央经济工作会议、中央农村工作会议精神，更进一步明确提出要促进农村改革和体制机制创新，推进社会主义新农村建设，按照总量持续增加、比例稳步提高的要求。2010年国家预算内固定资产投资突出重点，优化结构，大力增加农村民生工程和农村基础设施建设投入，重点支持农村“水电路气房”等民生工程，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，通过安排国家预算内固定资产投资，鼓励引导支持农民依法依规建设自有住房。吉林省和长春市对社会主义新农村建设也极为重视，提出了明确要求，相继出台了一系列政策措施。做出了“深化农村改革，加快农村城镇化进程”的决定，提出了“新农村、新民居”的建设思想，以加快重点小城镇的建设步伐，改善本地区

3、农民的居住环境，带动本地区经济的发展，形成新型农村小城镇。以加快农村城市化进程、推进城乡一体化发展。中共双阳区委、区政府2008年3月1日下发新农村建设整体推进工作思路文件，明确要求：用工业化思维谋划农业，培育特色产业；科学制定规划，加强基础设施建设，初步构建起田园式风光、集约化生产、城市化生活、社区化管理的具有都市特点的繁荣和谐新农村基础框架。这也就是社会主义新农村建设的基础要素。双阳区齐家镇郭家村党支部书记、长春市云凤农牧专业合作社理事长李云凤，深刻领会中央和各级党委和政府关于社会主义新农村建设和城乡建设用地增减相挂钩的精神和要求，她高瞻远瞩，审时度势地提出建设“郭家村新民居建设工程”的宏

4、远规划。提出了以“郭家村为平台、两委会为主体、公司为支撑、合作社为依托、村民为基础”， 在尊重农民主体地位和合法权益，遵循“原村组土地承包关系不变，各项承包、租赁合同不变，资产、债权、债务不变”的原则，通过“民主选择、合屯并居，整合资源、盘活要素，统筹布局、全面规划，招商引资、政府扶持”的创新模式，积极发展现代农业，扩大农村需求，将郭家村建设成为一个“生态化标准、田园化风光，产业化支撑、规模化经营，城镇化设施、文明化生活，民主化管理、职业化农民”的“和谐、文明、富裕、宜居”的社会主义新农村。郭家村社会主义新农村新民居建设项目的实施将会取得显著地社会效益和经济效益：1、整合土地资源，节约用地，为

5、农村经济发展奠定基础 新民居建设工程的实施，既改变了村容、村貌，又在保障村民利益的前提下，整合了土地资源，集约了集体土地，使有限的宅基地转变为生产型集体用地，发挥最大的效益。郭家村新民居建设的统一用地、统一规划、统一设计、统一管理，将分散的住宅改为多层住宅，充分利用了空间。节约下来的土地一部分可复垦发展农业生产，一部分可开发招商引进二、三产业项目，有利于加快产业结构调整的步伐和农村城乡一体化进程，为郭家村经济发展奠定基础 2、带动农民生产方式的改变，增加农民收入随着产业结构调整的步伐，促使农民逐渐从一产业中分离出来，向二、三产业转移，全面带动农民生产方式的改变，并使农民逐渐转变为现代农业产业工

6、人，切实增加了农民的工资性收入。 郭家村村民将通过缴纳原住宅拆迁所得补偿与新居建筑成本的差价的方式，获得新居的房屋产权。拆迁后节省的土地，产权仍归村民，节省土地的收入可给予农民再分配，增加农民收入。 3、改善了村民居住环境，改变村庄面貌 通过政府引导，科学规划改变了传统的建筑模式，新农居建设设计了商场、卫生院、养老院、健身广场等公共场所；对道路进行了硬化、绿化、亮化，改变了过去布局分散，外观面貌缺乏特色、陈旧等问题，特别是“五乱”现象，得以有效遏制。村庄环境改善了，村民对村庄环境的意识也提高了，带动了村风及村民文明程度的大幅提升。这种新的生活方式也将逐渐引导农民进入城市文明中，并通过这种生活方

7、式的转变，逐渐提高农民素质。 4、提高了村民住房和生活质量 郭家村新民居居民楼建设坚持了高标准，高起点，采暖、供气等一些现代生活设施得到积极的应用，节约大量能源，减少大气污染，极大地满足了村民住房质量的不断提高。 新民居建设工程完成后，村民将进入宽敞明亮、基础设施完善的新居民楼，新居民楼设计充分考虑了房间功能配置，体现了方便、快捷、卫生、舒适等特点，改变了以往起居杂物不分，活动范围单调等缺点，做到外观质量和内在质量都合理，功能区分，起居杂物分开，重视阳光利用，极大的满足了村民生活的要求，提高了生活质量。 目前，在新民居建设工程酝酿筹备过程中，已经可以切实地感受到全体村民和镇、区领导对郭家村新民

8、居建设工程的期盼与希望。希望通过郭家村新民居建设工程的实施，实践和落实党中央、国务院提出的“把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力”的总体要求，为吉林省、为全国农村全面开创社会主义新农村建设积累经验，提供样板。三、项目建设地点长春市双阳区齐家镇郭家村 四、项目建设内容与进度1、郭家村新民居建设内容：郭家村新民居建设形态为集中式，根据地理环境条件和交通条件及生产、生活实际需要，将其用地规划分为三个区。（1）居住组团区 主要体现村民的居住

9、功能，根据村庄内的道路阻隔划分四个居住组团，管理时可做为社区的管理模式。组团内设幼儿园、托儿所及相应的配套设施。 规划建设每栋占地面积550平方米，建筑面积3300平方米，建筑高度18米的六层高住宅楼30栋，共占地15300平方米，按1:4容积率计算，居住组团区总占地面积为61200平方米。 每栋楼建筑面积3300平方米,可安置村民36户，每户回迁面积可达到91.7平方米，四个居住组团30栋住宅楼可安置村民1080户；（2）公共服务区 全村的管理、服务、文化、教育、科技培训、信息咨询服务、商业服务与商贸物流中心。主要包括： （1）村委会办公楼、科技培训教育中心、图书室、青少年活动中心、老年人活

10、动中心、体育活动室等； （2）幼儿园、养老院、卫生院等公共服务场所； （3）超市、生产资料商店、饭店、招待所、宾馆等商业服务场所。规划公共服务区建筑物占地面积3000平方米左右，建筑面积12000平方米左右。（3）中心广场区 在居住组团内建设大型中心广场一处，主要是便于村民休闲、娱乐、健身和举行公益性活动，对广场内进行绿化、美化、亮化、植树、安装广场灯等。让村民拥有同城市居民一样的生活环境。规划中心广场区占地面积50000平方米左右； （4）建设完成与其相适应的 道路、供水、排水、供暖、电力、电信、环卫等各项配套实施。 2、郭家村新民居建设一期试点工程建设内容：（1）建设占地面积550平方米，

11、建筑面积3300平方米，六层高住宅楼一座，建筑高度18米；（2）建设完成与其相适应的道路、供水、排水、供暖、电力、电信、环卫等各项配套实施。 3、项目工程建设进度 新民居建设工程项目实施计划从2010年5月开始，至2012年11月完工；新民居建设一期试点工程项目从2010年5月开始，至2010年11月完工；五、项目总投资及资金筹措1、郭家村新民居建设工程项目总投资：新民居住宅楼建筑费用每平方米成本价按1200.00元计算（含动迁安置费、土地整理等费用），30栋楼，总面积99000平方米,需建设资金11880万元；公共服务区建筑费用每平方米成本价按1500.00元计算（含动迁安置费、土地整理等费

12、用），总面积12000平方米,需建设资金1800万元；中心广场区及村屯整治建设费用约需建设资金500万元；新民居工程建设配套设施建设费用约需建设资金1000万元；新民居工程建设费用总投资约需资金15100万元人民币。2、郭家村新民居建设区一期试点工程项目总投资：新民居住宅楼建筑费用每平方米成本价按1200.00元计算（含动迁安置费、土地整理等费用），试点一栋楼，建筑面积3300平方米，需资金396万元；新民居一期工程建设配套设施建设费用约需建设资金500万元；新民居工程建设费用总投资约需建设资金896万元人民币。 3、项目资金筹措 （1）郭家村新民居建设工程项目总投资：新民居住宅楼建设资金11

13、880万元，招商引资由投资商投入解决；公共服务区建设资金1800万元，招商引资由投资商投入解决；中心广场区及村屯整治建设费用约需建设资金500万元，由合作社组织解决；新民居工程建设配套设施建设费用约需建设资金1000万元；请政府相关部门给予支持解决500万元，由合作社组织解决500。（2）郭家村新民居建设一期试点工程项目。新民居住宅楼建设约需资金396万元，由投资商投入解决；新民居一期工程建设配套设施建设费用约需建设资金500万元，请政府相关部门给予支持解决。六、可行性研究报告编制依据 中共中央、国务院关于“三农”工作和社会主义新农村建设的系列文件和指导精神；农业部关于印发社会主义新农村建设示

14、范行动实施方案的通知（农发20065号）；吉林省社会主义新农村建设领导小组关于进一步社会主义新农村建设试点村镇规划编制工作的意见（吉新农村领导小组20065号）；吉林省关于社会主义新农村建设规划的指导意见；的系列文件和指导精神长春市政府，中共双阳区委、区政府关于社会主义新农村建设的系列文件和指导精神。吉林省政府办公厅关于推进农村泥草房改造安居工程试点工作的指导意见吉政办发 （号）吉林省政府办公厅关于全面推进农村泥草房改造安居工程试点工作的指导意见吉政办发 （811号）吉林省民政厅全省农村困难户泥草房改造安居工程帮扶意见吉民发 （5号）吉林省财政厅吉林省农村泥草房改造安居工程资金管理（试行）办法

15、（吉财建488号）吉林省建设厅推进农村泥草房改造安居工程试点工作的指导意见（吉建村11号）长春市政府、区政府关于推进农村泥草房改造安居工程试点工作的系列文件和指导精神国土资源部、吉林省政府、长春市政府关于城乡建设用地增减相挂钩的系列文件和指导精神村庄和集镇规划建设管理条例（国务院令第116号）；建设部、科技部小村镇建设技术政策（2006年）；镇规划标准（GB501882007）；村镇规划编制办法（试行）（2000年 建村36号）；吉林省建设厅关于进一步加强村镇规划管理工作的通知（吉建村20068号）；吉林省村庄规划编制技术导则（初稿）（2006年5月）；长春市规划局长春市城乡规划条例（2010

16、年）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）（2001年）；郭家村村委会提供的有关材料。第一章 项目建设意义与建设的可行性 一、 项目建设意义搞好农村新民居建设是社会主义新农村建设的重要内容，是改善广大农民群众居住条件和提升生活质量的重要举措。随着农村经济社会的全面发展和农民生活水平的提高，广大农民对改善居住条件和居住环境的愿望日益迫切，农村住房建设规模、投资及消费支出呈现逐步增长的态势。但由于缺乏有效的引导，农村民居建设普遍存在着布局分散、结构陈旧、内在质量差、新技术含量低、外观面貌缺乏特色等问题。郭家村实施社会主义新农村新民居建设工程，旨在通过政府引导，科学规划设计，改善住房结构功能，提高

17、住房质量，挖掘和传承地方特色，改善基础设施和环境，在农村土地有效利用上，在农村民居建新、修旧和村庄整体面貌的改观上，为吉林省、为全国农村全面开创社会主义新农村建设积累经验，提供样板。 二、 项目建设的可行性1、党中央、国务院和各级地方政府对社会主义新农村新农居建设高度重视，明确提出，建设社会主义新农村是中国现代化建设中最重要的历史任务。确定了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目标。要求在国家预算内固定资产投资突出重点，优化结构，大力增加农村民生工程和农村基础设施建设投入，重点支持农村“水电路气房”等民生工程，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，通过安排国家预算内固定资产投

18、资，鼓励引导支持农民依法依规建设自有住房。吉林省和长春市对社会主义新农村建设也极为重视，提出了明确要求，相继出台了一系列政策措施。做出了“深化农村改革，加快农村城镇化进程”的决定，提出了“新农村、新民居”的建设思想，以加快重点小城镇的建设步伐，改善本地区农民的居住环境，带动本地区经济的发展，形成新型农村小城镇。以加快农村城市化进程、推进城乡一体化发展。中共双阳区委、区政府2008年3月1日下发新农村建设整体推进工作思路文件，明确要求：用工业化思维谋划农业，培育特色产业；科学制定规划，加强基础设施建设，初步构建起田园式风光、集约化生产、城市化生活、社区化管理的具有都市特点的繁荣和谐新农村基础框架

19、。这也就是社会主义新农村建设的基础要素。2、双阳区齐家镇郭家村党支部书记、长春市云凤农牧专业合作社理事长李云凤，深刻领会中央和各级党委和政府关于社会主义新农村建设和城乡建设用地增减相挂钩的精神和要求，她高瞻远瞩，审时度势地提出建设“郭家村新民居”的宏远规划。提出了以“郭家村为平台、两委会为主体、公司为支撑、合作社为依托、村民为基础”， 在尊重农民主体地位和合法权益，遵循“原村组土地承包关系不变，各项承包、租赁合同不变，资产、债权、债务不变”的原则，通过“民主选择、合屯并居，整合资源、盘活要素，统筹布局、全面规划，招商引资、政府扶持”的创新模式，积极发展现代农业，扩大农村需求，将郭家村建设成为一

20、个“生态化标准、田园化风光，产业化支撑、规模化经营，城镇化设施、文明化生活，民主化管理、职业化农民”的“和谐、文明、富裕、宜居”的社会主义新农村。目前，在新民居建设工程酝酿筹备过程中，已经可以切实地感受到全体村民和镇、区领导对郭家村新民居建设工程的期盼与希望。希望通过郭家村新民居建设工程的实施，实践和落实党中央、国务院提出的“把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力”的总体要求，为吉林省、为全国农村全面开创社会主义新农村建设积累经验，提

21、供样板。 3、目前，郭家村新民居建设一期试点工程项目已开始实施，有序地组织村民以宅基地、耕地入股合作社，集约入股村民的宅基地，统一新民居建设工程规划。新民居建设工程根据村民意愿和村民的实际经济条件，制定了切实可行的拆迁安置方案，获得了广大村民的拥护和支持。新民居建设工程完成后，村民将进入宽敞明亮、基础设施完善的新民居。这种新的生活方式将逐渐引导农民进入城市文明中，并通过这种生活方式的转变，逐渐提高农民素质。 新民居建设工程的实施，既改变了村容、村貌，又在保障村民利益的前提下，集约了集体土地，使有限的宅基地转变为生产型集体用地，可发挥最大的效益。新民居建设工程节约的土地资源，用于发展二、三产业，

22、有利于加快农村城乡一体化进程。同时，随着村民上楼工程的延伸，促使农民逐渐从一产业中分离出来，向二、三产业转移，加快产业结构调整的步伐，全面带动农民生产方式的改变，并使农民逐渐转变为现代农业产业工人，切实增加了农民的工资性收入。 村民将通过缴纳原住宅拆迁所得补偿与新居建筑成本的差价的方式，获得新居的房屋产权。拆迁后节省的土地，产权仍归村民，节省土地的收入可给予农民再分配，增加农民收入。第二章 项目建设指导思想与建设目标 一、项目建设指导思想以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六届五中全会精神，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，充分调动广大农民

23、群众的积极性和创造性，以发展经济为中心，以加快全面小康建设步伐和构建和谐社会为目标，充分利用建设社会主义新农村的良好契机，因地制宜，分期分段按规划抓好各项落实工作，通过郭家村新民居建设的实施，发展农村经济、增加农民收入、优化农村环境、改善农村生产生活条件、提高精神风貌，改善农民生产生活水平，促使农村整体面貌有较大改观，使郭家村成为各项事业得到协调快速发展的社会主义新农村。二、 项目建设基本原则 1、科学规划原则 树立规划先行的理念，一方面，按照党和政府积极推进社会主义新农村建设的战略要求，科学制定郭家村建设总体规划；一方面，搞好示范试点建设规划，达到以点带面的效果。分别做好村庄布局规划、村庄建

24、设规划、新民居建设规划和居民楼建筑设计；要加强土地控制，确保在土地的控制下搞好建设，避免造成新的土地浪费；在规划项目实施中，要综合考虑改善农业生产条件和改善农民生活条件的统筹兼顾，农田生产路的修建尽可能与村村通工程相结合，农田林网和村镇绿化、美化相结合，最大限度地满足农民出行、农村交通和生态环境改善的需要。2、群众自愿原则 农民是农村新农居建设与泥草房改造的主体，必须尊重群众意愿。要把政策、规划原原本本地交给群众，充分听取群众意见，决不能搞强迫命令。要通过宣传教育、典型引路、政策鼓励、深入细致的思想工作等多种方式，调动起农民建设美好家园的积极性、主动性和创造性。要充分考虑农民需要，让农民得到实

25、实在在的实惠，坚决不搞“形象工程”和“政绩工程”。3、循序渐进原则 坚持试点先行，不搞“一刀切”，坚决防止一哄而上，要分期分批，有序推进。新民居建设过程中要高度重视农村困难群众的住房问题，对鳏寡孤独人员、残疾人家庭、低保户等特殊困难群体予以扶持和救助。4、统筹兼顾原则 新民居建设要按照新型城镇化、城乡一体化和新农村建设的要求，坚持统一规划、集约用地、规模开发、配套建设，推动农民居住区由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中。要把节地、节能、环保要求贯穿新农居建设全过程，要坚持与加快农村基础设施建设、完善公共服务同步推进，硬化道路，设置路灯，铺设供排水

26、管线，实施绿化美化，要配备管道供气、集中供热设施。5、市场化运作原则 要本着互惠互利的原则，组织引导相关行业企业积极参与。政府投资带动社会投资，营造多元化投融资体系。建立多层次、多渠道、多形式的投资机制，形成政府引导、企业投入、吸纳民资、外资等多元化的投资格局。尤其要积极争取金融部门的支持，以及制定优惠政策，积极招商引资。6、积极稳妥原则 要妥善处理好新民居建设中的拆迁、用地、补助等敏感问题，坚持阳光操作，公开、公正、透明，确保不引发新的社会矛盾和影响稳定的事件。要加强新民居建设质量安全监督管理，确保工程质量。要加强对新民居建设专项资金的财政监督、审计监督和社会监督，进一步完善制度，加大监管力

27、度，确保资金安全不出问题。三、项目建设目标我们按照2010年中央1号文件的要求，“国家将把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，通过安排国家预算内固定资产投资，鼓励引导支持农民依法依规建设自有住房。”根据省、市、区加快推进社会主义新农村建设工作的要求和部署，结合郭家村的自然条件与农业经济发展状况，在区农业局和镇党委、镇政府的领导和帮助下，经过反复研究和尝试，依此确定了通过郭家村新民居建设，以加快郭家村社会主义新农村建设的建设步伐，改善全村农民的居住环境，切实增加了农民的收入，带动本地区经济的发展，早日实现全面建设小康社会的目标。要科学制定郭家村建设总体规划；分别做好村庄布局规划、村庄建设规划、新

28、民居建设规划和居民楼建筑设计；对不同区位、不同地貌、不同规模的村屯，采取新村建设、迁村并点的办法进行分类分步改造。以村容村貌整治为重点，从道路建设、安全用水、电力供应、清洁能源、房屋改造（路、电、水、气、厕、舍）等方面入手，进行整治。基本标准：屯有水源站、庭院硬化、有电话、能看到有线电视、有自来水、标准厕所。，改变农村脏、乱、差现象。 第三章项目建设条件一、项目建设单位1、项目建设单位：长春市云凤农牧专业合作社 项目负责人： 李云凤2、项目施工单位：吉林世杰农牧科技开发有限公司 项目负责人： 刘 武 二、项目建设地点长春市双阳区齐家镇郭家村三、自然环境条件1、地理位置：郭家村位于长春市双阳区东

29、部。东经12548、北纬4338，海拔高度处于250米，地势比较平坦。距长春市区74 公里，距双阳区中心15 公里。2、气候条件：郭家村所在地属中温带半温润大陆性季风气候区，季节变化明显，春季升温迅速，少雨干旱，多大风，夏季温热多雨，而秋季多晴良天气，冬季漫长，干旱而寒冷，冬夏温差较大，常年主导风为西南风，由于受北方气团影响，冬季多为西北风。全年平均气温 5.5 年平均日照 2491小时全年总降雨量 629.6毫米最大积雪厚度 180毫米初霜日期 9月下旬终霜日期 4月下旬年平均无霜期 145天主导风向 西南风全年平均风速 3.8米/秒最大冻土深度 169厘米抗震设防烈度 7度3、水文条件：郭

30、家村境内水源较为丰富，水质较为优良。属于村集体所有，占地面积60亩（4公顷）的池塘一座，小面积的池塘数座。4、土地条件：郭家村土地地质主要以河谷盆地为主，地势比较平坦，土地面积18平方公里（1800公顷），可耕地面积9.2平方公里（920公顷）全部为黑酿土，有机质含量在34%，全氮含量在0.23%左右，全磷含量在0.07%左右，全钾含量在2.2%左右，PH值平均7左右，土地肥沃，理化性况好，适宜多种作物生长；林地面积2.8平方公里。四、人文环境条件1、区域状况：郭家村辖18个自然屯（18个村民小组社），全村总人口3336人，总户数871户，劳动力1822人；全村幅员面积1800公顷。在册统计耕

31、地面积922公顷，农业人均耕地面积4.15亩，略低于全区人均耕地面积；全村有林地280公顷，水面10公顷，居住用地82.3公顷。（详见附图、附表）作为试点工作的郭家村五社有人口273人，户数65户，劳动力142人；全社幅员面积 110公顷，耕地面积56.7公顷2、社会事业：郭家村内有小学一所，九年义务制教育已落实，适龄儿童入学率达100%。同时，卫生、社保、广电、通讯计生等各项社会事业也都有序进行，取得良好的成绩。3、交通状况：郭家村距长春市区74公里，距双阳区中心15公里，属长春市一小时经济圈内。省道穿村而过，村内道路已完成改造，正在进行屯屯通道路、屯屯道路硬化，屯屯通电话、屯屯通有线的基础设施建设，使全村交通便捷，通讯条件改善，发展环境优化。4、垃圾处理现状：目前郭家村中的垃圾重点是各家各户堆积存放，堆积处理率在70%以上，为了改善农户乱堆乱放的现况，村委会结合新农村建设，准备在各自然屯设立生活垃圾收集点，统一建垃圾堆放场，安排专人负责，定点、定时收运处理。5、水环境质量：郭家村水资源重点是地表水和地下水，农村饮用水以机井为主，基本实现了户户有机井。在建设过程中，解决人畜饮水不安全问题要采取“点与面”相结全的办