酒店建设筹建和开业初期营运的建议方案.docx

1、酒店建设筹建和开业初期营运的建议方案酒店建设筹建和开业初期营运的建议酒店建设、筹建和开业初期营运的建议近几年，国内许多房产商以及其它行业纷纷进入酒店投资领域，以下几点建议或许能够帮助业界人士少犯错误，这是经历了10多年酒店投资和管理的前辈们付出沉重代价换来的经验，特和同仁分享，希望汲取且有所补益。壹、正确的酒店投资和开业流程二、酒店管理公司的聘请1、关于聘请酒店管理公司的思想准备酒店管理公司的聘请，目前是比较流行的，特别是房地产公司喜欢找国际品牌，至少得是香港品牌。但要请他们，你得先学会放弃自己好多自以为“是”的想法，因为也许你认为很对的地方，往往于他们见来恰恰是很大的错误，比如后勤配套面积的

2、大小标准，可能你会认为可省则省，或者仍是你设计节约的壹大亮点。比如员工电梯的配置多了壹台等等。仍有你得接受他们很多远超过你的想象的员工和管理人员工资、福利条件。2、聘请国际品牌酒店管理公司的经济代价壹般国际品牌酒店管理公司收费标准：基本管理费按营业收入提1-3，运营毛利按5-8提，仍有订房提成（如每间房10美元不等)、年度集团推广费等其它额外费用，外聘管理团队（管理公司派驻人员）的薪酬、探亲及福利（壹般要包括外籍总经理及其家属往返原驻地国际机票和当地小孩就学等费用），壹般每年于1000多万左右。他们不承诺固定回报。所以壹般于壹线和国内主要二线城市（如、杭州等），即能够卖较高房价，这些地区的酒店

3、比较适合聘请他们，壹般平均房价要能达到800-1000元之上，才比较适合聘请国际大品牌；否则如果预期房价于400-600元之间的，不太适合。三、关于买地建房仍是租赁物业开酒店和申请营业执照的问题开酒店能够自己买土地建房也能够租赁土地和房屋。如果你只租赁土地，但仍要盖房子的话，建议自己买土地，因为这有个开业后，资产增值和未来资本运作的问题。而这块产生的间接效益远远大于每年运营毛利所得（后面有专门介绍）。于国外，这才是投资商投资酒店的真正目的。当然，无论投资买地建房，仍是只是租赁物业自己装修和购置设备，俩者均是能够申领营业执照的。前者用土地证和房产证加上开业所需要的其它前面提到的各政府职能部门的批

4、准文件，就能够办理申领营业执照。后者租赁的物业或土地，只需要有租赁合同和业主的土地证和房产证就能够，但申领酒店营业执照必须要有前面几关的政府职能部门的批准文件，才能够向工商局申请。（注:目前新兴的经济型酒店大多只租物业，投资装修和购置设备，因为这样投资少回报快。）四、开业审批环节的关键部位消防是所有审批的关键和先决条件，是硬杠子，高压线。卫生防疫许可对于餐饮相对严格，厨房布局必须经过他们审核。评星时，前期主管旅游局参和，有加分因素。（建议千万别玩擦边球，因为你留下了以后长期惹麻烦的把柄。）五、前期设计管理团队的参和和控制将对日后运行具有巨大意义酒店管理者于壹开始就要参和最初方案设计。1、营运不

5、同的市场和酒店等级及类型，对于选址、建筑设计非常不同。未来运营的市场和星级的不同以及不同类型的酒店，设计和选址大不相同。比如度假酒店和城市商务酒店、五星和四星以及快捷商务等均有很大区别。类似以餐饮为主带动客房、以娱乐带动酒店、以客房运营为主的酒店、度假村等等于以下方面均很大不同：包括功能布局、建筑和安装设计、选址、各功能面积和位置配比等。2、设计对酒店未来盈利的重要影响。壹家酒店日后运营产值中的客房、餐饮、娱乐、休闲、商场等收入比例，也是因你的选址、目标客源市场和酒店定位设计和类型的选择，大不相同。如经济型酒店以客房为主（客房收入占80之上）、会议型酒店以客房、宴会厅、会议厅和西餐厅等和娱乐休

6、闲配套为主（收入比例壹般为：客房：餐饮：娱乐休闲收入5:4:1）、城市商务酒店突出客房、高档餐饮和会议设施、商务服务中心、高档商业专卖店和高档健康休闲项目为主（收入比例壹般为：客房：餐饮：娱乐休闲：商场4：3：2：1）、当然，有些酒店以餐饮带动客房，则收入比例壹般为：客房：餐饮：娱乐休闲4：5：1度假酒店壹般客房收入占总营收的大头，50之上。这样酒店的毛利率能够达到35-45左右，甚至更高。总之，不同定位决定布局和配套、进而决定未来运营业绩的流向和结果。所以我们说其实壹家酒店是否能够运营成功，于壹开始选址和投资决策时已经70之上决定了项目是否成功。依我的经验：客房平均运营毛利是65-70，餐饮

7、平均运营毛利是18-20（注：对于餐饮按社会化方式运行的酒店，壹般就这样。），桑拿平均运营毛利80-85，娱乐运营毛利45-65%。所以，餐饮区域越大，酒店整体运营毛利影响越大（当然除了餐饮带动客房的酒店除外），但餐饮能带来很大的营业收入和现金流，运营什么样的酒店跟投资者的取舍也有很大关系。不是越高利润的项目越好做，如桑拿和娱乐，利润率很高，但风险也就很大，因为受政策影响很大。（注：运营毛利（GOP）指除去投资利息、折旧和董事会费用、房产税等运营管理者无法控制的费用以外的利润。）我的经验是客房收入为主的酒店（占总营收50之上）GOP率应该于35-45之间，甚至更高。如三亚国际品牌酒店GOP率均

8、于50之上。以餐饮收入为主的酒店（如占总营收50之上），酒店总的GOP率壹般于25-33之间。3、专业酒店机构对于酒店设计和规划时的参和仍决定了这家酒店日后是否能最经济运行和比较容易产生利润。比如：我们当下许多酒店将主要设备（特别是桑拿、游泳池、洗衣房、员工食堂和浴室等）设置于地下室是值得商榷的，每年至少浪费大量的电耗，因为每时每刻必须需要用泵来提升至地面，才能排放。而酒店目前最消耗电的除了空调外，就是所有的泵。壹家酒店壹般均有几十台泵。如果这些设施设置于地下，使得酒店只要营运壹天，就得二十四小时不停地运行。或即使暂时储存于积水井，也必须要依靠泵抽上去，所以电耗仍是没能省。当然有时候是由于地面

9、面积和商业价值的影响，但往往我们会计算地面价值带来的收益，而忽视了实际每天因设计造成的日后运营浪费。但这些均是日后营运者无法改变的。仍有，比如运营区域功能设计不合理，带来日后运营中的人力成本的浪费：壹个楼层设计了20间房，而五星级酒店每个服务员每天打扫房间的数量是13间，最多15间，但我们往往设计是20间，造成清洁运行人力浪费和加重员工劳动力。加之营业点分的过散，造成收银人员的浪费和服务员劳动强度增加等等这些均是我们目前普遍存于的问题，很少有投资者会算这本帐。他们往往只注意了建设期的投资节约，其实不知道已经为永远的运营浪费留下了伏笔。4、各区域面积的规划决定了产品品质，是和酒店定位和以后目标市

10、场开发有很大关系。比如喜达屋对于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55，但我们可能认为这样的房间太大了，会空荡，太浪费、没必要，所以我们可能会定位于4045平方够了。因为他们认为壹个好的地段的酒店应该要卖1000元壹间，不是这样品质的房间，就没有竞争力。而我们设定的这样的房间可能就只能卖500元壹间了。我们往往是按自己的习惯和喜好决定自己认为合适的房型和决定房间的面积。所以，最后运营的结果也是很大不同。包括餐饮包房的面积设定也是壹样，当下所谓豪华餐饮包房至少要6080，最豪华的要达到100120，而我们往往觉得为什么要这么大，为什么不能多做几间，而结果往往档次和规格上不尽人意，这些均决定于运营定

11、位。5、设备选型也和酒店功能紧密关联，包括强弱电等，我们建议投资时要充分考虑日后运营的运行成本，比如采用节能型设备和其它有助于经济运行的设备，这些设备投资费用可能大于传统设备，但于运营过程中能够赚回来，如果经过测算是划算的，我们应该采纳。6、此外，仍有壹个问题值得我们注意：依我的经验，壹般设计师设计容量和系数偏大很多（壹般留够余量30-50），所以酒店管理团队的设备设计把关相当重要。比如电力容量的设计、建筑抗震系数、空调容量计算等等这些设计师往往放得很大。而实际营运空置和造成多交配套费。这也是设计常常带来的浪费。7、于空调系统设计上，人们往往不考虑各营业区域的实际营运特殊性，比如、每年4、5和

12、9、10月季节交换时，餐饮区域和娱乐区域往往反季节使用空调（因为这时餐饮和娱乐包厢会比酒店大厅和客房更闷热，可能于那时需要开冷气了。）但因为是大机组设计，要启动空调就要启动可供整家酒店的大机组。浪费！设计师往往认为大机组能够开小模块运营来节能，但其实是“大马拉小车”，仍是比小机组运行浪费多。由于设计师从未参和运行和使用过他们所设计的机组和也从未做实际设备运行的调研，所以他们根本不知道不同设计带来的实际能耗的差别。这些均是需要酒店管理团队要求把关和坚持的。六、壹家新开业酒店的营运周期及其规律酒店建成以后，壹般三至五年为壹个营运周期。特别是新开业酒店不能因为第壹年未达到预期目标，就急功近利，频繁换

13、人。否则得不偿失。只要管理和培训基础打好了，市场反映品质符合定位、市场拓展有计划和按步进展，就要坚持既定方针，这是国际品牌酒店成功的很重要的地方。三年以后酒店将进入盈利高峰期，且开始进入成熟阶段。特别是酒店所于地区已经出现市场竞争较激烈时期，坚持自己做法显得更为可贵。当然市场处于酒店短缺时期，能够于开业初三年就产生令人满意的投资效益。对于投资购地建房的投资酒店的回收期，如果于酒店成熟地区，酒店投资回报期常常设定于1315年。于酒店短缺地区，投资回收期壹般能够达到69年。而租赁型物业，装修投资回收期壹般于36年，经济型酒店装修和设备投资回收期于35年（但租赁性酒店就没有了资产增值的收益）。国外投

14、资人壹般对于投资型酒店（即购买土地和建房）预期运营目标是前三年能赚回投资利息是个理想目标。（注：国内业界有壹个见法：投资性酒店年度运营业绩最低要确保获得的毛利和现金流要至少确保能支付银行利息和支付当年应付工资、能耗等日常营运费用。否则容易进入恶性循环。）七、酒店固定资产及其回收期的概念酒店固定资产壹般指建筑、土地、设备和安装、家具、装修等，壹般折旧年限国家有规定：比如建筑和设备按1530年，装修按10年。当然很多企业为了避所得税，将折旧提前、即快速折旧。日后装修改造壹般要每年预提大修理基金，用于定期的维修改造，壹般36年会局部改造。每年逐步进行。八、酒店运行成本和费用解析1、目前酒店运营成本最

15、大的是人力成本，壹般运行良性的，占整个收入的1520，其中工资应该占收入的1316比较理想、人力成本占收入比例（含福利、员工膳食等）占到2022（以后这个比例将越来越大，美国酒店行业这个比例当下已经达到50）；能耗（水、电、气等）是第二大营运费用：占总收入7-10以内，壹般要求达到7比较理想。仍有税方面，主要是营业税，壹般加上其它杂项政府税和费用，占酒店总收入67%左右。2、有关酒店的宣传推广费用新开业的酒店宣传推广费用会大些，壹般预算是营业收入的1左右，国外酒店达到14，我们壹般控制于0.5左右。这要见酒店所处的位置和需要宣传的量。如果委托给国际品牌集团管理，则仍有壹笔固定的每年用于他们集团

16、帮助你于国际市场推广的宣传推广费用。我觉得总的营销费用（包括营销人员工资、广告、办公和差旅费用）占收入14比较合理，但这不是绝对的，仍是要见酒店本身所处的位置和市场等。3、什么是摊销建筑和安装投资作为固定资产投资，按规定年限折旧的，不作为摊销。摊销只是指开办费部分（如开业购置的易耗品、棉织品、服装、等开业所需的物资、开业前广告和营业推广、开业前的人力成本、筹备费用和培训费等），这部分费用壹般通过几年摊销到以后营运过程中，这部分摊销也不应计入酒店GOP中，也不作为考核酒店当年GOP运营业绩。九、有关酒店的资产价值评估酒店价值的评估是由资产评估公司对于整个酒店资产（包括有形和无形部分），新开业酒店

17、比较多考虑有形的部分实际投入，比如你投资2亿开壹家酒店，开业几个月后，评估壹般最多2亿多壹点；但开业几年后，壹般无形部分会大起来，假如你运营业绩不错，开业壹年后，评估值就可能会达到2.5亿（因为评估时仍考虑你每年的现金流量和运营的利润），而开业三年后，可能就是56亿了。这些均称为间接效益，其实真正酒店投资者更要见重这点，但前提你的酒店每年的运营业绩基本是良性的。（注：去年新发布的财务会计制度,已经将酒店资产按酒店即时总体评估值作为资产值的依据，之前壹般只考虑投资时的实际价值，所以当下新的会计制度更有利于酒店投资者资本运作。）十、有关工程造价的控制工程筹建成本的控制是门很深的学问，根据我参和八家

18、酒店筹建的得和失，特总结出如下关键阶段和关注点：最关键阶段：壹般来讲业主对设计的控制是工程造价控制的关键阶段；次关键阶段：即预算和施工图仔细审核，只有非常清晰的预算和施工方案预先控制，才能打下造价控制的根本；最后控制阶段：才是施工过程的监控（包括进度和质量控制），于工地现场特别仍要控制施工方案、图纸的修改及施工联系单的数量，这些往往是施工单位容易钻空子的地方。特别关注点：尤其是我们很多老板和管理者喜欢于现场临时修改设计，这其实是为施工队提供了最好、最有力的大量增加联系单的依据，也往往是甲方现场管理人员没法控制造价的源头，这也常常是最后工程大大超预算的源头。酒店是所有物业建设过程中最复杂和难以控制的，借鉴国内外先进的管理经验和科技，能够帮助我们大大降低建设造价和营运费用，达到投资回报最佳效益。综上所述，将自己已经习惯的思维方式和习惯的管理方法进行改进，且同时引入更新的建设和运营理念，是提升我们酒店核心竞争力的真正有效的方法。