住宅小区车位问题.docx

1、住宅小区车位问题在昨天下午召开的广东省物业管理条例立法听证会上，小区车位的归属和“是否该全面禁止住改商”及“街道、居委会是否该插手小区物管”等问题一起成为出席听证会的200多名代表关注的焦点和热点。特别是小区车库车位如何租售的问题，代表们从车位权属、优先权等多个角度提出了意见和建议。多数代表认为，车位是作为公共配套设施规划建设的，其产权应该属于全体业主。车位问题由来已久，即使物权法已经实施的今天，关于其归属依然没有明确说法。当前流行的说法有四种：“业主共有说”、“开发商所有说”、“双方约定说”、“成本决定说”。“业主共有说”认为，小区车位、车库是小区土地上的不动产，而小区土地使用权属于业主，因

2、此小区车库、车位应当属于业主共有。“开发商所有说”则认为，小区的车库、车位与房屋一样，都是开发商投资建设的，又是相互独立的不动产，也能够成为经济交易的客体。“双方约定说”认为，小区车位、车库的归属由业主与开发商协商约定。“成本决定说”认为，如果房屋售价中已分摊车位，则应属全体业主，未分摊，则属开发商。在上述四种说法中，哪种说法更加公道合理，这是一个考量立法者智慧的问题。鉴于物权法的模糊和回避，人们希望在地方立法中能够弥补这一缺憾。在这个过程中，听取民意是最为重要的决策参考。民意的指向，纵然不是最理性、最缜密，却是内涵最朴素、最本真的正义要求。由是反观上述四种说法，“开发商所有说”最经不起推敲。

3、无论在规划的意义上说，还是对于未来的销售，房子必须配套完善才好卖。在当今这个年代，我想没有哪个开发商敢于尝试去开发没有车位的小区。如同卖衣服要带扣子，卖鞋子要带鞋带一样，作为必须配套的车位（大多数车位还是人防规划的一部分，开发商必须依法建设），不可能适用“谁建设、谁所有”的原则。“双方约定说”也同样经不起实践的推敲，在一般情况下，销售合同是格式合同，开发商居于优势地位，购房者难以提出任何更改，在这样的情况下，“约定所有”几乎还是等于开发商所有。再说，买房者都是一个个的人，而车位是整体的，开发商不可能与单个的购房人约定整个小区的车位归属，除非是大规模团购，而这种情况当今已经极少出现。再看“成本决

4、定说”，一方面，定价权在开发商一方，消费者永远不知道房价中有没有分摊车位。换个角度说，现实中，恐怕没有一个开发商在销售中不把建设成本分摊进房价的。掌握着定价权的开发商只可能在分摊完所有建设成本的前提下把价格往高处定，而不是往低处定。因此，这三种说法，不但都缺乏法理的支撑，也都无法在强弱悬殊的实践中轻易获得公平公正的结果。毫无疑问，根据房地不分的法理，“业主共有说”更为接近正义。有人担心这样会导致开发商失去建设车位的动力，其实这正是立法需要进一步明确权利（业主所有）和义务（开发商配套）的地方。原则上，作为公共配套的车位，是租是售，车位收益如何分配，在业主自治的原则下，都应经由全体业主协商决定，如

5、此，方能创造更为和谐的社区生活氛围。当然，强大的业主委员会也同样有赖正在修订的物管条例的强力支持。有车的人和现在没车将来会有车的人都翘首以待。小区车位产权问题探讨默认分类 2009-10-26 10:44 阅读11 评论0 字号： 大大 中中 小小 首先，开发商要在商品房买卖合同中确定“小区道路、地面车位、地下车库”等设施是否属于“小区公共配套设施”。小区里面的“公共配套设施”属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，不能将车位进行市场交易，即买卖车位使用权或所有权。其次，关于小区内地面车位，看看房产证里面 “土地使用权面积”一栏。如果一个小区的物业被全部卖出，就意味着开

6、发商对该小区的土地使用权面积已经全部分割给业主，即开发商对该小区的土地使用权已经灭失，小区的所有土地的使用权归全体业主所有，那么小区的地上车位当然就只能归全体业主。如果开发商未卖出全部物业，也是按持有物业的土地使用权面积所占比例，对小区的土地享有相应的业主权利份额。再其次，物业公司对小区的物业和土地不具所有权或使用权（开发商和业主大会授权的除外），物业公司对小区的地面车位和地下车库只具有行使被业主（开发商是未卖出物业的业主）所赋予的管理义务范围内的权力。因此，对小区地面车位的收费，物业公司只能收取管理的劳务费，而不能是租金。要想收取“场地使用费”，必须符合两个条件：一是开发商已明确地面车位和地

7、下车库不属于“小区公共配套设施”，开发商拥有产权，可以授权和委托物业公司收费和管理；二是地面车位和地下车库属于“小区公共配套设施”，全体业主拥有产权，由业主大会授权和委托物业公司收费和管理；另外，小区人防平战结合建的地下车库，是政府强制性规划要求建造的，它既不能分摊给地上带产权的房屋，使用权也不属开发商。其所有权在人防办，业主想租用需找人防办，除非开发商和物业公司有人防办出具的代理授权证明。开发商有权处置使用权属于自己的地下车库，无非是租出或售出使用权。如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权，房产管理部门在进行审批时，会予以核准，会发一个车位的所有权证。里面的内容明确了开

8、发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等。在这种情况下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的。时下有的楼盘推出的买房送产权车位的活动，开发商一定要确定拥有该车位的产权。案情介绍某日上午，某住宅小区几位住户驱车堵了该小区地下停车场出入口。原因是小区物业管理部门未将他们这些购买了该小区住房、而未购买小区停车位的业主当做常住户对待，致使他们白天在小区内停车一次收费元，夜间每次元。小区物业管理部门则称，车位具有独立产权，买了住房不买车位的业主停车只能按非常住户对待。案例分析楼盘纠纷中，因车位问题而导致的纠纷占相当大的比重。问题的核心就在于车位的产权归属于谁？车位费到底是多少才合理？陕西泓瑞律师事

9、务所王阿丽律师为我们分析： 一、停车位产权到底归谁根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋权属登记管理办法、房产测量规范等法律法规的规定，停车位产权分以下几种情况：第一，经规划批准建设的地下车库、地上车库（不作为公摊面积的），其产权归开发商所有，开发商有权出售产权或者出售使用权，出售价格应由市场来决定，属市场行为。第二，经规划批准建设的地下车库属于人防工程的，其产权应归国家所有。根据平战结合的要求，在平时可作为停车库使用。第三，占用小区地面空间的露天停车，属于占用小区的公共资源。在第一种情况下，如果车位不算入公摊面积，开发商将车位出售给某个业主，则该车位的产权应属于该业主。对于上述第二、第

10、三种情况的停车场所，开发商不得出售其产权。二、车位费谁说了算 针对停车位产权的上述几种情况，小区内的停车位的收费也是不同的。在第一种情况下，由于经规划批准建设的车库是不计入公摊面积的，故其产权归开发商所有，开发商有权出售产权或者出售使用权，出售价格应由市场来决定，同时业主应向物业公司缴纳一定的管理费；对于上述第二、第三种情况，使用人应向小区物业管理部门缴纳一定的公共资源使用费，其收费标准，应由物价部门核定，目前，西安市物价局在西安市住宅区内部交通工具管理收费标准中规定的很明确。当然，这两种情况下，收益应在扣除必要的管理费用后，作为小区的共同收益冲减小区物业管理成本。律师提示由于现行商品房买卖合

11、同里没有停车费的相关条款，为尽可能避免停车费纠纷，建议购房者应将相关条款写入补充协议中。此外，业主在缴纳停车费的时候，应要求物业公司出具物价局的相应收费许可文件。 从物权法74条规定看地下车库归属之争 发表时间：2008-12-12 山东求是和信律师事务所 孙明江（此论文获2008山东律师论坛房地产类三等奖） 内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。人们将希望寄托于物权法出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并没有完全解决有关地下车库归属的争议，而是以“由当事人约

12、定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同仁。 关键词： 物权法 住宅小区 车库 地下车库归属 一、有关住宅小区地下车库的理论之争 （一）约定说 住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经

13、全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。物权法第74条第二款采用的就是“约定说”，但是对没有约定或约定不明情形下如何处理，物权法并没

14、有作出规定。 （二）成本说 小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。 （三）公摊说 认为小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积），在这种情况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等，如一小区的土

15、地使用权面积等于分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。 （四）确权说 住宅小区地下车库的产权应当经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有，

16、否则，其产权处于不明状态。目前，很多小区的地下车库享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。 二、有关地下车库的产权归属问题的法律规定。 （一）物权法出台前，确认地下建筑物的所有权归属问题没有明确的法律依据。 从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并

17、不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。 但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国城市房地产管理法和城市房屋权属登记管理办法只是对土地上的房屋权属登记作了规定，未包括地下建筑物。城市房地产管理法第二条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房地局登记，而根据中华人民共和国立法法第八条规定，

18、民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。 在1995年9月8日建设部颁布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第八条“公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；”第九条“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”等规定可看出，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部

19、分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。 根据建设部发布的城市地下空间开发利用管理规定第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处分。 从以上规定可知，与地下车库相关的法律法规是模糊的，明确界定产权并非易事。开发商之所以面对业主时强势地位难破，难说与此无关。 （二）物权法第74条规定确立的“当事人约定归属”原则。 物权法第七十四条规定了三款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建

20、筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 不难看出，物权法间接地承认了开发商对地下车库产权归属上的主动权。但对车库的权属没有直接规定，而是采用了“意思自治”原则，由当事人自行通过协商规定。但正如许多人质疑的那样，在开发商和购房者地位不平等的情况下，怎么能够保证约定是公平的？开发商的强势地位在实践中有目共赌，物权法这样规定的可操作性又如何？因此可见，关于地下车库的归属并没有从此尘埃落定，不难想象未来的纷争还会不断出现。 三、物权法第74条规定的不足 笔者认为物权法第74条能够在一定程度

21、上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义。但是同时也有失误或是遗漏，而且这些失误很有可能会给将来的司法实践留下诸多“隐患”。 首先，物权法第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性。何为业主的需要？怎么才算作满足了业主的需要？其次，物权法第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属，更不能解决约定不能的情况如何解决，留下了“隐患”。事实上，这种隐患已经出现。据报道，广州有些小区原来每个车位月租400元，但在物权法实施前开发展商却突然贴出通告，取消月租制，车位将全

22、部出售，每个30万元。发展商似乎也注意到了物权法的规定，在通告后面提到“车位将优先满足业主购买需要”。此类事例，恰恰反映了开发商在“当事人约定”中的强势地位，在此情况下，由当事人来约定地下车库的归属谈何容易。显而易见，物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议，起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。最终出台的物权法选择了由当时人约定，事实上是回避了这一问题，不能不说是一大遗憾。 也正是如此，物权法实施后，多数人（特别是业主）还是坚持认为，住宅小区的停车车库属于小区的业主，理由如下： 1、从财务方面讲，开发商在造车库的时候， 并没有把这个成本单独入账，而是计入小区开发的建安费里面，

23、也就是计入了我们房屋的成本，开发商在售楼的时候，已经将这部分费用从业主买房款里收回了 2、项目方面讲，开发商在造车库的时候，并没有把车库作为一个独立的项目去开发，也就没有独立的核算这个项目，所以并不能把它作为一个独立的物权出售 3、产权方面，开发商没有另外向政府国土资源局缴纳车库部分的产权出让金，也就没有办法取得车库单独的产权证，也就没有权利出售。 四、如何综合判断地下车库的归属 通过以上分析，笔者认为，地下车库的法律归属并非单单是“当事人约定”那么简单，因此应结合现实作出分析。 （一）要判断地下车库的归属，首先要明确以下几点： 1、明确地下车库在法律上的分类 （1）不可销售的公共配套设施。开

24、发商根据政府规定兴建地下车库，是其法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。像这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。 （2）可以销售的公共配套设施。比如在地方政府规定的规划车位比例之外，开发商单独投资扩建的地下车库，在销售房屋也并没有计入公摊面积且有独立产权的，开发商有权单独对外销售。 （3）非住宅区的配套设施。这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，既可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。 （4）利用人防工程改造成的地下车库。

25、中华人民共和国人民防空法规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。因此，在和平时期，投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。如果投资者要将人防工程改建为地下车库，必须获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人防工程防护能力前提下，根据国家对地下车库相关技术规范进行改造，符合使用要求后，便可作为地下车库使用。 2、要明确建筑物所在的地方是否有关于小区必须建设附属配套停车位的硬性规定。我国台湾颁布的建筑技术规则设计施工编中第条规定，建筑物停车位的种类大体上可分为法定停车位、增设停车位以及奖励停车位等三大类，其中法定停车位的所有权当然在全体业主，而

26、另两种停车位则在一定条件下可由开发商支配。 3、需要明确地下车库的建设成本是否已纳入商品房的成本，小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等。 （二）综合以上各方意见及法律的相关规定，笔者认为应当按以下方式判断地下车库的归属： 1、看住宅小区地下车库的产权证情况，如果地下车库具备独立产权并已核发单独的产权证书，则可以此为据，认为地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有。 问题是，地下车库的车位并非独立空间，因此，房管部门目前也不核发单独的产权证，因此，立法上需要进一步修正完善。 2、如果地下车库并未办理单独的产权证，则看开发商是否已经将地下车库的建筑成本计入房价或计算共摊面积时是否已把地下车库的建筑面

27、积计算在内，如已计入房价或计算共摊面积，则地下车库归属业主，反之，地下车库属开发商所有。如果地下车库的建设成本已摊入房价，且表明购房者已经支付了地下车库的对应的价款，地下车库当属全体业主共有；如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在购房者购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在这种情况下，开发商既已转让地下车库的面积，该地下车库的产权应当属于全体购房者共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。 3、如果该地下车库属于人防工程，那么这一部分人防工程的产权归国家所有，谁投资谁受益。投资者享有包括转让、租

28、赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。随着房屋的销售，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，人防工程的权益也逐步转让给业主。人防工程使用权应归全体业主所有，扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。 五、立法完善建议 （一）、其它地区和国家的相关立法规定 1.我国台湾地区 前已提及，我国台湾颁布的建筑技术规则设计施工编中第条规定，建筑物停车位的种类大体上可分为法定停车位、增设停车位以及奖励停车位等三大类，其中法定停车位的所有权当然在全体业主，而另两种停车位则在一定条件下可由开发商支配。这一规定相对分清了开发商和业主的权利范围，值得借鉴

29、。 2.德国 1973年德国住宅所有权法规定：“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之空间”，这一规定肯定了地下车库所有权独立归属的理论。 3.法国 自1950年以后，法国都市计划法规定，在新建建筑物时，建筑者负有在建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。依据法国现行法律，区分所有建筑物的居住区域与基地内的停车区域系分别的不动产。 如果，区分所有权人因为自己的原因没有购买停车位，开发商可以将停车位出售给非区分所有区人。 4.日本 日本现行的建筑物区分所有权法（1983年）并没有关于停车场问题的规定，自上个世纪50年代起，因停车场问题发生了大量的纠纷。日本地方法院对于地下车库的所有权

30、的归属问题也存在不同的认识，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判决的的形式确认地下车库为专有所有权客体，从而为裁判实务上长期存在的意见分歧打上了休止符。 日本最高法院认为，建筑物区分所有权的专有部分必须满足构造上的独立性和利用上的独立性两个要件，而地下车库完全符合上述两个要件，因此，地下车库可以成立独立的所有权。 （二）加快完善相关立法，解决地下车库的所有权归属之争 地下车库的所有权之争是社会经济发展到一定阶段必然凸现的矛盾，各个国家或地区都不例外，并且随着我国经济的进一步发展，这种矛盾会进一步突出。要想彻底解决地下车库所有权之争的矛盾，必须尽快完善相关立法。 1.在建筑物区分所有权法律

31、制度中明确地下车库的所有权归属。 全国人大法工委陆续公布的四个物权法草案中，均有建筑物区分所有权的相关规定，但是，没有明确地下车库是否属于建筑物区分所有权的共有所有权部分，而是把地下车库是否属于建筑物区分所有权之共有所有权的权利交给了开发商和业主之间的商品房买卖合同来约定，且不说这种以约定的方式确定建筑物区分所有权的各部分是否符合法理，已经建成和使用的地下车库必将陷入无休无止的所有权诉争的泥潭，物权法无法起到定分止争的作用。可见，物权法以“交由当事人约定”这种企图回避社会矛盾的立法方式无法彻底解决地下车库的所有权归属问题。因此，笔者认为，物权法在修正时应当明确建筑物区分所有权的共有所有权的范围

32、，尤其应当规定地下车库是否属于共有所有权的范围，以解决其所有权归属问题。 2. 可借鉴我国台湾地区的作法，在建设规划以及配套建设立法上，对车位、车库作出强制性分类标准，采用法定停车位、鼓励停车位方式，即满足业主的实际需要，又均衡开发商的利益，起到鼓励和激发效应。同时， 明确地下空间建筑的确权原则和条件，使单独出售的地下车库的产权明确，以便于物权的保护和流通。 3. 加快空间建设用地使用权立法。目前我国的地下空间利用权立法尚属空白，而地下车库等地下建筑空间正是应由地下空间利用权调整的范围。空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括空间所有权和空间利用权。从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土地所有权的一种派生的用益物权。但是，它到底是属于一项单独用益物权，还是属于传统用益物权