万科项目可行性研究报告.docx

1、万科项目可行性研究报告万科项目可行性研究报告(部分)决策背景一、内部因素1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境1、

2、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。4、市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第一部分 项目所属区

3、域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。图1-1 宗地所属区位图一、江宁区简介紧靠南京主城南部,紧邻一环线。2000年撤县设区。面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。二、东山新市区简介东山新市区规划面积1

4、07平方公里，占江宁区总面积的6.7%。东山新市区是南京“一城三区”中的一区2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区” 的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。2001年人口14.8万，2010年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。表1-1 南京“一城三区”规划功能定位规划面积规划人口河西新城

5、区以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。56KM255万仙西新市区城镇空间向东发展的增长级；接受上海辐射以及新经济发展的主要空间；以发展教育和高新技术产业为主要方向。80KM250万浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级；相对独立区域综合服务功能；承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM275万东山（江宁）新市区城镇空间向南发展的增长极；承担主城部分功能扩散的职能；吸收南部农村城市化人口。107KM2110万第二部分 项目概况一、宗地位置1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。2、宗地位于江宁开发区

6、一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM2的黑森林旅游度假区。二、宗地四至范围及规划要点1、四至范围宗地东邻18米规划道路，隔50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染），北侧为麻田路。如下图所示。2、宗地面积、形状和尺寸宗地总面积43.6公顷，折合654亩，其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、代征道路用地8.7亩。如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为

7、规则四方形，尺寸如下表所示。表2-1 项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中：居住用地其中商业用地其中代征道路面积43.60万平米（654亩）37.86万平米（567.9亩）5.16万平米（77.4亩）5800平米（8.7亩）长690米242米483米宽562米226米12米3、政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。表2-2 规划要点土地规划用途商业、居住用地容积率居住用地容积率1.2，商业用地容积率2.0居住用地可建建筑面积：454320平米商业用地可建建筑面积：103200平米建筑形态以布

8、置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求（答复中为小于100米）日照间距与公建配套执行建设部2002年4月1日颁布的城市居住区规划设计规范（GB50180-93）建筑密度居住25%，商业40%绿化率40%，公共绿地1.2平方米/人建筑退让将军北路：多层以下退让红线10米，小高层退让红线15米胜太西路：多层以下退让红线7米，小高层退让红线10米机场高速：多层以下退让控制线7米，小高层退让控制线10米麻田路：多层以下退让红线7米，小高层退让红线10米沿四侧道路围墙退让红线2米，围墙形式采用通透式，高度1.8米建设要求商业用地内必须建一个占地面积约3亩的加油站，且位于沿东西走向的代

9、征道路南侧。三、项目渊源1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。东南大学科技园总用地面积986亩，均基本完成三通一平，除建成2层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发。东南大学科技园分为两部分，一部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地；另一部分为宗地以北的332亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。2、东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下3700亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。四、宗地现状1、宗地已基本完成七通

10、一平，地面上有一栋2层、建筑面积500平米左右的小楼（为东大科技园办公楼，目前仍在使用）和建筑面积300平米左右的临时用房，无其它建、构筑物。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。2、宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界（18米规划路）处有一座占地面积约5000平米、高4-5米的小山包。3、宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为1-4米。五、宗地紧邻周边的环境1、景观环境宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。宗地南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校，具有良好的文化氛围。宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面

11、积约2400亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。 2、周边噪音分析（1）机场高速车流分析白天12:0012:30时段为车流高峰期，平均车流量约15-20辆/分钟，夜间由于航班少，车流量较少。（2）噪音分析主要噪音源为机场高速的车流噪音。宗地东侧边界、距机场高速70米处的噪音，南北两端高、中部低，噪音强度55-68dB, 最高噪音强度68dB,位于宗地内的土坡上（约5米高）。注：点位距机场高速70米，自北向南分布，相邻点位间隔100米左右。宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为5258dB。六、交通出行1、道路

12、宗地所属开发区一期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。（1）与南京市中心的联系：距离新街口11公里，车程20-25分钟可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青团路红线宽60米，双向六车道。可通过将军路共青团路、机场高速、宁溧公路、宁丹公路通往一环线（绕城公路）和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。（2）与江宁区政府所在地东山镇的联系：距离5公里，车程15分钟主要有三条道路：秦淮西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。胜太西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。天元路：红线宽34米，三块

13、板，双向四车道。2、公交出行由于宗地所处江宁开发区一期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。（1）2条公交线路通往主城105路每5分钟一班车，连接主城（雨花台）与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧300米；时雨线连接主城（雨花台）与东山，将军北路站位于宗地北侧500米。均为无人售票车，由于道路宽、车辆少、上下乘客少，由宗地至雨花台仅10分钟。主城（雨花台）至宗地最晚班次21：00，宗地至主城（雨花台）最晚班次20：30。（2）101、103路连接主城与东山，102、106路连接主城

14、与开发区，但最近的站点距宗地均在1.5公里以上，超出步行距离，乘车不方便。3、轨道交通规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近， 但估计最早到2010年才通车。根据全市轨道交通规划，地铁5号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口机场；地铁3号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。由于2号线04年开工、09年才能建成，因此2条规划地铁线的建成时间均在2010年以后。3号线的建设时间较5号线早，预计08年前后可能开工，但距宗地约2公里，已超出步行范围。图2-7 宗地周边轨道交通规划七、生活配套（1）生活配套的区域分布宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要

15、为银行、邮政电信、超市、酒店、药店等基本生活配套，商场、医院等大型配套主要分布在东山镇。最近的集贸市场离小区约1.5公里。其它重要配套有：超市：麦德龙、欧倍德，距宗地3公里。中小学：英华国际学校、南师附中分校（全国10大重点中学）、新区小学和新区中学。宾馆酒店：湖滨金陵饭店（五星级金陵饭店的分店）和水秀苑大酒店（四星级涉外）。八、市政配套项目地处开发区一期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。将军路、麻田路和胜太西路已有给水、雨水和污水管，18米规划道路目前有雨水和污水井。将军路和18米规划道路均有1个供宗地使用的配电箱。18米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视、网通和铁通线路。九、土

16、地出让条件与程序宗地出让形式为挂牌，出让条件和程序最主要的特点为：从公告到确定买家28天（2003/1/15-2/12），且期间有春节假期。总额为2.616亿元人民币，单价为40万元/亩（含土地出让金）。付款急，6个月内付清（2003/8/12日前）土地已拆平，政府答应即可中标后交地。具体出让条件和程序如下：1、出让条件表2-6 挂牌出让条件出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。交地标准外部条件（道路、水、电、气、场地平整等）均以现状为准。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。出让年限居住用地70

17、年，商业用地40年。竞买人资格境内外的公司、企业和其它组织。独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。项目公司的成立竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。底价2.616亿元（40万元/亩）加价幅度100万元的整数倍。竞买保证金2600万元。未竞得者：竞买截止之日后三日内退回（不计利息）；竞得者：抵作土地使用权成交价款。报名时间工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三）。答疑时间书面答疑。2003年1月24日下午4：00之前提交；经审查具备竞买资格的报名者2003年1月26日下午2：005：00领取答复。报价时间工作日2003年1月15日上午8

18、：30至2003年2月12日（星期三）下午2：00；2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批挂牌地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序（本项目排第一）：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延3分钟，3分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。报价方式现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。报价币种人民币。竞得人的确定“价高者得”原则，报价低于底价为废标。成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益；不含其它税费。除中标价款外，中标发展商需缴纳中标价款4%的契税、中标价款2%的出让业务费、土地权属用途变更费2元/建筑面积和省集中2元/建筑面积。付款条件

19、成交当日（2003年2月12日），付30%；成交15日内签订土地出让合同（2003年2月27日之前），付30%；成交半年内（2003年8月12日之前），交清剩下的40%。交地时间交清全部地价款后交地。开工时间双方在签订土地出让合同时约定。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。2、出让程序（1）报名时间：工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三）所需资料：报名表（一式两份）；组织机构代码证书及企业法人营业执照（留存复印件，同时提供原件进行审核）；法定代表人证明书及法定代表人身份证（留存复印件，同时提供原件进行审核）；资质等级证书（留存复印件，

20、同时提供原件进行审核）；银行出具的资信证明文件（原件）；主要开发经历（原件）；竞买保证金2600万元，以资金到帐为准（最后一天报名必须用本票支付）。（2）答疑书面答疑。必须于2003年1月24日（星期五）下午4：00之前以书面形式提交江宁区土地市场管理办公室。经审查具备竞买资格的报名者于2003年1月26日下午2：005：00领取书面答复。2003年1月25日起不再接受任何形式的质疑。报价方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。时间：工作日2003年1月15日上午8：30至2003年2月12日（星期三

21、）下午2：00；2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延3分钟，3分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。江宁区国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。无效报价：报价低于底价；报价不高于前一轮报价；未按加价幅度报价；报价书未盖单位公章；报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；一份报价书中有两个或两个以上报价；未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；实际竞买地块与报名申请竞买地

22、块不一致；其它按规定应属无效的。（4）竞买结果的确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。（5）签约 竞得者必须于成交15日内（2003年2月27日之前）与江宁区国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿区国土局因此遭受的一切损失，包括

23、组织该地块挂牌出让支出的全部费用。十、地价分析1、江宁地价分析2001年前，江宁区及开发区土地以协议出让为主，地价15-25万/亩，宗地周边的项目如运盛美之国花园、金陵置业金陵翠屏、天创青年翠屏、开元、中惠翠屏国际城等以此方式和价格获得。瑞景文华项目用地（2001A2）为江宁开发区第一次以公开招标方式出让的土地，出让时间为2001年7月，但因报价低于底价（30万/亩）而流标，后以35万/亩出让给南京绿城。2002年江宁区共举行2次土地招标拍卖，成交6块地，住宅土地面积58.6公顷，建筑面积85.3万平米，其中，江宁开发区3幅，土地面积34.2公顷，建筑面积40.4万平米，成交总价2.10亿元，

24、楼面地价在584元940元/平方米之间。2、主要竞争片区规划与地价分析（1）宁南新区受河西的带动和地铁1号线建设影响，宁南新区的地价目前已达100万/亩以上，是江宁开发区的2倍左右。仁恒地产1998年获得宁南新区地块，开发仁恒翠竹园项目，当时的地价为60万/亩，但直到去年菜2001年底才正式启动该项目，土地的资金成本也较高。2002年10月，雨花城镇开发的“以地补路”项目挂牌出让，土地面积32.9万平米，建筑面积39万平米，雨花城镇开发以底价51376.76万元（104万/亩、楼面单价1314元/平米）拿下。2003年1月23日，宁南新区的一块土地面积4300平米、建筑面积7700平米的地块挂

25、牌出让，南京恒春以1900万元拿下，地价达到296万/亩、楼面单价2468元/平米。（2）河西新城区河西距主城最近，定位最高，是南京的新城区。北部地区已基本开发完毕。中部地区规划居住用地8 km2，规划居住人口17万人（5.7万户），以中高档住宅开发为主，是近5年政府投资最大的建设区域，受奥体中心、新城区中心和地铁1号线建设的带动，近期河西中部的住宅开发在“一城三区”优势最大，地价也最高，约150万/亩，是江宁开发区的3倍左右。南部地区规划居住用地5.5 km2，规划居住人口6万人（3万户），定位于低密度高档住宅区。（3）仙西新市区仙西是仅次于河西的政府重点投资建设区域，总规划面积80 km2

26、。住宅开发的主要带动因素为仙林大学城（中心地区投资5亿元，2005年建成）和2009年建成的地铁2号线。受紫金山阻隔，仙西与主城的联系不方便。2003年将正式拍卖土地，预计售价在50万元/亩以上。（4）浦口新市区受长江天堑影响，浦口与主城的联系不方便，是对住宅开发影响最大的因素。现有基础较东山（江宁）差。宗地所处区域（东山新市区）与上述地区的比较：地价和售价比河西和宁南低，未来将与宁南和河西连片发展，升值潜力大。距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。现有基础比仙西和浦口好，仙西和浦口的发展取决于政府投资，政策风险相对较大。3、2002年南京土地招投标概述从全市范围来看，江宁招投标地价（楼面单价）比

27、主城低1000元/平米左右，价格优势明显，升值潜力大。上市：42幅，土地面积263万平米，建筑面积369万平米成交：38幅，土地面积248万平米，建筑面积326万平米流标：4幅，土地面积15万平米，建筑面积43万平米退标：1幅，土地面积1.5万平米，建筑面积3万平米以地补路：7幅，土地面积57万平米，建筑面积78万平米成交地块平均面积：土地面积6.53万平米，建筑面积8.58万平米最大地块：聚宝山，净地面积746亩，建筑面积51万平米成交地块建筑面积区域分布：城东江宁城南城北城中河西成交总价：44.62亿元，其中，主城39.34亿元，江宁5.28亿元单幅地块最高总价：聚宝山，9.11亿元平均楼

28、面单价： 1369元/平米，其中，主城1646元/平米，江宁607元/平米最高楼面单价：住宅城东“苜卫路”地块3595元/平米，商住珠江路地块6681元/平米第三部分 法律风险分析一、项目的风险点及风险可能性预测1、政策性风险挂牌文件中没有明确部分规划、配套和外部条件，虽然在答疑回复中进行了解释，但由于政府不同意将答疑回复列入土地出让合同的附件，且南京公司未曾在江宁区开发项目，对江宁区和开发区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对报批报建、规费收取、区级税收减免等方面的程序、规定和执行力度情况不熟悉，有可能影响开发进度、增加开发成本。江宁于2000年底撤县设区，在三年的过渡期内保持政策不

29、变，2003年底，土地、规划等权力将收回市里，因此，在该项目报批报建的关键时期可能将面临政府权力的交接问题。从金色家园项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，因此，在新旧政策的过渡时期，该项目可能存在政策风险。2、关于商业用地的风险 根据规划要点，该项目允许建造商业建筑面积约10万平米，其规模已超出小区配套商业的范畴，而公司对商业项目的操作经验相对缺乏，因此，商业部分的处理是本项目决策的关键之一，也是最大的风险之一。二、风险控制手段（1）关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复予以盖章确认。（2）关于商业用地的风险

30、，通过保守的财务测算控制其风险。按照开发经验，商业用房总面积占小区总建筑面积%-%，为合理的配套商业面积，销售不会有压力。本项目住宅建筑面积约45万平方米，%-%的商业用房约万平方米。本项目商业用地规划允许建设商业用房面积为10万平方米，但为控制风险，在财务测算中仅按商业用房为只建2万平方米进行测算。三、总体评价根据金色家园项目的实际操作经验，本项目的政策性风险基本在可控范围之内；同时，保守的财务测算有效地控制了商业用地带来的风险。因此，总体而言，本项目风险可控。第四部分 市场分析一、南京房地产市场简述（一）1999-2002年南京房地产市场回顾2000年以来，南京商品房市场投资、需求持续加速增长，供需基本平衡，价格持续上升；土地招投标从无到有，增速迅猛；二手房市场成倍增长；外地开发商积极进入南京市场。2002年南京房地产市场的统计数据尚未公布，从市房产局市场处获