商业街的发展与规划.docx

1、商业街的发展与规划商业街的发展与规划I、商业街的发展研究一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商 如何寻找新商机，追求更大的发展空间，一一商业用房的开发正当时。商业用房的开发经历了四个阶段：（1） 96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造；（2） 96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现；（3） 20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、 新城的建设正兴起；（4） 目前的SHOPPING MALL建设热。目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有 54个，约68

2、0万m2,平均每个约12.6万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项 目,每m2的保本销售额为60008000元/ m2，需要完成销售额10001200 亿元，占全国社会零售总额的3%5%。这样惊人的数据、这样快速的发展 速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为1.48万m2，我国目 前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的 趋势。2、商业街的建设，要把握好新的概念（ 1）现代商业街不同于传统商业街 商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街

3、为 特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的 特点，是多业态、多功能的整合。商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有 8 种形式：包括百货、 超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门 店（即销售著名品牌） 、专业店（如国美）、便利店。商业形态， 是商业企业为了产生群体的利益， 而产生的一种积聚模式， 有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易） ，二是发展形态（含现代商业 街、购物广场、商品一条街等） ，三是最高形态，包括国际购物中心、厂家 直销中心，它是商业用房开发的主要形态。（ 2）现代商业街是

4、城市的辐射、 内聚的所在， 是吸引客流的重要所在。（ 3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这 里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、 服务内容。（ 4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它 更强调的是整合的概念。（ 5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精 华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。3、在商业街的建设上存在的误区及倾向（ 1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费 者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究， 一条商业街最为

5、合适的规模为1520万m2，长度800m左右。（ 2）商业街不是形象工程，应以需求为导向，以企业行为为主体。政 府有时为了追求政绩，而盲目上马商业项目，导致商业面积过剩，空置量 增大。（ 3）商业街不应该是政府行为，而是商业行为，要考虑投入、经济效 益、可持续发展，建市容易，兴市难。（4） 商业街的开发不是单纯的商业用房的开发， 而是塑造一个商业环 境和生活方式，以地气提商气，以商气聚人气，以人气促地气。（5） 商业街的建设不是单一的房地产行为， 而是将开发与经营有机结 合。4、要开发建设好现代商业街，要处理好新的关系（ 1 ）处理好城与市的关系，城市的综合竞争力 =生产力+流通力+文化 力，

6、城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适 应，市与城在，城因市兴，以城建市，以市兴城。（2） 处理好商与业的关系，有商才有业，有业才能聚商，商以业为目 的和基础。（3） 处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系，要对居住区商业设置实施定量控制，根据不同居住规模，确定商业的配套标准。 35 万人的居住区商业面积不低于 2.5万m2 (上海标准)。业态设置分为必备性 业态和指导性业态两种，必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、 洗染等服务设施，指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。( 4)处理好开发与经营的关系， 商业街在前期建设时应考虑好经营的 业态及分布，并按其不同要求

7、进行规划设计。( 5)处理好规划与环境的关系。整体规划，局部设计，商业街的建设 要以商业与艺术的完美结合为宗旨，力求打造业态丰富、环境优美的现代 商业街。( 6)处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径，但随 着交通的发展，商圈概念正悄悄发生变化，现在的商圈可能是条形的、扇 形的，要根据商圈的辐射半径，适度控制商业街规模。( 7)处理好商品与服务的关系，硬件与软件设施的统一，商品和提供 服务相统一，物质服务与精神服务相统一。( 8)处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布局关系。( 9)处理好主体与配套的关系。( 10)处理好主题店与专业店的关系。二、商业街的规范性与科学性1、商业

8、街的形成( 1)商业街的形成与发展阶段1自发而成的集市，由各个点组成；2商铺林立的街坊；3繁荣热闹的区域商业中心；4大型商业街的形成，标志着商业街进入新时期；5大型商场及超市的出现；6城市的改造带来部分商业的没落， 城市空洞化开始出现， 商业衰败 也开始出现；7市场变革，老商业街回潮（ 98 年开始），最为典型的是芝加哥，人 们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中，仍然怀念城市的繁荣。（ 2）商业诞生的 2 条件1市场条件，市场的需要造就了商业的出现；2市政条件，是商业存在的硬件设施。（3）商业街开发的 4 大原因1政绩，政府为追求政绩，而大量兴建商业街；2消费者，消费者的需求是商业街产生的基础；3

9、商家，商业街为商家带来若干好处， 例如王府井商业街在改造前共47 家，仅其中 5家盈利，改造后，增至 63家，且全部盈利；4开发商，开发商从商业街的开发建设中获利。（4）21 世纪商业街的发展方向1原有老商业街的改造；2发展城市边缘地带的商业街。2、商业街的功能（ 1）商业街的功能1交易功能：商业街是商品交易的场所。2环境功能：两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市 环境的组成部分。3享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所， 也是休闲、 娱乐的场所。4展示功能： 商业街是城市的窗口， 同时也是展示各类商品的理想场 所。（ 2）商业街的主体购成 商家，包括国际知名企业集团、国内文化品牌、

10、厂家直销企业、作 坊、生产中心展示区（如义乌小商品市场） 、销售中心的经销商等 等。 顾客，包括主流顾客、支流顾客、辅助客流（旅行者、观光者） 、 随机客流等等。3行业的构成：即各业态的比例。3、商业街的特色（1）区域性， 例如北京王府井大街， 为国际精品一条街； 西单商业街， 则为平民商业街，前门商业街，则为民族商业街；（2）历时性，商业街往往是文化的积淀，是民俗的延续，是生活方式 的反映。（3）品质性，商业街内在所蕴含的丰富的历史文化，以及其外在的表 现形式，都体现其优质性。（主要体现在、商业街的结构与布局上，强调 其严谨性，尤其要注意商业街首要的功能应体现其商业性，文化广场应放 在商业街

11、最不影响交易的一角。、商业街的风格与特征上，在商业街的 建设上应重视整体风格的把握，景观与建筑的相与融合。 ）（ 4）价值性：以人为本，以情为根，是体现商业街价值之根本所在。4、商业街的产品（ 1）打破传统模式，创造抽象产品目前商业街出现了 3 种创新形态：城中街（如天津南市食品街） 、店中 街（如东安市场“老北京一条街” ）、广场街（如福州台江路商业街、新加 坡乌节路商业街等）（ 2）保存旧地风貌，改善内部以适应环境 适应现代营销，做到零库存。 硬件为软件服务（3）取消社区符号，创造公众体验 心理上突出共识理念3形式上描述象征生活事务，景观、雕塑的生活场景化。（ 4）幻化室内场景，营造特色风

12、格：主要是在室内装饰装修上做到色 彩夸张，形态抽象。（5） 组织视觉走廊，珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合，并 可人工再造自然景观。（6） 提供“第三空间”软化城市界面：缓和建筑与城市的界面，提供 一个情绪转化的场所。（ 7）诗化高新技术，改善购物环境：要利用高新技改善购物环境。（8）塑造商业街的形象：以体现地方风貌为主。H、商业街功能定位的理念选择一、 市场导向理念1、 商业街规划与建设中的操作误区（1） 引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功 能；（2） 租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务，重 形式上的包装与炒作，轻经营上的谋划与设计；（ 3）转租

13、获利： 首批购租物业者投资行为比例过大， 在其转租获利后， 实际经营者规模小且功能多元分散，商业街的功能特色无法得以确立。2、 市场导向首先是消费导向（1） 商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑；（2） 商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。3、市场导向其次是经营导向（1） 商业服务业经营者居于市场中心，最了解市场情况；（2） 只有商业服务业经营者获得经营利润， 商业街才可能可持续发展。4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制，必须树立 “经营商业街”的意识。二、 错位经营理念正如人们都十分清楚的一条商业发展规律：一家商业企业，为避免与 其强劲的竞争对手两败俱伤，在经营过

14、程中时常采取错位经营之术。一条 商业街与其它商业街的错位，主要表现为以下几个方面：1、整体经营理念的区别。 经营理念是 CIS 系统的核心， 在同一条街上， 不同的企业，可以有不同的经营理念，但为了构造统一的街区形象识别， 则需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念。这一经营理念城 逐步融入到每个企业、每个经营管理人员的日常业务活动和行为中，需表 现在商业街的视觉载体上。2、目标市场的定位不同。企业选取不同的目标市场定位，会使企业采 有不同的产品策略、价格策略和营销策略，并采取不同的经营方式和服务 方式为自己特定的目标顾客服务。商业街同样有总体的目标市场定位，不 同的目标市场定位会决定其

15、商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构 成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等。3、功能构成不同。以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型和 混合型等不同类型。主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能特色鲜 明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街） ；综合型商业街 强调“复合配套”，要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全，难以从功能 与其它同类型商业街形成错位；混合型商业街强调突出其“有限主题” ，并 建设完善为之服务的配套设施，局部的强势既是其市场形象形成的前提， 又是其核心竞争力的基础。4、商业建筑及装修的形式与风格不同。例如位于北京世纪金源大酒店负一层的商业街，

16、以其地道的欧式建筑而独树一帜，风格鲜明5、交通组织的不同。 科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益， 直接影响顾客在实现消费时的切身感受，同时又是商业街空间结构的功能 分区的标识。例如，苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点，通过游船实现 人流交通。6、商业环境与商业氛围不同。商业街商业环境的营造，由多种因素构 成：建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、 城市小品等，均是商业街环境的组成部分，这些构成要素形成商业街的环 境特色；同时，商业街的环境必须体现其整体统一性，这样才能从总体上 有别于其它商业街。三、生态平衡理念任何一条商业街，在规划及建设发展中，将“生态商业”的理

17、念植入 其中，均可对其特色的形成产生重要影响。生态商业有三层基本含义：1、环境保护及商业街的绿化美化。从总体上看，商业街的建设不但要 达到有关环保法规规定的基本要求，而且要采取特殊措施，通过独特的绿 化美化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理，形成商业街的环境特色。2、绿色经营与绿色消费。从经营的产品上看，绿色经营要求其产品应 当低污染、无公害；从经营过程看，绿色经营要求在不对公共环境造成破 坏的前提下，重视再生资源的回收与利用。而绿色消费不单指消费者尽量 购买绿色产品，不应包括商业街应引导顾客在消费过程中应有较强的环保意识。3、商业街内部要保持其 “生态平衡”。商业街内部也存在相生相克、配

18、套协调、自然平衡的规律性，这表现在商业服务业的总体量是否与整体的 市场容量相适应、商业街的整体规划是否适应商业经营发展的规律性等方 面，同时，不同行业间、不同业种业态间、不同顾客群体间、不同的商业 服务业经营企业间都存在着相互支持、依托和配套的规律性，在进行商业 规划时，若将众多相克的商家聚在一起，或将一种非主力业态或商业能量 较低的企业置于商业街的“黄金漩涡点上” ，其后果可想而知，例如将书店 与迪吧放在一起，将电影院放在商业街入口处等。因此，进行商业街的整体规划，研究商业发展之规律，形成平衡的局 域市场的“生态”环境，并将本商业街置于更大范围的市场去考量，看其 与其它商业街是否能够形成相生

19、相辅的格局，将成为商业街长期发展的重 要影响因素。皿、商业项目设计一、 SHOPPING MALL 的开发设计1、 SHOPPING MALL 不同于住宅设计（1）传销而非直销， SHOPPING MALL 设计类似于传销， 更多地是靠 设计师的口碑，而住宅设计则直接针对消费者，满足消费者的需要，类似 于直销。（ 2）业态定位，业态定位应先行于商业设计， 这与住宅开发有些类似： 策划先行。（3）应有专业顾问机构， 目前大多商业地产开发商走入误区， 将开发、 建设、招商、销售全部纳入自己的业务范围；但是，在商业地产运营过程 中，涉及到多专业、多行业，每一个环节都需要专业能手，所有，专业顾 问机构

20、也就应运而生。（4）招商须有特殊的渠道和合适的方式，例如大连万达与沃尔玛等大 商家结成战略联盟，为 SHOPPING MALL 的成功打下了坚实的基础。（5）招商未定，设计不宜先行。2、大型商业设计应按主力店要求设计。3、重视大型中庭的设计， 中庭不能有进迷宫的感觉， 应给人以安全感， 良好的中庭设计可以体现空间舒适感，增强消费者逛街的乐趣。4、 SHOPPING MALL 是多种业态的大融合。5、交通组织最复杂（1）员工、货物、顾客的交通应予以区别；（2）应考虑如何让人向上走，例如通过扶梯、室外电梯的运用；（3）怎么将人流向深处引，可能通过巧妙的入口设计、特色景观、主 力店等方式。6、光效、

21、广告媒体、特效工程的综合运用。二、商业街的规划设计1、商业街的高速发展（1）与住宅销售互相支撑；（2）商业街的发展标志着一个城市的经济发展水平。2、空间的限定和功能的划分（1）建设商业街，空间应有个性，仅做街道和建筑远远不够，空间感 觉应是人站在中间，知道自己所在位置，路程有多远，要让消费者充满安 全感，感觉自己所处的环境充满人情味。（2）空间与功能互相配合。购物和非购物的完美结合。3、商业街的尺度把握 一个商业街的心度，应该以人的步行为尺度，而不是以机动车为尺度。 以人为尺度建设商业街要考虑两个方面： 一是人走的愿望。 比如 10 米宽的 马路人们愿意过， 20 米宽的就不愿意过了，宽到一定

22、程度后，人就感觉疲 劳不愿意走；再有就是人的惰性。一个两层的商场，一层销售可能很好， 二层就不尽如人意。4、 商业街的细部处理，例如通过灯饰、广告牌、地面砖、店铺外装修 等细节来体现商业街的独特个性； 商业街的魅力在于繁杂的多样性的共生。5、 要打破建筑与景观的界限，人们来不来逛街，还取决于一些非建筑 元素，如茶座、广告牌、铺地面砖、栏杆、电话亭等，应该把景观园林和 建筑设计结合起来做。建筑设计不应该简单地满足一个商业项目的流量、 规模、流程这此技术指标，人的心理指标也要满足，非建筑语言的运用， 要注重室外、半室外空间的合理运用，装饰材料的软化更能体现充满人情 味的购物空间。三、如何操作商业地产设计1、处理好开发者、使用者（商家） 、消费者的关系；2、明确业态与操作方式；3、根据市场定位明确主题；4、以专业的态度进行沟通和融合；5、重视专业顾问机构；6、认识建筑师背景的差异。