青岛开发区城投·银沙滩项目市场研究分析方案.ppt

1、米兰,城投银沙滩项目市场研究分析,本文需要解决的问题如下：-若本项目需对外销售，价格是多少？-当前市场行情下，以什么形式对外销售？,目录,市场篇项目篇价格篇,PART 2,PART 3,PART 1,PART 4,销售篇,目录,市场篇,宏观市场分析 项目所在区域竞争分析,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,A.青岛别墅分布概况B.开发区别墅分布概况,PART 1.1 宏观市场分析,青岛市别墅市场格局,目前青岛别墅主要分布在以海景为依托的崂山区、以山景为依托的城阳区、以温泉为依托的即墨区。,青岛市沿海一线海景别墅概况,崂山区属沿海一线别墅项目集中地，独栋别

2、墅均价在4万元/左右，为青岛传统高档别墅区。,城阳区山景别墅概况,城阳区别墅主打山景，别墅项目均价在8000-9000元/左右，认知度较高。,即墨温泉别墅概况,即墨别墅市场主要集中在温泉镇板块，独栋均价在10000元/以上，典型的投资休闲度假居所。,开发区别墅概况,开发区具有丰富的自然资源，具有发展别墅项目的良好条件，未来发展空间极大。,开发区别墅分析,开发区同时拥有山、海资源，因别墅市场起步较晚，目前区域内别墅项目尚处于酝酿阶段，但随着交通问题改善，区域内别墅价值凸显，别墅市场发展潜力无限。,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART 1.2 项目所

3、在区域竞品分析,城投银沙滩美墅御苑竞争项目分析,海上嘉年华,城投银沙滩美墅御苑竞争项目分析,城建 亚丁海岸,城投银沙滩美墅御苑竞争项目分析,舒斯贝尔凤凰湾项目,城投银沙滩美墅御苑竞争项目分析,恒生金沙滩项目,综上所述，整个区域别墅风格还是以欧式为主，建筑形态以联排别墅为主，独栋为辅。区域独栋别墅销售均价在3-3.2万/。,小结,目录,项目篇,1.项目情况分析2.SWOT分析3.项目客源分析,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART 2.1 项目情况分析,项目位置,城投银沙滩美墅御苑项目，是青岛城投凤凰岛旅游有限公司投资开发。项目位于青岛开发区银沙滩旅

4、游度假区的西南部，环岛路南部，薛家岛轮渡码头附近，位于海底隧道门户。,项目开发背景描述,城投集团拟将其打造为拥有旅游、度假、休闲、居住等功能于一体的综合性、低密度旅游度假项目。,项目产品情况,一期项目在规划设计上用一条环形小区路将12栋别墅庭院串联，互不形成干扰，又能形成良好的邻里氛围。规划设计充分考虑基地优越的临海景观。,项目产品情况,1#、5#、10#单栋面积为：329.5平米3#、8#单栋面积为：351.5平米2#、6#、7#、11#、12#单栋面积为：230平米9#单栋面积为：263平米,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART 2.2 项目

5、SWOT分析,A.优势分析（S）B.劣势分析（W）C.机会分析（O）D.威胁分析（T）,S1.项目位于亚洲第一沙滩3500米金沙滩旅游度假区，其西南部即为银沙滩，自然环境优越。S2.地块自然条件良好，坡地地貌观景效果佳，且地块前无其他规划建设。S3.周边有北影分校、中国石油大学等教育资源。S4.项目周边有紫檀山、海上嘉年华、海尔山海湾等高端大盘，有利于提高项目所在区域整体形象。S5.项目产品为独栋别墅，属住宅中最高端形式。,优势（Strengths）：,W1.周边缺乏生活配套，日常居住便利性较差。W2.处于旅游景点内，人流量大，私密性较差。W3.项目处于旅游景点内，没有做成传统意义上的封闭小区

6、，没有围墙，安全性较差。W4.项目所在区域开发尚未成熟，道路交通还有待改善，交通状况较差，尤其是公共交通方面。W5.项目体量较小，不利于做大范围宣传，难以形成规模效应。W6.项目土地性质暂时为旅游用地。,劣势（Weaknesses）：,O1.距离未来海底隧道口较近，2011年隧道通车后，10分钟即可驶达青岛。O2.区域内高端住宅项目较多，高端居住氛围较为浓厚，地域价值高。O3.地处政府重点规划的凤凰岛旅游度假区，未来发展前景良好。O4.大青岛的未来发展规划，可吸引一部分青岛人来此投资置业。,机会（Opportunities）：,T1.国家当前针对房地产市场的打压政策，可能影响客户购买意愿。T2

7、.金沙滩区域开发体量庞大，市场竞争激烈。T3.地处旅游度假区，夏季人流量较大，易产生垃圾、噪音污染。T4.2010年下半年周边项目中将有别墅产品面市，对本项目形成竞争。,威胁（Threats）：,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART 2.3 项目客源分析,针对本项目客源分析,预计青岛本地客户将会占到60%左右 项目属于典型海景别墅，可吸引一部分省内客户置业，这部分客源估计能占到20%左右别墅以其较高的土地价值和抗跌性，可吸引一部分外地投资客户，这部分客源预计能占到约20%。,目录,价格篇,1.本项目价格分析 2.产品分区及价差,一、目前周边市场分

8、析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART 3.1 本项目价格分析,本项目价格分析,根据对周边项目调查和SWOT分析：本项目属住宅产品中的最高端产品独栋别墅；紧邻银沙滩，享受零距离海景，较其它海景别墅位置更优越；项目销售价格应略高于区域均价（3-3.2万/）。项目处于银沙滩度假区内，交通及配套目前还不完善，项目未做到全封闭性，小区安全性较差，较青岛市沿海一线高档别墅区在品质有一定差距，故项目定价应低于青岛市区一线海景别墅（4万/）。综合考虑，项目市场均价应在3.5-4万/之间。,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART 3.2

9、 产品分区及价差,A.项目自身价格梯段B.先期销售区域及价格,项目自身价格梯段,第一组团：1#、3#、5#、8#、10#、11#等6栋，景观视线最好，价格也最高，预计单套总价在1200万左右；折合均价应在4万/左右。,项目自身价格梯段,第二组团4#、6#、9#等3栋，景观视线稍差，预计单套总价在1000万左右，折合均价应在3.8万/左右。,项目自身价格梯段,第三梯段：第三组团2#、7#、12#等3栋景观视线最差，预计单套总价在8001000万左右；折合均价应在3.5万/左右。,先期销售区域及价格,先期销售时应选择些面积户型较小，总价较低的户型，建议选择第三组团2#、7#、12#等3栋，第二组团

10、6#、9#2栋，总计5栋对外推介。以上每栋的销售总价应在：800-1000万/套。单价在3.5-3.8万/,目录,销售篇,1.项目目前面临的问题 2.针对问题的营销推广方法,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART 4.1 项目目前面临的问题,国家政策 当前国家出台严厉政策打压房地产，特别在相关规定上，从严执行。产权形式 本项目用地性质暂时为旅游用地未取得预售证 未取得预售证，不能以任何形式收取房款,项目目前面临的问题,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART 4.2 针对问题的营销推广方法,针对问题的营销推广方法,一对一营销本项目属高端豪宅项目，客源面较窄，通过传统的报广、网络和户外等全覆盖式推广营销成本高，针对性不强，且本项目目前的土地性质是旅游用地，不能进行真正意义上的销售。考虑到城投资集团自身资源比较丰富，并有国际游艇俱乐部，其会员与本项目客源同属于社会富裕阶层，可针对这部分会员进行“一对一”营销，可在销售别墅时赠送若干年限的游艇会会籍使用权。,针对问题的营销推广方法,展会营销建议在青岛国际海洋节期间做产品展示，并以发展游艇会员的方式进行销售，即可规避政策风险，又能增加产品附加值。,谢 谢 2010.7.5,