关于物业管理工作调研的发言稿.docx

1、关于物业管理工作调研的发言稿竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除关于物业管理工作调研的发言稿关于*县物业管理工作调研的思考（*县第十五届人大常委会第十八次会议发言稿）20XX年8月20日地产和房产对*县财税贡献特别巨大，*的城市建设一天一个样，这得益于楼宇经济的发展，也为文明卫生城市打下了坚实的基础。但是，*的物业管理却成为了楼宇经济发展的拌脚石，严重阻碍了*经济的发展，也为*文明卫生城市这块金字招牌抹了黑，更是考验城市管理者智慧的新课题。从这次物业管理工作调查中，我明显感觉到，*的物业管理与物业服务，与周边市县区相比只能算是刚刚起步，还处于“群龙无首、一片混乱”的阶段，与居

2、民的愿望和需要相比，差距太大，给人的印象就是，相关企业“重卖房服务、轻物业管理”，“前期物业抢着干、后期物业不愿干”；有关部门“重房产收费、轻房屋服务”，甚至“有利益就上，有责任就让”，“政府重视形象、部门看重利益”。现在是业主有牢骚、政府不满意，物业公司难生存，相关部门在扯皮。我认为，现在当务之急就是要做好几件事：一、健全体制、完善规章（一）建立物业管理齐抓共管机制。物业管理工作是一项系统工程，涉及到房产、建设、规划、城管、供电、供水、园林、环保、工商、税务、物价、公安、消防等多个部门，各种矛盾常常相互交织，光靠房管部门难以协调各方。我建议：1、成立“*县物业管理协调委员会”。由县政府分管领

3、导牵头，研究协调物业管理重大事项，县房管部门具体承办。2、街道办要成立机构，负责统筹、协调、考核、监管辖区内小区物业管理相关工作。3、居委会要建立工作小组，解决小区物业管理工作中遇到的各类问题，做好宣传、协调、配合小区物业管理工作的开展。4、成立“*县物业服务行业协会”。协调物业管理与服务，进行业务培训、业务指导，处理企业纠纷，讨论和处理企业重大问题。（二）实行新建住宅物业质量保修金制度。物业管理中的业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷，拖欠物业管理费等，相当部分是因为房屋质量不达标及相关配套设施不健全造成的，严重影响了物业管理工作的健康发展和社会的和谐稳定。在这个问题上，物业是为开发商、承建商背

4、了黑锅的。*县要从8月份起，严格按照江西省物业管理条例的规定，建设单位在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，一律按物业建筑安装总造价1%-3%向物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金。房屋竣工验收后，公共物业建设达标的保修金及其利息全额退回，物业建设不达标的，责成建设单位完善，否则，由物业管理部门代为完善，费用从保修金中扣除。（三）完善“房屋维修基金”管理。1、要严格按照“基金”来管理，专款专户储存，独立核算，任何单位和个人不准挤占挪用。2、新建住宅小区，要严格按标准收取“房屋维修基金”，不能再由房管部门随意收取，有的交了、有的不交，有的多交、有的少交；同时，要规范建立明细分类账户

5、，要按每栋楼、每一户设立明细账；从现在起，对每一个新住宅小区不能再做糊涂账；对老住宅小区要尽量按每一栋楼，每个住户设立明细账。按规定，每个小区“房屋维修基金”使用后余额不足30%时要续交，但全县没有一个小区有续交的。3、要使“房屋维修基金”保值、增值，要存定期、买国债，利息要记入每一个业主的账户，要象住房公积金一样管理，要在一年内至少告知一次业主的账户余额。4、要按利息的一定比例提取费用，作为业主委员会或居委会的活动经费和成员报酬。5、以住宅小区为单位严格使用基金，规范批准程序，每年定期向业主公开使用和结余情况，接受业主监督，确保维修基金收缴规范、使用合法。（在7月1824日中午中央电视台经济

6、频道连续播出的，北京探索物业管理新路子，“房屋维修基金”是由业主委员会管理，基金存定期、购买国库券，并按利息的一定比例提取费用，作为业主委员会的活动经费和成员报酬，这种做法得到了中央电视台的肯定）黄段鸿安、沙田两个安置小区没有收维修基金，有些住户连房款都没有交清。这是后患无穷的。（四）探索业主委员会运行机制。业主委员会是联系业主与物业服务企业的桥梁和纽带，是业主利益的代言人，在物业管理工作中的作用具有独特优势。凡是入住率超过50%的小区，都要选举业主委员会，在选举之前，居委会要前期调查，把好选举关，选举结果要经居委会同意。要建立激励机制，实行有偿服务，业主委员会的工作经费和成员的工资来源于“房

7、屋维修基金”的利息。在没有“业主委员会”的小区，要由居委会主任担任业主协调员，管理业主事务。（五）建立物业监管前移机制。1、事前，物业监管部门要参与新小区的规划，对业主委员会用房、物业用房、会所用房、幼儿园用房、管网、水、电、气、绿化、亮化、监控等配套设施的规划提出合理建议。2、事中，物业监管部门要参与新小区的房屋验收，对物业用房、配套设施不到位的情况提出意见。3、事后，物业监管部门要参与新小区的前期物业管理，对还没有物业服务企业进入的小区，要监督前期物业，不能放任；并且还要敦促招聘物业服务企业尽早进驻小区。（六）要落实物业承接验收制度。物业服务企业承接物业时，应当对物业用房、物业共用部分、共

8、用设施（包括对讲门、路灯、监控设备等等）进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾与纠纷。入住率没有达到60%的，开发商不能移交给物业企业，应由开发商负责物业服务。（七）建立房屋出租登记制度。实行暂住登记制度，同时实行房屋出租要到社区登记制度，有利于物业费收取。（八）抓紧时间出台相关制度。抓紧时间出台*县物业管理实施细则，物业服务收费管理办法等一系列制度，使物业管理、收费、监督等有章可循，有法可依。二、加强物业服务企业的管理（一）完善市场准入和退出机制。在市场准入上：1、对入驻的物业服务企业严格把关，杜绝无资质、有不良信用记录的物业服务企业代理物业服务业务。2、以九江市房管局建立物业服务企

9、业信息系统为契机，强化物业服务企业资质管理，所有物业服务企业都必须通过资质年检。3、尝试前期物业服务企业招投标制度，从8月份起，在前期物业服务中，引入竞争机制，通过公开招投标，选聘物业服务企业，参与物业服务。4、新成立的、或资质较低的物业服务企业不能参与新住宅小区、大宗服务项目的招标，只能参与散户小区、小服务项目的招标。5、建立中标物业服务企业交服务押金制，杜绝物业服务企业降低服务水平、与业主之间矛盾越积越深、想来就来、想走就走的现象。在退出机制上：1、建立企业信用档案，加强物业服务企业信用档案建设，规范企业的诚信行为。2、建立小区物业管理投诉处理机制，明确物业管理主管部门及其他职能部门和街道

10、办在住宅小区管理中的工作职责和处理程序，强化居委会协调处理业主和物业服务企业之间矛盾纠纷的作用。3、强化业主委员会对物业服务的监督，凡不符合物业服务合同的，业主委员会可以解聘物业服务企业。（二）加强对物业服务企业的考核。1、尽快出台*县物业企业服务标准和*县物业服务企业考核办法，实行日常考核和集中考核相结合，每月抽查，每季考核，年终考评。2、建立末位淘汰制度，以信访和投诉及媒体曝光事件处理为依据，不及时处理的按件数扣当月分，连续2个季度考核排倒数第一和年终考核倒数第一的，取消资质年检资格，不能参加第二年的物业服务招标。3、建立奖励机制。物业服务企业反映，政府在节日时，只对环卫进行慰问，从来不对

11、物业慰问；物业主管部门评奖，也从来没有想到物业企业；就连物业企业上门邀请相关部门参加年终会议，都没有单位愿意参加，物业企业认为缺少精神上慰籍，行动上的关怀。建议相关部门要考虑物业服务企业的这个要求，建立奖励机制，那怕是精神奖励也好。三、拓展物业服务企业的业务范围封闭式住宅小区、散户型住宅小区是物业服务企业传统服务范围，在此基础上，可以拓展服务范围，增加物业服务企业的收入。1、行政机关、事业单位、学校、医院、有关企业的物业可以实行招标，由物业服务企业提供服务。2、公共场所保洁、保安服务要市场化，如湖滨公园、朝阳湖公园、湿地公园、豫宁公园、万福广场、文化广场等公园、广场、景区，可以由政府买服务，实

12、行招标，由物业服务企业提供服务，增加物业服务企业的稳定收入，培育和做强物业服务企业。四、集中整治物业管理中的突出问题（一）开展集中整治物业管理行动。以我县“六城同创”为契机，联合整治住宅小区物业管理混乱状况，由县委常委任组长，其他县领导任副组长，集中3个月开展大规模的全县住宅小区物业管理集中整治活动。1、清理毁绿种菜。这项活动己经开展，自行整改至7月31日，有关部门也有所行动，但我认为雷大雨小，青蜒点水，有关部门有举报才去查，没有举报，就不主动去查，有很多地方根本就没动，效果很差。2、清理住宅小区的公共场所。有的住宅小区公共场所被住户个人侵占，为自己圈出地盘，只限自己使用。比如侵占楼道、消防通

13、道、违规停车、违章搭建、非法经营、噪音扰民、非法出租、破坏公共设施、违规装修房屋等。3、规范小区饲养动物。严禁小区养鸡鸭、养猪、养大型猎狗（身长超过70厘米、身高超过50厘米）。4、下大力气整治开发商遗留问题。刚才我己经说过，业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷，拖欠物业管理费等，相当部分是因为房屋质量不达标及相关配套设施不健全造成的。这两个问题开发商、建设方当然有责任，但是相关部门同样要负责任，你监管不到位、验收不认真，没有坚持原则，没有把好最后一道防线。事后又不督促开发商、承建方整改和完善，报修又时间长、程序多、使用维修资金困难，住户怨声载道，上访无数，严重影响了物业管理工作的健康发展和社会的

14、和谐稳定。如果新建的住宅小区还出现房屋质量不达标或相关配套设施不健全，我建议县人大和县政府要严格问责，要追究相关单位和相关人员的责任。5、整顿物业服务企业。（1）整顿服务行为。有些物业服务企业不按物业服务合同约定提供质、价相符的服务，随意减少服务项目和降低服务标准。（2）整顿违规收费。对违规收费、收费不规范的行为要发现一起查处一起，维护业主的合法权益。6、集中清理拖欠物业费行动。可以进行渐进式清欠。（1）第一步在小区内张贴公告，在电视台公告，告知清欠的最后日期。（2）第二步公告之后，对还不交清物业费的，在小区公布名单，物业服务公司也要在住宅小区摆收费台，方便业主交费。（3）第三步对仍不交清物业费的“老懒”，在电