XX旅游度假村开发可行性研究报告.docx

1、XX旅游度假村开发可行性研究报告XX县XX旅游度假村开发可行性研究报告目 录第一章总 论1一、项目提要 1二、编制依据 2三、综合评价和论证结论3四、存在问题与建议6第二章项目背景与必要性6一、项目建设背景6二、项目区农业产业化经营发展现状 7三、项目建设的必要性及目的意义 8第三章建设条件9一、项目区概况9二、项目实施的有利条件10三、主要障碍因素及解决方案13第四章建设单位基本情况13一、建设单位概况13二、研发能力14三、企业财务状况 14第五章市场分析与销售方案15 一、市场分析 15二、产品生产及销售方案17三、销售策略和营销模式17四、销售队伍与销售网络建设17第六章项目建设方案

2、18 一、建设任务和规模18 二、项目规划和布局18 三、生产技术方案及工艺流程 18 四、项目建设标准和具体建设内容 21 五、项目实施进度安排22第七章投资估算与资金筹措23一、投资估算依据 23二、项目建设投资估算 23三、资金来源与筹措24四、资金使用与管理 25第八章财务评价 25一、财务评价依据25二、销售收入和销售税金及附加估算26三、总成本及经营成本估算26四、财务效益分析27五、投资计划与资金筹措28六、财务现金流量28七、按平均年利润计算的主要经济指标29八、不确定性分析29九、财政有偿资金还本付息表 30十、财务分析结论 30第九章环境影响评价31一、环境影响31二、环境

3、保护与治理措施31三、环保部门意见32第十章农业产业化经营与农民增收效果评价32一、农业产业化经营 32二、农民增收 33三、其他社会影响33第十一章项目组织与管理 34 一、组织机构与职能划分34 二、项目经营管理模式35 三、经营管理措施 35 四、技术培训 35 五、劳动保护与安全卫生 36第十二章 可行性研究结论与建议 36 一、可行性研究结论 36 二、问题与建议 36XX渡旅游风景名胜区，位于XX县XX镇，北距历史文化名城XX40公里，南离省府贵阳100公里，景区总面积75平方公里，是国家AA级风景名胜区。XX渡旅游景区拥有山水、溪流、电站、桥梁等景观，是具有科学考察、历史教育、观

4、光游览、休闲避暑、保健等多种功能的旅游景区。XX渡旅游度假村开发项目时限规划为三年建成，从20062008年，主要建设项目是景区基础设施及相应的服务设施，所需总投资估算为2242万元，资金来源为招商引资。项目财务内部收益率为16.86%，投资回收期为6年，投资年利税率为11.4%，投资年利润率为29%。XX渡旅游景区地理位置优越，自然、人文、旅游资源丰富，开发条件好、市场前景乐观、投资收益率高，必将带动XX县旅游业及相关产业的发展。第一章项目概况一、项目简介1、区域及地理位置XX渡旅游景区位于贵州省XX县XX镇XX社区，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路穿境而过，交通便捷，北距历史文化名城X

5、X40公里，南离省府贵阳100公里，是革命老区，属国家AA级风景名胜区。2、自然条件（1）地质地貌XX渡景区地貌复杂，地势起伏、峡谷切割，山势险峻，喀斯特地貌发育典型、完整。XX的横穿而过以及XX电厂大坝截流而成的高原平湖，使XX镇成为黔北地区最有发展前途的旅游开发地之一。景区的自然风光旅游资源山、湖、洞、林、石相映生辉，雄、奇、险、峻、秀水乳相交融。山，绝壁千仞，高峻陡峭，水，峰回路转，碧波浩淼，洞，鬼斧神工，大小各异，林，郁郁葱葱，满目生机；石，奇形怪状，扣人心弦。（2）气候、气象XX渡景区地处低海拔地区，平均海拔米以上，属中亚热带湿润气候，热量充足，无霜期较长，年平均气温在16以上，年积

6、温在5700以上，无霜期269297天，年降水量小于900毫米，49月降水量约占全年降水量的75%，太阳辐射属于低值区，但49月集中了全年日程的75%，辐射总量的70%，年降水量的70%左右，冬无严寒、夏无酷暑。由于光、热、水，配合良好，雨、热、光同季，景区气候为植物的生长和繁衍提供了良好的气候环境。（3）水文XX渡旅游景区位于XX中下游，XX，又名黔江，古称延江，因江水青碧幽黑而得名，XX是长江水系最大的支流，发源贵州省北部乌蒙山，流经毕节、六盘水、安顺、XX、铜仁等5个地市47个县，最后在四川涪陵入长江，全长1050公里，贵州区段长802公里。XX电站截流而成的XX库区是贵州省境内最大的人

7、工湖，蓄水22亿立方米，水面83平方公里，航程224公里，湖水碧绿如镜，四季不竭，一尘不染，是黔北风景优美的旅游胜地。（4）历史沿革XX渡旅游度假村所在地XX社区位于XX边上，是一个宁静古朴、风光秀美、交通便捷的集镇所在地。XX为黔北天险，早已举世闻名。XX渡旁边原有一XX关，为明洪武年所建，“悬壁临水，盘折而上，口开一罅，十里蚊行，为往省治要隘”。明代为防“安奢之乱”，设九关，派重兵于XX驻守。这里历史上曾发生过几次著名的战斗。明万历二十八年（公元1600年），明军参将谢崇爵产与播州宣慰使杨应龙部在XX激战，“ 争浮桥，桥断，杀溺死者数千人”，四川总督李化龙“用尚方剑斩崇爵”。贵州总兵官童元

8、镇率军平播，杨应龙令其部下着水西衣甲，混入童元镇部营中“内合外发，官军大，进至XX，断浮桥，官兵溺死无算”。杨应龙后为刘廷所败。据考，XX渡为“官”渡，原属贵阳府，设厘金卡，收入为“官”渡之费。早先渡人，后来摆渡汽车。1935年1月，红军长征突破XX天险，到XX召开了著名的“XX会议”。如今，XX渡两岸楼房鳞次栉比，车辆、船舶来往如梭，已成为黔北繁华的能源工业基地和旅游胜地。3、资源评价（1）季节：终年四季如春，从三月至十月是黄金季节，冬暖夏凉。（2）污染：度假村无工业污染，环境安静无噪声，无放射源，森林植被繁茂，空气洁净清新。游客活动产生的三废可以控制、回收，净化达标处理后排放。（3）联系：

9、该度假村毗邻XX河边，有三桥飞渡，大坝屹立，晚间灯火，摩崖石刻，库区风光以及被誉为“中国一绝、黔北一技”的XX豆腐鱼等景观，相互辉映，可参观点能形成旅游线。从外围讲，度假村景区南可依托息烽温泉、集中营旧址以及省府贵阳，北靠历史文化名城XX，沿库区而上有已初步形成的“XX大坝傣族公园神石山庄三沙大桥”和“XX电站小溪化觉六广”两条黄金旅游线。（4）可进入性：210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路从境区穿过，景区背靠XX、面向贵阳，濒临XX，俯视长江，内有火车站2个，客运航运码头1个，规划中水运的客运、货运及自用码头各1个。形成了公路、铁路、航运纵横交错、航空港近距离呼应的交通网络，游客进得去，散得

10、开，出得来，可以做到旅短游长，其资源利用价值因交通方便而大为提高。（5）基础设施：景区水电路通讯具备。有山、河、桥、瀑布、森林、溶洞、风景资源丰富独特，环境容量大，发展空间广阔，搬迁工作量小，土地肥沃，能提供新鲜果品、蔬菜、肉食、蛋禽、鱼类。农村劳动力丰富而廉价。建筑材料产地近，价格低，未开发度假村旅游，无同行业竞争。（6）社会经济环境：该区域主要为城镇区，社会基础条件好，以“XX豆腐鱼一条街”为代表的饮食服务业为主要经济产业，旅游氛围浓，服务质量上档次，对旅游开发具有很高的积极性。（7）客源市场：XX市城区40万人，郊区20万人。XX县130万人，贵阳市万人，210国道、贵遵高等级公路、川黔

11、铁路穿境而过，车流量每日达车次，过往人数每天达人次。XX豆腐、XX渡发电厂以及XX天险的高知名度省内外闻名，客源不愁。4、社会经济情况XX渡旅游景区社会经济基础条件好，XX镇因其良好的社会经济基础及座落于千里XX之上，有“千里XX第一镇”之称。境区产业主要经营以XX豆腐鱼系列的饮食服务业为主，农民种植的经济作物主要有蔬菜、油菜、花生，农产品有鱼、虾以及核桃、李子、枇杷、桃子、梨等。5、景区内主要企业景区内主要企业有：XX渡发电厂、XX渡铁合金厂、XX澄星磷业有限公司、XX县XX渡江北铁合金厂、XX傣族风情园、XX柚子公司、兴江千亩果园、利农综合农场、华友种养殖场等。景区现状：XX渡旅游景区旅游

12、业已成雏形，但由于基础设施等条件制约，有待进一步开发。进入XX旅游度假村，有2公里路面已水泥硬化，尚有5公里为乡村公路，路面平缓，便于维修。景区内通讯、水电设施齐全，植被良好、森林覆盖率高，有较好的开发条件。景区内有旅游接待设施。6、主要景观（1）一坝三桥：XX渡电站大坝高162米，坝顶全长395.6米，八孔泄洪道，总泄洪每秒2.1万立方米，汛期，库区洪水暴涨，几股巨大的水流冲向天际，银沫排空，震耳欲聋。水花在空中撞击，化成水雾，缓缓飘下，弥漫深谷，气势雄伟、景色壮观。三桥（XX大桥、高速路斜拉吊组合桥、铁路大桥）如长虹卧波，又似巨龙吸川，为XX平添奇景。（2）库区风光XX库区是贵州境内最大的

13、人工湖，最远航程248公里，总面积47.5公里，水库总容量21.4亿米，为不完全季调节水库，库区最大水面宽1000多米，最小水面宽70米，最大水深140米，最小水深70米，最大蓄水面积124平方公里，县内区域面积83平方公里。库区平均海拔760米，常年水温820，其中20在200天以上。库区山奇水静，洞怪石绝，有七峡、九岩、十二险滩等80多个景点，目前有“XX大坝两河口化觉六广”和“XX大坝傣族公园神石山庄三沙大桥”两条天然黄金旅游线。（3）XX渡发电站：1970年4月动工修建，1983年初正式投入运行，3台机组，总装机容量63万千瓦，2000年扩机工程后，总装机容量达125万千瓦，是我国在大

14、陆岩溶地区修建的第一座大型水电工程，第一座高坝水电站，坝上单宽流量最大的水电站，水电站在建设史上誉满中外。（4）摩崖石刻：XX渡两岸悬崖绝壁、山峰凌云，北岸刻“悬崖”与南岸“绝壁”交相辉映，南岸“铁锁横江”与北岸“黔水飞虹”遥遥相对，98年6月，镇政府投入2.3万元在原XX渡口（现XX公路大桥南岸）修建了长10米的毛体石刻“XX渡”。（5）XX豆腐鱼：民间传统工艺，以白如霜，滑如玉，细腻如脂，久煮不老，食之无渣，入口即化的豆腐与XX河鱼烹制而成，别具特色。著名学者，原中宣部部长朱厚泽食后欣然题词：“中国一绝，黔北一技”。（6）迎宾门：1998年7月由XX市、贵阳市各投资50万元，建于贵阳市与X

15、X市交界的XX镇境内核桃村三望坡，由高度29米的4根钢架支撑直径为3米的不锈钢钢球，蔚为壮观，99年3月竣工。（7）烈士墓：1935年1月，红军长征到XX，在老君关侦察敌情，从马鬓岭一带请船工渡到江南，有2名侦察的红军被大地主柴炳兴派人杀害，解放后，人们为纪念这两位英烈，遗骨被群众葬在离XX渡3公里的美竹箐山上。（8）XX傣族风情园：位于XX库区离大坝2公里处的玉龙山上，经政府2000年招商引资150万元修建，总占地120亩，目前开设有傣族舞、溜索、放高炮、索桥等项目。7、XX旅游度假村选址可行性度假村修建于XX社区江滨路至百亩大田一带，其有利条件如下：（1）区位优越，基础条件好，便于发展。（

16、2）施工条件好，离公路近，便于车辆出入。（3）度假村位于XX河边，风景秀丽，生态环境良好，有利于建立休闲度假村。（4）度假村有亩土地属国有土地，其余为荒坡草地，便于征地，政府给予优惠政策。（5）搬迁量少，景区内住户很少。8、景点与四周景区联系XX旅游度假村距一坝三桥、XX渡电站、XX豆腐鱼一条街以及库区风光距离较近，可以联合开发。XX有以红军突破XX天险为代表的长征文化，以三桥为代表的桥梁文化，以被誉为“中国一绝、黔北一技”美称的XX豆腐鱼为代表的饮食文化以及XX流域风土人情文化等，文化底蕴深厚，XX渡电站、XX天险、XX豆腐鱼的高知名度享誉省内外。9、景点评价XX旅游度假村地处贵阳市与XX市

17、之间，又是黔北南大门，与贵阳、XX正处于旅游交通线上，景区内风景秀美，森林覆盖率高，水电通讯设施齐全，与周围景点联合开发，可形成旅游线，开发价值高。二、可研报告编制依据1、XX渡风景名胜区总体规划2、XX县XX镇党委、政府“关于编制XX县XX渡旅游度假村开发项目可行性研究报告的委托书”。第二章项目开发的必要性和可行性一、项目开发的必要性随着生产的发展，社会文明程度的提高，旅游业在世界范围内都日趋兴旺，我省是在旅游上提出建设公园省的目标，旅游资源丰富，旅游业已确定为我省的先导性支柱产业，我县旅游资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。XX旅游度假村处于革命老区，围绕长征文化构成一

18、系列人文景观，使度假村形式开发有可依托的配套景观。由于我县旅游业才开始起步，对旅游产品的包装，宣传力度不够，旅游区的基础设施，接待能力滞后等，使我县潜力巨大的旅游资源未能发挥效益，旅游业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在我县境内开辟的一个集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游风景区，使之成为长征文化旅游线路的延伸，吸引留住前来娄山风景名胜区、XX会议会址以及息烽温泉、集中营旧址游览观光的游客，从而推动我县旅游业的发展。二、项目开发的有利条件1、资源：XX渡景区内，人文景观有XX渡发电厂、一坝三桥、红军战斗遗址、迎宾门等，自然景观有如诗如画的田园风光、美不胜收的库区风光以及山青

19、水秀的XX流水等。2、地理位置优越XX渡景区距XX市40公里，XX县城28公里，离省府贵阳100公里，息烽温泉28公里，息烽集中营40公里，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路横贯镇境，交通便捷。为省内外游客提供了方便。3、搬迁工作量少XX旅游度假村选址在XX镇河滨路至百亩大田一带，住户少，项目开发涉及的搬迁工作量少，景区内大部坡地可退耕还林，地势开阔，环境容量大，为开展旅游度假休闲提供了必备的条件。4、基础设施景区内水电路三通，通讯设备已解决。5、处于旅游线上XX旅游度假村位于川黔铁路、210国道、贵遵高等级公路边上，处于贵阳、息烽、XX旅游线上。6、已经做了大量前期工作XX镇政府已邀请11

20、4地质队对度假村进行水文地质勘测工作，并将此处纳入统一规划与开发管理。三、XX旅游度假村开发存在的问题1、缺乏开发资金XX镇政府财力有限，对XX渡景区开发主要靠招商引资。2、劳动人口科学文化素质低景区因劳动力人口文化层次不高，不能为景区提供合格的旅游服务人员。3、管理体制未确立，相关部门支持配合程度不够，应通过努力协调，形成开发旅游产品的合力。第三章市场分析及预测一、国内市场预测1、市场方位预测随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游业已蓬勃发展，与XX相邻的云南、四川、广西，均为旅游大省，周边旅游市场的开发和繁荣，对XX旅游业的发展造就了有利的背景。XX渡景区，主要景观是山水

21、自然风光，桥梁、电站等高科技产品，景点独一无二，是休闲、度假、参观、教育的理想场所，开发成规模后，对不同层次，不同类型的旅游者都有较大的吸引力。开发前期：以XX市、XX县以及贵阳、息烽旅游线上的游客为第一客源市场，景区逐步完善后，可以开辟重庆、昆明、广西、广东为第二客源市场。通过加大宣传力度，争取组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到大西南地区的团队到XX渡游览。2、游客量预测据统计，近几年，每年到XX参观旅游的游客10万人次左右，考虑到景区建成后的区位优势，增长率考虑为50%，中期由于游人基数大，增长率下降，考虑为30%，远期取15%。近期20052007年XX渡景区游人规模为4.75

22、万人次中期20082010年11.67万人次远期20112013年19.72万人次二、外地区及省外市场预测黔北旅游线近年相继推出“红军长征路游”、“酒乡游”产品，特别是赤水国家级风景名胜区建成开放，将会吸引省内外周边地区的游客。若借助于XX这座历史文化名城的知名度，到XX渡去休闲，品XX豆腐鱼以及观XX渡电站、XX斜拉吊组合桥、摩崖石刻等会产生很高的感召力，能吸引周边的游客，如宣传促销有力，提高产品的知名度，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客也将光临XX渡。开发初期，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客不多，争取在2008年，接待重庆、昆明、广西、广东等的游客20万人次，2011年达30万人

23、次。第四章景区建设一、景区建设原则把保护风景名胜资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，持续利用原则。XX渡旅游度假村的修建，对景区内山、水、林、河等自然环境实行保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。所有建设、开发都服从科学规划，分期开发，重点实施。二、景区建设指导思想充分发挥XX渡旅游度假村距XX市中心近，又在“XX息烽贵阳”旅游线上，交通方便，区域位置好的优势，以休闲、观光、避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动周边乡镇的旅游业、交通运输业、土特产加工业以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。三、景区建筑风格XX渡景点的建设应与休闲、观

24、光、避暑、健身相适应的建筑，可采用现代建筑中的欧式或西洋式，但应与自然山川融为一体，室内装修，卫生设施要配套，使游人感到宾至如归，身心愉悦。第五章环境卫生绿化及安全一、环境卫生1、在景区管理机构下设环卫监察队，定员、定人，定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。3、在景区内设公共厕所两个，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用现代建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。二、绿化保护好景区内现有的植被，对荒山坡地，

25、广植当地速生树种；景区道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、茯苓、茶花、红豆杉等；景区外大于25度的坡耕地，由政府组织退耕还林，使绿化率达到80%以上。三、安全管理安全是旅游的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡逻，以确保游人的安全。第六章组织机构一、项目法人根据XX镇人民政府决定，设置“XX渡风景名胜区管理所”，XX镇人武部部长冷明刚为XX渡风景名胜区项目的法人代表，对项目的规划，资金筹措，建设实施经营和债务偿还实行全过程负责。管理所为事业单位，定员6人，隶属于XX镇人民政府。招商引资由出资方建设后，以出资方为项目法人代表。二、组织机构1、管理

26、所下设专门的管理科室，分别管理风景区内森林、土地、建设、环境卫生、治安等工作。2、管理所应在景区内充分行使政府予以的管理职能，对景区实行严格统一规划和统一管理。第七章项目建设实施计划一、项目建设分期规划根据地方财力、物力及旅游业的发展情况，XX渡旅游度假村景区项目开发建设分期如下：第一期：2004年10月2005年10月第二期：2005年11月2006年11月第三期：2006年12月2008年12月二、进入景区道路集中有限财力，解决景区可进入性，第一期基础建设中首先解决新建河滨路百亩大田1公里公路。进入景区线路：XX市中心40公里XX1公里河滨路100米停车场2公里百 贵遵高速路迎宾大道车行景

27、区公路景区公路亩大田及各景点三、近期建设项目及规模集中有限财力，搞基础设施建设，使游客进得去，留得住，使到此休闲、度假、观光旅游的客人成为XX旅游度假村的宣传人。2004年10月2005年10月建设项目：第一期1、修建改造河滨路延伸至百亩大田的车行道1公里，改造后道路路幅宽9米，水泥砼路面。2、修建度假村停车场单位停车面积35平方米/车入场停车数88辆停车场面积3080平方米3、修建XX渡三星级宾馆。建筑面积800平方米，内设餐饮、酒巴、商店、住宿、会议服务等，设床位200个，日接待500人。5、露天游泳池300 平方米2个，在宾馆附近，一个水深在60cm1.3m，面积100平方米，另一个水深

28、在1.3m1.8m，面积200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等设施。5、草坪：景区绿化，面积2000平方米。6、添置太阳伞，棋牌桌7、游览步道，石板铺砌，宽1.5m（1）由公路直达露天泳池，浴池至山庄。（2）停车场至山庄，健身中心。（3）其他8、室内浴池20个，每个10平方米，计200平方米。9、化粪池2个，面积30平方米，深2米。10、供电设施，在景区内添置100kva变压器一台，购电杆、电线等。11、通讯12、厕所，在景区内建2座，每座40平方米13、卫生所：建在景区内，面积35平方米。14、果皮箱、指示牌、景观说明牌等。15、征地、土20亩，荒山草地120亩。16、景区管理人员培训

29、：经理1人，财务2人，厨师2人，管理员2人，电工抽水员1人，驾驶员1人。服务员32人，共41人。第二期1、建迎宾门，内设售票房2、建网球场3、建灯光音乐喷泉4、加固河岸，高25米，长1500米，宽平均0.8米。5、沿河建长800米，宽3米的观光长廊，供游客垂钓、休息。6、围墙，长3000米，高1.8米。7、观景亭（望江楼）2座8、其他第三期1、修拦河坝，长150米，高40米，宽4米2、建别墅群10个3、建垂钓亭、钓鱼台4个4、高台跳水5、建石拱桥，索桥各1座6、完成景区内规划绿化工作第八章近期建设投资估算及资金来源一、近期建设项目投资估算2004年、2005年，建设项目总投资2242万元，见附表：二、资金来源招商引资三、资金使用计划