控制性详细规划方案.docx

1、控制性详细规划方案控制性详细规划方案第二篇控制性具体计划控制体系和控制要素控制体系控制内容控制方法控制内容层面是指控制性具体计划所控制要素。控制方法层面是指为实现计划意图选择控制手段。计划控制体系内在组成包含6个方面：土地使用环境容量建筑建造城市设计引导配套设施行为活动第三章土地使用控制土地使用控制即是对建设用地上建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出要求。其具体控制内容包含用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。第一节用地面积和用地边界一、用地面积用地面积是计划地块划定用地平面投影面积，单位为公顷，正确度全国各地略有不一样，通常为小数点后两位，每块用地不可有重合部分。用地面积是

2、计划用地红线围合面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据面积；征地面积是土地部门为了征地划定征地红线围合而成。ApAg二、用地边界用地边界是计划用地和道路或其它计划用地之间分界线，用来划分用地权属。通常见地红线表示是一个包含空中和地下空间竖直三维界面。地块用地边界划分通常有以下标准：(1)严格依据总体计划和其它专业计划、依据用地部门、单位划分地块；(2)以单一性质划定地块，即通常一个地块只有一个使用性质；(3)提议有一边和城市道路相邻；(4)结合自然边界、行政界线划分地块；(5)考虑地价区位级差；(6)地块大小应和土地开发性质规模相协调，以利于统一开发；(7)对于文物古迹风貌保护建筑及现实

3、状况质量很好、计划给保留地段，可单独划块，不再给定指标；(8)计划地块划分必需满足“专业计划线”要求，专业计划线用于城市基础设施控制要求，关键有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等，可参考表3一l及图32；(9)计划地块划分应尊重地块现有土地使用权和产权边界。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区分对待，新区地块规模可划分得大些，面积控制在35ha左右，旧城改建区地块可在053ha左右。计划控制线一览表第二节土地使用性质控制用地性质划分应参考国家标准城市用地分类和计划建设用地标准(GBJl3790，简称标准。标准是控制性具体计划用地分类基础依据，

4、城市用地分类采取大类、中类和小类三个层次分类体系，共分10大类，46类，73小类，采取字母数字混合型代号，大类采取大写英文字母表示，比如，居住用地为大写R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如中类R1和小类R11。城市用地分类代码可用于城市计划图纸和文件，使用比较方便，不过因为这个标准顾及面较广，对于控制性具体计划，一些方面不是十分适宜。在具体计划过程中，我们往往会碰到部分混适用地或无法明确区分用地，比如有沿街店铺居住用地，在标准中全部是没有单独列出。第三节土地使用兼容土地使用兼容多个用地性质在地块内混合部署，以适应城市发展需要。有些使用性质能够混合，而有些则不宜混合部署。例：工业用地和居住用

5、地相邻会带来污染和噪音?大型市政设施和其它用地混合部署时会有辐射或布线问题土地使用性质兼容关键由用地适建表来反应一、国外土地使用兼容要求纽约市将土地分为居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类，依据共同功效及对外界影响程度，建立了18个使用组(UseGroup)：居住2组，小区设施2组，零售和商业7组，娱乐4组，基础服务1组及工业2组，并分别要求了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中许可设置使用组。二、中国土地使用兼容要求(一)土地使用兼容表控制为了使控制性具体计划现有“弹性”，又不失去控制作用，各地确定了控制性具体计划土地使用性质兼容表。用地性质确实定要有一定弹性余地，要制订土地兼容计划。

6、所谓“相容”，是指某一类性质用地内许可建、不许建或经过某计划部门同意后许建建筑项目。(二)土地使用兼容标准(1)促进相关功效建筑集中部署；(2)提升土地经济效益；(3)降低环境干扰；(4)确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；(5)保持土地使用有限灵活性，许可部分建筑、设施混合部署：(6)土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提升应变能力，同时又不和总体计划相违反。就具体分类各地应从实际出发具体对待，不强求一律。思索题1.为何要要求土地使用兼容？2.地块划分标准是什么？3.简述计划控制线及其作用。第四章环境容量控制环境容量控制即是为了确保良好城市环境质量，对建设用地能够容纳建设量和人口聚集量

7、作出合理要求。其控制指标关键包含：容积率、建筑密度和绿地率三项，对应延伸指标还有空地率、人口密度和人口容量等。城市环境容量关键分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。城市自然环境容量关键表现在日照、通风、绿化等方面。第一节容积率一、容积率概念容积率（FAR）又称楼板面积率或建筑面积密度，是地块内全部建筑物总建筑面积之和Ar和地块面积Al比值。FAR=Ar/Al(万m2万m2)容积率是衡量土地使用强度一项指标在一定建筑密度条件下，容积率和平均层数成正比；在一定层数条件下，容积率和地块建筑密度成正比。例：广州市在旧城改造中采取以商住和第三产业为主，控制建筑密度和人口密度，努力争取“高容积、低

8、密度”土地开发政策，这就意味着增加建筑物层数。地块面积保持不变，容积率指标越高，建筑面积总量越多。容积率指标意义在于它能够比较综合地反应对城市土地进行开发建设使用强度。容积率可制订上限和下限下限确保开发商利益上限预防基础设施超负荷运行及环境质量下降?二、容积率确实定要考虑以下原因：(一)地块使用性质不一样性质用地，开发强度不相同比如：商业、旅店和办公楼等容积率通常应高于住宅、学校、医院和剧院等。(二)地块区位土地域位效益(级差地租)理论支配着城市各项用地空间安排及土地利用效率和开发强度。土地使用强度，应依据其区位和级差地租区分确定。比如：中心区、旧城区、商业区和沿街地块地价和居住区、工业区地价

9、相差很大，对建设用地使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出实际效益等产生直接影响。比如：中央商务区(CBD)容积率比远离中央商务区地域要高得多。(三)地块基础设施条件通常来说，较高容积率需要很好基础设施条件和自然条件作为支撑。(四)人口容量较高容积率能容纳更多人口，则需要很好基础设施条件和自然条件以城市交通和基础设施容量指标来控制地块开发建设强度，既要避免过分开发，也要预防利用不充足。比如：香港太古广场、东京涩谷、上海国际金融中心地域、英国道克兰地域高密度开发就配以高强度基础设施容量。(五)地块空间环境条件即和周围空间环境上制约关系，如建筑物高度、建筑间距、建筑形体、绿化控制和联络通道等

10、。(六)地块土地出让价格条件容积率和出让价格成正比(七)城市设计要求宏观城市设计构想，经过其具体控制标准、控制指标和控制要求等来具体表现(八)建造方法和形体计划设计不一样建造方法和形体计划设计能得出多个开发强度方案比如：低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度和高层高密度，这些均对容积率确实定产生重大影响。比如：美国居住区根据建筑形式划分容积率，按高层公寓、多层公寓、别墅等类型划分。同种建筑类型地块容积率应该相同，是为了确保计划公平。三、容积率相关问题(一)容积率和城市开发关系1.前期投资费用2.开发利润总额开发利润总额总建筑面积商品房售价/m2商品房售价建筑工程成本

11、+设计和管理费用成本+开发利润和税收+前期投资费用好处：能够降低单方建筑面积上所分摊到前期投资费用额，进而降低总成本，提升开发利润。土地使用费、场地平整、基础设施建设费用3.开发资金循环速度增加容积率，降低开发项目，将开发资金相对集中，提升开发建设强度，能够降低前期准备工作对开发周期影响，加速资金周转，提升经济效益。(二)容积率和可连续发展关系1.容积率过高，环境恶化，诱发社会问题2.环境质量下降引发地租及房价下跌，使开发利润降低。(三)容积率奖励提倡在建筑综合体内统一计划公共服务设施，并对所在用地建筑容积率给予酌量递补。在中国现行民用建筑设计通则(JGJ3787)中已要求：“在既定建筑覆盖率

12、和建筑容积率建筑基地内，如建设单位愿意以部分空地或建筑一部分(如天井、低层屋顶平台、底层、廊道等)作为开放空间，无条件地、永久提供作为公众交通、休息和活动之用时，经当地计划主管部门确定，该用地内建筑覆盖率和建筑容积率可予提升”。上海市城市计划管理技术要求(20_年10月)中要求：“市政设施用地选址确有困难，可在浦西内环线以内建筑基地内，设置为地域服务市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内，在计算容积率时，可不计该设施建筑面积；单独设置，在计算容积率时，可不计该设施建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必需计入该设施占地面积”。第二节建筑密度建筑密度是指计划地块内各类建筑基底面

13、积占该块用地面积百分比：建筑密度=(计划地块内各类建筑基底面积之和用地面积)100城市建筑应保持合适密度，这一点是十分关键，它能确保城市每一个部分全部能在一定条件下得到最多日照、空气和防火安全，和最好土地利用强度。第三节居住人口密度居住人口密度指单位建设用地上容纳居住人口数，单位为人公顷。具体表现在一块用地上时，就是用该块用地总人口除以用地面积得出数值：居住人口密度=(地块内总人口数地块面积)100确定人口密度，应依据总体计划或城市分区计划，合理确定人口容量，再深入确定具体地块人口密度。也可了解为：在特定生活需要，配合上对应环境和设施承受力下，这一块土地能够容纳最适宜人口数量。确定人口密度方法

14、：依据总体计划或分区计划，合理确定人口容量，再深入确定具体地块人口密度。第四节绿地率一、绿地率概念(一)绿地率定义绿地率指计划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积百分比：绿地率=(地块内绿化用地总面积地块面积)100计划控制其下限。这里绿地包含公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(道路红线内绿地)，不包含屋顶、晒台人工绿地，公共绿地内占地面积小于1雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。(二)绿地率功效绿地率控制能够确保城市绿化和开放空间，为大家提供休憩和交流场所。绿地率为绿地面积(包含公共绿地A3，不包含住宅用地中绿化用地A2和树冠覆盖其它用地面积A41)占总用地面积百分比，

15、即（A1+A3)S100绿化率为绿化面积(包含公共绿地A3和住宅用地中绿化面积A2，不包含树冠覆盖其它用地面积A4-1)占总用地面积百分比，即(A1+A2+A3)/S100公共绿地率为公共绿地面积A3(仅包含公共绿地，不包含其它绿地、住宅中绿化用地和树冠覆盖其它用地面积)占总用地面积百分比，即A3S100绿化覆盖率为全部绿化植物覆盖投影面积(包含公共绿地A3、其它绿地A1、住宅中绿化用地A2和树冠覆盖其它用地面积A41)占总用地面积百分比，即(Al+A2+A3+A4-1)S100思索题1确定容积率原因有哪些?2容积率和建筑密度关系怎样?3绿地率和绿化率、公共绿地率、绿化覆盖率怎样区分?第五章建

16、筑建造控制建筑建造控制是为了满足生产、生活良好环境条件，对建设用地上建筑物部署和建筑物之间群体关系做出必需技术要求。其关键控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段建筑要求等。应该注意，控制性具体计划对于建筑建造控制，并非是针对部分建筑具体控制，即不是针对具体某一建筑要求它有多高、和其它建筑问距多少等，而是对地块内建筑建造活动通常性要求。第一节建筑限高一、影响建筑高度原因(一)经济原因在一定层数之内，建筑层数越高，总建筑面积越大，就越有利可图。(二)社会环境原因需要从城市整体风貌友好统一入手，考虑不一样地段不一样要求，考虑和周围建筑协调关系，保持良好城市天际线。比如：杭州西

17、湖周围建筑高度控制20世纪90年代，西湖周围耸立起了部分高层建筑，破坏了西湖原本优美天际轮廓线，很多教授学者包含一般市民对此提出了尖锐批评。以后杭州市政府专门组织教授编制了西湖周围地域建筑高度控制计划，统一协调建筑高度和环境关系，取得了很好效果。通常来说建筑物高度H和旷地w(道路、广场、绿地、水面等)百分比关系给人视觉心理感受以下：H0.6W高耸，压迫(三)基础设施条件限制比如机场周围建筑，因为飞机起飞降落安全需要，有专门净空限制要求，其高度限制范围半径可达2嘶以上。再如微波通道限制，在两个微波通讯点之间，建筑物不能有遮挡。二、建筑限高确实定以上海市城市计划管理技术要求为例（一）沿路建筑高度控

18、制沿路通常建筑控制高度(H)不得超出道路计划红线宽度(w)加建筑后退距离(s)之和1.5倍，即:H1.5(W+S)沿路高层组合建筑高度，按下式控制：AL(W+S)A沿路高层组合建筑以1：1.5(即56.3)高度角在地面上投影总面积L建筑基地沿道路计划红线长度W道路计划红线宽度S沿路建筑后退距离(二)建筑高度计算平屋面建筑：挑檐屋面白室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度)；有女儿墙屋面，自室外地面算至女儿墙顶。坡屋面建筑：屋面坡度小于45(含45)，自室外地面算至檐口项加上檐口挑出宽度；坡度大于45，自室外地面算至屋脊项。(三)建筑高度控制视线分析p 方法依据优异历史建筑和文物保护单位周围环境，

19、选择合适视点确定视线走廊，进行视线分析p 视点距离3H第二节建筑后退一、建筑后退建筑后退指在城市建设中，建筑物相对于计划地块边界后退距离，通常以后退距离下限进行控制。包含建筑后退用地红线、道路红线、建筑后退河道蓝线、绿线、黑线、紫线等二、确保必需建筑后退距离(一)避免城市建设过程中产生混乱确保建筑物之间日照采光和通风要求(二)确保必需安全距离沿城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧和电力线路保护区范围内建筑物，应确保必需建筑退让，以满足消防、环境保护、防汛和交通安全等方面要求。另外，对于道路两侧建筑物，还应考虑防灾计划等方面要求，比如地震发生时，考虑到房屋坍毁可能对作为救援疏散通道道路造成堵

20、塞。(三)确保必需城市公共空间和良好城市景观建筑建造贴近景观区域，会对公共景观产生较大负面影响。公共绿地周围建筑退让要求：建筑基底轮廓退让不一样高度范围内建筑退让三、建筑后退距离确实定考虑消防、防汛、交通安全城市景观、城市公共活动空间要求。以黑龙江省地方标准控制性具体计划编制规范为例。建筑退让管理技术要求1.建筑退让用地界线最小距离为5m。在临近用地界线部署建筑物时，和界外建筑物建筑间距要求应按二者之间最大间距要求确定建筑间距。建筑间距要求小一方以用地界线为基准，后退其本身间距二分之一距离，其剩下距离由建筑间距要求大一方退让。其它方面有建筑退让要求应按其要求实施。2.用地界线外为文、教、卫建筑

21、时，其退让用地界线距离在第1条基础上应加退23m。3.地下建筑物离界距离大于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部距离）0.7倍，且最小值为3m。若地下建筑物隶属物露出地面应按第1条要求实施。4.当道路红线2060m宽时，建筑应后退道路红线距离48m，同时应满足下列要求：要满足当地建筑日照间距要求；当干道达不到单向三条车道时在交叉口5080m处应满足增加一条右转车道要求5.退让出用地宜和道路绿化用地组成宽度大于8m带状绿地6.经依法同意城市特色风貌区、特色街道可另行要求；城市中心区、商业区因具体情况按本规范第5条要求退让确有困难，可降低退让，但退让距离不得小于3m；新建影剧院、游乐场、

22、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路关键出入口后退道路红线距离不得小于6m，并应留出临时停车或回车场地。7.高层建筑由所在地城市计划行政主管部门另行要求。各个城市对不一样情况下建筑后退全部有较为具体要求。通常包含建筑后退用地红线、建筑后退道路红线、建筑后退河道蓝线、建筑后退绿线、黑线、紫线等。其退让距离确实定除必需考虑消防、防汛、交通安全等方面外，还应考虑城市景观、城市公共活动空间要求等。第三节建筑间距一、建筑间距建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间水平距离。18m。二、建筑间距确实定居住建筑间距采取日照间距来控制1.日照间距：指前、后

23、两排房屋之间，为确保后排房屋在要求时日取得所需日照量而保持一定间隔距离。2.日照量标准包含日照时间和日照质量通常要求在冬至日中午前后最少要有2小时连续日照时间。日照时间是该建筑物在要求某一日内能收到日照时数为计算标准。通常以冬至日作要求。日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光投射面积累计大小及太阳中紫外线效用。黑龙江省地方标准控制性具体计划编制规范建筑间距技术要求建筑间距控制应该满足日照、通风、卫生、防火、防灾及建筑保护相关要求和要求，同时还应该遵守下列要求：1.住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等原因，宜争取很好朝向。其日照标准实施城市居住区计划设计规范中要求。2.医院病房大楼、休

24、（疗）养院、老年公寓和中、小学教学楼建筑间距必需确保冬至日有效日照时间带有连续2h日照；托儿所、幼稚园生活用房建筑间距必需确保冬至日有效日照时间带有连续3h日照。其它性质建筑之间距离除应符合建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范等对应专业设计规范要求外，不一样性质建筑之间还必需以要求要求最大间距为准第六章控制性具体计划中城市设计引导控规控制指标包含要求性指标和指导性指标指导性指标：对建筑形式、体量、风格、色彩要求及其它环境要求控规从两个方面决定和影响着城市形态：其一是地块总体格局和整体形象其二是多种细则影响城市设计品质控规阶段，城市设计对城市空间形成指导作用，关键在于要比较正确地把握计划地

25、域和城市整体空间关系和特色。控规中城市设计引导内容确定计划区域空间结构骨架、各地块用地功效风貌、道路绿化系统?从城市设计角度考虑不一样空间序列关系，形成城市设计总体概念和结构，以“城市设计概念图”加以表示将空间形态、建筑风貌要求以指标形式确定下来，来指导修建性具体计划及建筑单体设计。控规中城市设计引导多用于城市中关键景观地带和历史文化保护地带第一节建筑体量、建筑形式和建筑色彩控制一、建筑体量指建筑物在空间上体积，包含建筑长度、宽度、高度。建筑体量通常从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导要求，通常要求上限。建筑体量大小对于城市空间有着很大影响，一样大小空间，被大致量建筑围合，

26、和被小体量建筑围合，给人空间感受完全不一样。其次，建筑所处空间环境不一样，其体量大小给大家感受也不一样。大致量建筑在大空间中给人感觉不一定大，反之亦然。建筑体量控制还应考虑地块周围环境不一样，比如临近传统商业街坊，计划若兴建大致量建筑，通常应利用合适设计手法，将其“化解”为若干小体量建筑，使之和周围传统建筑体量相协调。以北京天安门广场上建筑为例。天安门城楼、人民大会堂、毛主席纪念堂等建筑体量全部很巨大，但在开阔天安门广场上没有大而不妥感觉，建筑体量和所处空间大小有了很好地呼应。和天安门广场相连东西长安街上建筑体量也很巨大，这首先是因为大致量建筑能够很好表现北京作为国家政治中心庄重形象，其次也是

27、因为建筑要和整个北京恢宏大气城市格局相协调。二、建筑形式应依据具体城市特色、具体地段环境风貌要求，从整体上考虑城市风貌协调性，对建筑形式和风格进行引导和控制。建筑形式控制内容主体结构形式控制屋顶形式控制三、建筑色彩1.色彩影响色彩能引发人生理、心理反应色彩是大家对城市环境直观感受关键要素之一2.建筑色彩从色调、明度和彩度上提出控制引导要求建筑主体色谱如墙面、墙基、屋顶等关键颜色点缀色谱：指和建筑主调相配合建筑体其它原因如门、窗框、栏杆等组合色谱：指建筑主体色谱和点缀色谱相配合谱系。中国部分城市基础色计划控制。北京市要求对城市建筑物外立面定时清洗粉饰，建筑物外立面粉饰关键选择以灰色调为主复合色，

28、以发明稳重、大气、素雅、友好城市环境。哈尔滨市对建筑物外立面实施色彩计划时，将把米黄色和白色作为推荐色。武汉市推荐城市建筑色谱为：冷灰、暖灰、中灰、重彩和淡彩等5类色系，同时推荐了300多个建筑外观用色。第三节建筑小品控制性具体计划中对绿化小品、商业广告、指示标牌等街道家俱和建筑小品引导控制通常是要求其部署内容、位置、形式和净空限界。第七章配套设施控制第一节公共设施配套控制配套设施是生产、生活正常进行确保，配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储等用地上公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。第一节公共设施配套控制一、城市层面上公共服务设施配套要求关键依据城市总体计划或分区计划所确定公共服务设

29、施配置要求，将上层次计划用文字要求公共服务设施内容落实到用地和具体位置上。二、不一样性质用地上公共服务设施配套要求(一)居住区公共服务设施居住区公共服务设施分为行政管理、文化、体育、教育、医疗、商业、金融、小区服务、绿地、市政和其它等十一类。居住区公共服务设施建筑面积分为控制性和指导性指标。为确保公共服务设施用地落实，各类公共服务设施用地指标为控制性指标，公共服务设施用地(不计公共绿地)占居住区总用地百分比不低于16。控制性指标一指居住区在计划、设计和建设时，必需设置项目标指标。指导性指标一指居住区在计划、设计和建设时，可依据标准定位和市场需求实指标。1居住区公共服务设施内容(1)文化设施关键

30、指由政府投资(含区文化局和总工会)，向社会开放，组织和指导群众文化活动公益性文化机构，包含文化科技站、图书馆、青少年活动设施等。(2)体育设施关键指向社会开放公共活动场所。(3)教育设施包含高中、初中、小学及幼稚园。在控规中高中、初中及小学要落实，幼稚园通常不落实用地但在图则上应用符号表示。中学用地面积通常为3.0ha，小学通常为0.8ha。容积率控制在0.2左右。(4)小区卫生服务中心关键包含门诊所、卫生站、医院。门诊所在居住区一级必需设置，居住小区提议设置，医院设置，卫生站在居住组团等级必需设置。通常门诊所需要落实在用地上，卫生站在中用符号表示。(5)商业设施应将商业设施建筑面积指导性指标

31、，经过市场行为进行配置和调整。商业设施分类宜粗不宜细。餐饮、菜场等对居民有影响设施不应和住宅结合设置。(6)行政管理设施居住区行政管理设施配套关键包含街道办事处、派出所、居委会、工商管理事务等。这些设施不需落实用地，只需在图则中用符号表示。街道办事处多和派出所起部署，其占地及面积依据城市居住区计划规范要求。2居住区公共服务设施布局方法居住区公共服务设施可采取集中和分散相结合方法，统一计划，合理部署。5万人规模居住区，需要有一个聚集商业、服务、文化、娱乐等多个设施公共活动中心，该中心宜和公交站点结合。(二)其它用地公共服务设施配建工业区、仓储区等公共服务设施宜按生产、生活服务中心设置，设置项目、规模视需要而定。如生产中心配建供电、供气等设施；服务中心配